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2025年09月05日
星期五
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簡介
北京勺海潤土企業(yè)管理有限公司
董事長兼總經(jīng)理
中國國際城市化發(fā)展戰(zhàn)略研究委員會(huì)企業(yè)家委員
初識(shí)于貴紅是在去年的一次工作會(huì)議上，其樸素而得體的衣著服飾和看待問題的獨(dú)特視角給記者留下了深刻印象。本次采訪中，面對記者的一連串提問，她從容應(yīng)對，侃侃而談。她直言，當(dāng)前政府調(diào)控樓市不是打壓房地產(chǎn)而是保護(hù)，以便它能更健康、持續(xù)地發(fā)展！
好公司是這樣“煉成”的
曾有人問蘋果公司前CEO喬布斯，蘋果成功最主要的原因是什么？喬布斯說，很簡單，專業(yè)！只要你做到了這一點(diǎn)，即使公司規(guī)模很小，也能成為行業(yè)的翹楚。事實(shí)的確如此，正是憑借在手機(jī)研發(fā)領(lǐng)域的專業(yè)性和獨(dú)創(chuàng)性，“小蘋果”曾一度成為全球市值最大的公司。
在中國，有一家類似蘋果公司的咨詢策劃公司，雖然它的規(guī)模和影響力遠(yuǎn)不及蘋果。但憑借自己的專業(yè)性、獨(dú)到性，在激烈的市場中贏得了一片天地。它就是北京勺海潤土企業(yè)管理有限公司（潤土咨詢）。
勺海潤土前身為勺海集團(tuán)房地產(chǎn)市場研究部（1996年成立）。進(jìn)入新世紀(jì)后，隨著中國城市化的快速發(fā)展，中國房地產(chǎn)業(yè)也得到了很大發(fā)展。在這種情況下，房地產(chǎn)市場研究就顯得愈發(fā)重要，而當(dāng)時(shí)的中國房地產(chǎn)調(diào)研市場還基本處于空白狀態(tài)。此時(shí)，已在勺海集團(tuán)房地產(chǎn)市場研究部從事房地產(chǎn)調(diào)研工作多年的于貴紅敏銳地覺察到了這其中蘊(yùn)含的巨大商機(jī)。2002年，在她的帶領(lǐng)下，北京勺海潤土企業(yè)管理有限公司（潤土咨詢）正式成立。
歷經(jīng)15載的積淀，目前潤土已成為圍繞“開發(fā)決策”與“精準(zhǔn)營銷”環(huán)節(jié)，融市場調(diào)研、前期策劃、營銷策劃、廣告推廣為一體的360 房地產(chǎn)全程營銷策劃咨詢公司。其先后服務(wù)的客戶及項(xiàng)目有：天津萬科東麗湖項(xiàng)目、龍湖·杭州滟瀾山項(xiàng)目、青島世茂濱海項(xiàng)目、遠(yuǎn)洋北京萬和城項(xiàng)目、中糧北京安定門大悅城項(xiàng)目、華潤橡樹灣項(xiàng)目、天鴻萬象新天項(xiàng)目等等。服務(wù)的范圍也從最初的華北、華東地區(qū)的北京、天津、上海等一線城市，逐漸擴(kuò)展到華南、華東，以及山東半島等地區(qū)的二三線，甚至四線城市。
當(dāng)記者問及為何在成立的短短幾年時(shí)間內(nèi)，潤土咨詢就能贏得眾多大型品牌地產(chǎn)商的青睞時(shí)，于貴紅自豪的告訴記者：靠的就是調(diào)研上的專業(yè)性和對消費(fèi)者心理的準(zhǔn)確把握。
“相比市場上的其它策劃咨詢公司，我們在調(diào)研上非常專業(yè)，因?yàn)闈櫷磷稍兊那吧砭褪菍ｉT做房地產(chǎn)市場調(diào)研的，這就使得我們不僅經(jīng)驗(yàn)豐富，而且非常專業(yè)。如在取樣上，一些咨詢策劃公司可能比較隨意，潤土絕不會(huì)這樣，為保證取樣的隨機(jī)性，我們事前會(huì)做嚴(yán)密的設(shè)計(jì)，以便把項(xiàng)目輻射范圍內(nèi)的消費(fèi)群照顧到。這樣做出的樣本就能代表市場的聲音。”
