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2025年07月19日
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2011年以來，針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的專項(xiàng)調(diào)控政策與抑制通脹為核心的宏觀緊縮環(huán)境相疊加，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)正面臨房地產(chǎn)市場(chǎng)化以來最為嚴(yán)厲的市場(chǎng)與政策環(huán)境，也面臨巨大的去庫存與去杠桿雙重壓力。未來中國房地產(chǎn)行業(yè)即將面臨第一次真正意義上的大調(diào)整。
從經(jīng)營杠桿角度來看，房地產(chǎn)供給相對(duì)過剩的市場(chǎng)格局逐步形成。首先，中國房地產(chǎn)行業(yè)正進(jìn)入去庫存階段。其次，2012年保障房的大量入市將改變房地產(chǎn)市場(chǎng)的供給結(jié)構(gòu)。最后，從需求端衡量，基于2010年釋放了大量金融危機(jī)期間被抑制的房地產(chǎn)需求，未來周期性驅(qū)動(dòng)力將會(huì)減弱。從趨勢(shì)性驅(qū)動(dòng)力來講，未來幾年一、二線城市的城市化率的遞增速度將逐步下行，人口和城區(qū)擴(kuò)張步伐放緩。
從財(cái)務(wù)杠桿角度看，地價(jià)漲率下行和資金成本上行的趨勢(shì)逐步形成。目前，房地產(chǎn)行業(yè)的平均凈利潤率為15%~20%左右，這種高利潤主要來自于土地的溢價(jià)。但是下一階段，地價(jià)的平均漲幅將會(huì)放緩，且過去兩年開發(fā)商積累的大量土地儲(chǔ)備面臨較大的資產(chǎn)變現(xiàn)和去庫存壓力。
隨著調(diào)整的深入，房地產(chǎn)企業(yè)必須面對(duì)盈利預(yù)期回落的現(xiàn)實(shí)，也必須面臨信貸政策不太可能短期內(nèi)明顯放松的政策環(huán)境。
