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2025年09月05日
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8月26日，由中國國際城市化發(fā)展戰(zhàn)略研究委員會、北京市東城區(qū)人民政府、綜合開發(fā)研究院（中國·深圳）主辦，北京國瑞興業(yè)商業(yè)管理有限公司承辦的第十五屆中國城市化論壇在北京國瑞購物中心隆重舉行。來自城市化研究領(lǐng)域、戰(zhàn)略咨詢、建筑規(guī)劃、商業(yè)領(lǐng)域與各行業(yè)的專家學(xué)者、企業(yè)家與政府官員和媒體同臺論道，圍繞東城區(qū)崇外商圈為代表的大都市城市副中心的發(fā)展獻(xiàn)智獻(xiàn)策。
住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部原總經(jīng)濟(jì)師、中國國際城市化發(fā)展戰(zhàn)略研究委員會常務(wù)副主任李秉仁在致辭中表示，對于北京這樣的大都市而言，副中心并不僅僅是單一的金融中心、經(jīng)濟(jì)中心、文化中心等，而應(yīng)該是綜合性的。
中國房地產(chǎn)研究會副會長顧云昌直指中國目前在大城市建設(shè)中存在的突出問題就是亂“攤大餅”。他提出，要改變目前城市“攤大餅”為 “做餡餅”。每一個綜合體、若干個副中心都是“餡餅”。每個“餡餅”的各種“餡兒”不一樣，有各自的特色。
近年來，北京二環(huán)以內(nèi)的商業(yè)中心發(fā)展格局正在發(fā)生裂變，除傳統(tǒng)的王府井、前門、西單三大商業(yè)中心外，城市商業(yè)副中心崇外商圈正在快速崛起，北京“3+1”的商圈發(fā)展格局初顯端倪。崇外商圈以其混合的商業(yè)、商務(wù)、居住和文化功能，以及教育、就業(yè)、醫(yī)療等社會保障功能等在北京城市化進(jìn)程中格外引人注意，從而成為中國國際城市化發(fā)展戰(zhàn)略研究委員會關(guān)注的重點(diǎn)案例。論壇上，李秉仁副主任、中國商業(yè)地產(chǎn)聯(lián)盟副會長、秘書長王永平為東城區(qū)崇外商圈頒發(fā)了“中國城市化貢獻(xiàn)力典范案例”牌匾。
致辭
李秉仁：大都市副中心應(yīng)該是一個綜合的經(jīng)濟(jì)中心
北京作為中國的政治文化中心，這些年來得到了迅猛發(fā)展。北京的發(fā)展不僅中國關(guān)注，全世界都在關(guān)注。同時，北京也提出了建設(shè)世界城市的任務(wù)目標(biāo)。改革開放三十多年來北京的發(fā)展更加強(qiáng)化了北京的政治中心、文化中心的職能。同時，北京也成為一個名副其實的經(jīng)濟(jì)中心。
由于規(guī)劃調(diào)整，新的東城區(qū)的建立使東城區(qū)迎來了一個新的發(fā)展機(jī)遇。也就是說一個新的中心具備形成的基本條件。既然我們提出了北京建設(shè)世界城市這一目標(biāo)，那么北京就應(yīng)該是一個國際化的大都市。作為一個國際化大都市的城市，它的作用和地位是不可替代的。
回顧北京的發(fā)展，八十年代初期，提出北京的發(fā)展是超過一千萬人口。到今天北京已經(jīng)接近兩千萬人口，這就是一個歷史性的發(fā)展，也可以說是歷史性跨越。在這個發(fā)展的過程中，我們對城市發(fā)展規(guī)律、城市發(fā)展的作用進(jìn)行了不斷探索，所以我們現(xiàn)在提出了以大城市為中心、中小城市、小城鎮(zhèn)協(xié)調(diào)發(fā)展的發(fā)展戰(zhàn)略。對比三十年前對城市的認(rèn)識，應(yīng)該說有很大的進(jìn)步。也就是這樣不斷的進(jìn)步，使我們對城市的發(fā)展規(guī)律有了深刻的認(rèn)識，才使今天的城市發(fā)展取得這樣的成就。
一個國際化大都市的形成需要各種各樣的職能。因為中國在世界經(jīng)濟(jì)方面已經(jīng)占有了一席之地。中國的北京、上海、香港等等大都市的發(fā)展已經(jīng)使其經(jīng)濟(jì)中心的地位和作用得到了很好的發(fā)揮。我們也可以看到，雖然中國的經(jīng)濟(jì)在世界占有一席之地，但是，中國的金融地位還沒有一席之地。一個國際化的大都市，它的金融中心的地位是非常重要的。雖然美國經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)了這么多的問題，但是，美元仍然占主導(dǎo)地位，這是我們面臨的現(xiàn)實。我們希望不斷強(qiáng)化中心城市的經(jīng)濟(jì)中心功能，也需要不斷強(qiáng)化城市金融中心的地位。
崇外商圈作為一個大都市的副中心來說，它不僅僅是一個商業(yè)中心，我想它應(yīng)該是一個融合商業(yè)、文化、居住、就業(yè)的宜居宜業(yè)的綜合性經(jīng)濟(jì)中心，這可能是需要我們共同探討的話題。而北京的東城區(qū)，本來就是北京的經(jīng)濟(jì)中心，也是北京的文化中心，我認(rèn)為，這些職能都需要強(qiáng)化。我們也希望它的經(jīng)濟(jì)中心和金融中心的作用和地位得到不斷強(qiáng)化。
