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2025年07月19日
星期六
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第十六屆中國城市化論壇暨保億集團20周年慶典
十二五城市化與房地產發展趨勢
論壇時間：
論壇地點： 杭州市西子湖四季酒店（靈隱路5號）
指導單位：中華人民共和國住房和城鄉建設部科學技術委員會
主辦單位：中國國際城市化發展戰略研究委員會、綜合開發研究院（中國·深圳）
承辦單位：保億集團有限公司
協辦單位：錢江晚報
論壇主持：
論壇主持——王森：浙江經視主持人兼主編，1999“第四屆全國主持人‘金話筒’銅獎”、2001“第五屆全國‘百優’節目主持人”、第四屆全國主持人“金筆獎”獲得者
專家主持——李津逵：綜合開發研究院(中國深圳)主任研究員、中國國際城市化發展戰略研究委員會戰略咨詢委員會副主任、中國城市經濟學會理事、深圳城市化研究會副會長、清華大學—哈佛大學“中國城市運營商”雙向交流計劃首席教練。
媒體支持：新華通訊社、中國新聞社、中央人民廣播電臺、人民日報、光明日報、中國房地產報、中國建設報、中華建筑報、21世紀經濟報道、城市化雜志、城市化網、騰訊網、搜狐焦點房地產網、新浪房地產網、搜房網、杭州電視臺、浙江經視、杭州日報、都市快報、錢江晚報、杭州新聞網、住在杭州網、以及上海、寧波、舟山、臺州、重慶、大連、西安等城市主流媒體
主持人王森：尊敬的現場的各位領導、各位來賓，現場的所有朋友們，大家下午好！謝謝各位，我是浙江電視臺的主持人王森，我相信今天在場有很多我的老朋友，也有很多新朋友。很多朋友可能會記得兩年前我們在浙江人民大會堂舉行了一場盛大活動，就是保億集團的更名儀式，而兩年后的今天我們在這里迎來了保億集團20周年慶，應該說類似這樣的活動我做過很多，但今天感覺特別不一樣。為什么呢？我覺得有三點，就是特別的簡潔、特別的大氣，而且特別有特色。為什么簡潔呢？今天會場很清晰，首先是我們保億會成立的啟動儀式，接下去是暨“十二五”城市化與房地產發展趨勢論壇。為什么大氣呢？關注點非常高，關注的是城市化與中國房地產發展的主題。非常有特色，這是因為今天我們請到了一些特別的領導跟專家，他們會有一些獨到而鮮明的見解跟各位分享。
下面請允許我介紹今天到場的嘉賓。出席今天活動的領導和專家學者有：
浙江省委組織部副部長、浙大兼職教授姚志文博士
住房和城鄉建設部原總經濟師、科學技術委員會常務副主任、中國國際城市化發展戰略研究委員會常務副主任李秉仁
綜合開發研究院（中國深圳）院長，中國經濟體制改革會副會長，中國改革研究基金會秘書長，國民經濟研究所所長樊綱
國家發展改革委國土開發與地區經濟研究所副所長、國家發展和改革委員會宏觀經濟研究院研究員肖金成
國社科院社會學所研究員、中國城市經濟學會副會長牛鳳瑞
綜合開發研究院（中國深圳）主任研究員、中國國際城市化發展戰略研究委員會戰略咨詢委員會副主任李津逵
中國房地產學會副會長、北京大學教授陳國強
錢江晚報、今日早報總編輯李杲
席今天活動的還有長期關注、關心保億的浙江金融界的領導，他們是：中國建設銀行股份有限公司浙江省分行行長崔濱洲，以及來自中國農業銀行、杭州銀行、上海浦東發展銀行的 各位領導；
今天活動的還有保億集團的股東單位、合作單位的領導們；
席今天活動的保億集團的領導有：
保億集團董事長兼總裁莫劍榮
保億集團執行總裁張俊
保億集團副總裁莫劍飛
保億集團副總裁蔡云法
出席今天活動的還有來自北京的新華社、中國新聞社、光明日報、中國房地產報、21世紀經濟報道等中央媒體以及保億地產項目所在城市西安、重慶、大連、上海、舟山、寧波、杭州的各大地產主流媒體的朋友們，歡迎各位的到來！
這么多嘉賓都來到這里，今天的論壇非常值得期待。我是保億集團的老朋友，而集團的創始人
下面，讓我們以熱烈的掌聲歡迎保億集團有限公司創始人、董事長兼總裁
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保億集團有限公司創始人、董事長兼總裁
莫劍榮：尊敬的姚部長、尊敬的崔行長，尊敬的各位領導、各位專家、女士們、先生們，大家下午好！很高興在金桂飄香的9月迎來了保億20周年慶典，很高興在西子湖畔與各位專家學者歡聚在第16屆中國城市化論壇，首先請允許我代表保億集團經營班子和全體員工向光臨本次論壇的各位領導和來賓表示熱烈的歡迎！
20歲的保億集團是中國城市化進程中一名年輕干將，20年來在中國城市變遷的大局中，保億能站在今天這樣一個講臺，背后有著為數眾多的保億人風雨兼程的支持。今天上臺講保億20年創業歷程，此時此刻心潮澎湃。20年前，保億的前身是華榮集團。90年代中期，它逐步從零售商發展成為大型家電集團企業，保億也隨之走向了全國，成為省內的行業龍頭。
20世紀初，當改革開放的浪潮風起云涌之時，中國城市化的速度達到世界其他國家城市速度的2倍，保億是一家追求品質生活的企業，力爭做中國二線城市最具競爭力的地產企業。保億接受時代的脈搏，以超常規的奔跑速度，投入到城市地產建設大軍中來，并提出將戰略的實施分為三步走，用五年的時間完成長三角的布局，用十年的時間擴張全國三四線城市。如今的保億已經深耕全國八大城市，開發建設共計20多個個品質樓盤，形成三大產業基地，五大產品體系，累計開發面積442萬平米，總資產近百億。
在保億“十二五”戰略規劃中，我們每年還要新進兩個城市，力爭在2015年實現15個城市發展目標，我們會將養生地產模式付諸實施，進而形成保億的產品特色。路越走越寬，不否認我們自己成長，源于保億的客觀理性，所以能清晰把握市場戰略導向，但我們也深知在品牌和知名度上，保億還有很長的路要走。
同時，我們也清醒地認識到，未來20年保億將以什么樣核心競爭力立足于市場，躋身到行業的前端，首先運營模式和苦練內功是營造競爭優勢，實踐可持續發展的個核心競爭力。二是建立卓越的內部管控體系和高速執行文化，使我們提升綜合實力，保億要走可持續發展，必須要實施品牌與社會公信力的建立，實現產品的精細化、特色化、優勢化，為社會發展作出積極奉獻。同時，保億也將始終立足城市發展的規律，要為所在的城市創造良好的環境，為外來居住的人們創造舒適的生活空間，為保億地產樹立起可持續發展的品牌
保億非常感謝一直支持的同仁，更忘不了保億的全體業主，在此之際我深深向各位表示感謝，我們將成立保億會，力求為業主創造更多的尊榮，保億的夢想在此啟航，信心的背后有精神的寄托，我們繼續聚精會神，向著中國城市化發展的目標，讓我們共同敞開心扉。
最后，預祝本次論壇收獲豐碩，圓滿成功，預祝中國城市化發展欣欣向榮，謝謝大家。
主持人王森：站在20年的節點上，我相信剛才
（短片播放）
主持人王森：謝謝。這么一段短片濃縮了保億20年來的歷程，而其中其實作為一個媒體人我所最關注的是最后一句話，說是在這個片子拍攝過程中都是實景拍攝，這點非常難得，實際上這印證了這么多年來保億在不同的時間、不同的空間為我們的購房者，為中國的民眾構筑了這樣一個生活的空間、一種生活模式。
在今天這樣一個20周年喜慶日子里，保億把慶祝儀式搞得非常簡潔。下面，保億還要做一件還更有意義的事情，就是要成立保億會。以便把更多的產品、更多的服務更好地回饋給社會，回饋給購房者。接下來，有請參與見證這個時刻的嘉賓，有請錢江晚報、今日早報的總編輯李杲，保億置業有限公司執行總裁張俊先生來進行保億會的啟動儀式，有請！
保億會啟動儀式
我們一起來象征這個建筑的模型，它代表了保億人的心，現場的來賓們不妨來關注見證這樣一個歷史的時刻，我們一起來倒計時五個數，5、4、3、2、1，開啟！
我相信從這個時刻開始，保億又開始了下一個20年的征程，而在這個過程中我們多了保億會，保億集團將會給社會帶來更多的回饋，同樣我們也希望保億集團能夠再接再厲創造出更多更好的生活空間。
接下來的環節我們要進入今天的第二個活動，就是剛才講到我們今天的重頭戲—— “十二五”城市化與房地產發展的論壇，下面把話筒交給保億集團的老朋友，綜合研究開發院（中國深圳）主任研究員李津逵先生，有請！
我知道李老師一直有一個夢，而且這個夢很長，30年的夢想，是這樣的嗎？
李津逵：王森是一個金話筒，我是磁話筒，在中國城市化加速階段關鍵的“十二五”，我義不容辭要拿起今天的話筒。接下來我們今天有一個非常精彩的一系列的演講，首先大家都知道，保億在西安的項目最近在申報綠色環保、節能地產項目，保億在全中國已經進入了七八個城市，并且最近在18個中小城市中間遴選了8個城市準備正式進軍。下面，我們首先要請出中國建筑節能協會副會長、中國國際城市化發展戰略研究委員會常務副主任、住房和城鄉建設部科技委常務副主任、住房和城鄉建設部原總經濟師李秉仁先生給我們做演講，大家掌聲歡迎！
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住房和城鄉建設部原總經濟師、住房和城鄉建設部科學技術委員會常務副主任、中國國際城市化發展戰略研究委員會常務副主任李秉仁
李秉仁：尊敬的莫總裁，尊敬的各位領導、各位專家大家好，我首先代表中國國際城市化發展戰略研究委員會對保億集團20周年慶典表示祝賀，同時也感謝莫總對城市化戰略委員會的支持，對城市化論壇的支持。
中國改革開放30多年來，我們的城市化水平不斷提高，到去年年底我們城市化水平已經達到47.5%，如果按照人口普查數據的話，城鎮人口達到49%。我們現在既有的建筑面積已經超過了440億平米，每年新建的建筑面積大約是20億平米，我們每年新建建筑面積相當于全世界的一半左右，這就是我們目前發展的水平。中國發展研究基金會發布2010中國發展報告，報告指出，從“十二五”開始，我國將用20年的時間使我國的城市化率達到65%.目前不管是國際上還是我們國內的權威研究機構，大概都是這么一個說法，就是未來20年我們的城市化水平會達到60% 左右。
