以傳播城市化專(zhuān)業(yè)知識(shí)為己任
2025年07月18日
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面對(duì)當(dāng)前一浪高過(guò)一浪的樓市調(diào)控形勢(shì)，“十二五”時(shí)期，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)究竟何去何從？中國(guó)樓市是否會(huì)重蹈上世紀(jì)90年代的覆轍？中國(guó)快速的城市化進(jìn)程能否支撐起房地產(chǎn)業(yè)的明天？中小城市是否將成為房地產(chǎn)業(yè)未來(lái)的“藍(lán)?！?？作為區(qū)域開(kāi)發(fā)商的房地產(chǎn)企業(yè)在“十二五”時(shí)期又應(yīng)承擔(dān)起怎樣的企業(yè)公民責(zé)任？……
9月2日，在杭州舉辦的第十六屆中國(guó)城市化論壇上，來(lái)自經(jīng)濟(jì)界的權(quán)威專(zhuān)家、房地產(chǎn)及城市化領(lǐng)域的知名專(zhuān)家，以及具有豐富實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)的企業(yè)家和媒體齊聚一堂，圍繞“十二五”城市化與房地產(chǎn)發(fā)展趨勢(shì)”這一主題進(jìn)行了思想火花的碰撞，對(duì)“十二五”時(shí)期中國(guó)城市化及房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展提出了真知灼見(jiàn)。中共浙江省委組織部姚志文副部長(zhǎng)、中國(guó)建設(shè)銀行浙江省分行崔濱洲行長(zhǎng)等出席了本次論壇。
論壇恰逢保億集團(tuán)20周年慶典。與會(huì)者通過(guò)短片播放初步了解了20年來(lái)，從家電到地產(chǎn)，從華榮到保億，孜孜進(jìn)取、不斷追求成為集地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、物業(yè)管理、商業(yè)貿(mào)易、事業(yè)投資等核心產(chǎn)業(yè)于一體的全國(guó)無(wú)區(qū)域集團(tuán)公司的保億，也了解了保億逐步成長(zhǎng)為“中國(guó)房地產(chǎn)百?gòu)?qiáng)企業(yè)”、“十一五浙江房地產(chǎn)品牌三十強(qiáng)”的歷程！為了把更多的產(chǎn)品和服務(wù)更好地回饋給社會(huì)、購(gòu)房者，錢(qián)江晚報(bào)、今日早報(bào)的總編輯李杲，保億置業(yè)有限公司執(zhí)行總裁張俊啟動(dòng)了保億會(huì)。簡(jiǎn)潔不失大氣的慶典儀式受到了與會(huì)者的一致好評(píng)！
李秉仁：
十二五城市化與房地產(chǎn)綠色環(huán)保是主導(dǎo)
住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部原總經(jīng)濟(jì)師
中國(guó)國(guó)際城市化發(fā)展戰(zhàn)略研究委員會(huì)常務(wù)副主任
中國(guó)改革開(kāi)放30多年來(lái)，城市化水平不斷提高，到去年底已達(dá)47.5%，如果按照人口普查數(shù)據(jù)的話，城鎮(zhèn)人口達(dá)到49%。我們現(xiàn)在既有建筑面積超過(guò)了440億平米，每年新建建筑面積大約是20億平米，這相當(dāng)于全世界的一半左右，這就是我們目前發(fā)展的水平。中國(guó)發(fā)展研究基金會(huì)發(fā)布的報(bào)告指出，從“十二五”開(kāi)始，我國(guó)將用20年使城市化率達(dá)到65%。目前不管是國(guó)際上還是國(guó)內(nèi)的權(quán)威研究機(jī)構(gòu)都認(rèn)為未來(lái)20年我們的城市化水平會(huì)達(dá)到60%左右。
“十二五”規(guī)劃綱要確定的城市化率目標(biāo)是增長(zhǎng)四個(gè)百分點(diǎn)，這意味著“十二五”期間中國(guó)的城市化水平將超過(guò)50%，這將使建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、公共設(shè)施建設(shè)等得到持續(xù)、健康的發(fā)展。
講綠色發(fā)展問(wèn)題，我想綠色經(jīng)濟(jì)就是一個(gè)節(jié)約的經(jīng)濟(jì)。綠色、低碳的核心就是節(jié)約。這是我們發(fā)展綠色經(jīng)濟(jì)的一個(gè)核心問(wèn)題。在發(fā)展過(guò)程中，不僅城市發(fā)展，城市化也應(yīng)該是綠色的。由于建筑能耗和溫室氣體排放量的下降將對(duì)我國(guó)實(shí)現(xiàn)2020年單位GDP二氧化碳排放下降40%—45%的目標(biāo)具有重要影響，因此，加快發(fā)展綠色建筑是落實(shí)建筑領(lǐng)域節(jié)能減排，應(yīng)對(duì)全球氣候變化的重要措施。無(wú)論是能源生產(chǎn)還是能源消費(fèi)，中國(guó)都是世界上的大國(guó)，能源安全對(duì)中國(guó)的發(fā)展至關(guān)重要。據(jù)英國(guó)的一份統(tǒng)計(jì)報(bào)告，2010年中國(guó)消耗世界20.3%的能源，美國(guó)消耗了19%。還應(yīng)該看到，美國(guó)的GDP占到世界的近四分之一，約24%左右，我們GDP占世界不到9%。所以從這個(gè)角度看，我們的能源利用效率比美國(guó)低很多。和日本相比的話就更低了。所以能源問(wèn)題對(duì)于中國(guó)的發(fā)展至關(guān)重要。2009年我們進(jìn)口的原油是1.99億噸，占原油消耗51%，去年我們的進(jìn)口量占原油消費(fèi)56%。如果去年我們消耗了32億噸標(biāo)準(zhǔn)煤，節(jié)能能耗是30%的話，那我們的建筑能耗就是9億噸標(biāo)準(zhǔn)煤，這個(gè)數(shù)量還是相當(dāng)巨大的。所以建筑節(jié)能也好，發(fā)展綠色建筑也罷，對(duì)我們國(guó)家發(fā)展來(lái)說(shuō)是一個(gè)能源供應(yīng)和能源安全問(wèn)題，我們必須給予高度重視。
我認(rèn)為，綠色城市化就是一個(gè)節(jié)約的城市化，如綠色建筑的節(jié)能、城市的綠色交通問(wèn)題?，F(xiàn)在發(fā)展綠色交通，就能降低交通能耗，減少環(huán)境污染。
近些年來(lái)，隨著城鎮(zhèn)規(guī)模的不斷擴(kuò)大，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的數(shù)量越來(lái)越大，這使得我們城市的出行距離，特別是大城市的出行距離大大提高。十年以前北京的出行距離大概是平均4公里左右，現(xiàn)在已經(jīng)達(dá)到七八公里，出行距離大大增加，這樣無(wú)形當(dāng)中大大增加了交通量。
如何解決交通擁擠，首先要減少機(jī)動(dòng)車(chē)出行，其次是縮短基本出行距離，最后就是要盡量選用綠色交通工具。
