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序號

難點

問題

表現及原因

解決問題的舉措

一

改造計劃不科學不合理

沒有根據小區配套設施短板及安全隱患摸底排查結果，統籌考慮待改造小區設施狀況、居民意愿等，確定小區納入改造計劃的優先順序。

浙江省寧波市建立城鎮老舊小區改造項目庫，對項目改造方案進行競爭比選，擇優納入年度計劃。一是全面摸底調查。街道、社區組織對轄區內老舊小區底數進行摸排，全面掌握小區建成年代、建筑結構等基本信息，以及配套設施、安全隱患等。二是廣泛征集居民意愿。街道、社區指導小區業主委員會收集居民改造意愿，組織業主對改造內容進行選擇，根據業主表決情況，將小區缺損嚴重、改造需求度高的設施納入改造內容，由小區業主委員會向街道提出申請。三是編制改造方案。街道委托設計單位結合小區實際和改造需求編制工程設計、工程預算、資金籌集方案，引導業主共同協商議定改造后小區管理模式，并組織業主進行二次表決。四是方案量化打分。區（縣）人民政府對改造項目實施競爭性管理，從小區配套設施與服務短板、居民參與的積極性、改造后長效管理機制建立情況等多個維度，綜合評價老舊小區改造項目實施方案，實行量化計分、排序，將得分高的小區優先納入年度改造計劃。五是滾動納入計劃。對暫未納入當年計劃的項目，組織街道、社區進一步完善改造方案，做好群眾工作，在確定下一年度改造計劃時予以優先考慮；條件成熟的，在已列入當年計劃的項目遇到突發情況不能實施時，及時增補。

納入年度改造計劃的項目提前謀劃不充分，急于完成開工任務，群眾工作等前期工作不到位。

北京市實行“居民申請、先征詢意見制定方案、后納入年度計劃”的工作機制。居民可通過街道、社區、電話、網絡等渠道申請納入改造計劃，各區（縣）安排屬地街道、社區，組織業主委員會、社區責任規劃師、物業服務企業等，做好入戶調查、政策宣傳，征集居民改造意愿和改造需求。居民就改不改、改什么、改后怎么管，以及愿意承擔配合改造、拆除違法建設、繳納物業費、歸集住宅專項維修資金等義務等達成共識的，方可納入年度改造計劃。實踐中，不少項目往往先用1—2年去做群眾工作，再納入年度改造計劃實施，既有效調動了居民參與積極性，也保障了開工進度要求，還讓居民掌握改造時間安排，便于有需要的居民同步進行戶內改造或裝飾裝修、家電更新。

二

統籌協調不夠

未建立政府統籌、條塊協作、各部門齊抓共管的專門工作機制，由個別部門單打獨斗，工作未形成合力。

河南省開封市采取“1個領導小組+7個工作專班”的組織領導模式,強化城鎮老舊小區改造工作統籌協調。一是成立由市委書記、市長任雙組長，市委常委、組織部部長任常務副組長，主管副市長任副組長的組織領導機構，高位推動改造工作。二是下設7個工作專班，明確工作職責分工。其中“黨建工作專班”負責加強黨建引領、發動群眾參與配合改造和改造后長效管理；“規劃專班”負責推進城市更新層面統籌改造的規劃設計，對所有改造項目的設計方案審核把關；“資金整合專班”負責整合財政各類資金、引入社會資本、做好項目融資；“工程專班”負責定標準、把質量、促推進，統籌指導老舊小區改造；“拆違和管網整治專班”負責統籌協調改造中各種管線施工和違法建設拆除；“土地專班”負責落實改造中土地支持政策；“生活圈配套專班”負責結合改造推進“15分鐘社區生活圈”配套建設，完善養老、托育等公共服務設施。三是完善工作調度協調機制。組織部部長每月組織各縣區、各專班召開改造工作推進會，聽取進展匯報，協調解決工作中遇到的問題。市委、市政府督查局會同工程專班每周督導工作進度、質量，每月對區（縣）進度排名通報，對工作落后的區（縣）進行提醒、通報批評，合力推進老舊小區改造高標準實施。