對消費(fèi)者心理的準(zhǔn)確把握，是潤土咨詢的又一獨(dú)到優(yōu)勢。每次進(jìn)行消費(fèi)者心理分析時(shí)，他們會(huì)采用多元統(tǒng)計(jì)分析方法，如因子分析、聚類分析等，對客群進(jìn)行細(xì)分類。這就為項(xiàng)目定位、及后期營銷做了很好的鋪墊。“除了上述兩大優(yōu)勢外，勺海潤土能取得今日之成績，還與我們踏實(shí)、嚴(yán)謹(jǐn)?shù)墓ぷ髯黠L(fēng)也有很大關(guān)系。當(dāng)然，也離不開一些相關(guān)合作伙伴的大力支持。”于貴紅謙虛地告訴記者。
房地產(chǎn)市場調(diào)研有自己的特殊性
在現(xiàn)代市場經(jīng)濟(jì)條件下，企業(yè)的運(yùn)營環(huán)境是不斷變化的，環(huán)境的變化既給企業(yè)帶來了發(fā)展的機(jī)遇，也帶來生存的威脅。于貴紅強(qiáng)調(diào)，相比其它行業(yè)，房地產(chǎn)尤其需要進(jìn)行詳細(xì)的市場調(diào)研。因?yàn)榉康禺a(chǎn)行業(yè)作為資金密集型行業(yè)，項(xiàng)目運(yùn)作資金動(dòng)輒上億元，絲毫的馬虎都有可能導(dǎo)致嚴(yán)重的后果。
此外，根據(jù)馬斯洛的“需求層次理論”，消費(fèi)者的需求是不斷變化的，通過及時(shí)的房地產(chǎn)市場調(diào)研可以掌握消費(fèi)者的意向和動(dòng)態(tài)。而及時(shí)、準(zhǔn)確了解消費(fèi)者的心理變化需求，將會(huì)直接影響到一個(gè)項(xiàng)目的成功與否。
但于貴紅向記者強(qiáng)調(diào)，房地產(chǎn)市場調(diào)研不同于一般耐用消費(fèi)品的調(diào)研，有自己的特殊性。第一、調(diào)研難度大。被訪問者需要甄別的難度高，如收入水平的甄別、計(jì)劃置業(yè)年限的甄別、計(jì)劃置業(yè)面積的甄別等。經(jīng)常的情況是找到滿足條件的被訪問者，可能需要甄別訪問的家庭是一般耐用消費(fèi)品調(diào)研的數(shù)倍。第二、數(shù)據(jù)采集人員素質(zhì)要求高。由于房地產(chǎn)市場調(diào)研對象的特殊性，取樣難度大。“比如別墅客群的取樣，被訪對象都是社會(huì)高端人士，接觸難度大，數(shù)據(jù)采集人員應(yīng)該具備靈活性，同時(shí)還必須具備一定的公關(guān)能力。如不具備這些能力，可能很多調(diào)研數(shù)據(jù)就無法采集到。”第三、研究范圍廣。房地產(chǎn)研究既包括消費(fèi)者研究，也包括宏觀經(jīng)濟(jì)研究、地域環(huán)境研究、競品研究、土地價(jià)值研究等。在于貴紅看來，房地產(chǎn)市場研究中，市場需求研究是最難的。一般而言，市場需求由購買者、購買欲望、購買能力組成。購買者是需求的主體，是需求行為的實(shí)施者；購買欲望是需求的動(dòng)力，是產(chǎn)生需求行為的源泉；購買能力是需求的實(shí)現(xiàn)條件，是需求行為的物質(zhì)保障。三者共同構(gòu)成了需求的實(shí)體。在這三者中，購買欲望是最難把握的，因?yàn)槿说男睦硎冀K處于變化之中；而購買能力往往又涉及到個(gè)人隱私，所以很多時(shí)候也難得到準(zhǔn)確的數(shù)據(jù)。這就需要從業(yè)者付出更多的努力與汗水。
調(diào)控是為了更好的保護(hù)
面對當(dāng)前一浪高過一浪的樓市調(diào)控形勢，不少業(yè)內(nèi)人士悲觀地認(rèn)為，中國樓市也將隨著目前的深秋季節(jié)而一起進(jìn)入“寒冬”。更有甚者認(rèn)為，中國樓市可能遭遇“腰斬”。
