房地產(chǎn)會傍上城市化？
時間：2011-10-09 10:06:05
來源：城市化網(wǎng)
完成城市化前中國房地產(chǎn)不會出現(xiàn)下調(diào)
我們現(xiàn)在城市化率只有46%，按照戶籍算只有35%，到2030年接近于70%。按照經(jīng)濟指標看，在2004年，我們和國際平均水平相差20點，到2020年仍然和國際平均值差14個點，不足以達到國際平均水平。按照這樣的發(fā)展過程看，我們必然會走城市化率的過程。
可以看到日本在城市化率最高階段里出現(xiàn)了住宅高速增長，同樣韓國在城市化率最高階段中住宅總量遠遠高于正常發(fā)展。從住宅建設(shè)投資在GDP的比重當中，日本在20%左右，美國也是，可以看出日、美、法住宅建筑占固定投資建設(shè)的18%到22%。僅僅按住宅算我們占13%多一點。從日本的居住面積看，我們和日本基本類似。按人均土地面積算，假定中國是1，日本是1.26，日本山區(qū)比中國所占比重要高，它實際可利用的土地比中國還要高。
從人均居住面積來說，從1998年開始到2009年，我們現(xiàn)在最大生產(chǎn)面積是560萬套，曾經(jīng)中國有6500萬套的空置，但是從1998年到現(xiàn)在只有4000萬套，到2009年是3800套。按總量計算，到2030年需要生產(chǎn)超過1倍以上的住宅，在20年時間完成住宅總量，每年要超過10億平米，現(xiàn)在有5億多平米，加上非房地產(chǎn)開發(fā)的只有8億多平米，最少要增加2億平米。如果到后期的話，我們大概完成14億到16億平米，這樣才能完成人均居住面積增長的需求。從固定資產(chǎn)投資來說，我們現(xiàn)在不到3萬億住宅投資，未來達到10億才能滿足城市化率的需求。在整個城市化發(fā)展過程中，城市化率大概占到我們需求總量41%，因為居住性需求改善占32%，折舊占24%，城市人口自然增長占3%。
按照國際經(jīng)驗，我們大概在2020年達到頂峰，達到400億平米左右住宅總量，實際上我們不可能完成，因為我們年生產(chǎn)量不足。往年商品房只有560萬套，今年提出非商品房不到300萬套，保障性住房要建1000萬套，生產(chǎn)能力沒有那么多。按正常算大概2030年才有可能實現(xiàn)我們滿足基本城市化率和國際軌跡的點。相比之下我們比國際發(fā)展水平的軌跡看至少晚10年，甚至更多時間。
我們房產(chǎn)市場為何如此緊張？很重要一個問題，是我們?nèi)撕退拇司幼≡谝惶追康谋壤_到60%，要有第二套住房尋求改善和增加住房面積，成為我們這個社會中很主導的一部分。擁有第二套住房的比重，2008年我們調(diào)查數(shù)據(jù)是8.9%，2009年提高很多，大概提高2.5個百分點，這個比重在國際發(fā)展水平中并不是很高。而其中用于出租的比重很高，完全用于投機炒房的占17.3%。
我不能說房地產(chǎn)因為供求關(guān)系導致唯一房價上漲因素，因為公共資源，大學，教育等其他條件，城市集中度的條件都會導致房價出現(xiàn)偏差，但是供求關(guān)系可以充分反映價格上漲趨勢。2005年我們發(fā)現(xiàn)我們竣工房子和銷售房子出現(xiàn)逆差，到了2010年的時候，達到1.73，第四季度賣了2億多平方米。我認為，2030年之前中國房地產(chǎn)不會出現(xiàn)下調(diào)或者是沒有投資價值的時候。但是什么時候是轉(zhuǎn)折，有的可能是賺得多，有的是賺得少，沒有完成城市化之前，讓房價掉下來基本不可能。
房地產(chǎn)市場不改革，必阻礙現(xiàn)代化和城市化
對比一下服裝市場，我們收入水平不一，就選擇不同的衣物。有人想要昂貴的西裝，就有人生產(chǎn)喜登路；有人只要廉價的服裝，大可以去北京的動物園附近買80塊一件的衣服，N多企業(yè)在生產(chǎn)。一言以蔽之，你想要什么價位的衣服，就有人生產(chǎn)什么價位的衣服。為什么在房地產(chǎn)市場，只生產(chǎn)昂貴的房子？