國(guó)家應(yīng)對(duì)氣侯變化及節(jié)能減排工作領(lǐng)導(dǎo)小組會(huì)議曾指出，十一五期間，我國(guó)基本實(shí)現(xiàn)了節(jié)能減排約束性指標(biāo)，我國(guó)以能源消費(fèi)年均6.6%的增速支撐了國(guó)民經(jīng)濟(jì)年均11.2%增長(zhǎng)，節(jié)能減排工作有力的促進(jìn)了產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整和技術(shù)進(jìn)步，為應(yīng)對(duì)全球氣候變化作出了重要貢獻(xiàn)。既使是我們每年的能源消耗增長(zhǎng)6.6%的話，這個(gè)數(shù)據(jù)是相當(dāng)可觀的，因?yàn)槲覀兠磕晗M(fèi)能源的數(shù)量是相當(dāng)大的。
我們強(qiáng)調(diào)轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式，加快經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)戰(zhàn)略性調(diào)整等，也需要從節(jié)約、綠色來(lái)考慮。工業(yè)節(jié)能要注重以先進(jìn)生產(chǎn)能力淘汰落后生產(chǎn)能力，交通節(jié)能要重視發(fā)展公共交通，優(yōu)化運(yùn)用多種運(yùn)輸方式，建筑節(jié)能要著力改造綠色建筑，大力發(fā)展綠色建筑、智能建筑，最大限度節(jié)能、節(jié)地、節(jié)水、節(jié)材，生活節(jié)能要推廣使用經(jīng)濟(jì)高效的產(chǎn)品，培養(yǎng)綠色消費(fèi)模式和生活方式，這也是對(duì)當(dāng)前節(jié)能工作提出的明確要求。
中國(guó)的城市化是我國(guó)經(jīng)濟(jì)社會(huì)持續(xù)發(fā)展的推動(dòng)力，是“十二五”乃至今后一段時(shí)間我們的重大發(fā)展戰(zhàn)略，推進(jìn)城市化就必須推進(jìn)健康的城市化，可持續(xù)發(fā)展的城市化，綠色的城市化。當(dāng)前我國(guó)城市化面臨的一個(gè)突出問(wèn)題是，2億農(nóng)民工怎樣真正實(shí)現(xiàn)市民化？如何真正消除這種泛城市化或“半城市化”現(xiàn)象，使基本公共服務(wù)均等化。只有這個(gè)問(wèn)題解決好了，我們才能夠更好地推動(dòng)城市化進(jìn)程。中國(guó)每年的春運(yùn)，是極具中國(guó)特色的人口大遷移，這在全世界都沒(méi)有。這樣的人口遷移對(duì)于我們來(lái)說(shuō)，浪費(fèi)了大量的交通資源、人力物力。這些農(nóng)民工不能成為真正的市民，春運(yùn)人口大遷徙還會(huì)持續(xù)下去。這對(duì)于中國(guó)的發(fā)展，對(duì)于中國(guó)的城市化發(fā)展有相當(dāng)大的制約作用。在討論農(nóng)民工市民化的問(wèn)題上，應(yīng)該考慮讓這個(gè)群體成為一個(gè)穩(wěn)定的就業(yè)群體，這樣才能夠?qū)?jīng)濟(jì)發(fā)展、社會(huì)和諧穩(wěn)定作出更好的貢獻(xiàn)。
樊綱：
推進(jìn)城市化必須提高土地利用效率
綜合開(kāi)發(fā)研究院院長(zhǎng)、中國(guó)經(jīng)濟(jì)體制改革會(huì)副會(huì)長(zhǎng)、中國(guó)改革研究基金會(huì)秘書(shū)長(zhǎng)、中國(guó)國(guó)際城市化發(fā)展戰(zhàn)略研究委員會(huì)戰(zhàn)略咨詢(xún)委員會(huì)主任
之所以要推進(jìn)城市化，是因?yàn)槌鞘谢畲蟮暮锰幘褪强梢约s使用各種資源，特別是各種公共資源，創(chuàng)造更大的產(chǎn)值和更多的就業(yè)機(jī)會(huì)，從而使人民生活水平得以提高。中國(guó)上世紀(jì)80年代搞農(nóng)民離土不離鄉(xiāng)，大力發(fā)展鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)。由于大多位于基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)比較落后的鄉(xiāng)鎮(zhèn)，加之各種配套不齊，導(dǎo)致企業(yè)生產(chǎn)成本居高不下，經(jīng)營(yíng)難以為繼。90年代后期，很多鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)紛紛解體、倒閉和破產(chǎn)。一些鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)為了降低生產(chǎn)成本開(kāi)始遷往城市。盡管鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)以一種不太體面的方式結(jié)束了自己的歷史使命，但我們不能因此否定它們?cè)跉v史上曾發(fā)揮過(guò)的一些作用。它幫助一些企業(yè)或企業(yè)家完成了最初的原始資本積累，培養(yǎng)出了一批企業(yè)家和一批企業(yè)。而那些走向城市、主動(dòng)城市化的企業(yè)，是因?yàn)槌鞘信涮R全，能集約使用各種資源和基礎(chǔ)設(shè)施，提高資源利用效率，使企業(yè)在比較低廉的基礎(chǔ)設(shè)施成本上發(fā)展。
基礎(chǔ)設(shè)施成本是什么呢？比如說(shuō)稅收，羊毛出在羊身上都是大家的成本。另外一個(gè)好處是，城市化導(dǎo)致人口集聚，從而促進(jìn)了服務(wù)業(yè)的發(fā)展，服務(wù)業(yè)的發(fā)展創(chuàng)造更多的就業(yè)，最終提高了人們的生活水平。從這個(gè)角度來(lái)講，相比小城市，大城市的資源利用效率會(huì)更高。因?yàn)榇蟪鞘懈?，更能產(chǎn)生集群效應(yīng)，從而更優(yōu)越。這不是指那些現(xiàn)在已經(jīng)很大的城市還要變成更大的城市，而是指一批中小城市將發(fā)展成大城市。
現(xiàn)在國(guó)內(nèi)很多人以中國(guó)資源短缺為由，拒絕去做一些本該做的事，這實(shí)際上是不對(duì)的。從經(jīng)濟(jì)學(xué)的角度來(lái)看，資源稀缺是一個(gè)永恒的事情，世界上沒(méi)有任何一個(gè)國(guó)家擁有自己發(fā)展所需的全部資源。實(shí)際上，很多發(fā)達(dá)國(guó)家都是資源短缺性國(guó)家。相比之下，我們的資源不能說(shuō)是非常稀缺。日本是個(gè)小島國(guó)，還經(jīng)常地震，但它擁有非常龐大的各種資源的制造業(yè)。日本既然能做到，中國(guó)又有什么理由做不到呢？日本為何能擁有世界上最大的資源制造業(yè)？關(guān)鍵就在于它的資源利用效率高。就全世界來(lái)看，利用效率最高的幾乎都是日本。這也讓它成為了世界最富裕的國(guó)家之一，養(yǎng)活了2億多富裕人口。如果我們一味以資源短缺為由而不去做一些事情，就相當(dāng)于承認(rèn)中國(guó)人無(wú)能。
另外，提高資源利用效率不僅僅是技術(shù)問(wèn)題，還是制度問(wèn)題。包括一個(gè)企業(yè)本身的制度，能不能節(jié)能減排，能不能既有激勵(lì)又有懲罰。一個(gè)企業(yè)是這樣，國(guó)家也同樣如此，有沒(méi)有好的制度來(lái)保證整個(gè)社會(huì)朝著節(jié)能的方向走。