鮑筱斌：崇外商圈將成為北京商業(yè)版圖上重要的支撐點(diǎn)
北京國瑞興業(yè)地產(chǎn)股份有限公司總裁
在北京近年的發(fā)展中，商業(yè)中心和商務(wù)中心發(fā)生了很大變化。如果對北京有印象的話，在上世紀(jì)八十年代到九十年代初期，北京的商業(yè)中心一直是王府井、西單。后期的發(fā)展過程中，像國貿(mào)、燕莎、中關(guān)村這些商圈得到發(fā)展。尤其是近三五年的發(fā)展，北京又出現(xiàn)了很多新的商業(yè)中心。通過北京城市的發(fā)展和格局變化，崇外商圈、新的東城區(qū)，現(xiàn)在才開始進(jìn)入商業(yè)價值和商業(yè)潛力真正騰飛的階段。
回憶一下可以發(fā)現(xiàn)，原來北京的基礎(chǔ)設(shè)施很差，最早的商圈很單一。在基礎(chǔ)設(shè)施擴(kuò)展的時候，會有一些商圈形成。比如國貿(mào)建成以后，國貿(mào)的商圈開始形成。燕莎建成以后，燕莎的商圈開始形成。由于北京這種特殊的商業(yè)結(jié)構(gòu)，為我們的商圈發(fā)展帶來了機(jī)遇。
對于崇外商圈未來的發(fā)展，我認(rèn)為，它不僅在今天煥發(fā)新的活力，而且可以引領(lǐng)未來。因為我們是站在國際角度來看，現(xiàn)在的商圈已經(jīng)不是簡單的商業(yè)中心，我們需要有政務(wù)、商務(wù)，還要有文化、金融等等。目前北京已經(jīng)具備這種條件，尤其是以東城區(qū)為代表的二環(huán)以內(nèi)，還有一些個別的項目有得天獨(dú)厚的條件。現(xiàn)在或者未來的商圈發(fā)展是城市綜合能力的體現(xiàn)，在商務(wù)資源、商業(yè)資源、人文資源、文化資源、包括交通資源的整合上，給了現(xiàn)代城市商圈很大的契機(jī)。由于原崇文區(qū)和原東城區(qū)的合并，為原來老的城區(qū)帶來了新的機(jī)會，我們有非常明顯的后發(fā)優(yōu)勢。未來的崇外商圈一定會在北京的商業(yè)版圖上成為非常重要的支撐點(diǎn)。
在討論商圈的時候，必須看到任何商圈的建成或者提升，都需要政府、企業(yè)和消費(fèi)者的互動。現(xiàn)在崇外商圈的商業(yè)設(shè)施，包括酒店、辦公、基礎(chǔ)設(shè)施，這些硬件環(huán)境在逐漸完善，基本與國際同步，或者是差距越來越小。東城區(qū)商委對崇外一直給予的大力支持，加上這一商圈內(nèi)的很多客戶以及一些高端商務(wù)酒店帶來的大量商務(wù)人群，崇外的消費(fèi)潛力很大。因此，我們相信，有政府、企業(yè)和商家的互動，崇外商圈一定能夠發(fā)揮其自身的后發(fā)優(yōu)勢而煥發(fā)出新的生機(jī)。
專題演講
顧云昌：大都市如何建設(shè)好副中心？
中國房地產(chǎn)研究會副會長、中國國際城市化發(fā)展戰(zhàn)略研究委員會副主任
中國的城市化速度很快，每年有一千多萬人進(jìn)入城市，城市不斷地膨脹。新城市要建設(shè)，舊城要改造。我們的新城建設(shè)、舊城改造如何能夠達(dá)到理想的狀態(tài)？無論是中國的專家，還是國外的專家，大家都在探討這個問題。我認(rèn)為，在當(dāng)代世界城市發(fā)展的歷史過程中出現(xiàn)了許多新的理念、新的潮流，歸納起來為“四潮”，即：新城市主義、田園城市、緊湊集約、綠色環(huán)保。
所謂新城市主義，就是我們在進(jìn)行新城建設(shè)當(dāng)中，如何把新城市建設(shè)好。二次大戰(zhàn)以后，許多國家為了適應(yīng)經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展而建設(shè)了很多新城市。在建設(shè)過程中總結(jié)了許多經(jīng)驗，汲取了許多教訓(xùn)。中國在實踐新城市主義方面是有經(jīng)驗和教訓(xùn)的。最大的問題，我們往往把城和市割裂了。比如開發(fā)區(qū)只搞產(chǎn)業(yè)，居住區(qū)只有居住功能。這樣就造成開發(fā)區(qū)白天有人晚上沒人，住宅區(qū)則是白天沒人晚上有人。新城市主義強(qiáng)調(diào)在開發(fā)每一座城市的時候，把城和市結(jié)合起來，既解決居住問題，也解決就業(yè)問題。另外還要發(fā)展商業(yè)、教育、醫(yī)療，而不是簡單地建“城”或者“市”。這樣的組織才是完美的結(jié)合。
在舊城改造過程中，要按照田園城市的模式建設(shè)。把郊外的空氣、陽光、綠化、鳥類引進(jìn)來，建設(shè)成田園城市，讓人們既享受城市的繁榮，又享受到郊外的生態(tài)。
追求緊湊集約是因為在城市化進(jìn)程中要占用很多土地，要建很多基礎(chǔ)設(shè)施。根據(jù)城市規(guī)劃要求，如何將城市建設(shè)得更加美好，提出了緊湊的問題。美國是典型的城市擴(kuò)張，是不緊湊的，歐洲國家都是以緊湊著稱，在很小的空間中住了很多人，很緊湊，節(jié)約了用地、能源和人們的時間。所以緊湊、集約也是當(dāng)代城市建設(shè)的潮流。