改造方案缺乏統籌、甩項漏項、系統性不強。

1．湖北省武漢市加強改造方案聯合審查，強化內容統籌。設計方案經過街道、社區組織居民確定后，由區牽頭部門組織聯席會議集中聯審，及時提出意見建議，其中，區城市管理、消防、公安、交通管理部門負責對方案中拆除違法建設、消防通道、安防設施、交通組織等內容提出要求，水務、供電、園林、文旅等部門負責將海綿城市建設、綠化提升、雨污分流、二次供水、加裝電梯、文體設施等項目統籌到改造項目中。改造方案根據審查意見及時修改，有效提高方案的專業性、系統性，避免出現改造內容不合規、重復施工等問題。

2．江蘇省常州市統籌考慮居民當前與長遠需求，積極推動實施改造的城鎮老舊小區同步加裝電梯。一是對具備加裝電梯條件的樓棟，在征求意見過程中，同步組織加裝電梯政策解讀、居民協商等工作，引導居民充分認識老舊小區加裝電梯的政策機遇。二是在推動居民形成共識前提下，將加裝電梯列入改造內容同步開展方案設計，在管線改造時，統籌實施加裝電梯所需地下管線遷移，管線遷移費用納入改造費用解決。三是對居民暫未形成共識、具備加裝電梯條件的樓棟，在城鎮老舊小區改造項目實施地下管線改造時，預留加裝電梯基坑空間條件，避免今后加裝電梯時重復遷改管線。

二

統籌協調不夠

統籌水、電、路、氣等管線單位參與改造力度不夠。

1．河北省石家莊市從住房和城鄉建設、城市管理、體育、通信管理、供電、供水等部門單位，抽調“水、暖、電、氣、通信”等專業人員，組建市級工作專班，集中辦公、同向發力，統籌協調推進老舊小區專營設施改造。依托工作專班，定期召開會議，強化督導協調，推動各專營單位優化施工時序、避免反復施工。

2．北京市改變原來由各專營單位就不同專業管線，分別進行“勘察設計、改造方案制定、立項批復、工程招標、工程驗收”的實施方式，優化調整為實施主體組織各專業公司統一摸排專業管線情況、統一編制各專業管線打捆實施的資金籌措及施工組織等設計方案、統一立項審批、統一工程監理、統一驗收移交。改造后，各市政專業管線單位延伸至小區紅線內各專業管線產權分界點，基本實現專業管線管理入樓入戶，打通市政設施專業化管理服務“最后一公里”。

施工缺乏統籌，各施工主體在改造中各吹各號，施工銜接不當。

1．四川省成都市在城鎮老舊小區改造施工前,各區（縣）牽頭部門將項目點位信息，及時通報水電氣等專業經營單位；專業經營單位組織技術力量實地踏勘,對實施專營設施改造的點位信息予以確認,編制專項改造方案；老舊小區改造項目實施單位在此基礎上,編制整體改造施工方案,優化施工流程,統籌組織實施。

2．浙江省寧波市城鎮老舊小區改造項目全面推行全過程工程咨詢服務模式，推動提高項目管理效率及質量。聘請專業機構作為全過程工程咨詢服務單位，全面承擔從方案設計、立項審批、合同管理、投資管理、施工圖設計、工程招標、施工管理（包含工程監理）等各個階段的管理工作；全過程工程咨詢服務單位在現場派駐各類管理人員，既有按規定配置的總監理工程師、專業監理工程師、監理員，也有負責溝通協調的專業經理，切實加強現場溝通協調管理。