民經濟與社會發展“十二五”規劃綱要明確指出，堅持把建設資源節約型、環境友好型社會作為轉變經濟發展方式的重要著力點，深入貫徹節約資源和保護環境基本國策，節約能源、降低溫室氣體排放強度，發展循環經濟，推廣低碳技術，積極應對全球氣候變化，促進經濟社會發展與人口資源環境相協調，走可持續發展之路。抑制高能產業過快增長，突出抓好工業、建筑、交通、公共機構等領域節能，加強重點用能單位節能管理，確定了國內生產總值年均增長7%，非化石能源占一次能源消費比重達到11.4%，單位國內生產總值能耗降低16%，單位國內生產總值二氧化碳排放降低17%的發展目標。當然更重要的發展目標是“十二五”期間我們GDP年均增長7%的目標。
“十二五”規劃綱要確定的城市化率目標是增長四個百分點，這意味著中國的城市化水平將超過50%。這一段時間內，隨著我國城市化水平的持續提高，我國的建筑業、房地產業、城市基礎設施建設，城市公共設施建設等都將得到持續的、健康的或者快速的發展。
我們講綠色發展問題，我想綠色經濟就是一個節約的經濟。綠色、低碳的核心就是節約，節約資源、節約能源，減少溫室氣體的排放，保護環境。這就是我們發展綠色經濟的一個核心問題。
當然，在發展過程當中，無論是城市發展還是城市化，我們也希望它是綠色的。比如說我們的綠色建筑，綠色建筑的概念現在在國際上已經得到普遍承認，美國有綠色建筑的評定標準，我們也有綠色建筑的評定建筑。世界上都有綠色建筑的聯盟，大概每年都會召開一次會議來研究關于發展綠色建筑的問題。我們通常講的綠色建筑是指在建筑全壽命周期內最大限度的節約資源，節能、節地、節水、節材，保護環境、減少污染，為人們提供健康、適應和高效的使用空間，與自然和諧共生的建筑。
在我看來，建筑能耗和溫室氣體排放量的下降將對我國實現2020年單位GDP二氧化碳排放下降40%——45%的目標具有重要的影響。加快發展綠色建筑是落實建筑領域節能減排，應對全球氣候變化的重要措施，為什么這么講呢，關于能源問題，大家知道，在任何的國際論壇上都會講到兩個安全的問題，一個是能源安全，一個是糧食安全，當然也有講到金融安全。我想糧食安全和能源安全對于中國的發展是至關重要的。中國無論是能源生產還是能源消費都是世界上的大國，根據英國的統計報告，他們認為2010年中國成為世界第一大消費大國， 2010年中國消耗世界20.3%的能源，美國消耗了19%。也許大家都還記得2009年為了說誰是世界第一能源消耗大國，美國說中國是第一，我們說美國是第一。不管怎么說，我們的能源消費跟美國基本上持平的，不是美國第一，就是我們第一，就是這個數字。但我們應該看到，美國的GDP占到世界的近四分之一，約24%左右，我們GDP占世界不到9%。所以從這個角度看，我們的能源利用效率比美國低很多。如果和日本相比的話，那我們的能源利用效率就更低了，所以能源問題對于中國的發展至關重要。
2009年我們進口的原油是1.99億噸，占原油消耗51%，去年我們的進口量占原油消費56%。如果去年我們消耗了32億噸標準煤，我們的節能能耗是30%的話，那我們的建筑能耗就是9億噸標準煤，這個數量還是相當巨大的。所以對建筑節能也好，對于發展綠色建筑也好，對我們國家發展來說是一個能源的供應和能源的安全問題，對這些問題我們必須給予高度重視。
關于綠色城市化的問題，我認為我們講綠色城市化也就是一個節約的城市化，比如我們講綠色建筑的節能，比如我們講城市的綠色交通問題。我認為現在發展綠色交通，也就是降低交通能耗，減少環境污染，解決交通擁堵。剛才主持人講了大城市很擁堵，我想解決交通擁堵的問題，一個是要減少機動車出行，一個是縮短基本出行的距離，再一個選用綠色的交通工具，提倡自行車、步行出行，我們知道由于城鎮規模的不斷擴大，房地產開發的數量越來越大，使我們城市的出行距離特別是大城市的出行距離已經大大提高。據說十年以前北京的出行距離大概是平均4公里左右，現在已經達到七八公里，出行距離大大增加，這樣無形當中大大增加了交通量。
在去年9月20號的國務院新聞發布會上，有記者問我，北京市去年9月17號大堵車的問題，當時我說第一個是中國發展太快了，中國汽車工業發展太快了，因為2009年汽車保有量是1375萬輛，生產了這么多，也賣了這么多，2010年我們生產1800萬輛汽車，賣了1800萬輛汽車。美國+日本兩個世界大國，他們的汽車生產和消費都沒我們多。我們在很短時間內，中國的汽車擁有量得到了飛速的發展，使中國成為世界第一生產大國和第一汽車消費大國，這樣就對我們的原油需求帶來很大的壓力，所以對于我們的交通問題也好，對于環境問題也好等等我，們都需要從綠色發展的角度去看這些問題，去研究這些問題，去想辦法來解決這些問題。
國家應對氣侯變化及節能減排工作領導小組會議指出，十一五期間，我國基本實現了節能減排約束性指標，我國以能源消費年均6.6%的增速支撐了國民經濟年均11.2%增長，節能減排工作有力的促進了產業結構的調整和技術進步，為應對全球氣候變化作出了重要貢獻。既使是我們每年的能源消耗增長6.6%的話，這個數據是相當可觀的，因為我們每年消費能源的數量是相當大的。
我想，我們強調轉型經濟發展方式，加快經濟結構戰略性調整等等，也需要我們從節約、綠色觀點來考慮。這個會議也提出了推進重點領域節能減排，提出了工業節能要注重以先進生產能力淘汰落后生產能力，交通節能要重視發展公共交通，優化運用多種運輸方式，建筑節能要著力改造綠色建筑，大力發展綠色建筑、智能建筑，最大限度節能、節地、節水、節材，生活節能要推廣使用經濟高效的產品，培養綠色消費模式和生活方式，這也是對當前節能工作提出的明確要求。
關于城市化的問題我想再補充幾句，既然認為中國的城市化是我國經濟社會持續發展的推動力，是“十二五”乃至今后一段時間我們的發展戰略問題，那么我們推進城市化就是要推進健康的城市化，推進可持續發展的城市化，推進綠色的城市化。當然，我們現在城市化的問題面臨著一個比較突出的問題，就是我們2億農民工怎樣真正實現市民化？就是我們面臨的一個非常突出的問題。也就是我們現在講的我們怎么樣消除這種泛城市化或者是被城市化的現象，使基本公共服務均等化，這樣才使我們能夠更好地推動城市化進程。
推進城市化是節約用地一個根本的途徑，我們要實行嚴格的土地管理制度，我想推進城市化在這些方面應該會起到積極的推動作用。不管是節約土地資源也好，節約交通能源也好，比如中國的春運，這是中國特有的人口大遷移，這個在全世界都沒有。這樣的人口遷移對于我們來說，浪費了大量的交通資源，大量的人力物力。如果我們不能做到使這些農民工市民化，不能成為一個真正的市民，春運人口大遷徙還會持續下去。這對于中國的發展，對于中國的城市化發展應該有相當大的制約作用，所以我希望大家在考慮城市化的問題，在討論農民工市民化的問題，在討論這些農民工有一個穩定的就業問題時，應該考慮讓這個群體成為一個穩定的就業群體，這樣他們才能夠對我們的經濟發展，對社會和諧穩定作出更好的貢獻。
今天就簡單給大家講講自己一個想法，僅供參考，謝謝各位。
李津逵：謝謝。在城市化的過程當中能不能使就業的人口在本地居住、本地消費、本地上學，步行、騎自行車就完成了全生命周期主要的活動，而不是在城鄉之間做鐘擺式的流動，保億集團在16個中小城市中間做了一個遴選，他們要在中小城市中間去拉開他們的主戰場，意味著他們未來可能在實現著霍華德的那種田園城市的理想，使得在中小城市就業的人每天用不到10分鐘的時間出去上班，不到10分鐘的時間下班，然后就近購物、就近上學、就醫，這樣一來中國人民的生命、生活質量將大大提高，中國的城市化也走到了一個非常健康、有序的道路上，接下來我們請國家發展改革委員會國土開發與地區經濟研究所的副所長肖成金教授，他演講的主題就是“中小城市是中國房地產的未來”，大家掌聲歡迎！
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國家發展改革委員會國土開發與地區經濟研究所副所長肖成金
肖成金：感謝會議對我的邀請，今天這個題目是一個大題目，不僅是一個題目，第一個是城市化，還有房地產，我感覺到城市化大家聽得很多，今天我再重申一下，我們講城市化或者叫城鎮化，要理解它的本質。城市化的本質是什么？城市化的本質就是農村人口轉移到城市的過程。城市應該說是一個現代化的生活方式，農村人口轉移到城市，他不是說僅僅來這里探親訪友，他主要是要在這兒工作，所以城市化是工業化的伴生物，正是因為有了工業化，有了大量的就業崗位，農村的勞動力才會到城市。到城市來到哪里去？城市又分為大城市、中等城市、小城市和小城鎮，我們國家現在有660多座城市，這個城市的結構是有百萬人的大城市，也有幾十萬人的中等城市，也有幾萬人的小城市，還有我們國家一個特色，不在城市之列，但是又是城市一部分的小城鎮，這個數量有多少？19000多個。我們現在百萬人以上的城市超過了一百個，我們有千萬以上的城市，甚至已經有了兩千萬以上的城市，比如說北京和上海，很多大城市交通擁堵，熱島效應突出，出行成本高。但是很多產業仍然是向大城市集聚，這也就是大城市不斷膨脹的一個根源、一個動因。也就是我們的資源涌向了大城市。另外我們19000多個小城鎮，這個小城鎮什么狀況呢，基礎設施比較薄弱，產業集聚不是很充分，所以很多小城鎮仍然是一個“大村莊”。過去我們提出小城鎮是一個大戰略，應該說這個思路是不錯的，由于小城鎮它的腹地太小，比如說一個小城鎮腹地大概是幾十公里，最大是兩百公里，人口就是兩三萬人，一般的小城鎮可能就是一萬人到三萬人，所以對產業集聚來講，它有很多的局限性。所以很多的產業比如說鄉鎮企業一旦做大了就離開鄉鎮了。很多鄉鎮企業都感覺到在小城鎮發展受到很多的制約，所以我們小城鎮雖然數量很多，但規模多不太大，所以集聚的人口也比較少。當然，大城市的要素成本也很高，而且很高了，出現了很多大城市病，我們的思路應該重新更換一下。中小城市應該說作為我們的一個新視野，我覺得應該受到重視。
中小城市有哪些優勢呢，第一要素成本相對于大城市是比較低的，我們知道產業的發展一定要要素成本低，這樣的產品才有競爭力，要素成本高，那么你的生產成本就一定會比較高，所以要素成本應該說產業發展的一個重要條件，我們過去可能不太注意這一點。隨著市場競爭的激烈，我們投資者我們的企業家會重視這一點，所以我覺得各個產業的轉移也是必然的。我很早就提出一個觀點，在城市群里面，產業的轉移應該是大城市向中等城市轉移，中等城市向小城市轉移，這是一個在區域內的必然選擇。隨著產業的轉移，我們的中小城市會加快發展。