如何提高資源的利用效率？首先要從技術(shù)上著手，其次制度上要有保證。只要能做到這兩點(diǎn)，我們就能最大限度提高資源利用效率。這樣，我們不但能搞幾乎所有的產(chǎn)業(yè)，還能節(jié)約能源，保護(hù)環(huán)境。
一般而言，資源可以分為兩種，一種是可運(yùn)輸或可交易的資源，比如鐵礦、金礦、石油。另一種就是不可運(yùn)輸或不可交易的資源。比如水、土地等。對(duì)中國(guó)而言，在不可運(yùn)輸?shù)馁Y源中，土地尤顯得稀缺。中國(guó)可耕地?cái)?shù)量是世界人均可耕地的30%左右。雖然我國(guó)國(guó)土面積總量大，但很多地方不適宜人居住。由于各種國(guó)際政治原因，我國(guó)沒(méi)法依靠國(guó)際市場(chǎng)來(lái)獲得土地資源。日本目前很多食品都需要進(jìn)口，我國(guó)臺(tái)灣50%的食品需要進(jìn)口，韓國(guó)60%的食品需要進(jìn)口。中國(guó)作為世界上人口最多的國(guó)家，必須考慮糧食自給自足的問(wèn)題。目前我們的糧食消費(fèi)越來(lái)越高，這種背景下中國(guó)的土地就更稀缺了。正因如此，中央政府一再表示，要毫不動(dòng)搖地實(shí)行最嚴(yán)格的耕地保護(hù)政策。
既然中國(guó)人多地少，土地資源非常稀缺，怎樣才能充分利用每一寸土地的價(jià)值呢？我覺(jué)得可以從以下幾方面著手：一、積極發(fā)展大城市，這里指由三四線城市發(fā)展成一線或二線的城市。二、提高土地容積率。盡管我國(guó)土地資源稀缺，但在土地開(kāi)發(fā)尤其是工業(yè)園區(qū)和房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)上，低容積率依然普遍存在，造成土地大量浪費(fèi)。目前房?jī)r(jià)高企不下，除了一些人為炒作因素外，最主要的還是供應(yīng)出現(xiàn)了問(wèn)題。要想降房?jī)r(jià)，就得增加土地供應(yīng)，提高容積率。第三、要特別重視沿海地區(qū)的土地利用效率，否則浪費(fèi)就更嚴(yán)重，導(dǎo)致的損失也就更多。第四、中央應(yīng)幫助中西部地區(qū)加快基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。這些地區(qū)本身處于劣勢(shì)，為了社會(huì)平等，為了使區(qū)域之間的平等化水平更高一點(diǎn)，減少區(qū)域的差距，將著力點(diǎn)用在交通基礎(chǔ)設(shè)施上，從而降低內(nèi)陸地區(qū)企業(yè)的交通運(yùn)輸成本。這也是中國(guó)現(xiàn)在建設(shè)高鐵、地鐵、高速公路的意義所在。
肖金成：
中小城市是中國(guó)房地產(chǎn)的未來(lái)
國(guó)家發(fā)改委國(guó)土開(kāi)發(fā)與地區(qū)經(jīng)濟(jì)研究所副所長(zhǎng)
國(guó)家發(fā)改委宏觀經(jīng)濟(jì)研究院研究員
中國(guó)國(guó)際城市化發(fā)展戰(zhàn)略研究委員會(huì)專(zhuān)家委員
講城市化或者叫城鎮(zhèn)化要理解它的本質(zhì)。城市化的本質(zhì)就是農(nóng)村人口轉(zhuǎn)移到城市的過(guò)程。城市應(yīng)該說(shuō)是一個(gè)現(xiàn)代化的生活方式，農(nóng)村人口轉(zhuǎn)移到城市，他不是僅僅來(lái)這里探親訪友，主要是在這兒工作，所以城市化是工業(yè)化的伴生物，正是因?yàn)橛辛斯I(yè)化，有了大量的就業(yè)崗位，農(nóng)村的勞動(dòng)力才會(huì)到城市。
從城市規(guī)?？?，分為大城市、中等城市、小城市和小城鎮(zhèn)。我們國(guó)家現(xiàn)在有660多座城市，有的是有百萬(wàn)人口的大城市，也有幾十萬(wàn)人口的中等城市，幾萬(wàn)人口的小城市，還有就是我們國(guó)家的一個(gè)特色，不在城市之列，但又是城市一部分的小城鎮(zhèn)。它的數(shù)量有19000多個(gè)。現(xiàn)在百萬(wàn)人口以上的城市超過(guò)了100個(gè)，出現(xiàn)了千萬(wàn)人口以上的城市，甚至已經(jīng)有了兩千萬(wàn)人口以上的城市，比如說(shuō)北京和上海。這些城市交通擁堵，熱島效應(yīng)突出，出行成本高，但是很多產(chǎn)業(yè)仍然是向大城市集聚，這是大城市不斷膨脹的一個(gè)根源和動(dòng)因。也就是說(shuō)，我們的資源涌向了大城市。再看19000多個(gè)小城鎮(zhèn)，基礎(chǔ)設(shè)施比較薄弱，產(chǎn)業(yè)集聚不是很充分，很多小城鎮(zhèn)仍然是一個(gè)“大村莊”。
過(guò)去我們提出小城鎮(zhèn)是大戰(zhàn)略，應(yīng)該說(shuō)這個(gè)思路是不錯(cuò)的，由于小城鎮(zhèn)腹地太小，一般幾十公里，最大兩百公里，人口就是一萬(wàn)到兩三萬(wàn)人，所以對(duì)產(chǎn)業(yè)集聚來(lái)講有很多的局限性。很多的產(chǎn)業(yè)比如說(shuō)鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)一旦做大就離開(kāi)鄉(xiāng)鎮(zhèn)了。當(dāng)然，大城市的要素成本也很高，因此，我們的思路應(yīng)該更換一下，中小城市應(yīng)該作為我們的一個(gè)新視野，受到重視。
中小城市有哪些優(yōu)勢(shì)呢？第一要素成本相對(duì)于大城市較低。我們知道產(chǎn)業(yè)的發(fā)展一定要要素成本低，這樣產(chǎn)品才有競(jìng)爭(zhēng)力，否則會(huì)提高生產(chǎn)成本，所以要素成本應(yīng)該說(shuō)是產(chǎn)業(yè)發(fā)展的一個(gè)重要條件。隨著市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的激烈，投資者、企業(yè)家會(huì)重視這一點(diǎn)，所以，產(chǎn)業(yè)的轉(zhuǎn)移是必然的。我很早就提出一個(gè)觀點(diǎn)，在城市群里面，產(chǎn)業(yè)的轉(zhuǎn)移應(yīng)該是大城市向中等城市轉(zhuǎn)移，中等城市向小城市轉(zhuǎn)移，這是一個(gè)在區(qū)域內(nèi)的必然選擇。隨著產(chǎn)業(yè)的轉(zhuǎn)移，中小城市會(huì)加快發(fā)展。
第二、中小城市從城市空間結(jié)構(gòu)來(lái)講是比較合理的。大城市出行成本更高，從東城走到西城再走到北城，這種長(zhǎng)距離，我認(rèn)為是對(duì)生命的浪費(fèi)。而中小城市一般幾十萬(wàn)人，不超過(guò)一百萬(wàn)人，一般都是有功能區(qū)的分工，比如說(shuō)有工業(yè)區(qū)、生活區(qū)、居住區(qū)，相距都很近。
第三個(gè)就是產(chǎn)業(yè)集聚。目前我們的城市存在城市群發(fā)展的狀態(tài)。在如今城市群時(shí)代，長(zhǎng)三角城市群、珠三角城市群，京津冀城市群，城市之間距離很近，還有一個(gè)比較突出的特征——有高速公路的聯(lián)系，這使城市之間的分工有了可能，所以我們的城市規(guī)模不需要很大，產(chǎn)業(yè)集群和產(chǎn)業(yè)鏈條在城市之間就可能建立起來(lái)，而這會(huì)給中小城市帶來(lái)一個(gè)大發(fā)展的機(jī)遇。