四大原因，使得房地產(chǎn)市場不能滿足不同層次人們的房子需求。
歷史出身不正。1990年代，當決策者發(fā)展房地產(chǎn)市場的時候，主要是因為國有企業(yè)普遍衰敗，工資都發(fā)不出，更難以為職工提供福利住房。1998年以來，市場威力初顯。城市居民的人均居住面積從1990年的13.7平米上升到今天的28平米。在房地產(chǎn)市場發(fā)展的初期，政府劃撥土地，主要利用市場競爭促進建筑業(yè)企業(yè)為社會生產(chǎn)更多住房。這叫甩包袱給市場來解決。健康的市場其實并不怕包袱。它天然就是用來解決包袱問題而存在的。后期，政府看到房地產(chǎn)商大發(fā)其財，招拍掛登臺，作為土地壟斷者，政府攫金乃至于今。再加上憤青們對地產(chǎn)商和地產(chǎn)市場的千夫所指，此市場更加舉步維艱。
土地制度僵化教條。發(fā)展房地產(chǎn)市場，而不改革土地制度，無異于帶著鐐銬跳舞。設(shè)若一個企業(yè)，愿意生產(chǎn)物美價廉之房屋，正像有企業(yè)愿意生產(chǎn)80塊一件的動物園賣場的牛仔褲。這個房產(chǎn)企業(yè)能夠?qū)崿F(xiàn)這個經(jīng)營計劃嗎？他到哪找地來建便宜的房子？有無這樣的地？有啊。城市擴展的邊緣，農(nóng)地的價值取決于農(nóng)地上的作物產(chǎn)量的未來的折現(xiàn)值。大白菜地，每年凈利2000塊，按5%貼現(xiàn)，4萬塊一畝啊。小產(chǎn)權(quán)房皆蓋在這些地塊上。我們要不要保護糧食耕地，要！但是要在適合糧食耕種的農(nóng)業(yè)帶地區(qū)，投重資，興水利，提高產(chǎn)量，來保護糧食安全。而不是愚蠢僵化到要在城市群來保護菜地。
僵化的管制和高昂的交易成本。一個房地產(chǎn)企業(yè)要上一個地產(chǎn)項目，跑幾十個部門，蓋數(shù)百個章。這些都造成房地產(chǎn)企業(yè)的固定成本。無論開發(fā)個大項目還是小項目，有些固定成本必須花。為了分攤這些固定成本，怎么樂意建設(shè)便宜的房子呢？我要建設(shè)2000塊一平米的房子給某些消費者，你規(guī)定我要有這容積率，那綠化比例，建便宜房子怎么賺錢？豈有樂意建設(shè)之理？武斷點說，政府除了需要制定安全標準進行管制，其他皆可議！
財政投入不力和房地產(chǎn)行業(yè)能力建設(shè)不足，生產(chǎn)效率低。在很多其他產(chǎn)品領(lǐng)域，生產(chǎn)昂貴的產(chǎn)品可以賺錢，生產(chǎn)價廉產(chǎn)品也可賺錢。根據(jù)1920年代美國房地產(chǎn)市場的經(jīng)驗，為了滿足迅速膨脹的城市人口，開發(fā)商要能有規(guī)模經(jīng)濟，薄利多銷是也。這要求我們加強房地產(chǎn)企業(yè)的能力建設(shè)，而不是削弱他們。這要求降低門檻，加強競爭，鼓勵更多資源和企業(yè)進入房地產(chǎn)領(lǐng)域，而不是像現(xiàn)在要阻止他們進入。另外財政要出錢進行土地的基礎(chǔ)開發(fā)，幫助和鼓勵企業(yè)生產(chǎn)滿足不同人需要的不同檔次的房子。
不進行以上四個方面的深刻改革，房地產(chǎn)企業(yè)只會生產(chǎn)滿足富裕人群需求的房子。而城市化所需要各種層次的民眾聚居于城市地區(qū)。他們無房可住，沒人生產(chǎn)與他們收入能力匹配的房子，怎么變成城市居民？城市化何從談起？面對大中小城市的瘋狂房價，現(xiàn)代化和城市的進程，怎么能不被拖累？長期經(jīng)濟增長的源泉何在？沒有房地產(chǎn)市場的深刻改革，就不會有成功的現(xiàn)代化和城市化。