第二、我們的中小城市從城市空間結構來講是比較合理的，剛才我們的李主任也講到這個問題。大城市出行成本更高，不是因為城市的規模很大，幾百萬人、上千萬人，而是大家都用比較現代的交通工具，從東城走到西城再走到北城，這種長距離，我認為這是對生命的浪費。而中小城市一般幾十萬人，不超過一百萬人，一般都是有功能區的分工，比如說有工業區，有生活區，有居住區，但是相距都很近，所以我覺得這個空間結構是比較合理的。
第三個就是產業集聚。我覺得目前我們國家的城市存在一個城市群的狀態，產業集群實際上是在城市之間實現了分工，很早以前比如說我們的城市數量少，規模小，城市和城市之間的距離都很遠，所以分工不是很充分，城市內部少有分工，城市和城市之間的分工就更少了。在如今這個城市群時代，長三角城市群、珠三角城市群，京津冀城市群，城市和城市之間很近，還有一個比較突出的特征有高速公路的聯系，這樣城市和城市之間的分工有了可能，所以我們的城市規模不需要很大，產業的集群和產業的鏈條在城市之間就可能建立起來，而這對我們中小城市來說，可能帶來一個大發展的機遇。
為什么我們的大城市很大？而且發展很快？一個原因就是我們大城市和中小城市的分工還沒有實現，我們大城市的成本沒有體現出來，如果按照馬克思的“級差地租”理論，大城市的“級差地租”體現在生產的成本上，很多的低附加值的產業，勞動密集型的產業，會從大城市擠出去，擠到哪里去，要擠到中小城市去。中小城市發展需要動力，這個動力除了要素成本之外，也需要政策的配合，未來在宏觀政策上也要有促進中小城市發展的這樣的政策措施。
由于時間關系，我最后說一下房地產，我認為既然我們有這樣一個趨勢，有這樣一個需求，我們要改變城市和城市體系不合理的現狀，要把中小城市迅速發展起來，未來的中小城市的房地產將會大有發展前景，也大有發展潛力。中小城市隨著產業的集聚，隨著城市規模的擴大，房地產的需求會越來越大，房地產是城市化的一個載體，因為我們的農民、農民工要進到城里來，從產業來看，住房是他的一個愿望，也是一個目標，也是一個基本的條件。我們現在農民工的狀態是什么？一個是進了城但全家居住條件很差，有70-80%的農民工是一個人在城里，家庭在農村，這種情況是不是徹底的城市化？我們認為不是很徹底的城市化。徹底的城市化不僅僅是農民工個人在城里打工，而是要讓全家進城，這才是徹底的城市化。我剛剛也說了，城市化就是農民轉移到城市的這樣一個過程，不僅僅是農民工個人和他的家庭，他家庭要進城，那么最最需要的是什么，就是住房。所以我感覺到中小城市它的成本不高，它的住房價格也不會太高，農民工和他的家庭就有可能住得起，先所以我覺得在座的媒體也好，房地產商也好，我覺得瞄準中小城市這個趨勢是對的。時間關系我就講到這里，謝謝。
李津逵：謝謝肖成金教授，中小城市的優點是成本低，結構優，當然這里面還有一個大城市和中小城市的關系是上下級的關系，中小城市的裁員不受到大城市的約束，所以中小城市的基礎設施欠帳比較多，但是從大趨勢來講，從馬克思的級差地租理論來說，城市的生產要素要流向中等城市，所以保億集團按照肖成金老師的意思也是在落實馬克思的一個指示和檢驗了馬克思一個真理，所以這個意義比較重大，可能正是這個原因，再次掌聲感謝。
接下來要給我們演講的是，這些年來在中國城市化各種聲音中間，他一直在為農民說話，為城市化說話，他就是中國社會科學院研究員、中國城市經濟學會副會長牛鳳瑞教授，大家掌聲歡迎！
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中國社會科學院研究員、中國城市經濟學會副會長牛鳳瑞
牛鳳瑞：謝謝主持人，各位女士、各位先生，首先我對保億20周年慶表示祝賀，祝賀保億在新的征程中有更大的發展。
剛才肖先生就中小城市和房地產的問題做了一個發言，我對肖先生的發言有了一個延伸，中國的城市化應該是集中型的城市化的主旋律。今天的論壇給我的題目是“城市化能否支撐起房地產的明天”我的回答是肯定的，理由有三：
一城市化是低成本現代化的必由之路，城市化是現代化的重要標志，也是現代化的動因。中國人多地少，作為重大的發展中國家，現代化建設我們又面臨著資源環境的約束。城市化有利有弊，但是利大于弊，城市化是提高要素的整體配置效率，為建設社會主義新農村提供基礎支撐，一個大都市人生活在農村要實現現代化這是不可想象的，一個沒有城市化支撐的工業化要支付很高的資源和環境成本，發展循環經濟走新興工業化之路，也要與城市化相輔相成才能達到預期的目的，城市化改變中國都市人以土為生的格局，為保護生態再造秀美山川提供基本支撐。
城市有更深入的社會分工，更快的技術進步，更多的服務業需求，更多的就業崗位和更廣闊的發展空間，因而城市是我們構建和諧社會，加快科技進步的主體，我們說享受同等生活水平，在城市比在農村更節約。
環境污染、空間擁擠、占用耕地、公共安全風險等等，這是城市化之弊，但是在一定程度上也是我們取得城市效率所必須支付的成本，以城市化必須支付的成本有由阻撓和延緩城市化不可取，我們如何減少成本支付，提高城市化的質量也是我們應該努力去做的，在科學發展觀的指導下，積極穩妥推進健康的城市化，建設環境友好型和宜居型城市，是中國現階段低成本的建設現代化國家的必由之路，也是中國破解資源供給和環境容量兩大約束，實現可持續發展的基本的戰略選擇。
第二個理由房地產為我們城市化提供物質基礎，城市的物質組成與外部景觀就是各種房屋建筑物的排列組合，房地產是城市化提供房屋活動場所的物質生產部門，快速的城市化為房地產業的快速發展提供的依據，健康的城市化有賴于房地產業的健康發展。增強城市綜合承載力，離不開房地產業建立的物質基礎。在城市化加速階段，房地產業滿足的首先是住房的基本需求和改善型的需求，投資性的或者是投機性的需求最終要出租，要轉手，轉化為住房的最終需求，因而它是第二位的。社會固定資產投資規模過大是當前這輪宏觀調控的重要原因，但是房地產主要是生產最終消費品的住宅產業，生產性的固定資產投資比如說我們的商業地產、工業地產等等，只占房地產投資30%多一點，消費性的產品生產和擴大再生產的投資與中國的經濟過熱無關，而且它是抑制通貨膨脹的基本措施，適度擴大房地產投資，增加住房的有效供給，有利于擴大內需，促進國民經濟持續穩定的發展。如果把住宅投資作為消費品生產，從固定資產中扣除，那么中國的增長率將下降六個左右的百分點，宏觀調控要要優化產業結構有目標，有保有壓，區別對待，促進產業結構更好地適應社會需求的變化，因城市化水平的提高而帶來的基本的住房需求，城鎮居民消費結構升級而導致的改善型的住房需求，推動房屋改造而形成的被動性的需求，完成工業化對房屋這種總量需求，幾種需求的疊加決定了未來中國城市房屋供不應求，這是一個基本的態勢。
十一五期間，我國的房地產投資達到16.04萬億元，比十五期間增長了2倍，年均增速為24.6%，2010年全國的房地產銷售收入超過5萬億元，成為第一國內需求。房地產業是否被成為支柱產業，我認為無關緊要，但是房地產業是上下游關聯度很強的產業這是可以肯定的，持續旺盛的住房需求決定了未來幾十年的房地產業以較快的速度發展具有必然性，決定了房地產業投資高于社會固定資產投資的增幅在一定的歷史時期內是合理、正確的選擇。適度擴大房地產的供給不僅是抑制房價過快上漲的釜底抽薪之策，而且是我們擴大內需，優化結構改善民生一個重要的節點。對于消化過剩的產能，降低金融機構過高的存貸差，減少所謂的流動性過剩，抑制通貨膨脹，增加就業等等，具有重要的現實意義。
第三個理由城市化能否支撐起房地產的明天。我國“十二五”期間，國民經濟增長預期已經下調為7%，為我們轉變增長方式調整結構提供了寬松的環境和條件。但如果我們的實際增長速度超過8% 以上，那么我認為也是可以接受的好事，因為一個大國的國民經濟的發展，本質上是一個客觀的、自然的、歷史的過程，盡管國內外我們還有諸多的不確定因素，但是我國完成工業化、實現城市化的大勢不可逆轉，我國國民經濟又好又快的基本面也沒有發生根本的變化，“十二五”期間中國的城市化率每年預計增加0.8個百分點，城市人口總量將增加6千萬以上，房地產投資估計在“十二五”期間將超過30萬億。2050年前后，我國城市人口將達到12億，以人均住房建筑面積40平米計，那么我們住宅的存量將達到480億平米，如果我們考慮周轉、更新的需要，住宅建筑面積的存量應該在530億平米左右，如果其他生產生活活動用房按照0.6-0.7的系數折算，屆時中國城鎮房屋建筑面積的存量將在800-1000億平米之間。由此推算，最近40年，中國城鎮每年增加的房屋建筑面積需要在16億平米上下，其中住宅增加的面積在10億平米左右，我國城市化進程對房地產產品這種持續旺盛的市場需求，是支撐房地產業持續幾十年春天的根本保證。即一千億平米的房屋存量的更新改造，又為我們房地產持續持久的繁榮增加了保險系數。
我國當前房地產局面錯綜復雜，眾說紛紜，矛盾很多，原因是多方面的，但主要矛盾仍然是相對滯后的有效供給不能滿足日益增長的社會需求，著力解決這些主要矛盾，才會推動其他矛盾的緩解和解決，贏得戰略的主動權。照搬某些已經完成工業化、城市化國家的參數來診斷我國房地產的走勢，也不具有可比性。在當前我國房地產市場的主要趨向仍然是行政干預過度，而不是市場化過度，在土地和市場，在土地和基金兩大房地產因素主要掌控在政府之手這種制度背景下，政府的房地產宏觀調控政策，對于產業的未來發展將產生重大的影響，但是房地產業本身的發展也有其客觀的規律，如果我們的政策導向與客觀規律相悖，只能扭曲市場供求關系，事倍功半，或者根本達不到預期的目標，只有政策導向與客觀規律相吻合，才能事半功倍，達到我們的政策目的。
最后的結論是什么呢，未來幾十年我國的房地產或因種種變數而呈現價格、交易量的漲漲落落，但是這是市場配置資源的基本形式，沒有什么要大驚小怪，價格隨著成本的上升而上揚，交易量隨著城市化進程而擴大，這種總體態勢不會發生根本性的變化。這是我的基本發言，謝謝。