第四個潮流是綠色環(huán)保。如何在城市發(fā)展過程中保持可持續(xù)發(fā)展，需要綠色環(huán)保。從節(jié)約能源、減少排放，從建筑物、社區(qū)的規(guī)劃、城市的布局等等方面來達(dá)到緊湊環(huán)保，這與全世界提出的低碳技術(shù)相聯(lián)系。許多城市在發(fā)展過程中不僅做得緊湊，還做到了綠色。
目前在大城市建設(shè)中普遍存在的突出問題就是亂“攤大餅”。這種做法使得城市建設(shè)既不緊湊，布局又不合理。我認(rèn)為，要變“攤大餅”為“做餡餅”。每個城市都有核心部分和邊緣部分，相當(dāng)于“餡餅”。城市當(dāng)中的每一個綜合體、若干個副中心都是“餡餅”。每個“餡餅”的各種“餡兒”不一樣，各有特色。
另外，我認(rèn)為，要做好一個城市的副中心，要經(jīng)營建設(shè)好，應(yīng)該注意四態(tài)。第一是業(yè)態(tài)。這個中心是各種業(yè)態(tài)的綜合，是全方位的，但是以商業(yè)、商務(wù)為主導(dǎo)的，是各具特色的“大餡餅”。實際上它也是一個微型城市，是資產(chǎn)、資本和資金的融合。每個副中心之間的業(yè)態(tài)要有共性，也要有特殊性與差異化。另外還要有休閑、商務(wù)、居住的功能。并且一個副中心的業(yè)態(tài)特征一定是“三高”——高度整合、高額投資和取得高效益。
第二是形態(tài)。作為一個城市的副中心，必須有亮麗的建筑和外形，是由建筑形態(tài)加上空間形態(tài)組合在一起的。在大城市要有高層建筑，甚至還要有高度養(yǎng)眼的建筑。比如說CBD的國貿(mào)，王府井的東方廣場。在崇外，就有國瑞、新世界等。這些建筑很有風(fēng)格，很養(yǎng)眼。如果沒有這樣很好的建筑外形，很難給人留下深刻的印象。
第三是動態(tài)。作為一個副中心，特別是商圈，有大量的人流、物流，它的對外交通、對內(nèi)交通一定要順暢。人流、車流、地上、地下、天橋等交通要安排有序，內(nèi)外交通通達(dá)，人流、車流合理。
第四是生態(tài)。在副中心當(dāng)中，人與自然要和諧。在建設(shè)房屋的過程中，一定要引進(jìn)綠色建筑的理念。將各種業(yè)態(tài)組合在一起，形成互動的狀態(tài)，人與人之間、業(yè)態(tài)之間能夠和睦相處。這包括人文生態(tài)、商業(yè)生態(tài)、自然生態(tài)，一般我們看到的副中心都有主題公園，讓人們在副中心當(dāng)中能夠有透氣的機(jī)會，形成好的自然生態(tài)，這就是田園城市在副中心應(yīng)該體現(xiàn)的。
形態(tài)是城市的亮麗名片，業(yè)態(tài)是城市GDP的發(fā)動機(jī)，動態(tài)是豐富空間的互動互聯(lián)，生態(tài)是人和自然在城市中的和諧相處。
總之，要開發(fā)好一個城市的副中心，經(jīng)營好一個城市的副中心，不能光靠開發(fā)商的努力，應(yīng)該是開發(fā)商和城市經(jīng)營的高度結(jié)合，它的最高境界是解決開發(fā)與經(jīng)營相結(jié)合。今天的開發(fā)是為了經(jīng)營，從經(jīng)營的角度指導(dǎo)開發(fā)，把開發(fā)和經(jīng)營有效結(jié)合在一起，才能使副中心在發(fā)展過程中取得良好效益，真正發(fā)揮城市副中心的作用。
韓健徽：崇外商圈引領(lǐng)北京“3+1”發(fā)展新格局
中國城市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)建設(shè)管理聯(lián)合會副會長、中國步行商業(yè)街工作委員會主任
在近幾十年的發(fā)展過程中，北京市的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)格局大體經(jīng)歷了四個階段。第一階段是以王府井、前門、西單為代表的三個重點(diǎn)的市級商業(yè)中心。傳統(tǒng)老北京的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)布局劃分為市級商業(yè)中心、區(qū)級商業(yè)中心，以及社區(qū)商業(yè)中心。第二階段大概在上個世紀(jì)八十年代末、九十年代初，北京的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)布局出現(xiàn)了“東拉西扯”的變化。東邊有賽特、貴友、國貿(mào)，西邊有百盛、長安、城鄉(xiāng)、翠微。第三階段是以北京傳統(tǒng)的內(nèi)環(huán)二環(huán)路以及地鐵為核心的環(huán)狀節(jié)點(diǎn)逐漸誕生發(fā)展起來的商圈。第四階段，伴隨著北京城市規(guī)模的擴(kuò)大，多中心、多極點(diǎn)的商業(yè)布局開始顯現(xiàn)。
