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吳曉波:房地產(chǎn)調(diào)控到明年五月前不會(huì)放松
時(shí)間:2011-12-28 09:16:37  來(lái)源:《商界評(píng)論》雜志 

  我提供幾個(gè)建議給中國(guó)的中小企業(yè)做參考:第一是把握好三個(gè)周期,一個(gè)企業(yè)的生命周期、產(chǎn)業(yè)變革周期和宏觀波動(dòng)周期;第二是面向未來(lái)的企業(yè)再造;第三是互聯(lián)網(wǎng)化;第四是服務(wù)增值;第五是資本嫁接。

  ■吳曉波(微博),著名財(cái)經(jīng)作家、“藍(lán)獅子”財(cái)經(jīng)圖書(shū)出版人

  如果我們把2011年的第四個(gè)季度,放到一個(gè)比較寬的歷史維度中,先觀察本年度中國(guó)經(jīng)濟(jì)的一些基本情況,然后把它放到以2008年三季度為起 點(diǎn),觀察最近三年里面中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)生的情況,再往前面對(duì)比一下1978年改革開(kāi)放以來(lái)中國(guó)經(jīng)濟(jì)整個(gè)波動(dòng)周期,我們會(huì)對(duì)當(dāng)前中國(guó)經(jīng)濟(jì)所面臨的一些問(wèn)題,有一些 比較清醒的認(rèn)識(shí)。

  先來(lái)看近景。學(xué)術(shù)界對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)的現(xiàn)狀是有共識(shí)的,唯一的區(qū)別是中國(guó)大陸的學(xué)者認(rèn)為中國(guó)經(jīng)濟(jì)在今年下半年到明年會(huì)出現(xiàn)軟著陸,而西方很多學(xué)者認(rèn)為,明年會(huì)出現(xiàn)硬著陸。但總的來(lái)講,下半年到明年經(jīng)濟(jì)趨冷是大家共同認(rèn)可的。

  當(dāng)前經(jīng)濟(jì)景象

  先分析總體的經(jīng)濟(jì)狀況,目前實(shí)體經(jīng)濟(jì)狀態(tài)不佳,面臨價(jià)格上漲、兩個(gè)內(nèi)需、房地產(chǎn)和汽車(chē)行業(yè)的低迷造成內(nèi)需市場(chǎng)的蕭條、信貸問(wèn)題、人民幣匯率被動(dòng)上升等現(xiàn)實(shí)的情況。

  房地產(chǎn)的調(diào)控,已經(jīng)進(jìn)入了博弈期。從第四季度到明年這個(gè)時(shí)間段來(lái)看,我覺(jué)得在明年5月北戴河會(huì)議前,中央政府幾乎不可能放松對(duì)房地產(chǎn)的調(diào)控,那 么在半年內(nèi),各個(gè)城市房?jī)r(jià)的波動(dòng),其實(shí)已經(jīng)跟當(dāng)?shù)氐墓┣鬀](méi)有關(guān)系了,北京市未來(lái)半年房?jī)r(jià)漲和跌,和北京有多少供應(yīng)量沒(méi)有任何關(guān)系,這是非常詭異的情況。

  所以,未來(lái)對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格有影響的是以下三個(gè)因素:

  第一個(gè)是社會(huì)穩(wěn)定因素。中國(guó)的大學(xué)畢業(yè)生階層、普通工人階層和白領(lǐng)階層對(duì)2009年以來(lái)超過(guò)50%的房?jī)r(jià)漲幅,有非常大的心理壓力,這是帶有社會(huì)性的問(wèn)題,出于政治維穩(wěn)的目的,政府必定會(huì)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)有持續(xù)壓力。

  第二個(gè)因素是地方財(cái)政的問(wèn)題。兩個(gè)禮拜前,中央政府終于允許兩省兩市自主放債,說(shuō)明地方財(cái)政的壓力已經(jīng)變得非常大了。而在過(guò)去的15年中,每年各個(gè)地方政府的剛性財(cái)政支出都會(huì)增長(zhǎng)20%以上。

  今年四季度以后,各個(gè)省的財(cái)政收入增長(zhǎng)還是非常快的,我去了解了一下情況,主要原漢就開(kāi)始,到宋朝的時(shí)候最明顯,你看1978年以后,其實(shí)就是一個(gè)由維穩(wěn)到發(fā)展的過(guò)程。但是到了2003年以國(guó)資委成立為標(biāo)志,中央政府開(kāi)始集權(quán)。

