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2025年07月15日
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新城開發慣常遠離成熟中心“白紙作畫”，看似提供了廣闊空間，實則面臨嚴峻的效率挑戰。巨量基礎設施投入形成難以回收的沉沒成本。分散的布局削弱功能協同與規模效應，稀釋單位土地經濟密度與社會活力，更蠶食寶貴的綠色生態資源。
與此同時，毗鄰核心區的淺內街區卻常被忽視。它們坐擁核心區輻射圈的黃金區位資源和擁有相對成熟的基礎設施骨架，卻因三大困境淪為低效資產沉淀區。一是空間遮蔽。被核心區巨型建筑或者核心區外圍的高大基礎設施物理遮擋，區位優勢消解，空間價值長期被低估；二是功能衰退。原有低端業態凋零，空間陳舊破敗，難以承接核心區外溢的高端需求；三是產權碎片化。地塊權屬分散復雜，“反公地困局”導致交易成本過高，阻斷存量資產向資本的轉化路徑。
淺內街區的再生，是一種高效率、可持續、集約化的空間配置模式，其生態與經濟優勢無可比擬：
遏制城市無序蔓延，守護綠色邊疆：對淺內街區的深度挖潛和向上發展，將城市增長嚴格限制在現有建成區范圍內，從根本上遏制了“攤大餅”式擴張。保護城市外圍廣闊的生態資源免遭開發破壞。
創造人本步行環境，提高區域價值：緊鄰核心區的區位優勢，結合高密度的混合功能開發，使居民的工作、生活、服務需求能在極短距離，甚至步行距離內解決。丹佛第16大街的更新實踐表明，續步行空間有效提升區域價值。
提升空間配置效率，節約基建投入：淺內街區更新無需像新城那樣大規模新建基礎設施骨架。這顯著降低公共財政投入，縮短建設周期。東京品川站周邊區域的復興，正是依托其作為核心區重要交通樞紐的地位實現價值倍增與能級提升。
激發區域創新火花，提升經濟活力：緊鄰核心區，使淺內街區天然具備與核心區高端要素便捷互動的優勢。通過植入創新工場、特色商業、高品質租賃住宅等感性功能，高效承接核心區溢出需求，形成互補產業鏈。這種“核心區+邊緣創新生活區”的組合，遠比孤懸的新城更能激發創新火花和提升經濟密度。舊金山使命灣的成功轉型，便是將核心區邊緣的廢棄工業區更新為集生物研發、住宅、商業于一體的活力新區，激發區域城市創新。
格萊澤在《城市的勝利》中早已洞察：“城市的成功在于其能夠將人們緊密地聯系在一起。”淺內街區的再生，正是將核心區強大的集聚能量，通過精密的規劃與更新，向周邊有機疏導與強化的過程。它代表著一種城市核心區更新范式的根本性轉變，體現在三個關鍵維度：
一是從遮蔽到賦能。將物理遮擋轉化為垂直空間互動界面。上海蘇河灣這片緊鄰外灘核心區的區域，曾因高層建筑遮擋與濱水空間割裂，淪為陽光與視線的“陰影地帶”。其更新打破傳統平面開發思維，通過“垂直城市”理念重構空間。在保留歷史建筑基底基礎上，搭建多層空中連廊串聯建筑群，形成立體步行網絡；利用高層建筑裙樓打造“垂直商業體”，將地面街道功能向高空延伸。改造后，蘇河灣不僅成為市民與游客的觀景打卡地，還吸引了眾多藝術機構與創意企業入駐，實現從被遮蔽的邊緣區到城市立體活力樞紐的蛻變。
