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2025年08月31日
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城市化網訊 日前，城市化委員會委員、住建部政策研究中心原主任、中國人民大學國發院城市更新研究中心秦虹主任以《結構性機會下的房地產企業并購》為主題發言，對報告主要內容做了闡述。報告認為：
（一）我國房地產業發展進入新階段。從1998年住房體制改革到現在20多年時間，中國房地產業實現了快速成長。目前不論從需求側角度還是供給側角度，房地產業的環境和自身的發展都面臨新的變化。
（二）房地產市場呈現結構性機會。未來房地產業發展面臨三個確定的趨勢：即城鎮化率的進一步提高、產業結構升級和消費結構的升級。圍繞這三大趨勢進行判斷，中國房地產未來的發展不是普遍性的開發機會，而是結構性機會，主要存在以下地區和領域：
一是具有結構性人口紅利的城市群、都市圈。城市群和大都市圈將成為產業最密集、經濟最活躍的地方，會帶來大量的新增就業，是房地產投資的主要區域。城市群是城市發展的高端階段形成的，城市群能否快速發展取決于城鎮的密度，即在一定區域范圍內，城鎮數量的多與少及整體城鎮化水平的高低。城鎮化水平較高和城鎮密度大的地區，城市群發展的速度會更快。
二是本地城鎮化潛力大的地區。即某些省市自身人口規模總量很大，但整體城鎮化水平并不高的地區。此類省市城鎮化潛力很大，仍然存在著大量農村人口進城的需求，盡管可能這些地區并不在大城市群快速發展的地方，但本地城鎮化潛力巨大，給當地房地產市場帶來很大的機遇。
三是細分市場及業態和空間的短板。主要包括適應消費結構升級出現的新類型，例如白領公寓、老齡公寓、辦公、旅游地產、親子樂園、養生度假等；在傳統業態之外開拓出新業態，或在傳統開發邊緣開拓出交叉業態，例如養老地產、旅游地產、物流地產、產業地產等；以及伴隨城鎮化發展和城鄉空間結構變化拓展出的新空間，例如城市更新、特色小鎮等。
（三）房地產企業要根據并購的目的選擇并購路徑和策略。房地產企業并購有不同的動因，包括財務投資、多元化戰略、戰略合作、資產調整和業務轉型等，企業要根據并購的目的選擇合適的并購路徑和并購策略。
第一，并購路徑選擇上，涉項目的并購是房企做大的最主要的途徑。以獲取土地資源為目的的涉項目并購平均占到并購事件的70-90%，最高達到90%，反映企業在擴大規模，增強市場勢力方面動機是最強的。涉公司的并購是實現企業多元化發展的重要途徑。未來房地產市場進入存量時期以后，以產業鏈的延伸和多元化整合并購為重點的公司并購將開始出現。物業管理、商業持有和商業運營、物業投資是企業拓展多元化的重點領域。
第二，房地產企業并購策略要綜合考慮四個維度：時機、地域、標的、模式。時機的選擇主要看經濟周期的變化，資本市場的寬和緊等，現階段我國經濟增長放緩為行業整合提供了機會。地域選擇上主要考量項目所在的地理區位、城鎮化率，人口流入和流出以及經濟發展的總體情況等。標的的選擇上要側重考察被并購項目或企業的一些關鍵指標，例如項目的完成度、投資回報測算、現金流及負債關系等財務指標，以及并購戰略部署、企業文化理念等非財務指標。并購模式選擇上主要根據主并購企業的駕馭能力和管理能力選擇吸收與新設合并模式還是控股合并模式。
（四）房地產企業要注重并購的風險防范。房地產企業并購風險主要來自于兩方面：一是行業發展風險，指房地產企業對行業發展的把控和判斷出現失誤的風險。行業風險防范的措施包括：選擇住房需求空間較大的城市作為并購業務的重點區域，以企業所長選擇并購項目，選擇能快速現金回流的項目，盡職調查要重點關注項目的債權債務關系和用地規劃變更等。二是并購流程中引發的風險，如盡職調查不夠詳盡引發的估值風險、或有風險，及項目并購后的人員融合等風險。企業可通過建立企業并購導則，合理使用對賭協議，注重企業間的文化整合等方式降低并購流程風險。
（五）房地產企業要選擇合適的并購融資工具。房地產企業并購的金融市場主要是以債權融資工具為主，股權融資工具及混合融資工具為輔。經過幾年的探索，并購融資工具有了創新性的發展，但是不同的工具有不同的特點和適用性，且受到政府政策的影響，例如由于債券市場管理趨于嚴格，股權融資工具受到政府政策的嚴厲控制。因此企業要謹慎選擇融資工具組合，以降低融資風險和成本。
(六) 房地產行業市場集中度整合空間繼續擴大。中國房地產業處于轉型期，靠經營、資產管理獲取房地產收益的空間是巨大的。短期內市場下行，疊加調控政策影響，會給規模較大、實力雄厚的房地產企業帶來更多的并購機構，未來行業分化孕育著整個行業的整合。比較其他房地產業較為發達的國家，我國房地產市場集中度仍位于偏低水平。隨著房地產行業逐漸走向成熟，房地產行業市場集中度整合的空間還將繼續擴大。（信息來源：中國發展網）