李津逵：一番冷靜、縝密的分析得出了一個令人熱血沸騰的結論，我們牛老師非常不贊同房地產的泡沫論、拐點論，他提出了簡直是一個“春天論”。我相信各位在座的媒體抓住了一個寫內參的好機會，要把牛老師這番東西作為房地產春天宣言趕快遞上去，因為他認為現在行政干預過多，他認為加大房地產的投資恰恰是保增長、惠民生這樣一個好的切入點，大家覺得夠不夠牛？再次掌聲感謝。
接下來，我們就會討論到一個城市化，城市化你看牛老師是大城市效率高，堵車不過是效率高的一個成本，我們肖老師說中小城市能夠撐起房地產的未來。
大家看這個雜志的封面，我們今天已經多次看到了這張照片，一邊是金黃的油菜花，我們的攝影者在路上一直向著鄉村前行，他是誰呢？他就是莫建榮總裁。2011年莫劍榮總裁又一次來到婺源的鄉村，因為在兩年前保億集團為這個鄉村建了一個希望小學，一年之后張俊總裁在那里揭幕，但是在這個過程之中，他們了
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中國房地產學會副會長、北京大學教授陳國強
陳國強：非常高興參加我們保億集團20周年慶以及“十二五”城市化與房地產發展趨勢論壇，我演講的主題仍然圍繞城市化和中國房地產，但我的側重點應該和前面幾位嘉賓略有不同。
說到中國城市化我們不能不提一位老外，也就是諾貝爾經濟學獎獲得者約瑟夫·斯蒂格里茨先生，他說中國城市化是影響21世紀人類發展的關鍵因素之一，另一個就是以美國為代表的新技術革命。我們要深刻理解這句話，還需要更多的時間、更長的觀察理解、領會中國城市化對于21世紀人類進程的關鍵性影響。
我們從中國的視角來觀察，伴隨著中國城市化的發展，房地產是最具有研究價值的領域，中國城市化它的本質、它的實質是廣大的農村人口如何實現向城鎮的轉移，城鎮化的主體毫無疑問是已經在城鎮當中就業、居住，包括正在進入以及準備進入城鎮這樣一些非城市的農村人口。從建國以來60年來對我國城市化的觀察，在改革開放前30年，中國的城鎮化進程由于特殊的戶籍制度，實際上處在長期停滯的階段，伴隨著改革開放的啟動，近三十年中國城鎮化開始了快速的推進。對照國際通行標準，目前中國的城市化進程處于中期加速階段。何謂中期加速階段？是指城市化率在30--70%是各國城市化推進最快速的一個加速階段。我們回顧1998年城鎮住房制度改革，以及我們國家的城鎮化，我們發現一個很有意思的現象，也就是我們推進城鎮住房制度改革起始時間恰恰和我們的城市化進程進入一個加速發展階段在時間上是重疊的，所以我想這是一個千載難逢的巧合，把中國房地產行業推進到一個快速發展的進程當中。
從當前的城市化的現狀來觀察，我們特別留意到前面我們住建部的李主任提到相關的數據，根據國家統計局發布的數據，截止到今年底，城市化率已接近50%，參照第六次人口普查的情況，這個數據比國家統計局要高兩個百分點，到今天已經有6.3億這樣規模的人口長期生活居住在城市中、城鎮當中，平均下來近十年我們的城市化率平均按年均提高1.13%，如果是按照49.7%這樣的城市化率來計算，每年提升的城市化率1.3個百分點，意味著每年新增的城鎮人口1500萬以上。從目前我們建制的城市是接近660個，建制鎮前面嘉賓也提到了19000多個，目前百萬以上的城市人口已經超過了100個，五個城市已經跨入到千萬級的一個規模。
從不同的城市來看，實際上從北京、上海這樣一些中心城市，這些城市的城市化率已經接近了世界發達國家的水平，80%左右，也有更高的。也就是說，盡管我們的城鎮化率整體還低于全球平均的59%的水平，但我們若干城市以及中心城市城鎮化率已經達到接近世界發達國家這樣一個整體的水平。
前幾年我們曾經做過一個課題，就是探討城市化和房地產這兩者之間的關系，我們獲得了幾個初步的結論。首先，城市化和房地產投資之間有一個很明顯的正向的變化趨勢，也就是說隨著房地產投資規模的增長和這個城市化水平、城市化率存在一個非常確定的正相關的關系。
第二點結論是房地產市場的銷售規模和城市化率之間同樣存在密切的關系。通常的情況是我們的房地產的銷售面積和城市化率同樣保持了一個正相關的關系，但隨著城市化率的提高，這個銷售的規模當然還有短期的政策因素，有波動性。
第三個基本結論是房地產市場的價格，也就是房價和城市化率之間也是有內在的關系。我們研究發現，房地產市場的價格實際上同樣隨著城市化率的上升，房價水平在逐步提升。但是由于一些短期的市場的供求關系，短期的政策因素導致市場的這種波動性，隨著城市化率的提升，加上政策因素，短期的供求關系這個波動性更明顯，05年之后，我們從國內住宅市場價格變化來看，這個特點同樣明顯。
城市化質量的提升對房地產市場有怎樣的影響，這個實際上是沒有任何懸念的一個結論，就是城市化質量的提升對于房地產來說，是一個非常正向的影響。
表現之一就是隨著城市化進程的加劇，隨著城市數量的增加，城市規模的擴張，城市建設質量的提高等等，城鎮住宅小區它的大規模的營建，商業用房需求的增加，實際上對于城市化進程，對房地產開發、房地產行業可以說帶來了千載難逢的機遇。所以我們一開始中國城市化進程就進入到加速發展階段和我們國家啟動城鎮住房制度改革，這個時間點的契合，實際上對于我們房地產行業和住宅市場帶來了一個好的時期。
表現之二，伴隨著舊城改造以及一些城市基礎設施的升級，城市空間形態的優化，會帶來一系列對房地產市場的有效需求，這個同樣不需要論證，大家已經從過去十多年城市面貌的改變，城市住房市場需求的碰撞可以有非常切身的感受。
表現之三，隨著城市化質量的提升，隨著城鎮居民生活水平的提高，對房地產的這種消費特別是改善型需求同樣表現出非常明顯的同步提升。這兩個因素其實也是對于房地產特別是住房市場需求來說形成了一個非常基礎性的、有力的支撐。
這方面我們可以舉一個數字，大家有一個很直觀的判斷。2000年我們國家的城鎮人均住宅面積是20平米，這個數據到07年人均的住宅面積達到27平米，實際幅是33%。同期城市人均可支配收入增長是1.6倍，如果扣除通脹因素，它的增長率可以說是遠遠高于住宅面積的，所以城市化質量的提升，居民生活水平的提高，實際上帶來了持續的改善型需求。所以，我想，從這些方面我們都可以很確定的來看到城市化質量的提升它對于房地產帶來的正向的影響。
從城市化進程的推進，從我們國家過去十多年城市化發展的特征來觀察，的確我們也看到在城市化過程當中，出現了一系列的值得重視的、真正視問題，我們前面的嘉賓也提到，可能有這么一些方面的問題，值得我們去關注，值得我們去證實。
首先、如何來避免低水平的城市化，就是前面嘉賓提過的半城市化問題，被城市化問題，如何改變。
第二個方面的表現，我想我們看到了伴隨著城市化進程的快速推進，我們也看到了很多城市出現了明顯的城市病，當然城市病有很多表現，。如果大家想有一個更直觀的感受，就去我們的首都看看，去長沙看看。我不知道今天的杭州有沒有遇到的這樣的問題，我們注意到杭州幾乎每年都出現出租車罷運的問題。
第三、如何來調整城市結構的問題，前面我們肖教授提出了未來城市化發展的一個重要方向，是要重點去發展中小城市、中小城鎮，我們知道過去中國城市化的主戰場是東部沿海這些重點城市，特別是北上廣深包括杭州這樣一些以東部城市為主的城市。未來的城市化或者是下一輪的城市化，它的主戰場肯定會轉移到中西部中等城鎮，未來城市化的表現形態、市場的重心，主戰場毫無疑問會發生重要的變化。伴隨著這種變化，我想住房市場市場格局、市場重心同樣會發生明顯的重心轉移。
第四個方面我想如何提升城市化質量，如何解決城市病，也就是我們如何來解決城市當中公共服務的均等化？我想為什么會出現半城市化、被城市化等現象？這背后一個深刻的根源就是目前仍然存在著戶籍制度，以及二元化土地體制。這些因素嚴重制約了城市發展過程當中基本公共資源如何均等化的問題。
第五個方面我想對于我們如何提升城市化質量而言，怎么樣來提高城市的管理效能。當然我們需要觀察我們城市化的進程以及對照中外城市化一些個案例。對于這個問題。我有兩點深刻體會，就是我們追求城市化，城市化率并不是越大越好，城市規模也并非越大越好。由于時間關系，先和大家交流那么多，謝謝大家。
李津逵：謝謝陳教授，陳教授今天的演講中間的信息量很大，你看他給我們首先講到城市化質量的提升會帶來哪些個變化，特別是在房地產中間改善型需求將不斷提高，它給了我們一系列數字，從2001年到2007年人均住房的面積，人均收入的提升，這一算我們就知道單位面積的那個房價也在不斷提升，這可能也就是改善型需求的一個體現。陳教授后面還講到在提升城市化質量過程中間我們這幾個方面比如說結構、比如說半城市化問題，城市病問題，效能問題，最后他講城市化率和城市的規模都不是越大越好，要最適合的就是最好的，我們再次掌聲感謝陳國強教授。
朋友們，大家都知道，在我們腳下的浙江的這片熱土中間，這幾十年來就是數不清的像保億這樣的民營企業在撐起中國經濟的藍天。昨天晚上我們遇到了一個號稱杭州通的出租車司機，他一路上在給我們介紹杭州豐富多彩的夜生活，除了我們大家都熟知在平湖秋月去喝一杯龍井，除了我們大家都知道在斷橋殘雪上去迎接一下秋天走來的氣息，但是他也告訴我們哪個酒吧是白領去，哪個酒吧是老外去，哪個酒吧是同志去等等，在這么豐富多彩的夜生活中間，有一棟大廈的一間辦公室里直到晚上11點鐘還亮著燈，里面坐著保億集團的創始人。他常常晚上一個盒飯就一直工作深夜。類似莫總這樣的一些企業家穿著創業的紅舞鞋為了民族的發展崛起，默默貢獻著他們青春。張俊總裁曾說過一句話，未來我們保億只做簡單，不做復雜，做開放不做封閉，做責任不做暴利，我們保億將有百年基業！下面我們以熱烈的掌聲歡迎張俊執行總裁給我們演講，他演講的題目是“城市化與保億置業的戰略選擇”！
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保億集團有限公司執行總裁張俊
張俊：尊敬的姚部長、崔行長，尊敬的各位領導、學者，新聞媒體的朋友們，大家下午好，非常高興在保億集團20周年慶，以及由保億承辦的第16屆中國城市化論壇上有一個發言機會，我發言的題目是城市化與保億置業的戰略選擇。今天，我主要與大家分享三個方面的內容：
第一、保億對當前中國城市化現狀的一些思考；第二、保億對城市化與房地產業之間關系的一些思考；最后談談中國目前城市化的現狀，以及保億置業一些戰略選擇。其最終目的是和大家進行共同的交流和探討。
