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2025年09月03日
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2012年樓市調(diào)控的基調(diào)和框架逐漸清晰。備受關(guān)注的是，國(guó)家發(fā)展和改革委員會(huì)主任張平日前明確表示，要完善房地產(chǎn)價(jià)格監(jiān)管辦法，研究商品住房領(lǐng)域反暴利規(guī)定。這既是一道新的課題，也是難題。
記者在采訪中發(fā)現(xiàn)，令業(yè)內(nèi)疑惑的是，在現(xiàn)有土地、政府稅費(fèi)成本占據(jù)商品房主要成本背景未根本調(diào)整情況下，要反房地產(chǎn)暴利，其措施是否仍更傾向于 限價(jià)等行政方式？多位分析人士認(rèn)為，長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，在中國(guó)快速發(fā)展的城市化的市場(chǎng)背景下，要想改變商品房領(lǐng)域的高利潤(rùn)問(wèn)題，僅僅靠以上治標(biāo)政策措施還不夠。而 且，行政命令式政策的“誤傷”難題依然待解。
房地產(chǎn)反暴利題中之義
張平并未就商品住房領(lǐng)域反暴利進(jìn)行詳細(xì)說(shuō)明，而根據(jù)其關(guān)于“完善房地產(chǎn)價(jià)格監(jiān)管辦法”的前綴表述，業(yè)內(nèi)普遍預(yù)測(cè)，相關(guān)政策很可能依然主要從行政命令的方式體現(xiàn)，例如已經(jīng)在相當(dāng)范圍內(nèi)展開(kāi)的限價(jià)政策。
中原集團(tuán)研究中心最新發(fā)布的《中原地產(chǎn)研究年刊2011》專題統(tǒng)計(jì)，全國(guó)已有 608 個(gè)城市公布了房?jī)r(jià)控制目標(biāo)。自2011年3月開(kāi)始，各地陸續(xù)出臺(tái)了具體“限價(jià)”措施。但中原集團(tuán)研究中心分析認(rèn)為，在控房?jī)r(jià)這一硬任務(wù)的高壓下，行政限制 后的成交價(jià)絕非均衡價(jià)格；“限購(gòu)”與“限價(jià)”固然可逼迫市場(chǎng)價(jià)格下行，但價(jià)格在條件改變時(shí)亦極易“失衡”。
該中心分析師指出，支撐房?jī)r(jià)的成本因素主要有兩項(xiàng)，一是地價(jià)，二是建材和勞動(dòng)力成本。目前，地價(jià)下行有限，建材和勞動(dòng)力成本因通脹不斷上升，此 時(shí)單限房?jī)r(jià)猶如揚(yáng)湯止沸。但若能利用好“限購(gòu)”的時(shí)間差，對(duì)土地、保障類住房開(kāi)發(fā)等環(huán)節(jié)給予更多關(guān)注，那么“限價(jià)”的意義就決不僅限于幫助地方政府完成年 初承諾，而不失為一種促進(jìn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展的積極探索。
發(fā)改委此時(shí)明確提出2012年對(duì)房地產(chǎn)反暴力的調(diào)控重點(diǎn)，這一潛藏的難題再次被推向前臺(tái)。
有不愿透露身份的開(kāi)發(fā)商資深人士直言，2011年度中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議對(duì)于2012年房地產(chǎn)調(diào)控的核心表述是“要堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控政策不動(dòng)搖，促進(jìn) 房?jī)r(jià)合理回歸”，但從以往的市場(chǎng)經(jīng)驗(yàn)看，“房?jī)r(jià)合理回歸”的調(diào)整程度，要實(shí)現(xiàn)“商品住房領(lǐng)域反暴利”的目標(biāo)，還缺少不少外部條件。
同策咨詢研究中心總監(jiān)張宏偉直言，當(dāng)前在土地財(cái)政難改的市場(chǎng)背景下，房地產(chǎn)的反暴利必須綜合運(yùn)用相應(yīng)措施。“從土地市場(chǎng)交易源頭進(jìn)行調(diào)控，對(duì)商 品房用地出讓之初就規(guī)定該地塊未來(lái)上市商品房的售價(jià)區(qū)間，并且進(jìn)行規(guī)定上限，一定時(shí)期內(nèi)不得漲價(jià)；控制市場(chǎng)流動(dòng)性；開(kāi)發(fā)商的資金流動(dòng)性也要適當(dāng)收縮。加強(qiáng) 房?jī)r(jià)價(jià)格審批制度，房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的樓盤及市場(chǎng)及時(shí)進(jìn)行干預(yù)。”
政策精確度難題
更大的難題在于，樓市調(diào)控從來(lái)不是單純的房地產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域內(nèi)的命題，太多因素影響著具體調(diào)控措施的效果，包括相關(guān)反暴利措施，政策的精確度恰恰是調(diào)控的一個(gè)“頑疾”。
例如，12月19日，中國(guó)社科院學(xué)術(shù)委員、社會(huì)學(xué)研究所所長(zhǎng)李培林公開(kāi)指出，房地產(chǎn)發(fā)展和地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展緊密相連，一旦整個(gè)房地產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)崩盤，經(jīng)濟(jì)將受到致命的影響，這是一個(gè)兩難的問(wèn)題。
張宏偉建議，各地樓市調(diào)控不搞“一刀切”，應(yīng)把各地樓市分為不同層次市場(chǎng)，進(jìn)行分門別類、因地制宜的調(diào)控。將房?jī)r(jià)調(diào)控納入日常調(diào)控機(jī)制，設(shè)置房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的預(yù)警機(jī)制和調(diào)控措施，根據(jù)市場(chǎng)變化情況進(jìn)行動(dòng)態(tài)調(diào)控。
中原集團(tuán)研究中心報(bào)告則進(jìn)一步認(rèn)為，在政策從嚴(yán)的基調(diào)下，地方政府只能在焦 點(diǎn)之外進(jìn)行微調(diào)。“年底，已有部分地方政府出臺(tái)微調(diào)措施，預(yù)計(jì)在2012年，這種惠及剛需的松綁有望繼續(xù)得到默許，而在限購(gòu)等焦 點(diǎn)政策上中央與地方政府的博弈仍將持續(xù)。”
中原地產(chǎn)分析師指出，嚴(yán)厲的限購(gòu)和限貸在打擊投資和投機(jī)性需求的同時(shí)，也大大誤傷了剛性和改善性需求。為了促進(jìn)市場(chǎng)健康穩(wěn)定的發(fā)展，后市政策有 必要在既定的框架內(nèi)作靈活調(diào)整，即在繼續(xù)抑制投資和投機(jī)性需求的同時(shí)，必須鼓勵(lì)剛性和改善性的正當(dāng)需求，唯此才能帶動(dòng)市場(chǎng)持續(xù)有序地前行。
從行業(yè)主管部門到各級(jí)政府，心照不宣的“共識(shí)”則是，決定最終成敗的，關(guān)鍵在于要活躍實(shí)體經(jīng)濟(jì)與產(chǎn)業(yè)，增加增幅財(cái)稅收入的其他來(lái)源，采取治本的措施，改變目前各地政府對(duì)土地財(cái)政制度的依賴。