二是從孤島到樞紐：通過地下軌道超級節點重構區位價值。東京澀谷站周邊區域曾因多條軌道交通線路交匯卻缺乏整合，導致地面交通混亂、街區功能分散，形成城市核心區邊緣的“交通孤島”。2012年啟動的“澀谷未來之光”項目，以地下空間為突破口，將地鐵與鐵路線路換乘樞紐一體化設計，打造地下商業、交通、休閑復合空間。地面高層綜合體通過下沉廣場、自動步道與地下樞紐無縫銜接。這種“軌道+TOD”模式不僅大幅縮短了通勤時間，更重塑了區域經濟生態。如今，澀谷站周邊區域聚集全球時尚品牌旗艦店和科技公司總部，成為全球軌道交通驅動街區更新典范。
三是從記憶到貨幣：文化資產經NFT化確權進入全球交易市場。西班牙巴塞羅那的巴特羅之家，作為高迪建筑藝術的巔峰之作，長期面臨客流飽和、保護資金緊張和文化傳播局限等問題。為突破困境，巴特羅之家管理方推出數字藝術作品《巴特羅之家·高迪的意識世界》，讓百年之前的建筑瑰寶再次走在了藝術節的前端。巴特羅之家也成為第一個采用實時NFT形式的聯合國教科文組織世界遺產。借助NFT的區塊鏈確權與全球流通屬性，將固化的建筑文化產權進行數字化拆解與重組，創造了可量化交易的“數字空間權益”，緩解了保護資金壓力，更吸引了大量海外年輕群體關注，并提升了文化IP的“社會價值”。
破解產權碎片化“反公地困局”，是激活淺內街區沉睡資源、實現其高效資產化的核心前提。淺內街區蘊含巨大潛在價值，但分散、復雜的微型產權結構嚴重阻礙了資源要素的有效流動和規模化資產運營。需超越傳統、僵化的行政征收模式，引入市場化工具與金融化機制，將固化空間資源權益轉化為可量化、可交易、可增值的資產，打通“資源—資產—資本”的價值轉化通路。
一是設立淺內街區更新信托（SIBT），以受益權證置換分散產權機制設計。六本木HILLS更新項目中，開發主體森大廈株式會社創新采用“不動產證券化+信托與REITs配合”模式，成功破解產權碎片化難題，實現區域價值躍升。項目遵循“更新前不動產價值”與“更新后不動產”等價交換原則分配原權屬人利益。面對開發階段土地價格暴跌的困境，森大廈株式會社新增規則，設置約2.2萬平方米的五層物業共有層，150位原始權屬人以持有土地入股的方式共同持分該共有層，并采用整體信托委托管理出租模式。權屬人憑借信托受益權，可分享物業出租收益，既保障了原權屬人權益，又實現了產權有效整合。六本木HILLS的實踐是典型的“空間設計+金融工具”驅動城市空間資源向空間資產和空間資本高效轉化的范例。
二是跨地塊開發權轉移，允許將歷史建筑未用容積率轉移至新建塔樓。百老匯作為世界戲劇藝術核心地帶，分布著大量歷史悠久的劇場。為平衡文化保護與城市發展，紐約市創新性設立“劇場特區”，突破傳統相鄰地塊轉移限制，允許歷史劇場的“上空權”在特區內自由交易。政府將30多個劇場列為歷史保護建筑，賦予其開發權轉移資格，并簡化審批流程，根據交易體量制定差異化審批要求。此外，明確規定劇場在轉讓“上空權”后，仍需保持演藝功能，確保文化業態的延續性。百老匯的實踐是“空間權益市場化配置”的典范，完美詮釋了從“底線型資源保護”向“目標型資產增值”的規劃設計范式轉變。
淺內街區的再生，絕非小修小補，而是關乎城市從“增量擴張”轉向“存量增值”可持續發展模式的戰略選擇。它代表著一種更智慧、更集約、更人性化的城市發展哲學：將寶貴的資源精準投入到區位優越、潛力巨大的核心區邊緣地帶，通過功能混合與場所營造，高效延展核心區集聚效應，滿足市民對于便捷、活力、認同與獨特體驗的“高感性”需求，將低效空間資源轉化為高價值空間資產。