關于對當前中國城市化現狀的一個思考。大家都知道，城市化是一個地區的人口在城鎮和城市相對集中的過程，目前西方發達國家城市化率普遍達到80%左右，并呈現了三個特點，一個是起步早，第二個城市化水平高，第三個是出現逆城市化現象。根據我國第六次人口普查的數據，城鎮人口占比是46.8%，我國的城市化呈現了以下的特點，第一個城市化率普遍偏低，我們是50% 左右，第二個是城市的規模和經濟的規模不協調，東京的GDP占日本是18.6% 左右，而北京和上海的GDP占全國的比重只有2.5%和4.6%。第三個是中國的城市化收入差異比較明顯，保億高度關注到在中國城市化進程之中收入差異化的問題，從東中西部和東部地區四個大區域城市化速度差異變化的趨勢來看，東部地區城市化率已經達到較高水平，城市化的速度開始減速，而得益于西部的開發、中部崛起和東北振興戰略的實施，中西部和東北地區的經濟發展加速，帶動了城市化速度的加快，中國未來重點發展城市區域，國家劃分為三個特大的城市群和八個大的城市群，而八個大的城市之中，有六個大的城市群在中西部，因而保億認為根據城市化進程的規律，在未來中西部的城市化增長速度將最快。今年8月份保億啟動的三四線城市研究當中，我們在湖北的黃石、鄂州、襄陽、淄博等16個城市調研，我們發現這些城市中的GDP和城市化率的關系還是存在較大的關系，有些城市當中常住人口和戶籍人口倒掛，常住人口低于戶籍人口，以上是我們對當前中國城市化現狀的一些思考。
第二個方面談談對中國城市化與房地產業發展關系的思考，保億認為，房地產業是隨著城市化的進程應運而生不斷發展的，雖然目前關于房地產業地位的爭議也愈演愈烈，但是我們認為有一點可以肯定，在整個中國城市化大發展的背景之下，房地產仍然是推動中國經濟發展的重要力量。就像房地產和汽車產業曾經推動了美國發展幾十年，成為美國經濟最重要的兩個引擎之一，特別是剛才很多專家都提到，我們在大力提倡城市化有質量的增長可持續發展的今天，土地價格和一個區域的公共設施的建設和城市化質量密切相關，我們認為在一定的階段、一定的區域，房地產畢竟還是承擔了財富二次分配的功能，而這個二次分配主要體現在個人的財富向公共財政轉移。
最后交流一下我們發展戰略的一些思考。保億發展到今天還是基于把房地產業當做保億的主業，還是堅持持續的全國多城市多區域同步發展。在企業發展的過程之間，我們也形成了我們的一些基本的戰略的選擇，第一、保億始終堅持做一家戰略引領型的企業，所謂戰略引領型當然是相對于機遇、機會引領型，我們明確了我們要到什么地方開發，將產品賣給誰。莫總經常也要求我們要先找市場，再找地塊。第二保億緊跟未來中國城市化發展的大趨勢，保億第二個五年發展規劃中明確，保億置業的戰略定位是成為全國二三線城市最具競爭力的房地產開發企業，在這樣一個定位之下，又把整個區域的選擇分成了三個板塊，第一個板塊是東海沿線，第二個板塊是東西部地區，第三個板塊是環渤海沿線。東海沿線產業基地主要是考慮集團的總部所在地，而且目前已經在杭州、舟山、上海、寧波、臺州等地有了項目，下一步我們要將加強；中西部地區是保億要做大的區域，目前已經進入了西安和重慶。而環渤海區域作為中國發達經濟區域，房地產市場規模大，土地供應量也比較大，而且它還是國家區域經濟的中心，也是我們目前重點關注的區域，目前我們已進入了大連。
第三、保億堅持在逐步差異的城市化背景之下，加快進入三四線城市，今年上半年我們重點對三四線城市進行了研究，包括對城市行政級別等等做了一些梳理。
第四、保億堅持在項目選擇上略超前城市化，且堅持快速開發。保億拿地后將堅持快速開發，堅持不囤地，堅持通過周轉實現規模，實現企業的幾何基數的增長。
第五、保億關注到城市化背景下產生的中國老齡化的問題。據統計，截止到2010年11月1號，我國老年人口為1.78億，占總人口的比重是13.26%，預計到2020年我國的老年人口將到2.48億，實際上我們國家已經進入到老齡化社會，而城市化進程的加快，使得三口之家這種家庭模式逐漸成為家庭的主流，這為老齡化社會養老的問題提出了很大挑戰，也為老年地產發展提供了歷史性的機遇。從這當中我們關注到由于當前城市化的水平普遍偏低，使得居民尤其是老年人的收入還處于較低的水平，這使得很多老年人家庭未富先老。我們保億對這些問題一直都在積極關注著。
保億的第二個五年計劃已經將旅游、老年地產納入了五大產品體系之一。尊敬的各位領導，保億已經走過了20年，但保億地產如果真正從開始做地產算起，僅有8年左右的時間，所以我們是一家成長性的中小型企業，我們永遠在路上！但是我想未來的中國，未來的中國城市化，未來中國的房地產業，一定會伴隨著全球化、信息化、網絡化的發展發生。我們無法預知未來會發生怎樣的變化，但只要我們堅持或者只要我們堅守20年的核心經驗和核心收獲，只要我們順應產業的發展規律，只要努力走在前面，只要我們堅持做簡單不做復雜，只要我們堅持做開放不做封閉，只要我們堅持做責任而不做暴利，保億一定會走的很遠很遠，謝謝大家！
李津逵：我們應該再次對這種企業家的精神表達我們的敬意。今天我們的主題是“十二五”城市化房地產發展的趨勢論壇。樊綱教授認為“十二五”是中國城市化一個關鍵時期，他從經濟學家的角度來分析“十二五”城市化這種趨勢，也同時揭示在這個過程中間房地產的機遇。樊綱教授是我們大家都非常熱愛的一個經濟學家，他的跨度很大，有發展經濟學、制度經濟學、宏觀經濟學，我們可以在他的演講當中感受到一個學術的望遠鏡、放大鏡同時并用思維的愉悅，讓我們大家用掌聲來歡迎樊綱教授為我們演講，我們一起來分享這種思維的盛宴。
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綜合開發研究院（中國深圳）院長，中國經濟體制改革會副會長，中國改革研究基金會秘書長，國民經濟研究所所長樊綱
樊綱：謝謝李津逵的介紹，非常高興參加第16屆城市化論壇，今天也是保億集團20周年慶，我也祝賀保億集團有更大的發展。剛才兩位老總也都講了，包括講了自己對未來前景的設想。我一直鼓吹，并一直相信，中國還會有20年到30年的高增長。這當然取決于中國做得好不好，能不能防泡沫，能不能防危機。我認為，通過改革，中國的各行各業都還有大的發展前途，保億集團不管是作為一個房地產企業，現在主業是房地產，看著中國未來20年城市化的進程，我相信你這么往下看，剛才大家都說了，城市化只有50%左右，你再往前想，應該說20年、30年都是一個大的發展時期。
我這邊不想爭論是不是支柱產業，房地產業一定是支柱產業，只是在任何一個領域都要防過熱，這個跟那個支柱產業并行不悖，這個不是爭論的焦點，這個問題不應該爭論，它永遠是支柱產業，還有大的發展前途，跟現在的防泡沫是兩個并行不悖的事情。多年來，房地產在仍然是支柱產業，但是大泡沫了。房地產在美國仍然是支柱產業，但也搞出大泡沫，變成一個金融危機，但是這依然不能完全否認房地產業是一個支柱產業。
這里要說什么呢，我們再過20年保億集團再開會，我那會兒爭取還活著，再來參加下一個20年，你可以想象再有20年我們很多企業會是什么狀態，你一想到這點就會振奮。再有20年，將會有巨大的變化，我們這些人我剛才非常欣賞莫總一句話“在路上”，整個中國都在路上，都在發展的路上，我們現在仍然是一個低水平的發展的過程，我們都夢想著向高水平的方向進一步發展，我們還在發展的路上，路上很艱苦，路上會有很多艱辛，路上會有很多的問題，很多的矛盾，會有很多陷阱。大家在討論各種陷阱問題，但是我們在路上，我們有輝煌的前景，就像我們很多公司一樣。
我想今天講一個主題，跟我表上說那個主題也是相關的，就是中國的城市化進程和土地利用效率，這個問題我想集中講一個土地利用效率問題，這個問題跟城市化相關，跟房地產相關，跟我們現在面臨的很多問題相關。
第一個問題還是講一講為什么要城市化，城市化基本的規律是什么？從經濟學的意義上來講，是為了提高資源利用的效率，特別是土地的利用效率。資源利用效率是什么東西？大家都知道資源是稀缺的，現在一說中國就說中國這個資源稀缺，那個資源稀缺。很多人以這個為理由，說中國人不該搞這個，不該搞那個，這個東西我們沒有資源我們不能搞，那個東西我們沒有資源不能搞。
從經濟學的角度來講，資源稀缺是一個永恒的事情，而且沒有任何一個國家是有所有資源供自己發展的，而且多數發達國家都是資源稀缺國家，相比之下，我們資源不能說是非常稀缺的，就我們這么一個大國家而言，你如果說資源稀缺，你跟誰比？你跟日本比？人家就那么一個小國，成天還鬧地震，但是它搞出了全世界最高水平，而且量也非常大的各種資源的制造業，它能夠搞中國為什么不能搞？而他為什么能搞呢，因為資源利用效率高。所有各種資源，鐵、礦、能源、油，利用效率最高的往往都是日本，就是因為它本國稀缺，所以它提高利用效率，這也讓它成為世界最富裕的國家之一，養了2億多富裕人口。你要說你這個不能搞，那個不能搞，相當于說中國人無能，我們永遠干不了這個事，所以這個不搞，那個不搞，中國現在很多產業，包括重化工業，包括資源密集型工業，我們要不搞資源就不是我們的，我們要搞解決我們幾億農民就業問題，我們還要好好努力，努力的提高資源效率，不僅是技術上，而且是制度上，來保證利用效率的提高。中國才能有剛才說的20年、30年繼續高增長，才能在全世界買資源。像日本那樣，全世界買資源，只要我們最大限度提高資源利用效率，我們不但能搞幾乎所有的產業，還能把環境搞好，還能節能、低碳等。
而且這后面的一切都是經濟學的核心問題——提高效率，而且提高效率不僅僅是技術問題，還是制度問題，包括一個企業本身的制度，你能不能節能減排，你能不能既有激勵又有懲罰，從一個企業來講是這樣，一個國家也是這樣，有沒有好的制度來保證我們朝著那個節能的方向走。所以，在這個意義上，資源稀缺是一個永恒的主題，資源效率實際上也是經濟發展的一個基本的主題，有人把基本的東西忘了，只看到表面的東西。
一般來說，資源可分為兩種，一種叫可購買或者是可交易的資源，或者叫可運輸資源，鐵礦、金礦、石油從世界各地買過來，只不過花點運費，只要資源利用效率高，運費可以保住，競爭力高，我能把別人擊跨，能把這個場面搞好。但確實有些資源是不可運輸的，中國就有兩種資源不可運輸的，而且今后仍然稀缺度很高，哪兩種呢？土地和飲用水（淡水）。今天我們主要講土地問題。