三

發動居民共建不到位、居民主體作用未充分發揮

改造意愿調查走過場，征求意見不實、不細，覆蓋面不夠，居民對改造方案知曉率低。

1．湖北省宜昌市采取“三輪征詢”工作法，征求居民對改造工作意見建議，宣傳改造政策，推動形成共識。第一輪，由小區業主委員會通過入戶走訪、微信群調查、集中座談等方式，全面征詢居民對改造的意見建議；第二輪，由小區網格員組織開展入戶調查，重點聽取暫不支持改造居民意見，爭取大部分居民同意；第三輪，由社區居委會、網格員、業主委員會共同入戶，重點做通少數不支持改造居民工作，最終實現100%居民同意改造方案。

三

發動居民共建不到位、居民主體作用未充分發揮

改造意愿調查走過場，征求意見不實、不細，覆蓋面不夠，居民對改造方案知曉率低。

2．廣東省珠海市、四川省成都市要求城鎮老舊小區改造方案需法定比例以上居民投票表決通過方可實施，確保“改什么”居民說了算。一是設計單位通過發放調查問卷、實地踏勘、與居民面對面交流等方式，確定居民意愿強烈的改造內容，編制初步方案。二是街道社區組織召開多輪居民研討會，由建設單位及設計單位現場講解方案，解答居民疑問、收集居民意見，根據各方意見建議對設計方案反復優化，直至各方基本達成一致。三是設計單位將設計方案打印成冊，在重要時間節點打印大幅彩圖張貼在小區主要位置，街道社區組織小區業主對設計方案現場投票表決，經專有部分面積占比2/3以上的業主且人數占比2/3以上業主參與表決，參與表決專有部分面積3/4以上的業主且參與表決人數3/4以上的業主同意，并對表決結果進行公示后，方能實施。

群眾工作效率不高、基層負擔較大、入戶征詢難、居民意愿人工統計時間長。

河北省積極運用信息技術，提高群眾工作效率，落實“80%的小區居民同意方可納入改造、征求80%的居民意愿制定改造方案、80%的居民滿意方可組織竣工驗收”3個80%要求。開設“河北老舊小區改造”微信公眾號，通過線上調查、自動統計分析小區居民改造意愿、改造方案意見和滿意度，為合理確定改造項目、科學制定改造方案提供精準數據支持；設置“隨手拍”功能，實時接受群眾監督，小區居民對改造中發現的問題或意見建議，可隨時隨地拍攝并通過公眾號反映給有關部門，推動及時掌握、化解改造中遇到的問題，贏得居民支持與認可。

投訴舉報渠道不暢，社會監督不夠，改造中存在問題處置不及時。

1．黑龍江省哈爾濱市運用線上手段，暢通投訴舉報渠道。每個項目組建居民、街道社區相關負責人、項目施工及監理單位負責人等加入的微信群，方便居民及時了解項目工程安排，足不出戶表達自己的意見建議，有關單位及時根據居民合理訴求優化調整施工安排，擴大居民參與覆蓋面、及時解決問題。

2．河南省焦作市健全社會監督及回訪機制。設立并向社會公開老舊小區改造工作熱線電話，明確回復流程、時限，推動及時解決群眾合理訴求。改造過程中，在項目現場明顯區域設立信訪投訴公示牌，公示聯系人、聯系電話，做到問題早發現、早處理，避免積累激化。組織工會、共青團、婦聯等群團組織，對改造后小區入戶走訪查看，收集匯總居民意見，及時反饋相關部門解決。

上海市、浙江省杭州市調動街道、社區加裝電梯工作積極性、主動性，搭建協商議事平臺，充分發揮基層黨員及熱心群眾、專業技術人員作用，化解矛盾分歧、促進形成共識。如，上海市自2021年起實行“只要有一戶居民申請，社區就啟動組織加裝電梯意愿征詢”，2021年1—10月，居民達成一致意見、簽約加裝電梯5007部，比過去10年加裝電梯總量還多。浙江省杭州市在老舊小區改造項目中，由街道社區逐個單元組織居民召開座談會，共同協商加裝電梯方案，通過集中講解政策、解答居民困惑、動畫演示加梯后效果等方式打消居民顧慮，會上無反對意見、達成一致的，組織居民當場簽訂加裝協議、迅速啟動實施，成熟一個單元、加裝一個，讓等待觀望的業主看到實效，盡快轉變觀念、形成共識，有效提高了整個小區、整棟樓的電梯加裝率。