為什么大城市很大？而且發(fā)展很快？一個(gè)原因就是大城市和中小城市的分工還沒(méi)有實(shí)現(xiàn)，大城市的成本沒(méi)有體現(xiàn)出來(lái)。如果按照馬克思的“級(jí)差地租”理論，大城市的“級(jí)差地租”體現(xiàn)在生產(chǎn)成本上，很多的低附加值的產(chǎn)業(yè)，勞動(dòng)密集型的產(chǎn)業(yè)，會(huì)從大城市擠出去，擠到中小城市去。中小城市發(fā)展需要?jiǎng)恿Γ艘爻杀局?，也需要政策的配合，未?lái)在宏觀政策上要有促進(jìn)中小城市發(fā)展的政策措施。
既然有這樣一個(gè)趨勢(shì)、這樣一個(gè)需求，要改變城市和城市體系不合理的現(xiàn)狀，就要把中小城市迅速發(fā)展起來(lái)，那么，中小城市的房地產(chǎn)將會(huì)大有發(fā)展前景，也大有發(fā)展?jié)摿ΑＶ行〕鞘须S著產(chǎn)業(yè)的集聚，城市規(guī)模的擴(kuò)大，房地產(chǎn)的需求會(huì)越來(lái)越大。房地產(chǎn)是城市化的一個(gè)載體，農(nóng)民、農(nóng)民工要進(jìn)到城里來(lái)，住房是他的一個(gè)愿望，也是一個(gè)目標(biāo)、一個(gè)基本的條件?，F(xiàn)在農(nóng)民工的狀態(tài)是，進(jìn)了城但全家居住條件很差，有70—80%的農(nóng)民工是一個(gè)人在城里，家庭在農(nóng)村。我們認(rèn)為這不是徹底的城市化。徹底的城市化不僅僅是農(nóng)民工個(gè)人在城里打工，還要讓他的全家進(jìn)城。因?yàn)槌鞘谢褪寝r(nóng)民轉(zhuǎn)移到城市的過(guò)程。中小城市生活成本不高，住房?jī)r(jià)格也不是太高，農(nóng)民工和他的家庭就有可能住得起。希望大家都瞄準(zhǔn)中小城市未來(lái)的發(fā)展趨勢(shì)。
牛鳳瑞：
城市化能夠支撐起房地產(chǎn)的明天
中國(guó)社科院社會(huì)學(xué)所研究員
中國(guó)國(guó)際城市化發(fā)展戰(zhàn)略研究委員會(huì)專(zhuān)家委員
“城市化能否支撐起房地產(chǎn)的明天”，我的回答是肯定的，理由有三：
一城市化是低成本現(xiàn)代化的必由之路，城市化是現(xiàn)代化的重要標(biāo)志，也是現(xiàn)代化的動(dòng)因。中國(guó)人多地少，作為重大的發(fā)展中國(guó)家，現(xiàn)代化建設(shè)面臨著資源環(huán)境的約束。城市化有利有弊，但是利大于弊，城市化是提高要素的整體配置效率，為建設(shè)社會(huì)主義新農(nóng)村提供基礎(chǔ)支撐，一個(gè)大都市人的生活要在農(nóng)村實(shí)現(xiàn)現(xiàn)代化是不可想象的，一個(gè)沒(méi)有城市化支撐的工業(yè)化要支付很高的資源和環(huán)境成本，發(fā)展循環(huán)經(jīng)濟(jì)走新興工業(yè)化之路，也要與城市化相輔相成才能達(dá)到預(yù)期的目的，城市化改變中國(guó)都市人以土為生的格局，為保護(hù)生態(tài)再造秀美山川提供基本支撐。環(huán)境污染、空間擁擠、占用耕地、公共安全風(fēng)險(xiǎn)等等是城市化之弊，但在一定程度上也是我們?nèi)〉贸鞘行仕仨氈Ц兜某杀荆猿鞘谢仨氈Ц兜某杀居蔀樽钃虾脱泳彸鞘谢豢扇?，如何減少成本支付，提高城市化的質(zhì)量也是應(yīng)該努力去做的。在科學(xué)發(fā)展觀的指導(dǎo)下，積極穩(wěn)妥推進(jìn)健康的城市化，建設(shè)環(huán)境友好型和宜居型城市，是中國(guó)現(xiàn)階段低成本建設(shè)現(xiàn)代化國(guó)家的必由之路，也是中國(guó)破解資源供給和環(huán)境容量?jī)纱蠹s束，實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展的基本戰(zhàn)略選擇。
二房地產(chǎn)為城市化提供物質(zhì)基礎(chǔ)，城市的物質(zhì)組成與外部景觀就是各種房屋建筑物的排列組合，房地產(chǎn)是城市化提供房屋活動(dòng)場(chǎng)所的物質(zhì)生產(chǎn)部門(mén)，快速的城市化為房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展提供依據(jù)，健康的城市化有賴(lài)于房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展。在城市化加速階段，房地產(chǎn)業(yè)滿(mǎn)足的首先是住房的基本需求和改善型需求，投資性或者是投機(jī)性的需求最終要出租，要轉(zhuǎn)手，轉(zhuǎn)化為住房的最終需求，因而它是第二位的。社會(huì)固定資產(chǎn)投資規(guī)模過(guò)大是當(dāng)前這輪宏觀調(diào)控的重要原因，但是房地產(chǎn)主要是生產(chǎn)最終消費(fèi)品的住宅產(chǎn)業(yè)，生產(chǎn)性的固定資產(chǎn)投資如商業(yè)地產(chǎn)、工業(yè)地產(chǎn)等等，只占房地產(chǎn)投資的30%多一點(diǎn)，消費(fèi)性的產(chǎn)品生產(chǎn)和擴(kuò)大再生產(chǎn)的投資與中國(guó)的經(jīng)濟(jì)過(guò)熱無(wú)關(guān)，而且它是抑制通貨膨脹的基本措施，適度擴(kuò)大房地產(chǎn)投資，增加住房的有效供給，有利于擴(kuò)大內(nèi)需，促進(jìn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)持續(xù)穩(wěn)定的發(fā)展。如果把住宅投資作為消費(fèi)品生產(chǎn)，從固定資產(chǎn)中扣除，那么中國(guó)的增長(zhǎng)率將下降六個(gè)左右的百分點(diǎn)。宏觀調(diào)控要優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，有目標(biāo)，有保有壓，區(qū)別對(duì)待，促進(jìn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)更好地適應(yīng)社會(huì)需求的變化，因城市化水平的提高而帶來(lái)的基本的住房需求，城鎮(zhèn)居民消費(fèi)結(jié)構(gòu)升級(jí)而導(dǎo)致的改善型的住房需求，推動(dòng)房屋改造而形成的被動(dòng)性的需求，完成工業(yè)化對(duì)房屋這種總量需求，幾種需求的疊加決定了未來(lái)中國(guó)城市房屋供不應(yīng)求，這是一個(gè)基本的態(tài)勢(shì)。