跟其他資源不太一樣，土地是不可交易的，也是不可運輸的。從資產來講，它也是不動產，其實跟土地相關的都是不動產，跟其他資源相關的基本都是可動產。因而我們需要單獨來討論土地問題。
我們中國的可耕地是世界人均可耕地的30% 左右，現在沒有一個嚴格的標準，什么叫可居住土地？可居住用地？或者是適應和居住用地？這個沒有一個統一的標準，因此這個很難算，可耕地這個可以算，全世界平均是一公頃左右，我們大概是一畝多地。我們國家地塊是很大，但看看地理地圖，美國是一片綠，俄羅斯也是一片綠，當然它比較冷，而我們一大片一大片是近乎于紅的特色，高山、沙漠、戈壁、高原。我當年下鄉，黑龍江一片土地，后來轉到河北一片大山、空山，不長草的山，那個地方并不適合居住，既沒有耕地又不適合居住，所以那兒窮的叮當響，吃不飽飯，土地確實在中國是稀缺的，甚至比很多國家都還稀缺。而由于各種國際政治原因，我們確實沒法依靠國際市場來獲得這個資源。日本多數的食品都靠進口，臺灣現在需要進口的食品是50%，韓國60%的食品也是需要進口。作為一個人口大國，我們必須考慮糧食自給自足的問題。目前我們的糧食消費越來越高，這樣的背景下中國的土地就更稀缺了，你沒法讓我們是30%的人均可耕地，美國是200%的人均可耕地，澳大利亞也有很大的，但澳大利亞的中部地區也是戈壁，美國靠近可耕地富裕的那一頭，而我們是最差的，所以我們土地就更稀缺。正因如此，中央政府有一個政策要控制土地使用規模，我個人覺得這在一定意義上不是經濟問題，必須在國際政治背景下來思考這個問題。
當然我們要提高土地利用效率，我后面再講具體怎么提高土地利用效率，現在我們在這個背景下討論城市化問題，為什么要城市化？城市化在人類歷史上是世界大趨勢，所有發達國家要實現現代化都要實現城市化，城市化最基本的道理就是因為它可以集約使用各種資源，特別是集約使用公共基礎設施的資源，創造更大的產值，創造更多的就業從而使人們的生活水平得以提高，這是城市化的基本道理。當然它還可以引申出其他很多道理來。中國上世紀80年代搞農民離土不離鄉，一些鄉鎮企業，最多是一些小企業在農村發展，如果不需要一些交通，如果不需要一些基礎設施的話，開始就能夠發展，但是后來出現問題，在廣闊的農村當中成本太高，單獨拉一根電話線都很困難，更不用說排水，運輸、公路，所以后來失敗了，但我不是完全否認它，因為它還是起到了最初的原始資本積累，培養出了一批企業家，培養出最早的一批企業，但這個路總是走不通的，所以大家看到了上世紀90年代鄉鎮企業逐步解體，要么破產了，要么遷移到城市去了。向城市遷移，就是城市化的第一個基本經濟學理由——集約使用基礎設施，使基礎設施資源投入效率提高，從而使更多的企業得以在比較低廉的基礎設施成本上得以發展。基礎設施成本是什么呢，比如說稅收，羊毛出在羊身上。
接下去是另外一個好處，城市化由于人口的集聚產生了服務業的發展，服務業的發展創造更多的就業，提高了人們的生活水平，人口的集聚使家庭生活社會化，后面就是創造更多的就業。從這個角度來講，當我們爭論是發展大城市還是發展小城市，城市是在沿海好，還是在西部或者中部等等，討論這些問題我們先回到為什么要城市化這點上來。最根本的一點是，哪一種類型的城市可以更有效的提高資源利用效率，尤其是利用效率，更有效的利用基礎設施。從這個意義上講，大城市更優越，因為大城市更集中，從而更優越，因為更有效率從而更優越。當然這兒講的大城市不是說現在已經很大的城市還要變成更大的城市，不是這個意思，而是一批中小城市將發展成大城市。
我相信，我們的中小城市在世界分類當中已經是大城市了，世界上50萬以上的人口就是大城市，我們50萬人口就是中小城市，中國未來的發展一定是這些更多的中小城市成長為大城市，成長為50萬、100萬以上人口的大城市，因為有足夠的集約度提高資源的利用效率，提高土地的利用效率。
基礎設施為什么能提高資源利用效率？因為基礎設施節省了大家的成本，企業能夠獲得發展的條件。建設各種基礎設施能降低企業的商務成本，降低企業的綜合資源成本。一個邊遠城市，一個邊遠的農村地區如果要搞發展的話，如果要生產一些東西的話，你算算它的成本是多少，離沿海很遠，沒有基礎設施，沒法搞，為什么沒法搞，是因為成本太高，要修一條路，要走三天三夜才把東西拉到沿海，要付多少成本？倒過來想，從這個角度來講，為什么大城市能夠發展呢？這是因為大城市同樣的投入可以承載更多的企業，可以承載更多的就業空間，承載更多的增長，更有效率。從這個角度來想，你就想將來哪里會有產業的發展，哪個地方能夠吸引出更多的產業來，哪個地方能夠有更多的就業成長。
在這兒引申出一個道理，城市化的基礎是工業化，城市化的前提是就業的增長，是成長的增長，一個地方如果不能提供就業誰去啊，沒有產業的發展，沒有稅收，政府的基礎設施怎么建，城市怎么建？想在哪兒搞項目、搞發展，就要想這個問題。企業會往哪里走，將來的產業會往哪里走，為什么在那里發展，它的成本如何等等。從發展的角度來講，城市要發展，什么樣的城市要發展，等等一系列的問題都在后面。所以我后面要講區域布局跟這些問題基本都相聯系，也跟資源利用效率相聯系，包括土地資源利用效率。
把這兩方面的問題結合起來，我第三點就講怎么提高土地利用效率，后面就比較簡單了，道理自然就引申出來了。
一、我主張發展大城市。集約度要高，足夠的高。再說一遍我不是說現在已經是特大城市還是要發展大城市，而是中小城市。全世界的研究成果都表明，大城市的資源利用效率更高，甚至從環境、從垃圾的處理，從衛生、教育、健康等等各方面的角度來看，大城市比小城市規模效率高，因為它集約程度更高。就說垃圾處理吧，農村因為垃圾排放的少，看著不多，但是人均垃圾排放，人均處理的程度很低很低，城市是多，但是人多，人均的效率就比較高，處理起來比較便宜，農村要去處理垃圾貴死了。更重要的是我們的主題，大城市，如果我們大城市發展的好，土地利用效率就高。所以我們應該發展更多的大城市來解決土地問題 。
當然了，剛才前面很多專家也講了，現在一些城市群、城市帶，通過一些便捷的交通能夠聯系起來，大家相得益彰，這種大城市群也是將來一個發展的方向，但是最基本的問題就是資源利用的問題。
第二、盡可能提高土地的容積率。盡管我國土地資源稀缺，但現在我們到各處去看，包括沿海地區，包括浙江的一些地區，低容積率依然普遍存在。比如蘇州工業園區。我曾經對他們說，現在全國很多城市都在效仿你們搞花園園區，但中國有多少土地經得起這樣折騰呢？對此，他們有異議，一些專家還說不是我們鬧的，是你們學錯了。
令人遺憾的是，目前我國還在控制容積率，多數的地方還是壓這個容積率，容積率提了好幾年了。我說你們反過來用，必須達到某種容積率才能夠建設，而且越高越好，我一會兒還有一些具體的想法。
現先把前面大問題先說一說，土地的問題又跟房地產市場又聯系起來了，現在房地產市場的調控政策錯位或者不足是有關系的，我們現在房地產一調控都知道要去壓需求，對不對呢？應該也對，但是就沒多想怎么提高供給，價格是最基本的，大家畫一個圈，一個供給曲線，一個是需求曲線，需求曲線是往里移了，什么東西價格高了，增加供給就不高了，回過頭來要想怎么增加供給的問題，我們在這個問題上要做文章，唯一現在要增加的保障房跟正常的房地產市場將來是隔離的，不是一個市場，保障房只是對最貧窮的居民提供解決住房的問題，大量的主要的房地產市場不僅要考慮需求管理，而且要考慮怎么增加供給。沒有別的辦法，大家都知道土地有限，在有限的土地上提高土地利用效率，生產出更多的房子，就增加供給了。所以我說現在要在這個問題上多做文章，其中一個指標就是容積率指標。容積率指標我個人還有點爭議，我母親是建筑師，小時候幾歲的時候跟著我母親冬至那一天去量小區的樓房，冬至那一天這個樓的影子要到那個樓的后面一樓的窗戶底下不能影響他光照，到今天了還在實行這種政策的話，至少過時了吧？
現在很多房子第一是高樓，第二個朝向也不一樣了，而且現在多少人白天在家里住？白天在家里有太陽的時候去照照太陽去，而且你少那么幾天大大提高了容積率的問題，你比比香港，比比世界上的一些大城市，香港的容積率，香港的土地的承載率創造的產值是我們的6倍，養活和就業的人是我們的2倍左右，東京大概是我們的10倍，所以我們城市承載力為什么低，是因為密度太低。所以我們現在應該好好地把容積率這個問題反過來用，讓它作為提高土地效率的工具。甚至我想，按土地容積率收稅，土地賣的時候先征收土地級差地租，然后按照容積率征稅，越高征的越少，越低征的越高，最低的要蓋高爾夫球場，要讓他吐出血（征稅）來才行，按照容積率反過來征收，提高土地利用效率。
確實，我不贊成中國搞很多別墅，低密度建筑，中國人那么多，地那么少，要想房地產市場不出泡沫，房地產價格還穩定，按照國際分工我們應該蓋高樓，要想住別墅、有錢的就到加拿大去買，到澳大利亞買去，這個相當于進口土地，相當于進口環境。
按照國際的分工，這個不是企業的問題，是政府的問題，有沒有那個制度，有沒有那個政策，你要反向激勵，從而使我們的城市不會出現那么大的泡沫，否則的話，我們土地很稀缺，因為它太值錢了，如果效率不夠的話，后面一定有很多人從資源分配的角度來講就分配不到，所以必須提高土地利用效率。
第三點，特別要重視沿海地區的土地利用效率。沿海地區的人口密度大概應比內陸地區還要更高一點，原因是什么呢，因為沿海地區很多地方本身就有好的耕地，更重要的是，它確實適合于發展各種產業，不是因為土地本身，而是因為沿海的土地靠著沿海，而水運迄今為止是人類最便宜的運輸工具。誰接近了海邊，誰接近了水運，那兒的產業就能更多的發展，能夠創造更多的就業，創造更多的人口。在那些地區里面當然土地要貴起來，但內陸地區要發展運輸成本太高，這個道理很清楚，內陸地區東西是便宜，但是運輸是個問題，創造就業是個問題。