四

施工組織粗放，有些地方改造工程存在質量常見問題

參建各方質量主體責任未有效壓實。

北京市強化改造工程質量監管，督促改造工程各參建單位落實主體責任，提升項目施工水平。一是要求改造工程的建設、勘察、設計、施工總承包、監理單位的法定代表人、項目負責人簽署工程質量終身責任承諾書。二是推行舉牌驗收制度，對關鍵工序、關鍵部位隱蔽工程實施舉牌驗收，明確分項工程名稱、驗收部位、驗收內容、驗收結論、驗收人、驗收時間等，并留存影像資料，影像資料在工程竣工后交付使用單位或物業企業。三是工程質量監督機構依據工程綜合風險等級，確定改造項目的監督檢查頻次，實施差別化監管。四是住房和城鄉建設部門建立改造工程參建單位和人員信用檔案，記錄項目建設過程中以及保修期限內涉及工程質量等受到行政處罰或處理的違法違規不良行為，采用披露、評價、聯合懲戒等方式強化結果應用。

動員群眾參與施工監督不夠。

山東省淄博市動員居民參與改造相關施工監督，通過“眼見為實”打造“居民放心工程”。一是在改造現場設立工程使用主要材料展示柜，向居民展示采樣的材料和質量合格證、檢測合格證，邀請居民把采樣材料和實際施工使用材料做比較。二是制作施工“明白墻”，將改造工程工藝和流程公示上墻，讓居民明晰施工規范，方便居民監督。三是組織有工程施工經驗、責任心強的居民成立義務監督隊伍，隨時監督改造項目進度和施工質量，并做好施工單位、居民之間的溝通協調工作。

四

施工組織粗放，有些地方改造工程存在質量常見問題

使用不合格建筑材料。

吉林省通化市嚴把改造工程材料質量關、降低工程成本、建設放心工程，對改造工程大宗材料統一實施集中招標采購，對大宗商品實行競爭性談判，在保證質量的同時，以數量優勢降低采購成本，僅材料采購方面就節省工程投資2000余萬元。

工程質量回訪、保修制度以及質量問題投訴、糾紛協調處理機制不健全。

北京市加強改造工程質量保修管理。改造工程完工后，要求建設單位建立工程質量回訪、質量保修制度和投訴、糾紛協調處理機制，向居民發放保修事項告知書，按照有關規定、合同約定履行保修義務。對于存在質量問題、處于保修期和保修范圍內的工程，建設單位應及時與業主協商維修方案，組織施工單位先行維修。

五

建立長效管理機制難，改造效果難保持

不注重結合改造同步健全小區治理結構，沒有引導居民確定改造后的小區物業管理模式。

湖北省咸寧市堅持建管并重，將社區治理能力建設融入改造過程，結合改造同步完善小區治理結構、健全小區長效管理機制，2019—2021年納入中央補助支持改造計劃的313個老舊小區，實現黨組織、業主委員會全覆蓋，業主委員會成員中黨員占比50%以上，物業管理全覆蓋。一是要求所有納入改造計劃的老舊小區，必須完善小區治理結構，組建黨組織、業主委員會，黨組織、業主委員會成員“交叉任職”。二是堅持一小區一策，推出物業服務企業管理、政府兜底托管、居民自我管理等物業管理模式，引導居民在改造開工前，集體決策、自主選定適合本小區實際的管理模式。三是推行“小區吹哨、各方報到”，推動職能部門、包保單位、下沉黨員干部、小區黨員、業主和物業企業形成小區治理合力。

