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2025年07月19日
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在7月2日舉辦的博鰲·21世紀房地產(chǎn)論壇上，國家發(fā)改委城市和小城鎮(zhèn)改革發(fā)展中心主任李鐵提出，當前大量開發(fā)商覬覦一線城市周邊新城規(guī)劃，希望在相對寬松的政策條件下獲取優(yōu)厚的開發(fā)回報，但恰恰有很多問題待解：新城的功能和結(jié)構(gòu)比較單一，導致居住率不高，往往出現(xiàn)大量死城。“現(xiàn)在是中國城市化發(fā)展的特殊時期，政府部門對‘城市’的理解還比較淺薄，忽視了功能建設(shè)，尤其是忽視了消費功能，整個住房利用率非常之低。”
現(xiàn)在城市里大量的新城多不具備多功能化。李鐵建議，可以先做試點，在新城里建功能型項目，成為名副其實的衛(wèi)星城。他還希望政府建新城要靠近老城區(qū)，發(fā)揮城市中心區(qū)域原來的公共服務(wù)作用和商業(yè)作用，帶動服務(wù)業(yè)的增長，從而滿足消費需求和就業(yè)需求。
李鐵提出，城市政府在做新城規(guī)劃時應(yīng)考慮多元需求，而建設(shè)城市綜合體則是打造城市多中心的一個比較合適的趨勢。“我們走了一個畸形化的過程，城市過度密集，城市老化，改造成本太高。所謂的綠色城市、花園城市，只強調(diào)了居住功能、生態(tài)綠色功能，忽略了最基本的生活配套功能：日常所需的商業(yè)與文化消費等。”李鐵稱，這種功能的缺失日后必然要付出調(diào)整的高昂成本。
李鐵在全國做調(diào)查時注意到，中心城市現(xiàn)在已經(jīng)出現(xiàn)了多元化的趨勢，特別是在特大城市，有城市綜合體項目，例如像奧特萊斯或萬達廣場。城市單中心模式向多中心發(fā)展，北京原來的西單可以形成多中心，有助于緩解交通壓力。
但郊區(qū)的發(fā)展是另外的情況。郊區(qū)發(fā)展是以地產(chǎn)開發(fā)模式為主導的新興發(fā)展模式，以地產(chǎn)商為主導的新興模式，導致了它的發(fā)展功能單一化，亦即功能滯后。全國有很多城市，郊區(qū)的新城區(qū)都呈功能單一化現(xiàn)象，因為缺少城市核。如果沒有消費行為、沒有休閑行為的城市，就是一個死城，比如我去南昌縣，那里開發(fā)了很多地產(chǎn)，到晚上燈全黑了，大家就是為了買一個房子，為了保值，沒有住進去。“這么發(fā)展下去最大的不利之處，就是城市資源浪費，個人的投資行為導致大量能耗甚至浪費。”李鐵說。
李鐵認為，新城市發(fā)展中必須考慮如何做到多中心。歐洲的很多小城市，每個區(qū)域劃分都是小的城市中心。
“房價上漲的一個重要因素，是各類城市經(jīng)濟水平和功能的巨大差距。”李鐵說，即便通過行政手段能滿足新城的資源需求，但當農(nóng)村人口向城市人口轉(zhuǎn)變的過程中，無可避免地形成了資源的高度集中，而土地是有限的，所以地價必然上漲。李鐵還提到了收入分配差距問題，一部分人群擁有大批隱形收入，他們在進行消費選擇的時候，住房是首要選擇。收入差距與投資需求實現(xiàn)對接，就會導致房價上漲，這種投資需求應(yīng)得到遏制。
李鐵又強調(diào)，目前還看不到房價泡沫，大城市投資者涌去二、三線城市投資，也沒有構(gòu)成泡沫。就是因為各地的收入差距是一種客觀存在，銀行信貸緊縮措施已經(jīng)實施很長時間，但這些城市的住房市場沒有太大變化，說明龐大的支撐還在，這與美國、日本不一樣。
未來的房地產(chǎn)發(fā)展格局應(yīng)做出怎樣的調(diào)整？
李鐵認為，解決保障房需求，重點要放到大城市郊區(qū)，以降低主城區(qū)的壓力。例如北京郊區(qū)，交通通達性很好的地方，房價就會漲上去。我們不要只盯著核心區(qū)的極端價格，如果對住房布局有所疏散，城市多中心的價格也會均衡化。
李鐵指出，大城市的優(yōu)勢是就業(yè)機會多，劣勢是房價上漲快，如果基本生活價格還比較低，不考慮房子和汽車的話，大部分人還是可以較舒適地生存。如果政府能提供保障房，居民就有了最大的保障。李鐵還表示，開發(fā)商的趨利行為是永恒的，囤地幾乎不可避免。不能將地價上漲的壓力全歸罪于政府。