在對北京的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)布局進(jìn)行多年研究的過程中，我們發(fā)現(xiàn)有這樣一個現(xiàn)象，北京城區(qū)商業(yè)的發(fā)展與北京內(nèi)外城的城市格局有著緊密的關(guān)系。雖然今天的北京城已經(jīng)和老北京城相距甚遠(yuǎn)，老城門也所剩無幾，但我們不難發(fā)現(xiàn)北京的交通、商務(wù)，乃至于商業(yè)的發(fā)展，依然以老北京的城門為重要節(jié)點(diǎn)，從而產(chǎn)生典型的城門商業(yè)的特征。
老北京的城門是內(nèi)九、外七、皇城四，一共有二十個城門。就連王府井、西單、前門這樣傳統(tǒng)的商業(yè)中心也都和東華門、西安門、正陽門緊密相關(guān)。崇文門是老北京傳統(tǒng)的內(nèi)九門之一。2008年，崇外商圈的概念正式提出，并顯示出以下五個方面的鮮明特點(diǎn)。
一是區(qū)位優(yōu)越。崇文門是內(nèi)九門之一，崇外商圈應(yīng)該屬于北京市中心城區(qū)的商圈。在北京歷史上所形成的商業(yè)北重南輕的格局中，崇外商圈是位于北京南部的北部，區(qū)位條件十分優(yōu)越。
二是交通便利。崇外商圈已經(jīng)成為典型的交通樞紐型的商業(yè)中心——南北東西交通主干線交匯、兩條地鐵線路交匯、50多條公交線路匯集以及臨近北京火車站等等，都是崇外商圈在地上、地下、內(nèi)部、外部、火車、地鐵、公交這樣一個復(fù)合的立體化交通體系。崇外商圈交通的便利性在北京各大商圈中是唯一的。
三是商氣濃厚。崇文門花市是老北京傳統(tǒng)的區(qū)域型商業(yè)中心。也是崇雍商業(yè)帶的起點(diǎn)，歷史上擁有許多在北京享有盛名的企業(yè)，像同仁堂、馬克西姆餐廳、紅橋市場、崇文門菜市場、便宜坊烤鴨店，在花市有一個專門賣中小學(xué)生課本的新華書店。可以說，崇外有歷史，有商魂，有商氣。
四是業(yè)態(tài)合理。經(jīng)過多年的規(guī)劃、改造、培育和發(fā)展，崇外商圈逐漸形成了全方位、多功能的商業(yè)布局，以國瑞購物中心為代表的購物中心業(yè)態(tài)，以新世界為代表的百貨商店業(yè)態(tài)，以搜秀城為代表的市場業(yè)態(tài)，加上眾多的商務(wù)樓宇、高端住宅，以及正在進(jìn)行改造的項目，崇外商圈已經(jīng)成為一個宜居、宜商、宜娛的復(fù)合時尚商圈。
五是文旅依托。崇外商圈臨近天壇。天壇是中國旅游文化的象征。在崇外商圈也擁有眾多的文化旅游資源，為崇外商圈未來的商、旅、文融合發(fā)展打下了良好的基礎(chǔ)。
可以說，今天的崇外商圈已經(jīng)成為了一個歷史有根、文化有脈、商業(yè)有魂、經(jīng)營有道、品牌有名的成熟商圈和財富商圈。
目前，在我國近年來的城市化進(jìn)程中，一個比較大的弊端就是對一個城市賦予了太多的功能。這就像小學(xué)生的書包一樣越來越沉重。商業(yè)中心也是一樣。我認(rèn)為崇外商圈應(yīng)該努力打造特色商業(yè)街、特色商業(yè)中心和特色商圈，這樣做似乎更科學(xué)一些。比如，王府井在突出品牌，乃至于國際化的品牌；而前門是在突出文化，西單則在突出時尚，那么，崇外商圈是否也應(yīng)該找準(zhǔn)自身鮮明的定位？對崇外商圈未來的發(fā)展，我想提出幾條不成熟的建議：
第一，崇外商圈要努力打造“工”字形和“非”字形結(jié)合的街區(qū)布局。工字形就是崇外大街和前三門大街、兩廣大街相交處的商業(yè)延伸。有相當(dāng)?shù)目土魇莵碜杂谇叭T的沿線。目前在崇外大街，北熱南冷的現(xiàn)狀還是客觀存在的。“非”字形，崇外大街是一條交通主干線，道路比較廣闊，中間有長長的護(hù)欄，崇外大街東西兩側(cè)的互動、地上地下的互動，包括大街和特色小街的互動，我認(rèn)為要進(jìn)一步加強(qiáng)，使崇外商圈既能夠截留北京東南部的客流，滿足他們的消費(fèi)，也能夠盡可能地擴(kuò)大輻射半徑。
第二，加強(qiáng)商、旅、文的融合發(fā)展。像國瑞購物中心、新世界、搜秀這樣一些新興業(yè)態(tài)，要和傳統(tǒng)的同仁堂、天壇這些資源融合起來發(fā)展，形成一條非常清晰的商、旅、文的發(fā)展線路。
第三，注重一老一少一小的協(xié)調(diào)發(fā)展。“一老”主要是指老字號的傳承。“一少”主要是指要發(fā)揚(yáng)青春的時尚。“一小”是指努力打造崇外商圈內(nèi)的小街、小店，使整個崇外商圈的生態(tài)更加完備，業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)更加豐富合理。
第四，優(yōu)化消費(fèi)人群，提高消費(fèi)水平。坦率地講，崇外商圈不缺人氣、不缺商氣，但如何進(jìn)一步提高崇外商圈的消費(fèi)水平，應(yīng)該成為擺在我們面前的重要課題。
論壇一
城市副中心案例研究
——以東城區(qū)崇外商圈為例
李秉仁：城市綜合體是解決交通擁擠的有效途徑之一
住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部原總經(jīng)濟(jì)師、中國國際城市化發(fā)展戰(zhàn)略研究委員會常務(wù)副主任、中國建筑節(jié)能協(xié)會副會長、中國建筑裝飾協(xié)會副會長
