以傳播城市化專業知識為己任
2025年09月02日
星期二
設為首頁
|
加入收藏
搜索
城市化網訊 2020年1月2日，央廣經濟之聲《財經態度》主持人就1月1日起正式實施的新修訂的《土地管理法》連線評論員、城市化委員會委員、中國國際經濟交流中心產業規劃部城鎮化處處長馬慶斌。馬慶斌直言：新修訂《土地管理法》頒布實施是走向共同富裕的新起點。
新修訂的《土地管理法》自2020年1月1日起正式實施。此次修改的重點主要集中在土地征收、農村宅基地管理制度改革和集體經營性土地入市三大方面。新修改的土地管理法明確，農村集體建設用地在符合規劃、依法登記，并經三分之二以上集體經濟組織成員同意的情況下，可以通過出讓、出租等方式“入市”。
近日，北京市第一個集體土地租賃房項目——豐臺區南苑鄉成壽寺項目主體結構已經封頂，預計2020年6月實現竣工交用，探索10年的農村集體用地租賃房探索即將正式接受市場的檢驗。
事實上，從去年開始，北京豐臺、大興、順義、通州等區都開始了集體土地租賃房建設。目前已開工的項目既有經濟實力較強的鄉鎮、村集體經濟組織，也有首創集團等市屬國有企業，以及萬科、鏈家等民營、專業住房租賃企業參與。
2017年8月，北京、上海、沈陽、南京、杭州、合肥、廈門、鄭州、武漢、廣州、佛山、肇慶、成都13個城市開展利用集體建設用地建設租賃住房試點。按照計劃部署，北京于2017-2021年的五年內，供應1000公頃集體土地，用于建設集體租賃住房，平均每年供地任務量約200公頃，大約可以建設50萬套租賃房。
主持人：新修訂的土地管理法明確了農村集體建設用地可以上市。有了法律上的保障，對于農村土地和農民來說意味著什么？
馬慶斌：在2020年的第一天，頒布這樣一部具有里程碑意義的法律意義重大。
首先，2020年不僅是攻堅脫貧的決勝之年，更是中國人民實現全面小康之年。我相信今年春節，農村的朋友回家過年與親友相聚的時候，對于未來心里會更加踏實，對美好生活更加期待。這個新修訂的土地法，它的意義不亞于2006年國家取消農業稅，取消農業稅更多的是減負，而新修訂的《土地管理法》則是賦能。從此，農民將更加直接地從城市、工業的發展中分享財富，而且這種分享有明確的法律的制度給予保障。
其次，“三農問題”將在新法的保障下，逐漸轉變為“三農優勢”、“三農活力”。集體建設用地入市，對于農村土地來說，意味著沉睡的財富將被喚醒，農村分享中國發展成果的制度性保障已經建立，曾經存在的“城鄉剪刀差”可以放進博物館了，農村的土地不再是被動充當工業化和城市化的資源儲備的角色，而是作為城鄉融合、農業現代化、新型工業化、新型城鎮化的參與者和財富分享者。更重要的是，作為一部惜字如金的法律，新修訂的《土地管理法》專門用一章就“耕地保護”作出規定，特別強調中國人的飯碗要端在自己手里，碗里的糧食是從自己土地上種出來的，中國的糧食安全問題得到了更強有力的法律保障。
主持人：我國早在三年前就開始了集體建設用地建設租賃住房試點，北京首個集體土地租賃房項目即將上市。您對此怎么看？
馬慶斌：我認為這個問題可以從這么三個角度來分析，這其中有三個關鍵詞語：集體建設用地、租賃住房、北京上海等大城市。我的解讀有三句話：第一，農村集體建設用地與城市國有建設用地同價同權得以實現，農村的集體成員可以在這個建設中得到長期的福利保障，而不是簡單的一次性的經濟補償。對于這部分土地的使用，農民的態度就會由被動的接受，轉變為積極地推動和維護相關住房的質量以及設施的維護等等。第二，由于供給的擴大，集體建設用地建設租賃住房將使中央提出的“房住不炒”精神得到更加有力的保障，而且從城市內部解決問題，轉換到從城鄉融合的角度來破題，這對于改善城鄉居民的居住條件，穩定房地產市場，穩定農民收入都將發揮重要作用。第三，大城市、城市群、都市圈是住房問題、土地問題比較集中的區域，也是破解這些問題具備經濟基礎的區域，未來將有更多的類似的項目出現，這僅僅是一個好的開始。
主持人：以集體建設用地探索建設租賃住房對建設房地產長效機制有何意義？
馬慶斌：首先，這么做不僅有利于解決城市居民，農村居民以及外來流動人口住房問題，而且集體經濟的多元性也能得到保障。結合我的調研，從國家新發布的11個城鄉融合示范區來看，集體建設用地的要義在“建設”兩個字，也就是說，未來應該鼓勵在規劃的前提下，集體建設用地上可以蓋房子，也可以蓋廠房，蓋商場，更多應該是學校、醫院等民生項目。
其次，以前土地的管理更多的是城鄉分割、城鄉分治。未來，在新的法律要求下，城鄉的地權是一樣的。在規劃的前提下，土地更多按市場的原則進行開發管理，土地的增值可以更加公平地在城鄉之間分配。但是，無論開發方式如何，在土地收益考慮國家、集體、個人利益的同時，要有一部分的資金用于農業現代化的基礎設施建設、農村的道路建設等等。
主持人：新修訂的《土地管理法》規定，允許進城落戶的農村村民依法自愿有償退出宅基地，鼓勵農村集體經濟組織及其成員盤活利用閑置宅基地和閑置住宅。如何解讀？
馬慶斌：這么做符合城鄉經濟發展的新態勢，也符合城鄉融合的新要求。考慮到農民閑置住房中的一些傳統民居，具有傳文化傳承價值，應堅持保護中發展，發展中保護的原則，不能簡單地一拆了之，應該摒棄非城市即農村的對立分割思維，按照經濟發展、糧食安全、生態安全等角度來綜合規劃，在這個基礎上統籌發展。
主持人：這對農民增加財產性收入來說有怎樣的好處？
馬慶斌：瞄準城鄉差異是消除城鄉差距的關鍵。數據顯示，2013年城鄉人均可支配收入是2.8：1。細分一下我們發現，財產性凈收入為13.1:1，工資性收入是4.55:1，經營性收入是0.76:1，轉型凈收入是2.62:1。從數據來看，農村居民未來收入的增長空間在于財產性、工資性收入，也就是說，這個新的政策將極大提高農村居民的收入。另外，穩定的基礎在于經營性收入，農村的發展還是要按照市場需求、按照綠色發展原則，打造農村的特色產業，要探索一條優勢互補、產業特色突出的發展新路徑。
