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2025年09月06日
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繼建行北京分行首套住房按揭貸款利率上調(diào)后，情況“擴散”，京滬穗等地將首套住房按揭貸款利率上浮5%-10%的商業(yè)銀行數(shù)量漸多。
住房按揭貸款差別化政策的核心意義，在于把購買住房的投機炒作與消費作一個簡單的區(qū)分。即購買住房消費自住的，其貸款利率及首付比例會照顧一些，而購房投機炒作的，不僅全面提高按揭貸款利率及首付比重，增加其成本降低其融資杠桿率，而且在信貸上對投機做某種程度上的禁止。
正是這種差別化的住房信貸政策，成了國內(nèi)房地產(chǎn)市場調(diào)整顯效的關(guān)鍵之一。不過，這種政策只針對新購房者，對2010年前的存量購房者無影響，他們?nèi)韵硎苤?010年以前的過度優(yōu)惠信貸政策。由于差別化信貸政策的不徹底性，對于投機炒作者來說，不僅其投資住房的融資成本仍然處于低位，而且他們會認為當(dāng)前政府的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策是暫時的，因此住房市場的投資預(yù)期不會改變。這也是當(dāng)前為何住房銷售下降而住房價格不降的關(guān)鍵所在。
隨著目前市場風(fēng)險越來越大，商業(yè)銀行要減少其信貸風(fēng)險，就得對住房按揭貸款重新定價，就得改變當(dāng)前差別化信貸政策的不徹底性。而商業(yè)銀行對住房按揭貸款的重新定價就得考慮兩個方面：一個方面是對樓市新進入者的貸款重新定價；一方面是對2010年以前的住房購買者的按揭貸款重新定價。
按照最近的信貸政策，住房優(yōu)惠利率早就應(yīng)該取消。在當(dāng)前調(diào)整后的利率水平下，如果不取消，商業(yè)銀行的住房按揭貸款都會虧損。比如當(dāng)前商業(yè)銀行5年期以上的貸款利率為7.05%，而5年期以上的存款利率5.5%。如果商業(yè)銀行對存量住房的貸款利率為7折優(yōu)惠（即不重新定價），那么其貸款利率為4.935%，低于存款利率近0.6%，商業(yè)銀行每作一筆貸款就得承擔(dān)利率虧損0.6%。這樣，商業(yè)銀行的住房按揭貸款是不可持續(xù)的。因此，對存量住房按揭貸款利率重新定價，可能會是未來幾個月國內(nèi)商業(yè)銀行經(jīng)營業(yè)務(wù)調(diào)整最為重要的內(nèi)容。
到目前為止，國內(nèi)商業(yè)銀行的住房按揭貸款合同幾乎都是浮動利率，因此，當(dāng)國內(nèi)貨幣政策及利率發(fā)生較大變化時，這種變化一定會反映到住房按揭利率的變化上。否則，將對商業(yè)銀行利潤水平造成較大的損失。比如，到2010年底，個人住房按揭余額達到近6萬億元。按揭貸款利率每上升一個百分點，商業(yè)銀行增加收益就達600億元。面對如此巨大利誘，商業(yè)銀行放棄或改變利率水平很正常。
還有，當(dāng)前國內(nèi)銀行利率是管制下的利率，其采取“存款利率上限管理、貸款利率下限管理”的政策，即商業(yè)銀行貸款利率水平只要不突破利率的下限，其利率上浮是政策合理范圍。因此，當(dāng)國內(nèi)住房按揭貸款面臨泡沫化風(fēng)險，整個利率水平上移后，商業(yè)銀行住房按揭貸款利率全部上浮將符合邏輯。而且商業(yè)銀行的按揭貸款利率上浮還能起到一箭雙雕的作用，不僅可以減少商業(yè)銀行貸款利率面臨虧損的風(fēng)險，還能為年底整個存量住房按揭貸款利率重新定價埋下伏筆。
任何細心的住房購買者應(yīng)該注意到，這次商業(yè)銀行提高首套住房貸款利率的影響不僅在于增加了購買住房者的負擔(dān)及減小其杠桿比例，更為重要的是將對國內(nèi)房地產(chǎn)市場造成較大影響。一來它將成為擠出樓市泡沫的好工具，使投機炒作者喪失進入樓市的意愿和能力；二來當(dāng)房貸利率上漲成為一種趨勢時，既增加住房投機者的融資成本，也減小住房消費需求，從而使得整個住房需求下降；三是當(dāng)投機炒作及消費需求都出現(xiàn)下降趨勢時，它必然改變整個住房市場預(yù)期。這將導(dǎo)致國內(nèi)住房市場出現(xiàn)重大變化。