在目前城市發(fā)展過程中，應(yīng)多關(guān)注集商業(yè)、教育、文化、居住等于一體的城市綜合體，因為這種布局是解決當(dāng)前人民就業(yè)、居住，以及交通擁擠的有效手段之一。
得益于便捷的公共交通體系，近些年來，在國瑞購物中心的帶動下，崇外商圈得到了快速發(fā)展。同時，在建設(shè)城市綜合體的過程中，我們希望公共服務(wù)機(jī)構(gòu)能夠獲得更好的發(fā)展，這也是商業(yè)地產(chǎn)或商圈得到發(fā)展的重要基礎(chǔ)條件。如果它們發(fā)展不好，就不能有效支持經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。
放眼全球，沒有一個國際大都市不存在堵車問題，只是堵車的時間長短不一樣而已。今年北京在解決交通擁擠方面采取了一系列措施，取得了一定成績：首先，通過限號、限購減少了機(jī)動車出行；第二、通過建設(shè)城市綜合體，老百姓的出行距離得到縮短；第三，北京地鐵建設(shè)取得了飛速發(fā)展，去年北京地鐵一天的運(yùn)量是500萬人次，今年已經(jīng)突破700萬人次，在解決北京交通擁擠方面發(fā)揮了很大作用。崇外商圈作為東城區(qū)的核心區(qū)域之一，地鐵等公共交通是非常發(fā)達(dá)，在今后的發(fā)展過程中，也可以借鑒一下城市綜合體的概念，在規(guī)劃設(shè)計各方面多進(jìn)行考慮，從而使崇外商圈的明天發(fā)展得更美好。
顧云昌：中國商業(yè)地產(chǎn)正處于各種業(yè)態(tài)并存的狀態(tài)
中國房地產(chǎn)研究會副會長、中國國際城市化發(fā)展戰(zhàn)略研究委員會副主任
近些年來，隨著人民生活水平的提高，人們的消費(fèi)方式呈現(xiàn)出多樣化發(fā)展趨勢，商業(yè)的形態(tài)發(fā)生了很大變化。中國商業(yè)地產(chǎn)正處于各種業(yè)態(tài)并存的格局中。這其中既有中國傳統(tǒng)的街的商業(yè)文化，又有國際性的mall的文化。中國過去的商業(yè)是街，《清明上河圖》是典型的中國古代的傳統(tǒng)商業(yè)街，業(yè)態(tài)是自然而然形成的。而如今在大都市流行的shoppingmall則是一個經(jīng)過精心設(shè)計而成的集購物、休閑等多種功能于一體的大型購物中心。
目前這種多種商業(yè)業(yè)態(tài)共存的格局是一種很好的發(fā)展思路，它雖然會使商業(yè)競爭日趨激烈，但長遠(yuǎn)來看，有利于整個商業(yè)的發(fā)展，也更能滿足人們多樣化的生活需求。在這種激烈的競爭狀態(tài)中，決定某一種商業(yè)形態(tài)是“生”是“死”，一方面取決于早期的規(guī)劃水平、規(guī)劃格局，另一方面取決于經(jīng)營管理者的水平。做得差的，經(jīng)營不善的肯定要被淘汰。同樣的mall，有的可以很好，有的可能就不賺錢。同樣的商業(yè)街，有的火爆，像北京后海它就火爆。有的商業(yè)街就不火。傳統(tǒng)的商圈，王府井、西單就不錯，前門就差一點(diǎn)。將來新的商業(yè)業(yè)態(tài)還會不斷產(chǎn)生。
從長遠(yuǎn)來看，商業(yè)業(yè)態(tài)會向高端方向發(fā)展，但既有方便干凈、舒適精致的小店，又有各具特色的shoppingmall才最能滿足人們生活需要，任何一方走向極端，都是不可取的。
韓健徽：傳統(tǒng)商圈的升級改造應(yīng)延續(xù)歷史商脈與商氣
中國城市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)建設(shè)管理聯(lián)合會副會長、中國步行商業(yè)街工作委員會主任
伴隨著城市化的進(jìn)程，很多城市，包括北京，傳統(tǒng)的城市格局正在發(fā)生改變，與之相隨的商業(yè)格局也在發(fā)生變化。這些變化主要體現(xiàn)在兩個方面。一個是像舊城改造一樣，傳統(tǒng)商圈的升級再造。第二種是新興商業(yè)中心的興起。在傳統(tǒng)商圈的升級改造過程中，如何傳承歷史的商脈，如何延續(xù)歷史上形成的商氣，如何適應(yīng)現(xiàn)代城市發(fā)展需要和消費(fèi)需求的變化，以及整體的區(qū)域城市格局的發(fā)展，這些都非常重要。
在北京，包括全國很多城市，近年來也出現(xiàn)了一些負(fù)面的案例，在傳統(tǒng)商圈的改造升級過程中，原有的商氣消失了，大理石增加了，不銹鋼增加了，玻璃幕墻增加了，但是，人氣、商氣、財氣反而缺失了。在傳統(tǒng)商圈的升級改造過程中，對于這些教訓(xùn)，是我們應(yīng)該注意汲取的。
李津逵：東城區(qū)是北京近代走向世界文明的一個開端
中國國際城市化發(fā)展戰(zhàn)略研究委員會戰(zhàn)略咨詢委員會副主任、綜合開發(fā)研究院主任研究員