三城市化能否支撐起房地產(chǎn)的明天。我國(guó)“十二五”期間，國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)預(yù)期已經(jīng)下調(diào)為7%，為轉(zhuǎn)變?cè)鲩L(zhǎng)方式調(diào)整結(jié)構(gòu)提供了寬松的環(huán)境和條件。但如果實(shí)際增長(zhǎng)速度超過(guò)8%或者以上，那么也是可以接受的好事，因?yàn)橐粋€(gè)大國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，本質(zhì)上是一個(gè)客觀的、自然的、歷史的過(guò)程。盡管?chē)?guó)內(nèi)外我們還有諸多的不確定因素，但是我國(guó)完成工業(yè)化、實(shí)現(xiàn)城市化的大勢(shì)不可逆轉(zhuǎn)，我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)又好又快的基本面也沒(méi)有發(fā)生根本的變化?！笆濉逼陂g中國(guó)的城市化率每年預(yù)計(jì)增加0.8個(gè)百分點(diǎn)，城市人口總量將增加6千萬(wàn)以上，房地產(chǎn)投資估計(jì)在“十二五”期間將超過(guò)30萬(wàn)億元。2050年前后，我國(guó)城市人口將達(dá)到12億，以人均住房建筑面積40平米計(jì)，住宅存量將達(dá)到480億平米。考慮周轉(zhuǎn)、更新的需要，住宅建筑面積的存量應(yīng)該在530億平米左右，如果其他生產(chǎn)生活活動(dòng)用房按照0.6—0.7的系數(shù)折算，屆時(shí)中國(guó)城鎮(zhèn)房屋建筑面積的存量將在800—1000億平米之間。由此推算，最近40年，中國(guó)城鎮(zhèn)每年增加的房屋建筑面積需要在16億平米上下，其中住宅增加面積在10億平米左右。我國(guó)城市化進(jìn)程對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)品這種持續(xù)旺盛的市場(chǎng)需求，是支撐房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)幾十年春天的根本保證。即1000億平米的房屋存量的更新改造，又為我們房地產(chǎn)持續(xù)持久的繁榮增加了保險(xiǎn)系數(shù)。
當(dāng)前房地產(chǎn)局面錯(cuò)綜復(fù)雜，原因是多方面的，但主要矛盾仍然是相對(duì)滯后的有效供給不能滿(mǎn)足日益增長(zhǎng)的社會(huì)需求，著力解決這些主要矛盾，才會(huì)推動(dòng)其他矛盾的緩解和解決，贏得戰(zhàn)略的主動(dòng)權(quán)。照搬某些已經(jīng)完成工業(yè)化、城市化國(guó)家的參數(shù)來(lái)診斷我國(guó)房地產(chǎn)的走勢(shì)，也不具有可比性。在當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的主要趨向仍然是行政干預(yù)過(guò)度，而不是市場(chǎng)化過(guò)度。未來(lái)幾十年我國(guó)的房地產(chǎn)或因種種變數(shù)而呈現(xiàn)價(jià)格、交易量的漲漲落落，但這是市場(chǎng)配置資源的基本形式，價(jià)格隨著成本的上升而上揚(yáng)，交易量隨著城市化進(jìn)程而擴(kuò)大，這種總體態(tài)勢(shì)不會(huì)發(fā)生根本性的變化。
陳國(guó)強(qiáng)：
提升城市化質(zhì)量利好房地產(chǎn)
中國(guó)房地產(chǎn)學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)
中國(guó)國(guó)際城市化發(fā)展戰(zhàn)略研究委員會(huì)專(zhuān)家委員
諾貝爾經(jīng)濟(jì)學(xué)獎(jiǎng)獲得者約瑟夫·斯蒂格里茨先生說(shuō)過(guò)，21世紀(jì)有兩件大事將會(huì)影響人類(lèi)的發(fā)展，中國(guó)的城市化和美國(guó)的信息技術(shù)革命。要深刻理解這句話的含義，領(lǐng)會(huì)中國(guó)城市化對(duì)于21世紀(jì)人類(lèi)歷史進(jìn)程的影響，需要更多的時(shí)間和視角來(lái)觀察。
從中國(guó)的視角觀察，伴隨著中國(guó)城市化的發(fā)展，房地產(chǎn)是最具有研究?jī)r(jià)值的領(lǐng)域，中國(guó)城市化的本質(zhì)、實(shí)質(zhì)就是廣大的農(nóng)村人口如何實(shí)現(xiàn)向城鎮(zhèn)的轉(zhuǎn)移。城鎮(zhèn)化的主體毫無(wú)疑問(wèn)是已經(jīng)在城鎮(zhèn)當(dāng)中就業(yè)、居住，包括正在進(jìn)入以及準(zhǔn)備進(jìn)入城鎮(zhèn)這樣一些非城市的農(nóng)村人口。
從對(duì)建國(guó)60年以來(lái)我國(guó)城市化的觀察可以發(fā)現(xiàn)，改革開(kāi)放前30年，中國(guó)的城鎮(zhèn)化進(jìn)程由于戶(hù)籍制度的特殊性，實(shí)際上處在長(zhǎng)期停滯的階段。伴隨著改革開(kāi)放的啟動(dòng)，近30年中國(guó)城鎮(zhèn)化開(kāi)始了快速的推進(jìn)。按照國(guó)際通行標(biāo)準(zhǔn)，目前中國(guó)正處于城市化中期加速階段。
回顧1998年城鎮(zhèn)住房制度改革以及我國(guó)的城市化，會(huì)發(fā)現(xiàn)，中國(guó)推進(jìn)城鎮(zhèn)住房制度改革起始時(shí)間恰恰和我們的城市化進(jìn)程進(jìn)入加速發(fā)展階段在時(shí)間上是重疊的。這樣一個(gè)千載難逢的巧合把中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)推進(jìn)到快速發(fā)展的進(jìn)程當(dāng)中。
根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的數(shù)據(jù)，截止到今年底，我國(guó)城市化率已接近50%，參照第六次人口普查的情況，這個(gè)數(shù)據(jù)比國(guó)家統(tǒng)計(jì)局要高兩個(gè)百分點(diǎn)。目前，我國(guó)已經(jīng)有6.3億人長(zhǎng)期生活居住在城市和城鎮(zhèn)中，平均下來(lái)近10年我國(guó)城市化率每年提高1.13%。如果按照49.7%這樣的城市化率來(lái)計(jì)算，每年提升1.3個(gè)百分點(diǎn)，意味著每年新增城鎮(zhèn)人口1500萬(wàn)以上。目前我們建制的城市是660個(gè)左右，建制鎮(zhèn)19000多個(gè)，百萬(wàn)以上人口的城市超過(guò)100個(gè)，5個(gè)城市已經(jīng)跨入到千萬(wàn)級(jí)人口的規(guī)模。
從不同的城市來(lái)看，北京、上海的城市化率已經(jīng)接近了世界發(fā)達(dá)國(guó)家的水平——80%左右，也有更高的。這表明，盡管我們的城鎮(zhèn)化率整體還低于全球平均59%的水平，但若干城市以及中心城市城鎮(zhèn)化率已經(jīng)達(dá)到或接近世界發(fā)達(dá)國(guó)家的水平。
北大曾經(jīng)做過(guò)一個(gè)課題，就是探討城市化和房地產(chǎn)這兩者之間的關(guān)系，獲得了幾個(gè)初步的結(jié)論：第一、城市化和房地產(chǎn)投資之間是一個(gè)很明顯的正向變化趨勢(shì)。第二、房地產(chǎn)市場(chǎng)的銷(xiāo)售規(guī)模和城市化率之間同樣存在密切的關(guān)系，同樣保持了一個(gè)正向的關(guān)系，但隨著城市化率的提高，銷(xiāo)售規(guī)模會(huì)因?yàn)槎唐诘恼咭蛩赜胁▌?dòng)性。第三、房?jī)r(jià)和城市化率之間有內(nèi)在的關(guān)系。我們研究發(fā)現(xiàn)，房?jī)r(jià)隨著城市化率的上升在逐步提升。但由于一些短期的市場(chǎng)供求關(guān)系，短期的政策因素導(dǎo)致市場(chǎng)的這種波動(dòng)性非常明顯。