第四點，發展國家基礎設施來提高一些中部地區的土地利用水平。這是什么意思呢，提高土地利用率使這個地區能夠獲得更大的發展，進而形成一些城市群，帶動一些產業的發展。這個道理剛才跟沿海、內陸地區聯系起來講過，發達國家現代化完成之后，基本的規律是80%的人口會集中到沿海，離海岸線不到100英里的區域，主要的例子就是美國，美國實現現代化、工業化以后，人口基本分散在幾個海岸線，包括芝加哥地區。原因是什么呢，原因就是因為沿海地區運輸成本便宜，工業得以發展，就業創造比較多，城市發展比較多，城市密集程度比較高，人口的密集程度比較高，其他國家基本也是這個規律，我們也在遵循這個規律，內陸人口在向東海沿海轉移。
但是，我們跟其他國家相比，又有一個劣勢，什么劣勢呢？我們的沿海特別短，我們是所有各大陸國家當中沿海最短的一個國家，只有東海沿海一小段，你想想美國，想想俄羅斯、澳大利亞、加拿大，都是三面環海，印度是三面沿海，巴西是一個半月餅型，縱深不深，沿海很長，就我們很短，而我們又是世界上人口最多的國家，13億人口都集中在沿海，沿海就沒法活了，內陸地區又太窮了。因此我們確實應該發展一些內陸地區，特別是中部地區，而中部地區的劣勢在哪里呢，怎么搞城市，城市怎么發展？第一有人，第二有錢。有錢去建設基礎設施，從這個角度來講劣勢在交通成本比較高。比起沿海，我們西部地區還要拉著資源到沿海，再裝上集裝箱，再用卡車、列車運個三四天，到那里成本顯然比較高。怎么辦呢？怎么改變這種劣勢呢？就要搞一些公共基礎設施，但這些公共基礎設施得是以中央政府為主導，還可以讓沿海地區多出點錢投到中部和內陸地區去，因為這些地區本身處于劣勢，為了社會平等，為了使區域之間的平等化水平更高一點，減少一些區域的差距，將著力點用在交通基礎設施上，來降低這些內陸地區的企業的交通運輸成本。這就是我們現在搞高鐵、搞地鐵、搞高速公路的意義所在。
現在老有人問或者在批，說借的錢怎么還？這個事你反過來想，你想想其他國家怎么搞的這些基礎設施。歐洲高速公路基本沒有收費的，除了法國有幾個收費的外，美國很多高速公路也是不收費的，就是中央政府投進去來緩解地區之間的差異。所以這些錢原則上很多應該是財政給錢，就是為了平衡各地區差距花的錢。有些發達國家早年很多鐵路是政府修的，修完之后交給運營部門運營，運營的費用成本自己要回收的，但是基礎設施是財政投入的，所以我們要從消除地區差距、減少地區差距這個角度來思考這個問題，基礎設施是按照公共品的辦法來管理，這樣就把內陸地方的土地利用效率提高起來。當然，內陸地區的土地一樣需要提高密度。
這里面對于房地產業，我覺得基本的規律都一樣，哪兒有人，哪兒有產業，哪兒有就業，哪兒有城市，哪些有需求，就有住房的發展，特別是人的收入的增長這些都是逐步展開的。
第五點，講點相關的，比如說環境、能源，比如說現在討論的問題跟土地的集約利用是相沖突的，人口密集會有問題，誰都想活著。我們老說，甚至到國外去，看著那些人確實與世無爭，在那么一些漂亮的小城市里面活著。人擠在一塊確實產生問題。但是擁擠出問題只是說明我們的資源效率還不夠高，我們對資源的管理，對城市的管理水平還比較低，而不說明它一定會產生很多的壓抑，實際上人口密集的城市太多了，特別是發達國家。其實歐洲的發達國家人口密集程度很高，巴黎、倫敦密集程度都很高，我們的上海密度更高，但是大家到上海確實沒感覺到堵車，上海的管理效率更高，上海動了腦筋怎么管理這個城市。但它確實還有一些基礎設施建設沒到位，比如說公共交通，甚至一些公共設施。現在上海修地鐵了，還要修一些橋，跨樓之間的通道，為了便于人們之間的通行。私人轎車可以發展，但有了公共交通，私人轎車應收費，一切都要有經濟的手段，包括土地問題，我們可以廢除很多的行政手段，通過經濟手段一定可以想出辦法，北京的例子可以說明這一點。北京修了十幾條地鐵，基本可以通達了，然后大幅提高停車費，人都是有理性的，你只要采取這些措施，車馬上減少，最近這一招還是不夠，還應該大大提高出車的成本，然后征的稅去建公共交通。剛剛說的土地都是高征稅，去補貼低端的保障房之類的問題，社會還不能平衡嗎？所以從基礎設施的角度看，它能解決這個擁擠。我們是擁擠，不然就不會有只準生一個孩子的政策，這是我們的現實，我們就面對這個現實我們怎么管理好，你不能用分散居住來解決這個問題，也解決不了，如果說分散居住，產業就受到損失，搞集約產業就沒法大發展，就業就沒法大發展，我們人口集中到一起怎么辦？我們搞管理，后城市化時代，大家富有了以后，再富的人我不跟你擠了，我到外面去，完全不能否定不擠比擠好，但是擠怎么讓它順暢走完這段路，環境道理也是一樣。密度更高應該更環保，它只是集中在那一塊了，沒有分散到廣大地區，集中到一塊，其實更環保。
現在之所以很多城市的節能環保做得不好，是因為我們的城市集約程度還不高，土地利用程度還不高，管理還不好。因此這些問題都是在集約利用土地，發展更加人口密集的大城市的過程中，我們在這個集約化過程當中要效率，要環境，要節能，全世界的大趨勢是這樣的，但是不是說全世界的密集程度都像我們這么高，中國是人口密度最大的國家，同時我們要記住我們是人均耕地最少的國家，我們怎么提高土地利用效率，只有提高土地利用效率我們才能順利的完成城市化進程，中國才有更好的明天，各種市場，包括房地產市場也才能夠更大的發展。個人觀點，供大家參考，謝謝。
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李津逵：
接下來我們最后一個環節大家一定準備了很多非常好的問題來跟今天的嘉賓互動，有請如下專家走上前臺，
朋友們，現在時間非常寶貴，在未來的20分鐘之內，請大家準備好問題，舉手示意，然后我們把話筒交給大家，和臺上的這幾位嘉賓大家一起來切磋。
各位，經過這樣一輪思想的交鋒，大家一定對今天的的討論有了更深入的一些見解，我想是不是每位專家用一段話來對剛才的整個的演講做一個回應，然后我們讓大家給你們提問，從哪位開始？
李秉仁：我贊同樊綱教授的話，效率永遠是第一位的。
肖成金：要讓我講的話，我跟樊綱教授的觀點比較一致，高效利用國土資源。
牛鳳瑞：現在市場最缺的就是房子。
陳國強：我還是結合剛才的演講主題，就是提高城市化質量和房地產的關系，實際上我們無論是城市化也好，還是房地產行業，我們都需要追求有質量的城市化，有質量的房地產，我們不應該去追求單純的規模和速度，應該在質量方面，綠色發展、健康發展、可持續發展上面做文章。
莫劍榮：我很認同樊教授講的，市場經濟應該是讓市場去解決市場的問題，包括我們一系列調控等等。
李津逵：說實話我也最近從限購令當中感受到我們的市場不是一個徹底的純粹的市場，但是反過來講30年前糧食賣多少錢一斤，暖水瓶賣多少錢一個都是行政決定的，雖然我們行政主導的不盡如人意，但是還是在不斷的進步。
樊綱：反正就是用經濟手段，市場是需要調節的，但調節最好是經濟手段，符合市場規律的經濟手段，經濟學家就相信一定有辦法，當然不要相信一天就好，市場的平衡是逐步的。不采取經濟的手段，永遠糾結，現在用經濟的手段需要一段時間，更舒服一點，質量就更高一點，就更和諧。
李津逵：現在開始現場提問。
現場提問：我是新地產雜志的，我有一個問題請教在座的各位。現在有一個說法，就是關于美國的量化貨幣寬松政策的事，現在還沒有推出，我們請各位專家能夠幫我們判斷一下是否能夠推出？如果推出的話，中國怎么來應對這個問題？
樊綱：我簡單說一下，今天的主題是城市化，保億集團成立20年，我們抓住機會問有關的問題。
我談談自己的看法，我就說不應該再出一個新的寬松政策，上一輪寬松政策就說明現在美國不是沒錢的問題，是有錢大家沒有信心投資的問題，是典型流動性陷阱，什么意思呢，流動成本不夠低，現在是零利率，不管融資多低，一個集團買了地，預期將來是虧損的，仍然不投資，你就沒這個信心，所以美國的投資者們就沒信心，你再多點貨幣，仍然解決不了信心低迷的問題。什么辦法能解決呢，確實也沒什么辦法，財政赤字一大堆數字，要是把球踢給財政，創造一些機會，可能有真正的投資機會，但是這就是凱恩斯當年的辦法，但現在財政已經困到這兒了，多年入不敷出，現在已經100%的債務，利率是0，受不了了，經過一段比較低迷的時期。在這段時期清理幾十年泡沫破裂產生的問題，前一段市場人士過度樂觀，現在出現一些回調，但是總的來說不是二次探底，但是有三四年的低迷時期，這個要做好思想準備，在這個低迷時期為了政治原因也不得不出臺這個政策、那個政策，要發點貨幣也是有可能，但是也解決不了什么問題，只是給我們造成了更多的影響。
現場提問：我是光明日報記者，我想問的問題跟今天的論壇有關。就是當下有房子和沒房子的百姓都熱議和關心的問題是房價走勢，這一年來房價交易量萎縮很大，據說房價最近降幅也很大，前天大家聽了新聞說，大概今年年底房價可能要大降，我想問一下房價有沒有可能降？而且幅度會不會大？
陳國強：這個問題比較敏感，不好回答，我個人一個基本判斷，就是房價未來一段可能是半年、一年的走勢，可能是這樣的，短期求降的心理比較明顯，中長期五年、十年我覺得這個房價大家依然會看好，當然大家更關心的可能是短期，就是短期有沒有可能出現波動，甚至是比較明顯的松動。在這個問題實際上也要結合特定的區域、特定的城市來看。另外一個剛才你提到今年市場成交量下滑的問題，實際上這個下滑主要表現在持續出臺限購的這些城市，特別是東部沿海這些重點城市，北上廣深，北京今年一手房、二手房的確是出現了比較深度的下滑，但是全國仍然是前7個月13%點幾同步增長，調控對不同城市、不同區域不一樣，房價的走勢需要針對特定的城市、特定的區域，像北京的房山、通州，特別是通州前期出現了過于快速的上漲，房價的泡沫比較明顯，接下來會面臨一個擠泡沫的問題，這個區域的樓盤會面臨調價，調多少合適，不是說你調不調，調多少才合適，才有可能激活成交量的問題，還需要結合特定的城市、特定的區域來觀察，不能一概而論。
牛鳳瑞：房價下降這是我們很多人都一直的期盼，這種期盼一直是熱議不絕，一直是量跌價滯這么一個基本的態勢，什么時候下降我不敢說，因為交易量的下降意味著房價要下降，這是肯定的。但是中國的房地產政策是要把房價弄下來還是要控制某些地區的房價的過快上漲？這是兩個概念，請各位注意，不是一個概念，現在那位女士講，我們房價能不能下來？首先要問什么時候下來？我不敢說。第二個下降到什么幅度？10%還是20%，還是像某些人期望的30%-50%，我說即使有下降，幅度也不會太大。接下來的問題是這種下降會持續多長時間，因為在中國目前市場面臨并不是一個絕對的購買力的問題，而是一個持幣待購的問題，當房價下行到某些人的心理價位的時候他會出手，所謂抄底。交易量的這種上升必然會造成房價上升的推力，所以我說即使中國房價有下降，幅度也不會太大。第二它下降的具體時間不會太長。