城市化：新政兩難與房地產(chǎn)發(fā)展方式轉(zhuǎn)變
在快速城市化時代，房地產(chǎn)發(fā)展是國民經(jīng)濟發(fā)展的決定性因素。所以，計劃式的調(diào)控帶來了股市大幅下降，經(jīng)濟增長也面臨失速的風險。此時政府面臨兩難：繼續(xù)嚴控則經(jīng)濟死，若稍有放松則房價會報復性上漲泡沫更嚴重。
房地產(chǎn)發(fā)展模式轉(zhuǎn)型，要糾正以往將住房作為投資品而非主要作為消費品的觀念，從信貸和稅收制度上確立住房的消費品屬性。雖然投資品屬性可在短期內(nèi)促進房地產(chǎn)的繁榮和經(jīng)濟的快速增長，但是在快速城市化時代，適應城市化快速發(fā)展的消費性住房供給的快速增長，仍然可以確保國民經(jīng)濟的長期快速健康發(fā)展。對此關(guān)鍵的是，加快戶籍制度改革，加快中小城市和城鎮(zhèn)建設(shè)，實現(xiàn)人口遷移的自由化，讓一億多農(nóng)民工和近二億多農(nóng)村人口成為城市人口。城市化和農(nóng)村人口向城市的轉(zhuǎn)移，則要注意新農(nóng)村建設(shè)與城市化的關(guān)系問題，尤其是可能產(chǎn)生的資源錯誤配置問題。
城市化要關(guān)注產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移，為此要實現(xiàn)房地產(chǎn)發(fā)展的結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型。北上廣或沿海發(fā)達地區(qū)的大城市，已經(jīng)過大，住房價格包括租金已足夠高，未來房地產(chǎn)發(fā)展空間主要在農(nóng)村的城鎮(zhèn)化，城市本身的發(fā)展空間有限，主要限于城中村改造。所以，隨著產(chǎn)業(yè)向內(nèi)地的逐漸轉(zhuǎn)移，內(nèi)地或中西部未來城市化速度更快，房地產(chǎn)發(fā)展空間大。已經(jīng)在城市工作的白領(lǐng)們非常反對戶籍開放和城市化，認為這是政府推高土地價格和房地產(chǎn)價格的陰謀。其實，對于北上廣的過大的城市而言，高房價恰恰是城市人口控制、實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移和升級的自然的措施。
一些人為了自己的私利，極力主張政府行政干預市場，反對戶籍開放和遷移自由，是可以理解的。但政府為照顧一些人的利益，而損害自由和經(jīng)濟的自然發(fā)展過程，顯然是不合理的和有損公平正義的。
大城市未來的土地供給有限和發(fā)展空間（城市規(guī)模過大，則出行成本高，使大城市變得規(guī)模不經(jīng)濟）有限，為此土地財政的來源必然會逐漸枯竭，若不改革過度依賴土地財政，城市政府很可能破產(chǎn)。所以，財產(chǎn)稅（房產(chǎn)稅），包括遺產(chǎn)稅，最終必然被實施。房產(chǎn)稅，既是將住房從投資品屬性轉(zhuǎn)變到消費品屬性的制度基礎(chǔ)，也是實現(xiàn)房價和房地產(chǎn)市場長治久安的財政稅收基礎(chǔ)，也是政府房地產(chǎn)調(diào)控從行政的計劃模式轉(zhuǎn)向市場化調(diào)控模式的基礎(chǔ)。從發(fā)展趨勢來看，大城市最有可能率先搞房產(chǎn)稅，盡管應該全國同時實行（稅率可不同）。
城市化，為房產(chǎn)業(yè)的長期增長和經(jīng)濟轉(zhuǎn)型提供了堅實的基礎(chǔ)。政府為什么仍然要死抱有計劃商品經(jīng)濟調(diào)控模式不變呢？難道要死循環(huán)中，通過制造兩難問題然后再顯示高超的調(diào)控藝術(shù)嗎？風險也太大了吧。