我們腳下的這塊土地是一個神奇的土地，在并入東城區(qū)之前，它叫做崇文區(qū)。而崇文區(qū)實際上是北京在近代史以來走向世界文明的一個開端。大家知道美國總統(tǒng)布什和克林頓來到中國訪華的時候，他們在北京的星期天要去祈禱的時候，要去哪一個教堂？要去崇文門的基督教堂。這是一個有著140年歷史的中國華北地區(qū)規(guī)模最大、歷史最早的一所教堂。這所教堂所屬的教會辦的一所學(xué)校叫做匯文學(xué)校，匯文大學(xué)后來成為燕京大學(xué)的主體，也就是今天的北京大學(xué)。匯文今天還有一所中學(xué)，這所中學(xué)在140年來培養(yǎng)了多少中國各行業(yè)的杰出人士，比如說有多少學(xué)部委員、兩院院士？我看今天的會場非常好，我們的周圍是一個立體空間，誰能夠告訴我匯文培養(yǎng)了多少院士？我可以告訴大家，一共培養(yǎng)了24位兩院院士！
如果說這塊土地不是北京的中心或者副中心的話，那我們就有愧于歷史。同樣是這所教堂，辦了大學(xué)、中學(xué)，還辦了醫(yī)院，其中最有名的就是在我們旁邊屹立的同仁醫(yī)院。所以，西風(fēng)東漸的過程，中國近代文明走向世界的過程，北京的現(xiàn)代化過程是從這兒開始的。我們今天在這里討論崇外商圈，討論城市副中心，非常有意義。
鮑筱斌：打造好崇外商圈還需在文化上下功夫
北京國瑞興業(yè)地產(chǎn)股份有限公司總裁
崇外商圈下一步要提升檔次，除了繼續(xù)要在商業(yè)、物業(yè)方面做文章外，最重要的是在文化上下工夫。我雖然不是一個“老北京”，但對崇外印象深刻，尤其是對崇外的四合院。在一個老城區(qū)里，原來什么樣并不重要。隨著基礎(chǔ)設(shè)施的完善，原來的醫(yī)院、公共設(shè)施和商務(wù)資源，包括政務(wù)資源、交通資源，像崇外這種商圈，還有很大的振興潛力，可以改造得更多。
崇外是個很有文化積淀的地方，但實事求是來講，這個商圈的文化氛圍挖掘還不夠。目前國瑞購物中心、新世界周邊的硬件服務(wù)設(shè)施已經(jīng)快接近規(guī)模效應(yīng)了，但還需要一些醫(yī)療、公共設(shè)施的支持。崇外商圈下一步要提升檔次，除了繼續(xù)要在商業(yè)、物業(yè)方面做文章外，最重要的是要在文化上下功夫。因為崇外有深厚的文化底蘊(yùn)，盡管國瑞地產(chǎn)在開發(fā)國瑞購物中心的時候留下了一些四合院，也保存了一些文化遺址，但僅有這些還不夠。在保存文化源泉上還要下大功夫。當(dāng)然，崇外商圈要走得更遠(yuǎn)，在高端商務(wù)資源方面，也需要政府、企業(yè)和消費(fèi)者共同互動。這樣，崇外商圈的明天才會更美好！
蔡義鴻：崇外商圈的文化建設(shè)要傳承、吸收、創(chuàng)新并舉
中國國際城市化發(fā)展戰(zhàn)略研究委員會秘書長
崇外商圈在文化建設(shè)上，要堅持傳承、吸收和創(chuàng)新并舉。在崇外商圈的文化建設(shè)上，首先要做的就是傳承，因為崇外商圈具有深厚的歷史文化底蘊(yùn)，所以崇外商圈的商務(wù)委員會和企業(yè)家、商家，都應(yīng)該自覺、積極地去傳承它的深厚文化。其次是吸收，在提煉和挖掘自己文化的同時，大膽引進(jìn)國際上一些先進(jìn)的商業(yè)形態(tài)，比如類似國瑞購物中心這樣的shoppingmall。最后就是創(chuàng)新。現(xiàn)在很多城市都引進(jìn)了shoppingmall，但這不夠，還應(yīng)創(chuàng)新。應(yīng)該研究怎樣使傳統(tǒng)文化與shoppingmall結(jié)合，并做出自己或中國特色來。如中國名畫《清明上河圖》與現(xiàn)代科技結(jié)合后，從上海世博會就走向?qū)殟u臺灣，走向世界了。崇外商圈也可以通過吸收、創(chuàng)新把自己深厚的歷史積淀做成新的商業(yè)形態(tài)。
此外，崇外商圈在文化建設(shè)上還應(yīng)注意細(xì)節(jié)。目前崇外商圈各方面的條件都非常好，尤其是國瑞購物中心周邊，有兩條地鐵在此交匯，還有52條公交線路，這在北京實屬難得。所以，在細(xì)節(jié)上，如何把公交線路和地鐵有機(jī)地結(jié)合起來，充分發(fā)揮兩者的優(yōu)勢，這既考驗政府的智慧，也考驗當(dāng)?shù)亻_發(fā)企業(yè)的智慧。
論壇二
國瑞購物中心、新世界、搜秀共襄誠信“崇外商圈”
孟志軍：崇外商圈應(yīng)把握機(jī)遇加速成長
中共北京市東城區(qū)商務(wù)委員會黨組副書記、主任
目前北京的商業(yè)業(yè)態(tài)已經(jīng)進(jìn)入了商圈競爭的階段，需要圈內(nèi)商家的共同協(xié)力。政府部門將會繼續(xù)打造崇外商圈購物節(jié)，以此宣傳和推介崇外商圈概念。
2008年的7月，崇外商圈概念正式提出，并由崇文區(qū)政府向社會和媒體公布。這個概念提出以來三年多的時間里，商委組織了東城區(qū)“十二五”期間崇外商圈的建設(shè)發(fā)展規(guī)劃，并已經(jīng)正式向社會頒布。由此，崇外商圈的概念正式面向社會確立。去年8月新東城成立以后，商委聯(lián)合區(qū)域內(nèi)商家，利用整合營銷的概念打造了第一屆崇外商圈購物節(jié)，在社會上引起較大反響。
就商業(yè)誠信，我認(rèn)為，崇外商圈的商業(yè)誠信是有歷史和文化基礎(chǔ)的。崇文門外大街和王府井大街、西單大街一起被北京市評為首批“百城萬店無假貨示范街區(qū)”之一。