李津逵：到底這個政策取向是讓房價降下來還是遏制過快增長？我們請李主任來權威發言。
李秉仁：我現在主要研究住宅裝修，節能問題，剛才大家問的這些問題，我的印象是我們的調控目標一直是防止部分城市房價過快上漲。
肖成金：前幾年我倒是對房地產特征做了一下比較，房地產的結構大概有百分之七八十是買來居住的，房價漲也好，跌也好，他不大可能賣。第二部分是投資的，因為有錢了，什么比較保值呢，什么比較保險呢，買房子。第三部分是很小一部分是炒房團，比如說溫州炒房團，買了房子漲價就賣掉，賺了一些錢到別的地方再去買。
樊綱：從長遠來講，我們的稀缺程度比較高，一定是我們的價格高，而且包括人民幣升值什么的，在國際環境發生變化。但是也不否定我們前一階段的房價確實有過熱的成分，特別是一些大城市，我不知道房價會跌多少，我只會說如果政策是有效的話，過去哪個地方發生了過熱的情況，哪個地方價格會降，過熱的程度比較高的地方會降的比較多一點，過熱的比較少的地方會跌的比較低一點，有些地方比如說一些二三線、三四線城市沒有一些泡沫，可能也不需要跌多少，這些基本原理請你基本運用去分析各個地方、各個城市的問題。
現場提問：我是21世紀經濟報的記者。請問樊教授，這是一個比較抽象的問題，未來20年城市化率從40%多提升到60%多的時候，是否是一個勻速上升的過程？什么時候城市化率會加快，什么時候會減緩？這些行政措施是否會促使城市化率加快？40%到60%這個城市化過程當中是否比會引發房價的大漲？從現在看未來的角度，房價收入比會拉大還是縮小？
樊綱：我想從你最后那句話說起，為什么房地產要調控，房地產要防止泡沫，房地產確實不是一個單純的經濟問題，確實是社會問題，甚至是政治問題。所以當大家抱怨房地產，媒體天天談房地產，飯桌上人人都在談房地產，其中一個重要的原因就是收入和房價比出現問題，大家買不起房子，所以從這個角度來講，從房地產商角度來講，你不僅要關心宏觀經濟，還要關心到這些社會問題，政府一定會考慮，當全民談房價的時候，當人代會50% 以上提案是關于房價問題的時候，政府一定得管，它甚至會反應過度，甚至會采取一些不擇手段的方法，而且一定要考慮到它為什么以這么大決心來做這個事，而且其他國家都是一樣的，都把房子這個事當成一個社會問題來看待，美國的次貸問題跟社會危機都是密切相關的。
未來幾十年究竟勻速還是加速？我相信最近一二十年會是一個比較勻速的發展，這個東西不是取決于房地產，因為剛才前面專家都講了，城市化是農民進城的過程，取決于有關農民的各種政策，農民工的各種政策，農民市民化的各種政策，取決于土地制度等等一系列的社會政策。城市化是一套系統的社會工程，它不僅僅是一個經濟問題，還是一系列的社會公共政策的問題，非常的復雜。人類歷史上城市化進程中包含很多痛苦，我們還好，前面說的春運，春運還說明我們進城的人不是失地農民，無家可歸的貧民窟的居住者，世界各國城市化進程中都伴隨著貧民窟的出現，從這個角度上來說，我們還是好的，還是有相對優勢，但是現在我們也顯現出一些問題，怎么在這個進程當中避免一些大的危機的出現，比較穩定的政策，循序漸進，不要著急，不要一個晚上就解決問題，這是一個漫長的歷史過程，我們心態更平和一點，更和諧一點。
現場提問：各位專家、各位嘉賓，你們好，有一個相對比較具體的問題想問一下莫總，通過這次論壇了解到保億地產在整體的戰略進程當中，以三四線城市為進軍與戰略擴張的目標，今年3月份保億進入大連，眾所周知大連是一個在二線城市當中房地產行業發展比較快、也是比較引人注目的一個熱點城市，保億進入大連是基于一個怎樣的戰略考慮？第二個問題，近年來保億地產發展的比較快，很顯然它有著自己獨到的品牌內涵的力量在里面，我想問一下莫總保億產品的優勢特色、核心競爭力是什么？對大連這個產品是怎樣定位的？對未來這個產品有怎樣的預期？謝謝。
莫劍榮：大連是我們公司的長期戰略的需要，也是我們環渤海基地的需要。我們想在大連有一個基地，特別是大連往北擴張之后，大連新區的成立，大連是一個副省會城市，我想它有一個能集聚東三省的能力，這是別的城市無法可比的。作為集團來講，有在環渤海建立基地的需要，我們當然有從這個角度去考慮。
第二個問題這次的項目可以說在于它的土地優勢，包括旅游度假區，非常寶貴的土地，我們的容積率只有0.86，這樣的土地資源我們以后很難取得到。既然在旅游度假區里打造，我們產品的定位主要是面對大連市、大連經濟技術開發區，包括東三省，既然是低密度去打造的話，對保億來說，我們的定位是比較高的，我們現在內部是叫麗景系列的，外立面全部是石材干掛，包括排屋，包括別墅，包括普通公寓，主要面對的是東三省和大連的客群。
現場提問：房地產是一個從政府、中央到地方到民眾都特別關心的問題，城市化同樣是一個熱點問題，但是今天我問一個問題看各位專家怎么來回答，房地產會不會綁架城市化？
現場提問：請教一下莫總，西安現在是大西安的發展格局，還有一個省政府推進的西咸新區，我們很關心西安在保億集團八個城市和未來16個城市當中總體的布局、戰略縱深方面會有怎樣的考慮？謝謝。
現場提問：剛剛聽了樊綱教授的主題演講，他提出中國應該多建一些高密度的房子，請問一下莫總裁，未來20年保億在西安的項目都比較高端，你會傾向做這種高密度的房子嗎？
現場提問：我們知道杭州在理論上應該是一個二線城市，但是現在的房價一直是以一線城市房價的價位，并且甚至是超過的，所以我想問問在場的專家，你們心目當中目前杭州是屬于一線城市還是二線城市？
李津逵：謝謝各位的提問，我們從莫總開始。
莫劍榮：保億從2003年進入西安以來，在西安做了兩個項目，第一個項目容積率是3.3，我們做到1.86，自己主動降下來，第二個容積率是按照政府的2.8，這兩個容積率相對西安來講是偏低的，但是我們用超大的間距去做，體現了舒適度。當然，取得土地的開發權之后，隨著我們對西安城市的了解，包括我們下一步在西安要取得的項目，據我現在知道的容積率都比以前的容積率都要高，但你們可以放心，高容積率也可以作出高檔的產品，并不是高容積率一定做的東西就很差，它的做法不同，也就意味著我們通過這些環保、能源，用一些高附加值去做。
在我們的第二個 “十二五”規劃當中對西安提出了明確的要求，我們希望未來，在西安房地產市場排名中我們能進入前五名到前十名之間，這是我們集團都西安公司提出的要求。
牛鳳瑞：中國喜歡用“綁架”這個詞，比如說房地產綁架經濟，剛才記者說房地產會不會綁架城市化，這是個根本不可能的問題，因為它不可能綁架城市化，反過來城市化也不會綁架房地產，本來這兩個關系是相輔相成的關系，用“綁架”這個詞把大家往錯誤的方向去判斷，這個就非常麻煩。
這個問題我談談容積率的問題，中國的城市規劃一般是人均占地一百平米，具體到一個小區的時候，容積率有2，有3，就看你在多大的小區里來看這個問題，所以我們看容積率要具體問題具體分析，這是我想說的第一點。
第二點，中國的城市化過程中我們整體上要走土地集約型、緊湊型的城市布局，這沒什么疑問，但是我要說的是我們的緊湊型的布局，城市房產的建筑密度以及我們的容積率絕不是越高越好，為什么？因為你的容積率越高的話，你的空間資源越稀缺，在這個時候你過高的增加建筑物高度的時候，必然要增加你未來運行過程中能源和資源的消耗，這里面有一個合理度的把控，而不是誰是誰非的問題。
肖成金：確實有一個擔憂，現在城市化的門檻過高，包括我們城市低密度、城市的公共服務，農民進了城，沒有給他提供公共服務，或者是報酬不合理，使他不能全家居住到城市。如果工業化過程完成了，崗位減少了，農民進城沒有就業崗位，我們知道提高農村的公共服務，提高農村的服務質量是樊教授一直講到的問題，如果這個時期沒有加快城市化進程，很可能我們就達不到我們的目標，這樣我們就跌入到中等收入國家的陷阱。現在我們發現城外有很多農民想進來，再過若干年，才發現農民都回家去了，進不來了。第二個房地產和城市化的問題，實際上房地產為城市化提供條件的，進城了有房住，但是房地產也不能綁架城市化，因為農民來住房是住得起房，并不是說一定要買得起房，我拿出租金就夠了，不一定非要買一套房子。第二個我也看到很多農民工進城了，三口人住30平米，并不是一定要注100平米或者是150平米，住30平米的房子彈性非常大，還有我看到了包括浙江的老板在北京當時的“浙江村”，三口人住了30平米，他說我在浙江農村有幾層樓。我覺得城市化只要能夠進來，能活下去，這對中國來講畢竟是社會進步。
陳國強：城鎮住房制度改革啟動之時，剛好和城市化進入一個加速階段，時間上是重合的，實際上是巧合的，這個實際上我們的理解是房地產機緣巧合搭上城市化的快車，我覺得房地產應該把握城市化加速發展歷史性的機遇，給自己定好位，而不是有綁架城市化，或者是綁架中國經濟這樣一種理解，這個是走偏了。我想城市化內涵當然比房地產要豐富得多，我覺得對房地產行業，對于我們開發企業而言，應該明確自己的本分，明確自己的定位，要充分的去把握城市化快速發展所帶來的機遇，為城市提供優質的的產品，我覺得這個是它應該在城市化當中所扮演的一個角色。
樊綱：我講一個觀點，就是說城市化不等于快速的拆除那些老房子、舊房子，而且城市化對一個城市的房地產的發展恰恰是要求它在一定時間里面還有意識的保持一部分舊房子，干嗎呢？給新進城的窮人住。
城市化是農民進城的過程，而剛進城的農民是低收入階層，但他們需房子住，什么房子最便宜他們就哪類房子，而且現在老房子也可以通上網絡，這些成本都比較低。如果要為新進城的農民重新蓋房子，成本將非常高。怎么利用好這些老房子、舊房子？
最近又去了阿姆斯特丹，這些城市都是密密麻麻，當年的城市都是這么發展過來的。我們卻要把一些老房子變成酒吧，甚至直接拆掉。如北京當年的浙江村，在某種程度上來說，這就仇視窮人，仇視這些新進城的農民、低收入階層，這些是需要檢討的。
房地產是一個多層次的結構，不光是新房，不光是高檔別墅，包括二手房，包括好的二手房，包括住宅以外其他存在的，比如說工業，比如說商業地產等等都是房地產。
