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2025年07月19日
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國土資源部日前透露，我國將逐步擴(kuò)大有償使用國有土地的覆蓋面。國家土地副總督察甘藏春表示，土地資源配置的最終目標(biāo)是取消土地供應(yīng)雙軌制，提高土地供應(yīng)和調(diào)控能力。針對這一未來土地政策的重大轉(zhuǎn)變，上海傳世地產(chǎn)行管總監(jiān)潘瑩斌在接受新浪海南樂居的訪談時(shí)表示，土地供應(yīng)雙軌制作為一個(gè)歷史階段性的政策，目前尚有存在意義，而國土部門的表態(tài)某種程度上是對土地政策進(jìn)行調(diào)整的事先吹風(fēng)。而海南土地市場本身帶有一定的混亂性，消雙軌制要落地海南，還有很多細(xì)分工作要做，最好是有一個(gè)全島地塊功能大致的劃分作為前提。
或?yàn)閲敛块T事先吹風(fēng)
對于國土部門的此番表態(tài)何時(shí)實(shí)施，業(yè)內(nèi)看法不一，有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為短期內(nèi)實(shí)現(xiàn)的可能性很小，而據(jù)某著名媒體報(bào)道，取消土地供應(yīng)雙軌制已然進(jìn)入倒計(jì)時(shí)。對此，上海傳世地產(chǎn)行管總監(jiān)潘瑩斌接受新浪海南樂居獨(dú)家訪談時(shí)表示，土地供應(yīng)雙軌制從產(chǎn)生到現(xiàn)在的歷史過程并不長，累積了很多經(jīng)驗(yàn)，對政府財(cái)政和社會(huì)建設(shè)的貢獻(xiàn)非常大，作為一個(gè)歷史性的政策，其存在終究有著必然的意義。
潘瑩斌認(rèn)為，按照國人比較內(nèi)斂的慣有風(fēng)格，國土部透露要逐漸取消雙軌制在某種意義上是事先的吹風(fēng)，也是下一個(gè)階段國家對土地政策進(jìn)行調(diào)整的一個(gè)信號?！跋嘈胚@還只是一個(gè)摸著石頭過河的想法，所謂的取消到時(shí)也會(huì)是因時(shí)而異、因人而異、因地區(qū)而異，東方人，特別是中國人應(yīng)變能力非常強(qiáng)”，潘總笑言。
對于業(yè)界熱議的取消雙軌制的利弊關(guān)系，潘總認(rèn)為兩方面都是客觀存在的，只是呈現(xiàn)出來的比例不太一樣。但是不管是雙軌制還是單一的模式，最終還是需要有細(xì)致的規(guī)則和強(qiáng)有力的對規(guī)則的執(zhí)行，以及對這兩點(diǎn)的合理監(jiān)控，有了這些，不管單軌雙軌都一樣，都是可行的。
取消雙軌制理論上會(huì)減少特權(quán)用地，有利公平競爭，但在最初期不大可能有這種效果。因?yàn)橥蝗蛔鲆粋€(gè)180°的轉(zhuǎn)變，當(dāng)中不可能有沒有漏洞，有漏洞就有人鉆，這說明監(jiān)管環(huán)節(jié)的重要性。
取消雙軌制后土地財(cái)政如何花是關(guān)鍵
相較于取消土地供應(yīng)雙軌制的利好，潘瑩斌更多的強(qiáng)調(diào)了其中的不利影響。擴(kuò)大有償使用國有土地覆蓋面勢必拉高公益性用地的成本。都通過有償方式出讓，那么就少了一個(gè)水桶的短板。以前像經(jīng)適房、安居房，政府會(huì)在土地供應(yīng)上以劃撥、協(xié)議價(jià)等方式給予扶持，如果取消雙軌制，這個(gè)扶持很大程度上會(huì)消失，經(jīng)適房的銷售成本到達(dá)終端時(shí)會(huì)很市場化，導(dǎo)致出現(xiàn)只有商品房的情況。
再比如醫(yī)療、科教用地如果也完全通過市場有償獲得，那么后果同樣毫無疑問，以后上學(xué)得交更多的學(xué)費(fèi)，而醫(yī)療幾乎是跟樓市等同的重大民生問題，等于是把房地產(chǎn)問題又嫁接到醫(yī)療問題上，最終恐怕還得由消費(fèi)者去承擔(dān)。
在潘瑩斌看來，不是不可以取消土地供應(yīng)雙軌制，取消之后政府從土地出讓獲得更多的財(cái)政收入也沒有問題，關(guān)鍵在于這些新增的土地收入怎么花。政府財(cái)政收入增加了，對安置房是不是要進(jìn)行更大的扶持，對民生公益事業(yè)是不是要進(jìn)行更大的投入等。
落地海南還需做好土地功能劃分
海南省土地市場情況比較復(fù)雜，潘瑩斌坦言：“目前海南土地雙軌制操作模式帶有一定的混亂性?！辈煌瑫r(shí)期所執(zhí)行的標(biāo)準(zhǔn)不同，以及現(xiàn)在各種所謂因時(shí)制宜、因地制宜的解決方案，基本可以理解為“亂象”，這些亂象某種意義上在破壞這個(gè)行業(yè)的規(guī)則，也在打亂這個(gè)行業(yè)的市場客觀規(guī)律。這就造成土地獲得成本的不一致，所有的競爭對手不再一條起跑線上。
在這種混亂的市場環(huán)境下，潘瑩斌提出，取消土地供應(yīng)雙軌制要落地海南還要全島地塊大致的功能劃分作為理想化的前提。潘瑩斌認(rèn)為，海南土地市場本身對取消雙軌制完全能適應(yīng)，國家也致力于深化市場經(jīng)濟(jì)，但是取消雙軌制后最終落實(shí)到消費(fèi)者身上的各種產(chǎn)品能不能被承受很難說。根據(jù)國際旅游島的特殊環(huán)境，潘瑩斌指出海南還缺乏一個(gè)全島整體的規(guī)劃，即根據(jù)國內(nèi)市場、國際大市場中的各種人群對產(chǎn)品的需求，來進(jìn)行大致的地塊功能劃分，區(qū)分出普通住宅用地和高端旅游地產(chǎn)用地，并實(shí)行差價(jià)化限制。如果有這樣的一個(gè)剝離旅游地產(chǎn)和住宅地產(chǎn)的格局，那么以后海南取消土地供應(yīng)雙軌制就有了一個(gè)方便的執(zhí)行前提。