對崇外商圈，我有三個評價：第一，崇外商圈是一個成熟的商圈，已經(jīng)形成了商業(yè)生態(tài)的和諧和業(yè)態(tài)的互補(bǔ)。第二，崇外商圈是正在成長的商圈，在商圈的整體鏈接上還有待加強(qiáng)。第三，崇外商圈是有待提升的商圈。崇外商圈應(yīng)進(jìn)一步明確自身的目標(biāo)客戶群體定位，并深挖自身優(yōu)勢增強(qiáng)商圈吸引力。目前國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)的硬件設(shè)施建設(shè)和港臺地區(qū)以及國際發(fā)達(dá)國家差距不大，亟待提升的是商業(yè)運(yùn)營水平。
王永平：構(gòu)建崇外商圈核心競爭力
中國商業(yè)地產(chǎn)聯(lián)盟副會長、商業(yè)時代雜志社總編、浙江工商大學(xué)管理學(xué)院客座教授
商圈的核心競爭力在哪里？我覺得誠信是商業(yè)的基礎(chǔ)，但不是核心競爭力。這一點(diǎn)可以從有大品牌入駐的商圈，誠信的差別不是太大可見一斑，所以，我覺得它不是核心競爭力，只是一個基礎(chǔ)。至于文化也不是一個商圈的核心競爭力所在，它是一種軟實力，是錦上添花的東西。因為真正對文化特別感興趣的還是小眾的群體。即使是有競爭力的，也應(yīng)該是一種商業(yè)文化。這種文化是能夠融入到品牌中的文化，不是簡單地建一個電影院或者建一個培訓(xùn)中心就會對商業(yè)有很大的拉動。
我認(rèn)為，商圈之間的主要影響在于，第一是商圈的便利性。隨著出行時間越來越緊張和交通擁堵問題越來越突出，人們對購物的便利性要求越來越強(qiáng)。不只是表現(xiàn)在周邊有地鐵、公交，而是可達(dá)性要做得特別好。第二是商業(yè)的豐富性。崇外商圈有新世界百貨、搜秀、國瑞購物中心，還應(yīng)該增加一些小的業(yè)態(tài)，增加它的豐富性。商業(yè)也是一種生態(tài)，大中小、高中低檔都要有，只有這樣才能形成比較飽滿的商圈概念。同時還要強(qiáng)調(diào)更多的體驗和時尚。隨著經(jīng)濟(jì)從溫飽型步入小康型，也要提出小康商業(yè)的概念。現(xiàn)在人們到商場花錢越來越多，但買到的東西越來越少，大量的錢留下了，因為人們在這里看了一場電影、吃了一頓飯。另外就是時尚的，有些地方適合于建高檔，有些地方不適合建高檔，因為人群的購買力有限。但時尚不分高低貴賤，或者說并不取決于價格高低。我覺得時尚終究要回到最主流的部分。
蔡建偉：以誠信為本構(gòu)造現(xiàn)代經(jīng)營模式
新世界北京項目管理中心常務(wù)副總經(jīng)理
誠信問題一直是中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展過程當(dāng)中努力探索和解決的問題，自十年浩劫以來社會誠信乃至商業(yè)誠信的缺失狀況需要不懈努力來重建。改革開放以后，在市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展過程中，更多的企業(yè)注重了誠信問題。因為大家都想做百年老店，都想在激烈的市場競爭中讓自己不斷地壯大。要想做到這一點(diǎn)，靠什么？就是兩個字—誠信。作為一個商業(yè)企業(yè)來說，如果沒有誠信，它就如同建一個沙灘上的大廈，風(fēng)雨一來，首先倒塌的就是這座大廈。所以，誠信是企業(yè)的生命，是企業(yè)成長的基礎(chǔ)，也越發(fā)成為一個企業(yè)做大做強(qiáng)做持久的保障。
新世界百貨作為崇外商圈的拓荒者，我們在建設(shè)和經(jīng)營過程中不斷深化著對商圈的認(rèn)識，而即將開工的30萬平方米的K11購物中心正式是對發(fā)展理念不斷深入思考的結(jié)果。新世界注重將人文、藝術(shù)、自然融合到商業(yè)企業(yè)的經(jīng)營中，使商業(yè)經(jīng)營的環(huán)境、商業(yè)經(jīng)營的靈魂發(fā)生新的變化，從而構(gòu)造商業(yè)經(jīng)營的新模式。
張瑾：合作共贏促進(jìn)商圈可持續(xù)發(fā)展
北京國瑞興業(yè)地產(chǎn)股份有限公司副總裁
位于二環(huán)以內(nèi)的新東城是北京的核心代表。隨著崇文區(qū)并入了東城區(qū)，企業(yè)可以明顯感覺到東城區(qū)政府對打造崇外商圈的重視。
國瑞購物中心開業(yè)兩年以來，不斷在進(jìn)行品牌的升級和改造。作為商圈的一分子，國瑞購物中心將與搜秀、新世界一起把蛋糕做大。由于國瑞引進(jìn)的是國外購物中心的經(jīng)營和管理方式，在經(jīng)營上形成了一種新的模式。這樣的錯位經(jīng)營就為三家的合作提供了現(xiàn)實的基礎(chǔ)，對商圈本身的發(fā)展也會起到積極的促進(jìn)作用。目前商圈周圍居住的客戶人群已滿足高端消費(fèi)人群的特征，崇外商圈已進(jìn)入了飛速發(fā)展時期。引進(jìn)好的品牌、好的商家，是商圈企業(yè)的共同意愿，而這都要以商業(yè)誠信為基石。我們將以品牌的升級和品牌的合作，奠定未來的誠信基礎(chǔ)，我相信這也是我們大家的意愿。我真誠地希望通過這一次的高峰論壇，能夠讓在座的各位商家對崇外商圈的信心更足，也能夠跟我們一起打造崇外商圈，使其真正成為在北京具有競爭力的商圈。
