李廣軍：樓市拐點(diǎn)已經(jīng)出現(xiàn)
時(shí)間：2011-10-20 16:31:11
“一次性付款7.5折”、“一口價(jià)單位”、“特惠價(jià)”在剛過去的十一國(guó)慶黃金周中，廣州幾乎所有的在售樓盤都在以各式名義進(jìn)行降價(jià)促銷。從數(shù)據(jù)上看，十月初廣州房地產(chǎn)市場(chǎng)成交較為低迷，但打出較低折扣的樓盤都取得不錯(cuò)的銷售業(yè)績(jī)，特別是市區(qū)周邊區(qū)域樓盤，由于優(yōu)惠幅度較大，吸引了眾多購(gòu)房人士的目光，多個(gè)樓盤出現(xiàn)認(rèn)購(gòu)潮。盡管中心城區(qū)的樓價(jià)仍然非常堅(jiān)挺，有市場(chǎng)人士分析稱，由于業(yè)績(jī)以及資金的壓力，十一黃金周降價(jià)樓盤的熱銷會(huì)刺激更多開發(fā)商在第四季度以降價(jià)的方式拉動(dòng)銷售。
而另一方面，佛山卻在近日公布《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)我市房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控有關(guān)問題的通知》，重新調(diào)整了限購(gòu)條件，“松綁”跡象明顯。有業(yè)內(nèi)專家認(rèn)為，在目前房?jī)r(jià)即將松動(dòng)的時(shí)候放松限購(gòu)將影響樓市調(diào)控的現(xiàn)實(shí)效果，但是廣州限購(gòu)放松的可能性很小，樓市價(jià)格走低的趨勢(shì)不會(huì)發(fā)生太大變化。
房?jī)r(jià)開始真降了
中國(guó)指數(shù)研究院近日發(fā)布的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，9月全國(guó)百城住宅均價(jià)為8877元/平方米，環(huán)比8月降了0.03%，這是自去年9月以來的首次下降。數(shù)據(jù)顯示，十大城市均價(jià)的增速也明顯放緩，與8月均價(jià)基本持平。而在廣州，9月均價(jià)為15444元/平方米，環(huán)比增幅僅為0.1%。
“這兩個(gè)多月以來可以感覺到廣州房?jī)r(jià)已經(jīng)開始松動(dòng)。”廣州某樓盤銷售負(fù)責(zé)人透露。從去年十月限購(gòu)第一次出臺(tái)以來，以及隨后幾次大的調(diào)控政策的落地，市場(chǎng)中的關(guān)注目光都盯在房?jī)r(jià)之上。據(jù)上述負(fù)責(zé)人表示，盡管是傳統(tǒng)的銷售旺季，但今年的‘金九銀十’卻有可能成為樓市的拐點(diǎn)。“房?jī)r(jià)松動(dòng)的跡象就是從9月開始顯現(xiàn)的，就算是位于中心城區(qū)的很多新樓盤，隨著折扣與優(yōu)惠的增多，開售價(jià)格也比預(yù)期中要低。”
記者發(fā)現(xiàn)，部分處于中心城區(qū)的新盤，如海珠、白云，在“十一”黃金周的開售價(jià)都較此前的吹風(fēng)價(jià)低了不少。如位于海珠區(qū)的新盤合生[簡(jiǎn)介 最新動(dòng)態(tài)]廣場(chǎng)，此前市場(chǎng)預(yù)測(cè)價(jià)格在25000元/平方米以上，但在國(guó)慶開盤的出售價(jià)格基本都在24000元/平方米水平，即使是南向的小面積房型折后單價(jià)也沒有超過25000元。而位于白云金沙洲的兩大新盤也以低于市場(chǎng)預(yù)期的價(jià)格出售，星匯金沙此前報(bào)價(jià)13000元－17000元/平方米，實(shí)際開盤價(jià)為14000元/平方米，而元邦明月金岸[最新消息 價(jià)格 戶型 點(diǎn)評(píng)]所推出的一口價(jià)單位，帶裝修售價(jià)也僅為14800元/平方米。
經(jīng)緯行研究中心分析指出，在今年十一廣州房地產(chǎn)市場(chǎng)中，市中心區(qū)域在售的多個(gè)樓盤價(jià)格仍然維穩(wěn)，但新貨定價(jià)已經(jīng)走低，而且一口價(jià)已有實(shí)質(zhì)性優(yōu)惠。“發(fā)展商壓力漸顯，隨著年底沖關(guān)的臨近，實(shí)質(zhì)性降價(jià)將至。”
低迷成交加速行情轉(zhuǎn)向
在黃金周，值得關(guān)注的除了價(jià)格，還有成交。在十一期間，記者發(fā)現(xiàn)在廣州十區(qū)兩市除了個(gè)別優(yōu)惠明顯，或者是商業(yè)性質(zhì)不受限購(gòu)制約的樓盤在成交上較為喜人以外，國(guó)慶黃金周廣州樓市只能用“冷”來形容。據(jù)廣州市國(guó)土房管局的統(tǒng)計(jì)，國(guó)慶七天廣州新房網(wǎng)簽僅為680套，相比去年同期下降了超過50%。而據(jù)經(jīng)緯行發(fā)布的研究數(shù)據(jù)，在假期中成交超過八成的樓盤僅有三個(gè)，而成交百套以上的僅有星匯文華、翡翠綠洲、合和新城、合生廣場(chǎng)、雅居樂劍橋郡[最新消息 價(jià)格 戶型 點(diǎn)評(píng)]、保利東江首府[最新消息 價(jià)格 戶型 點(diǎn)評(píng)]、云裳麗影、元邦明月金岸、敏捷萊茵[簡(jiǎn)介 最新動(dòng)態(tài)]花園等少數(shù)幾個(gè)。
有市場(chǎng)分析人士認(rèn)為，成交的低迷或使得開發(fā)商加快市場(chǎng)降價(jià)的步伐。經(jīng)緯行研究中心主任曾英杰認(rèn)為，目前政策的持續(xù)收緊使得部分購(gòu)房者觀望態(tài)度強(qiáng)烈，入市買房的意愿降低，結(jié)果未能有較多的優(yōu)惠不能吸引到買家入市。而另一方面，由于成交低迷，開發(fā)商資金回籠速度放緩，在銷售目標(biāo)以及資金鏈的壓力下，降價(jià)的意愿會(huì)增強(qiáng)。“目前市場(chǎng)仍是以暗降為主，但離實(shí)質(zhì)性降價(jià)已經(jīng)不遠(yuǎn)。”
廣州限購(gòu)令“難松綁”
10月11日，佛山發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)我市房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控有關(guān)問題的通知》，在通知中重新調(diào)整了限購(gòu)政策的限制范圍，在業(yè)內(nèi)引起了巨大反響。通知出臺(tái)僅一日之后，即被佛山相關(guān)部門叫停，稱暫不執(zhí)行。
經(jīng)緯行研究中心主任曾英杰認(rèn)為，“廣州放松限購(gòu)政策的可能性很小。”據(jù)他分析，“目前廣州只有十區(qū)受限，外圍的兩市只是限價(jià)，而且廣州財(cái)政實(shí)力也較強(qiáng)，在這個(gè)調(diào)控的節(jié)骨眼上放松限購(gòu)的可能性不大。”曾英杰表示，現(xiàn)時(shí)廣州樓市降價(jià)的趨勢(shì)已經(jīng)呈現(xiàn)，在第四季度內(nèi)將會(huì)有更多的開發(fā)商選擇降價(jià)優(yōu)惠促銷的方式來拉動(dòng)銷售。