在于貴紅表看來，這些觀點(diǎn)可能過于悲觀了，她表示，從整個(gè)房地產(chǎn)發(fā)展的大趨勢來看，中國房地產(chǎn)至少還有10至15年的黃金發(fā)展期。因?yàn)橹袊壳罢幱诔鞘谢募铀倨冢磕暧谐^1000萬的農(nóng)村人口會(huì)進(jìn)入城市，這將為中國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供廣闊的市場。
目前，在一線城市限購、限貸等政策的影響下，很多人將目光轉(zhuǎn)向了二三線城市。于貴紅提醒，在當(dāng)前大環(huán)境影響下，關(guān)注二三線城市沒有錯(cuò)，但不能據(jù)此看跌一線城市，因?yàn)橐痪€城市還將繼續(xù)往前發(fā)展。
“坦率地講，現(xiàn)在中國二三線，甚至四線城市的樓市，如同當(dāng)前中國的城市化進(jìn)程，正處在一個(gè)加速發(fā)展期，它們將在今后以一段時(shí)期內(nèi)撐起中國房地產(chǎn)市場的半邊天，也很有可能成為中國房地產(chǎn)業(yè)的‘第二春’”，她謹(jǐn)慎地說道。
面對當(dāng)前二三線城市樓市狂飆突進(jìn)的發(fā)展勢頭，國家相關(guān)部門迅速制定了一批二三線城市的限購名單，以便控制這些城市房價(jià)過快上漲。于貴紅表示，國家的這一做法不能簡單理解為是在打壓房地產(chǎn)，像兩年前很多一線城市一樣，當(dāng)前一些二三線城市的樓市的確存在過熱現(xiàn)象。如果放任這種勢頭發(fā)展下去，將會(huì)對整個(gè)國民經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生重大影響。
首先，房價(jià)虛高違背價(jià)值規(guī)律，極易引發(fā)通貨膨脹，而且虛高的房價(jià)也不會(huì)增加社會(huì)財(cái)富總額。其次，房價(jià)過高還會(huì)影響擴(kuò)大內(nèi)需的實(shí)現(xiàn)。房價(jià)虛高的直接受害者就是商品房的消費(fèi)者。目前，很多年輕的購房者往往是通過舉全家之財(cái)力，甚至全家兩三代之積蓄購房。這就相當(dāng)于透支了他們的購買力。如果整個(gè)社會(huì)有相當(dāng)數(shù)量的人口都通過此種手段來購房，我們又如何來擴(kuò)大內(nèi)需？
最后，房價(jià)的虛高使得中國的金融風(fēng)險(xiǎn)積聚。近年來，房貸一直被我國銀行界視為優(yōu)質(zhì)貸款項(xiàng)目，各大銀行為了爭奪此項(xiàng)業(yè)務(wù)展開競爭，不斷降低門檻，導(dǎo)致房貸規(guī)模成倍擴(kuò)大。房貸業(yè)務(wù)“一枝獨(dú)秀”的繁榮背后，是潛在的巨大風(fēng)險(xiǎn)。
所以，從長遠(yuǎn)來看，國家通過限購等政策措施給目前樓市“降降溫”，一方面是為了維護(hù)國民經(jīng)濟(jì)持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展，更為重要的是，也是保護(hù)房地產(chǎn)業(yè)，以便它將來能更健康、更持續(xù)地發(fā)展下去。
“但任何事情都有一個(gè)度的限制，社會(huì)主義市場經(jīng)濟(jì)同樣也應(yīng)該遵循市場經(jīng)濟(jì)規(guī)律，當(dāng)市場出現(xiàn)問題時(shí)，我們應(yīng)該堅(jiān)持以市場調(diào)節(jié)為主，宏觀調(diào)控為輔，如果行政手段過多或過于頻繁，可能反而不利于問題的解決。”于貴紅最后提醒到。