城市化質(zhì)量的提升對(duì)房地產(chǎn)來(lái)說(shuō)，是一個(gè)非常正向的影響。表現(xiàn)一就是隨著城市化進(jìn)程的加劇、城市數(shù)量的增加、城市規(guī)模的擴(kuò)張，城市建設(shè)質(zhì)量的提高等，城鎮(zhèn)住宅小區(qū)的大規(guī)模營(yíng)建、商業(yè)用房需求增加，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、房地產(chǎn)行業(yè)帶來(lái)了千載難逢的機(jī)遇。表現(xiàn)二、伴隨著舊城改造以及城市基礎(chǔ)設(shè)施的升級(jí)、城市空間形態(tài)的優(yōu)化，會(huì)帶來(lái)一系列對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的有效需求，從過(guò)去十多年城市面貌的改變、城市住房市場(chǎng)需求的碰撞中可以深切感受到。表現(xiàn)三、隨著城市化質(zhì)量的提升和城鎮(zhèn)居民生活水平的提高，改善型需求同樣表現(xiàn)出非常明顯的同步提升。這對(duì)房地產(chǎn)特別是住房市場(chǎng)需求來(lái)說(shuō)形成了一個(gè)非常基礎(chǔ)性的、有力的支撐。
2000年我國(guó)城鎮(zhèn)人均住宅面積20平米，2007年人均住宅面積已達(dá)27平米，增幅33%。同期城市人均可支配收入增長(zhǎng)1.6倍。如果扣除通脹因素，它的增長(zhǎng)率遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于住宅面積，所以城市化質(zhì)量的提升，居民生活水平的提高，實(shí)際上帶來(lái)了持續(xù)的改善型需求。從這些方面我們都可以看到城市化質(zhì)量的提升對(duì)于房地產(chǎn)帶來(lái)的正向影響。
盡管城市化質(zhì)量的提升帶動(dòng)了中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，但存在的一些問(wèn)題也應(yīng)該引起我們的重視：首先，如何避免低水平的城市化、解決好半城市化、被城市化問(wèn)題；其次，如何防止城市??；第三，如何調(diào)整城市結(jié)構(gòu)。過(guò)去中國(guó)城市化的主戰(zhàn)場(chǎng)是東部沿海這些重點(diǎn)城市，特別是北上廣深，包括杭州這樣一些城市。未來(lái)或者下一輪的城市化，主戰(zhàn)場(chǎng)肯定會(huì)轉(zhuǎn)移到中西部中等城鎮(zhèn)，城市化的表現(xiàn)形態(tài)、市場(chǎng)的重心，主戰(zhàn)場(chǎng)毫無(wú)疑問(wèn)會(huì)發(fā)生重要的變化。伴隨著這種變化，住房市場(chǎng)格局、市場(chǎng)重心同樣會(huì)發(fā)生明顯的重心轉(zhuǎn)移。第四，如何解決公共服務(wù)均等化。中國(guó)出現(xiàn)半城市化、被城市化，背后一個(gè)深刻的根源就是戶(hù)籍制度以及二元土地體制。這些因素嚴(yán)重制約了城市發(fā)展過(guò)程中基本公共資源如何均等化的問(wèn)題。這不僅關(guān)乎城市化質(zhì)量，更直接關(guān)系社會(huì)穩(wěn)定與和諧。第五、如何提高城市的管理效能。城市化率不是越高越好，城市規(guī)模也不是越大越好，而應(yīng)該與城市自身實(shí)際相結(jié)合。
莫?jiǎng)s：
力爭(zhēng)做中國(guó)二線城市最具競(jìng)爭(zhēng)力的地產(chǎn)企業(yè)
保億集團(tuán)董事長(zhǎng)、總裁
中國(guó)國(guó)際城市化發(fā)展戰(zhàn)略研究委員會(huì)企業(yè)家委員會(huì)副主任
20歲的保億集團(tuán)是中國(guó)城市化進(jìn)程中一名年輕干將。20年來(lái)在中國(guó)城市變遷的大局中，保億能站在今天這樣一個(gè)講臺(tái)，背后有著為數(shù)眾多的保億人風(fēng)雨兼程的支持。今天上臺(tái)講保億20年創(chuàng)業(yè)歷程，此時(shí)此刻心潮澎湃。20年前，保億的前身是華榮集團(tuán)。上世紀(jì)90年代中期，它逐步從零售商發(fā)展成為大型家電集團(tuán)企業(yè)，保億也隨之走向了全國(guó)，成為省內(nèi)的行業(yè)龍頭。
20世紀(jì)初，當(dāng)改革開(kāi)放的浪潮風(fēng)起云涌之時(shí)，中國(guó)城市化的速度達(dá)到世界其他國(guó)家城市速度的2倍，保億是一家追求品質(zhì)生活的企業(yè)，力爭(zhēng)做中國(guó)二線城市最具競(jìng)爭(zhēng)力的地產(chǎn)企業(yè)。保億接受時(shí)代的脈搏，以超常規(guī)的奔跑速度，投入到城市地產(chǎn)建設(shè)大軍中來(lái)，并提出將戰(zhàn)略的實(shí)施分為三步走：用五年時(shí)間完成長(zhǎng)三角的布局，用十年時(shí)間擴(kuò)張到全國(guó)三四線城市。如今的保億已經(jīng)深耕全國(guó)八大城市，開(kāi)發(fā)建設(shè)共計(jì)20多個(gè)品質(zhì)樓盤(pán)，形成三大產(chǎn)業(yè)基地，五大產(chǎn)品體系，累計(jì)開(kāi)發(fā)面積442萬(wàn)平米，總資產(chǎn)近百億。
在保億“十二五”戰(zhàn)略規(guī)劃中，我們每年還要新進(jìn)兩個(gè)城市，力爭(zhēng)在2015年實(shí)現(xiàn)15個(gè)城市發(fā)展目標(biāo)，我們會(huì)將養(yǎng)老地產(chǎn)模式付諸實(shí)施，進(jìn)而形成保億的產(chǎn)品特色。路越走越寬，不否認(rèn)我們自己成長(zhǎng)，源于保億的客觀理性，所以能清晰把握市場(chǎng)戰(zhàn)略導(dǎo)向，但我們也深知在品牌和知名度上，保億還有很長(zhǎng)的路要走。
同時(shí)，我們也清醒地認(rèn)識(shí)到，未來(lái)20年保億將以什么樣核心競(jìng)爭(zhēng)力立足于市場(chǎng)，躋身到行業(yè)的前端。首先運(yùn)營(yíng)模式和苦練內(nèi)功是營(yíng)造競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，實(shí)踐可持續(xù)發(fā)展的個(gè)核心競(jìng)爭(zhēng)力。二是建立卓越的內(nèi)部管控體系和高速執(zhí)行文化，使我們提升綜合實(shí)力，保億要走可持續(xù)發(fā)展，必須要實(shí)施品牌與社會(huì)公信力的建立，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品的精細(xì)化、特色化、優(yōu)勢(shì)化，為社會(huì)發(fā)展作出積極奉獻(xiàn)。同時(shí)，保億也將始終立足城市發(fā)展的規(guī)律，要為所在的城市創(chuàng)造良好的環(huán)境，為外來(lái)居住的人們創(chuàng)造舒適的生活空間，為保億地產(chǎn)樹(shù)立起可持續(xù)發(fā)展的品牌
