說實(shí)話,幾年前我聽說馮侖準(zhǔn)備到紐約去建“中國中心”時,我和絕大多數(shù)人一樣,也很不理解。中國房地產(chǎn)市場大到要撐壞多數(shù)地產(chǎn)商的胃,萬通卻偏要去一個樓市幾近飽和的城市去搞開發(fā),這不是舍近求遠(yuǎn)、舍西瓜揀芝麻么?
同樣,當(dāng)馮侖說要去臺北做房地產(chǎn)開發(fā)時,我仍然理解不了。偌大一個臺北地區(qū),年度房地產(chǎn)開發(fā)面積甚至不如北京的一個遠(yuǎn)郊區(qū)縣,萬通去那里折騰什么?而當(dāng)馮侖宣布要將立體城市的夢想付諸實(shí)施時,我就只有冷眼觀望。
如今,位于紐約新世貿(mào)頂層的“中國中心”已經(jīng)簽約,為此馮侖飛了紐約50多趟;臺北2011項(xiàng)目也于近日奠基;成都立體城市的前期規(guī)劃、地價和位置也已獲得政府批準(zhǔn)。其中的故事情節(jié),馮侖在新書《理想豐滿》里都有詳細(xì)敘述,我感興趣的卻是故事背后的邏輯。
馮侖說,房地產(chǎn)業(yè)大體可分為三個階段。第一階段,是人均GDP在8000美元以前,這時的房地產(chǎn)實(shí)際上就是住宅房地產(chǎn)。我國現(xiàn)在就處于這個階 段。第二個階段,是人均GDP從8000美元到15000美元之間。這是商業(yè)不動產(chǎn)的時期。第三個階段,是人均GDP達(dá)到25000美元以后,這是金融性 房地產(chǎn)的時期。
與此相關(guān),房地產(chǎn)商業(yè)模式有三種,一種是最初級的地主加工頭模式,如合生、珠江、碧桂園等;第二種是廠長加資本家模式,如萬科;第三種是最高級的導(dǎo)演加制片模式,萬通追求的就是這種藝術(shù)創(chuàng)造模式。
關(guān)于商用不動產(chǎn),我國主要有兩種模式,一種是過渡模式,以王健林模式和SOHO模式為代表,一種是經(jīng)典模式或美國模式。馮侖說,再過3年左右,過渡模式就會受到很大挑戰(zhàn),所以萬通直接跳到了美國模式。但也會做一些差異化的高端住宅,如臺北2011項(xiàng)目。
去年我國人均GDP約4500美元,全國有10個主要城市以及一批中小城市人均GDP超過8000美元。按照現(xiàn)有經(jīng)濟(jì)增速,3年以后,將有大批二三線城市人均GDP達(dá)到8000美元。根據(jù)馮氏的房地產(chǎn)趨勢觀,那時,“很多住宅公司將會面臨很大挑戰(zhàn)”。
不止一位專家說,中國房地產(chǎn)還有二三十年的大發(fā)展,主要依據(jù)就是中國的城市化仍處于加速階段,對住宅需求巨大。很顯然,他們都是基于住宅來談房 地產(chǎn),也就是馮侖所說的“中國的房地產(chǎn)問題還是住宅問題”。但如你所看到的,聚焦于住宅,馮侖與主流的地產(chǎn)觀點(diǎn)迥乎不同:住宅地產(chǎn)商的好日子沒有幾年了。
從萬通分離出來的潘石屹,也以實(shí)際行動表達(dá)了對住宅市場的放棄:近幾年,SOHO中國的產(chǎn)品幾乎都是商用不動產(chǎn)。不過,SOHO中國的商用不動產(chǎn)是以散售為主,而萬通所秉持的美國模式卻堅(jiān)持“中期持有”,最好能經(jīng)營到以REITs打包出售。
如果非要投票,我相信大部分業(yè)內(nèi)人士會對馮侖的判斷投反對票,而贊成專家們有關(guān)中國房地產(chǎn)(也就是住宅)還有二三十年大發(fā)展的觀點(diǎn)。有人會說,馮侖雖然很有思想,說話也很幽默俏皮,但是,假如他對趨勢的判斷很準(zhǔn)確的話,萬通何至于只做到幾十億的銷售額?
這個發(fā)問并不殘酷,只是有些勢利。倘若讓我去安慰萬通,無非是“先贏的都是紙”、“看誰笑到最后”之類庸俗的語句。用馮侖自己的話說,則是“站得高,尿得遠(yuǎn)”,作為董事長,必須“看別人看不見的地方”。這是20年來馮侖只專職做董事長的體會。
“別人看不見的地方”究竟有多遠(yuǎn)?做企業(yè),應(yīng)該有超前的眼光,老是跟在別人后面,就只能拾人牙慧;但又不能過于超前,否則就容易犧牲掉。馮侖會不會是把二三十年以后才會發(fā)生的事,預(yù)測為3-5年以后就會發(fā)生?
通常情況下我們只能說“拭目以待”,但企業(yè)不能拭目以待,否則大好機(jī)會就錯過了。當(dāng)然,地產(chǎn)商同行也不會聽了馮侖的話馬上就割棄住宅,轉(zhuǎn)趨商業(yè)。但是,馮侖預(yù)測至少提供了分析和思考問題的一種邏輯。
至于萬通,有兩點(diǎn)可以肯定:馮侖思想雖然超前,萬通實(shí)踐卻一直很謹(jǐn)慎;5年后萬通模式能否大行其道尚待驗(yàn)證,但即使市場動蕩,萬通也一定是最不可能倒閉的地產(chǎn)商之一。