老舊小區規模小、管理成本高，引入專業化物業服務難。

北京市昌平區昌盛社區在改造中通過拆墻并院、拆除違法建設、統一封閉管理，降低管理成本，有效破解開放式老舊小區物業管理難題。一是充分發揮黨建工作協調委員會平臺作用，強化各產權單位協同聯動，通過“吹哨報到”動員產權單位移交土地管理權，逐樓組織業主表決將整個社區36個獨立樓院合并為一個物業管理區域，打破各小區各自為政的僵局。二是拆除各樓院之間圍墻，使社區公共空間連為一體，封堵部分出入口，合理保留必要出行通道，掃清封閉管理障礙；拆除各小區私搭亂建，統籌拆除違法建設、圍墻騰出的閑置空間，增加養老、托育、物業管理用房等服務設施，為引入物業管理創造條件。三是在合并小區成立業主委員會，經業主大會以雙超80%的高同意率表決通過，公開招投標引入物業服務企業，物業服務企業通過物業費、停車管理費、廣告、增值服務等渠道收入實現盈虧平衡。

五

建立長效管理機制難，改造效果難保持

未同步建立城鎮老舊小區住宅專項維修資金歸集、使用、續籌機制。

浙江省寧波市推行住宅專項維修資金“即交即用即補”機制，提升老舊小區住宅專項維修資金交存占比。對未建立、未交齊住宅專項維修資金的老舊小區，利用城鎮老舊小區改造中召開業主大會、成立業主委員會、引入專業化物業管理等契機，引導業主參照新建住宅60%—80%標準補齊住宅專項維修資金，鼓勵統籌小區公共收益補充住宅專項維修資金；小區維修資金交納后，可立即用于城鎮老舊小區改造中居民出資，市、區兩級財政按居民改造中使用住宅專項維修資金金額的50%給予補貼。

六

多渠道籌措資金難，部分地方主要靠中央補助實施改造

改造項目小而散、收益不高、回報低，社會力量參與積極性不高。

1．山東省棗莊市積極吸引社會力量參與，探索多方共擔的改造資金籌集機制。一是鼓勵供水、燃氣、供熱、通訊等專營單位參與老舊小區配套設施改造，對改造費用給予稅收“計提折舊”優惠。如，該市嶧城區、市中區、薛城區將雨污分流管道、水氣熱管網等作為必改項目，引導專營單位出資1.53億元，對56個老舊小區基礎設施實施升級改造。二是吸引社會力量投資。通過調增容積率、改變土地用途等手段，盤活33處老舊小區閑置地塊，吸引社會力量投資1.7億元，完成提升類項目改造。如，滕州市利用閑置土地、廠房等存量資源，引入社會力量投資4000余萬元，建設2000余平方米社區服務中心1處、1000余平方米便民市場1處、室內健身托育場所1處，既平衡了項目投入，又方便居民生活。

2．重慶市九龍坡區通過PPP模式，吸引社會力量采取“市場運作、改管一體”方式參與改造，培育項目自身造血機制，爭取2.8億銀行貸款支持，緩解財政投入壓力。一是由民營企業、國企成立合資公司，作為實施運營主體，負責全過程投融資、建設、運營、后續維護等工作；二是挖掘小區及周邊存量資源，新建、改建養老、托育、醫療等公共服務設施，引導讓渡小區公共收益及周邊國有資產收益，通過公共服務設施、停車位、充電樁、農貿市場、公有房屋、廣告位等經營性收入以及可行性缺口補助回收投資。

統籌涉及住宅小區的條線資金，用于城鎮老舊小區改造不夠。

陜西省銅川市王益區堅持“渠道不亂、用途不變”，加強部門條線資源整合，積極搶抓成功申報全國海綿城市示范城市政策機遇，將全區22個落實海綿城市理念的老舊小區改造項目捆綁納入全市系統化全域推進海綿城市建設項目庫；搶抓北方清潔取暖試點城市政策機遇，爭取到既有建筑節能改造補助資金2787萬元，與城鎮老舊小區改造中央補助資金統籌使用，有效提高財政資金使用效率。