保億非常感謝一直支持的同仁，更忘不了保億的全體業(yè)主，在此之際我深深向各位表示感謝，我們將成立保億會(huì)，力求為業(yè)主創(chuàng)造更多的尊榮，保億的夢(mèng)想在此啟航，信心的背后有精神的寄托，我們繼續(xù)聚精會(huì)神，向著中國(guó)城市化發(fā)展的目標(biāo)前進(jìn)，讓我們共同敞開(kāi)心扉。
預(yù)祝本次論壇收獲豐碩，圓滿(mǎn)成功，預(yù)祝中國(guó)城市化發(fā)展欣欣向榮！
張?。?br />城市化與保億置業(yè)的戰(zhàn)略選擇
保億集團(tuán)執(zhí)行總裁
中國(guó)國(guó)際城市化發(fā)展戰(zhàn)略研究委員會(huì)企業(yè)家委員
保億集團(tuán)有限公司作為一家具有高度社會(huì)責(zé)任感的成長(zhǎng)型企業(yè)，十分關(guān)注中國(guó)和世界城市化進(jìn)程。目前西方發(fā)達(dá)國(guó)家城市化率已普遍達(dá)到80%左右，并呈現(xiàn)了三個(gè)特點(diǎn)，一是起步早，二是城市化水平高，三是出現(xiàn)了逆城市化現(xiàn)象。與之相應(yīng)，中國(guó)城市化也有三個(gè)特點(diǎn)：一是城市化率普遍偏低，目前我國(guó)城市化率還不到50%，而世界城市化率平均水平已達(dá)到55%。二是城市規(guī)模和經(jīng)濟(jì)規(guī)模不協(xié)調(diào)。東京的GDP占全日本GDP的18.6%左右，而北京和上海的GDP占全國(guó)的比重只有2.5%和4.6%。三是城市化水平差異較明顯。從中西北部和東部地區(qū)四個(gè)大區(qū)域城市化速度差異變化的趨勢(shì)來(lái)看，東部城市化率顯然高于中西部城市。目前，東部地區(qū)城市化率已經(jīng)達(dá)到較高水平，城市化的速度開(kāi)始減速。得益于西部大開(kāi)發(fā)、中部崛起和東北振興戰(zhàn)略的實(shí)施，中西部和東北地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展加速，帶動(dòng)了這些地區(qū)城市化速度。根據(jù)城市化進(jìn)程的規(guī)律來(lái)看，未來(lái)中西部城市化增長(zhǎng)速度將最快。
在今年8月份保億啟動(dòng)的對(duì)黃石、鄂州、襄陽(yáng)、淄博等16個(gè)城市調(diào)研中，保億發(fā)現(xiàn)，這些城市的GDP和城市化率的關(guān)系還是存在較大的關(guān)系，一些城市中常住人口和戶(hù)籍人口出現(xiàn)了倒掛，常住人口低于戶(hù)籍人口。
對(duì)于中國(guó)城市化與房地產(chǎn)業(yè)之間的關(guān)系，我認(rèn)為，房地產(chǎn)業(yè)是隨著城市化的進(jìn)程應(yīng)運(yùn)而生不斷發(fā)展的。雖然目前關(guān)于房地產(chǎn)業(yè)地位的爭(zhēng)議愈演愈烈，但有一點(diǎn)可以肯定，在整個(gè)中國(guó)城市化大發(fā)展的背景之下，房地產(chǎn)仍然是推動(dòng)中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要力量。就像房地產(chǎn)和汽車(chē)產(chǎn)業(yè)曾經(jīng)推動(dòng)了美國(guó)發(fā)展幾十年，成為美國(guó)經(jīng)濟(jì)最重要的兩個(gè)引擎之一。同時(shí)，在大力提倡城市化有質(zhì)量的增長(zhǎng)以實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展的今天，一定的土地價(jià)格和一個(gè)區(qū)域的公共設(shè)施的建設(shè)和城市化質(zhì)量密切相關(guān)。因而，房地產(chǎn)也還承擔(dān)了財(cái)富二次分配的功能，這主要體現(xiàn)在個(gè)人財(cái)富向公共財(cái)政轉(zhuǎn)移。
對(duì)于任何一家集團(tuán)公司來(lái)說(shuō)，選擇何種主業(yè)作為集團(tuán)主攻方向，往往會(huì)決定這個(gè)企業(yè)集團(tuán)的興衰。保億作為一家成長(zhǎng)型企業(yè)，將繼續(xù)把房地產(chǎn)業(yè)作為自己的主業(yè)，同時(shí)也將繼續(xù)堅(jiān)持全國(guó)多城市多區(qū)域同步發(fā)展。在20年的發(fā)展歷程中，保億經(jīng)過(guò)不斷學(xué)習(xí)、思考和總結(jié)，對(duì)未來(lái)已有了一些基本的戰(zhàn)略選擇：第一、保億將始終堅(jiān)持做一家戰(zhàn)略引領(lǐng)型的企業(yè)。所謂戰(zhàn)略引領(lǐng)型，是指機(jī)遇、機(jī)會(huì)引領(lǐng)型。保億非常明確自己要到什么地方開(kāi)發(fā)，將產(chǎn)品賣(mài)給誰(shuí)。第二、保億將一如既往地緊跟國(guó)城市化發(fā)展大趨勢(shì)。保億在第二個(gè)五年發(fā)展規(guī)劃中已明確了自己的戰(zhàn)略定位：力爭(zhēng)成為全國(guó)二三線城市最具競(jìng)爭(zhēng)力的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)。
在這樣一個(gè)定位之下，保億把整個(gè)發(fā)展戰(zhàn)略布局區(qū)分成三大板塊，第一個(gè)板塊是東海沿線，第二個(gè)板塊是東西部地區(qū)，第三個(gè)板塊是環(huán)渤海沿線。東海沿線產(chǎn)業(yè)基地主要是考慮集團(tuán)的總部所在地，而且目前已經(jīng)在杭州、舟山、上海、寧波、臺(tái)州等地有了項(xiàng)目，下一步保億將要把這一區(qū)域做強(qiáng)；中西部地區(qū)是保億將來(lái)要做大的區(qū)域，目前已經(jīng)進(jìn)入了西安和重慶。而環(huán)渤海區(qū)域作為中國(guó)發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)區(qū)域，房地產(chǎn)市場(chǎng)規(guī)模大，土地供應(yīng)量也比較大，而且它還國(guó)家區(qū)域經(jīng)濟(jì)的中心，因而成了保億目前重點(diǎn)關(guān)注的區(qū)域，目前保億已進(jìn)入了大連。
第三、保億將加快進(jìn)入三四線城市的步伐。今年上半年保億已完成了對(duì)重點(diǎn)三四線城市的調(diào)研和梳理。
第四、保億堅(jiān)持在項(xiàng)目選擇上略超前城市化，且堅(jiān)持快速開(kāi)發(fā)。保億拿地后將堅(jiān)持快速開(kāi)發(fā)，堅(jiān)持不囤地，堅(jiān)持通過(guò)周轉(zhuǎn)實(shí)現(xiàn)規(guī)模，實(shí)現(xiàn)企業(yè)的幾何基數(shù)的增長(zhǎng)。
第五、保億關(guān)注到城市化背景下的老齡化問(wèn)題，并將開(kāi)發(fā)旅游老年地產(chǎn)。據(jù)統(tǒng)計(jì)，截止到2010年11月1號(hào)，我國(guó)老年人口為1.78億，占總?cè)丝诘谋戎厥?3.26%，預(yù)計(jì)到2020年我國(guó)的老年人口將到2.48億。