許明丁：發(fā)揮優(yōu)勢共建商圈
北京崇文門搜秀城總經(jīng)理
誠信是做人最起碼的標(biāo)準(zhǔn)，而且誠信也應(yīng)該直接導(dǎo)入企業(yè)的管理之中，成為企業(yè)長久發(fā)展的基礎(chǔ)和強(qiáng)大的經(jīng)營武器。要做到這點(diǎn)，需要從企業(yè)內(nèi)外兩方面進(jìn)行構(gòu)建。從內(nèi)部講，要在企業(yè)管理的垂直方向上，在上下級之間把持誠信尊重的原則，形成企業(yè)的內(nèi)在凝聚力。從外部來講，要在商家與顧客與廠家的關(guān)系上，秉持誠信理念，構(gòu)筑良好的商業(yè)氛圍。
我到搜秀城三年左右的時間，感覺搜秀城的發(fā)展很快，從人流和晚上的燈火、配套設(shè)施的完善，都已經(jīng)有良好的基礎(chǔ)。未來，搜秀會通過自己的特色，把面積小、樓層高的重疊式經(jīng)營的特色發(fā)揮出來，與國瑞購物中心和新世界百貨互補(bǔ)經(jīng)營，把崇外商圈建設(shè)得越來越好。
劉世能：建設(shè)誠信、有特色的商業(yè)文化
北京富達(dá)爾城市發(fā)展咨詢有限公司董事長
曾經(jīng)有人問我什么叫“315”。應(yīng)該說，我們談“315”、談?wù)\信是中國的國情決定的。中國當(dāng)前這個時代最缺的是什么？就是誠信。缺什么，補(bǔ)什么。我們的商圈就要打造誠信，這是基礎(chǔ)，要充分建設(shè)。這個基礎(chǔ)打好了，上層建筑才能做好。沒有這個前提，其他的都是空談。
商圈通常是一個城市的地標(biāo)，從首都應(yīng)該成為首善之區(qū)這個角度看，崇外商圈搞誠信建設(shè)的意義巨大。一個商圈怎么吸引人們來購物？在現(xiàn)代商業(yè)競爭非常激烈的情況下，在供給相對充分的情況下，致勝的法寶之一就是打造誠信品牌。我們跟德國人談生意的時候，都不會懷疑他的誠信。但香港人、臺灣人跟大陸上打交道的時候，恰恰提防的是自己的同胞害自己。從這個角度講誠信決定一個商圈的競爭力。
打開每家企業(yè)的網(wǎng)站，在企業(yè)文化里面都有誠信文化，但很多出問題的企業(yè)也宣傳它的誠信。我們要提出一個問題，誠信商圈是停留在口頭上，還是要繼續(xù)深化？我個人覺得談?wù)\信容易，實現(xiàn)誠信很難。所以，要將誠信深化到理念當(dāng)中，深化到內(nèi)心當(dāng)中，變成自覺的行為。誠信要靠標(biāo)準(zhǔn)，要靠制度。在誠信商圈，每家企業(yè)都有責(zé)任，但又不是每家企業(yè)能決定得了的。打造誠信商圈，政府具有重要的使命和責(zé)任，引導(dǎo)、帶動、提升企業(yè)的誠信意識、誠信水平。
現(xiàn)場互動 嘉賓支招
在論壇進(jìn)行到對話互動環(huán)節(jié)時，主持人李津逵話鋒一轉(zhuǎn)，把論壇的話語權(quán)交給了會場的各位嘉賓，邀請大家聚焦到國瑞集團(tuán)的鮑筱斌總裁如何打造崇外商圈文化新引擎、怎樣提高文化含量這一核心問題上來。參會嘉賓不甘示弱，積極應(yīng)戰(zhàn)：
嘉賓一：提高文化含量要強(qiáng)化大眾的參與性，這種參與應(yīng)是由政府主導(dǎo)、企業(yè)和公眾都能夠參與。可以組織一個新東城文化的展示，把學(xué)校、教堂、花市等等新東城的文化裝進(jìn)去，讓人們真正地了解感受這里的文化，這樣每個人才能真正體會到這種文化的內(nèi)涵。
嘉賓二：應(yīng)該把文化和教育融入到商業(yè)里面，形成一種互動。商場要形成一種文化和商業(yè)的互動，讓來崇外商圈逛街的人們，可以隨時買一點(diǎn)書，看看報紙，特別是在網(wǎng)絡(luò)、新媒體時代，有了淘寶、當(dāng)當(dāng)和電子媒體之后，這是崇外商圈如何持續(xù)發(fā)展的一個挑戰(zhàn)。
嘉賓三：建議可否增加親子教育方面的內(nèi)容？如親子的交流可能需要有相同經(jīng)驗的父母，這不可能通過上網(wǎng)完成。但如果有一個商業(yè)的運(yùn)作和親子教育結(jié)合起來，可能會有市場。
主持人李津逵：
現(xiàn)在請鮑筱斌總裁給大家一個回應(yīng)，能不能由國瑞城和新世界、搜秀聯(lián)合起來，大家做一個春節(jié)的花市，或者是正月十五的觀燈活動？在國瑞購物中心的某一個地方變成讀書的一角，變成各種社會科學(xué)的專家和消費(fèi)者見面的角落，在兒童婦女用品的專柜開設(shè)如何培育新生兒童健康成長的定期講座等？
鮑筱斌：
剛才很多嘉賓提的建議都非常好。崇外商圈要打造成為有文化特色的商圈是一場持久戰(zhàn)。首先很重要的是需要政府搭臺，北京的商圈要打造成功，必須是政府主導(dǎo)，要有整體安排，包括交通、人文等等方面。第二是企業(yè)要唱戲。崇外商圈的建設(shè)企業(yè)和主導(dǎo)商家，一定愿意在政府指導(dǎo)下來開展這項工作。第三我相信，不管是文化的問題，還是商業(yè)的問題或者市場的問題，都可以在市場的主導(dǎo)下得到解決。我們肩負(fù)著共同引導(dǎo)崇外商圈區(qū)域發(fā)展的責(zé)任和義務(wù)。