國(guó)家已經(jīng)進(jìn)入了老齡化社會(huì)。同時(shí)，隨著城市化進(jìn)程的加快，使得三口之家這種家庭模式逐漸成為家庭的主流，這對(duì)老齡化社會(huì)下的養(yǎng)老問(wèn)題提出了很大挑戰(zhàn)，也為老年地產(chǎn)發(fā)展提供了歷史性的機(jī)遇。保億的第二個(gè)五年計(jì)劃已經(jīng)將旅游老年地產(chǎn)納入了五大產(chǎn)品體系之一。
“雖然無(wú)法預(yù)知未來(lái)會(huì)發(fā)生怎樣的變化，但只要保億堅(jiān)持或者堅(jiān)守20年來(lái)的核心經(jīng)驗(yàn)和核心收獲，堅(jiān)持做簡(jiǎn)單不做復(fù)雜，做開(kāi)放不做封閉，做責(zé)任不做暴利，只要保億順應(yīng)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展規(guī)律，努力走在前面，保億的明天會(huì)更美好！
嘉賓媒體互動(dòng)
論壇現(xiàn)場(chǎng)，嘉賓們精彩的演講博得了陣陣掌聲，而綜合開(kāi)發(fā)研究院主任研究員李津逵激情四溢、深入淺出的主持，讓原本有點(diǎn)嚴(yán)肅的話題變得輕松起來(lái)。其專(zhuān)業(yè)性又不乏通俗性的主持風(fēng)格更是讓所有與會(huì)人士深深折服。由于中國(guó)城市化論壇強(qiáng)調(diào)發(fā)言權(quán)而不是話語(yǔ)權(quán)，因而在論壇即將結(jié)束之際，李津逵將話筒交給了臺(tái)下的聽(tīng)眾，臺(tái)上臺(tái)下的互動(dòng)將論壇現(xiàn)場(chǎng)氣氛推到了頂峰。
提問(wèn)一：當(dāng)下有房沒(méi)房的百姓都熱議和關(guān)心的問(wèn)題是房?jī)r(jià)走勢(shì)，這一年來(lái)房?jī)r(jià)交易量出現(xiàn)很大萎縮，最近房?jī)r(jià)降幅也很大。也有人說(shuō)，今年年底房?jī)r(jià)可能要大降。請(qǐng)問(wèn)，房?jī)r(jià)有沒(méi)有可能降？幅度會(huì)不會(huì)大？
樊綱：如果調(diào)控政策有效的話，過(guò)熱程度比較高的地方會(huì)降得較多一點(diǎn)，過(guò)熱比較少的地方會(huì)跌得較低一點(diǎn)。但有些地方，比如說(shuō)一些二三線、三四線城市是沒(méi)有泡沫的，可能也不需要跌多少。建議大家運(yùn)用這些基本原理，分析各個(gè)地方、各個(gè)城市的房?jī)r(jià)問(wèn)題。
陳國(guó)強(qiáng)：房?jī)r(jià)在未來(lái)半年或一年的走勢(shì)，求降的心理比較明顯，而中長(zhǎng)期的五年或十年，房?jī)r(jià)依然會(huì)看好。房?jī)r(jià)走勢(shì)需要針對(duì)特定的城市、特定的區(qū)域，不能一概而論。像北京的房山、通州，特別是通州前期出現(xiàn)了過(guò)于快速地上漲，泡沫比較明顯，接下來(lái)會(huì)面臨擠泡沫的問(wèn)題，這個(gè)區(qū)域的樓盤(pán)會(huì)面臨調(diào)價(jià)，調(diào)多少合適，要看是否能激活成交量來(lái)定。
牛鳳瑞：目前的樓市一直是量跌價(jià)滯這么一個(gè)基本態(tài)勢(shì)，什么時(shí)候下降我不敢說(shuō)，因?yàn)榻灰琢康南陆狄馕吨績(jī)r(jià)要下降，這是肯定的。對(duì)于房?jī)r(jià)什么時(shí)候降下來(lái)，能不能降下來(lái)，由于目前市場(chǎng)面臨的并不是一個(gè)絕對(duì)購(gòu)買(mǎi)力的問(wèn)題，而是一個(gè)持幣待購(gòu)的問(wèn)題，當(dāng)房?jī)r(jià)下行到某些人的心理價(jià)位的時(shí)候就會(huì)有人出手，所謂抄底。交易量的這種上升必然會(huì)造成房?jī)r(jià)上升的推力，所以即使中國(guó)房?jī)r(jià)有下降，幅度也不會(huì)太大，下降的時(shí)間也不會(huì)太長(zhǎng)。
提問(wèn)二：現(xiàn)在有種觀點(diǎn)，房地產(chǎn)會(huì)綁架城市化。請(qǐng)問(wèn)，各位專(zhuān)家是如何看待這個(gè)觀點(diǎn)的？
牛鳳瑞：中國(guó)喜歡用“綁架”這個(gè)詞，比如說(shuō)房地產(chǎn)綁架經(jīng)濟(jì)，剛才記者說(shuō)房地產(chǎn)會(huì)不會(huì)綁架城市化，這是個(gè)根本不可能的問(wèn)題。因?yàn)樗豢赡芙壖艹鞘谢?，反過(guò)來(lái)城市化也不會(huì)綁架房地產(chǎn)，本來(lái)這兩者的關(guān)系是相輔相成，用“綁架”這個(gè)詞把大家往錯(cuò)誤的方向去判斷，就非常麻煩。
肖金成：房地產(chǎn)和城市化之間，實(shí)際上房地產(chǎn)是為城市化提供條件，農(nóng)民進(jìn)城了有房住，但是房地產(chǎn)是不能綁架城市化的，因?yàn)檗r(nóng)民進(jìn)城住房是要讓他們住得起房，并不是說(shuō)一定要買(mǎi)得起房。所以只要他們能拿得出租金就夠了。另外，我也看到很多農(nóng)民工進(jìn)城了，三口人住30平米，并不是一定要注100平米或者更大，我也看到過(guò)一位浙江老板在北京當(dāng)時(shí)的“浙江村”，三口人住了30平米，他說(shuō)我在浙江農(nóng)村有幾層樓。我覺(jué)得城市化只要能夠讓農(nóng)民進(jìn)得城來(lái)，能活下去，這對(duì)中國(guó)來(lái)講就是社會(huì)進(jìn)步。
提問(wèn)三：通過(guò)這次論壇了解到，保億在整體戰(zhàn)略進(jìn)程中將以三四線城市為進(jìn)軍與戰(zhàn)略擴(kuò)張的目標(biāo)，今年3月保億進(jìn)入大連，請(qǐng)問(wèn)莫總，保億進(jìn)入大連是基于一個(gè)怎樣的戰(zhàn)略考慮？您能否談?wù)劚|產(chǎn)品的優(yōu)勢(shì)特色、核心競(jìng)爭(zhēng)力？對(duì)大連這個(gè)產(chǎn)品是怎樣定位的？對(duì)未來(lái)這個(gè)產(chǎn)品有怎樣的預(yù)期？謝謝。
莫?jiǎng)s：大連是我們公司長(zhǎng)期發(fā)展戰(zhàn)略的需要，也是我們環(huán)渤海基地的需要。大連是一個(gè)副省會(huì)城市，我們想在大連有一個(gè)基地，特別是大連往北擴(kuò)張之后，大連新區(qū)的成立，我想它有一個(gè)能集聚東三省的能力，這是別的城市無(wú)法可比的。我們?cè)诖筮B的項(xiàng)目可以說(shuō)在于它的土地優(yōu)勢(shì)，包括區(qū)域內(nèi)的旅游度假區(qū)，這是一塊非常寶貴的土地。我們項(xiàng)目的容積率只有0.86，這樣的土地資源以后很難得到。既然在旅游度假區(qū)里打造，還是低密度的，所以，我們產(chǎn)品的定位比較高，我們現(xiàn)在內(nèi)部是叫麗景系列的，外立面全部是石材干掛，包括排屋、別墅、普通公寓等，主要面對(duì)大連市、大連經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)包括東三省的客群。