  因是在過(guò)去幾年,很多財(cái)稅局不愿意增收的稅今年收得非常足,現(xiàn)在就看明年會(huì)怎么樣。所以土地問(wèn)題已經(jīng)變成了中央政府和地方政府關(guān)于1993年分 稅制改革的一個(gè)重大的討論點(diǎn)。大家應(yīng)該還記得朱基在出席清華大學(xué)一百周年校慶時(shí)講的幾段話,其中最重要的一段就是表明現(xiàn)在的土地緊張問(wèn)題和1993年的分 稅制是沒(méi)有關(guān)系的。我想這一段話不是代表他個(gè)人的看法,而是代表著中國(guó)最高層一批財(cái)政官員的意見(jiàn),而他領(lǐng)導(dǎo)的那批財(cái)政官員,王岐山、周小川、郭樹(shù)清這些人 應(yīng)該是中國(guó)未來(lái)“十八大”以后最重要的財(cái)政領(lǐng)導(dǎo)干部,中國(guó)未來(lái)的財(cái)稅體制改革究竟會(huì)有什么進(jìn)展,就看今年下半年博弈的結(jié)果。

  第三個(gè)因素是失業(yè)率。如果房子和車(chē)子賣(mài)不掉,兩個(gè)產(chǎn)業(yè)加到一起會(huì)涉及到130多個(gè)行業(yè),失業(yè)率會(huì)變成大問(wèn)題。我最近剛剛做完2000年的中國(guó)企 業(yè)史研究,最后發(fā)覺(jué) 這個(gè)國(guó)家歷代以來(lái)都有一個(gè)特點(diǎn),即它是全世界到現(xiàn)在為止唯一一個(gè)中央集權(quán)制的國(guó)家,這是從公元前221年秦始皇以來(lái)就開(kāi)始的。

  中央集權(quán)以后,中央對(duì)地方經(jīng)濟(jì)的發(fā)展就會(huì)面臨兩難的問(wèn)題。一方面國(guó)家需要發(fā)展,發(fā)展以后地方經(jīng)濟(jì)就會(huì)繁榮;另一方面有錢(qián)人也會(huì)增多,就會(huì)對(duì)中央 形成一個(gè)巨大的挑戰(zhàn),挑戰(zhàn)就要維穩(wěn),經(jīng)濟(jì)就會(huì)萎縮掉。這個(gè)邏輯從秦漢就開(kāi)始,到宋朝的時(shí)候最明顯,你看1978年以后,其實(shí)就是一個(gè)由維穩(wěn)到發(fā)展的過(guò)程。 但是到了2003年以國(guó)資委成立為標(biāo)志,中央政府開(kāi)始集權(quán)。

  短期來(lái)看,如果房地產(chǎn)和汽車(chē)行業(yè)在明年上半年沒(méi)有很大改善的話,現(xiàn)在中國(guó)城市里約3.2億的農(nóng)民工有很大一部分會(huì)失業(yè),一旦失業(yè)以后很多人不愿意回到農(nóng)村里,會(huì)繼續(xù)留在城市里,用馬克思的話講他們就成了流氓無(wú)產(chǎn)者。

  再看物價(jià)問(wèn)題。中國(guó)物價(jià)連續(xù)上漲超過(guò)30個(gè)月,但是根據(jù)統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)來(lái)看,通貨膨脹只有5%~6%。我用后面這個(gè)數(shù)據(jù)簡(jiǎn)單分析一下,過(guò)去三年里面黃金(1590.50,-5.00,-0.31%)價(jià)格實(shí)際上增長(zhǎng)了103%,這個(gè)意義上來(lái)看,整個(gè)人民幣對(duì)內(nèi)貶值的速度和幅度是超出我們想象的。

  現(xiàn)在地方財(cái)政逐漸開(kāi)始枯竭,負(fù)債超過(guò)了十萬(wàn)億元人民幣。而美國(guó)要擴(kuò)大出口,要提高就業(yè)率,其中有一個(gè)辦法就是強(qiáng)迫人民幣升值,加大對(duì)中國(guó)商品的反傾銷(xiāo),這兩種手段我們都已經(jīng)看到了。

  先回顧下過(guò)去三年里面中國(guó)經(jīng)濟(jì)的情況,2008年9月份到2009年6月份,通過(guò)巨額的投資,以中國(guó)經(jīng)濟(jì)所謂的“三駕馬車(chē)”中的兩駕——中國(guó)制造和內(nèi)需消費(fèi),把中國(guó)經(jīng)濟(jì)從底層拉起來(lái)。

  再回頭看2011年第四季度的情況,其實(shí)跟2008年第三季度的情況是非常相似的,明年有沒(méi)有機(jī)會(huì)把“三駕馬車(chē)”重新拉起來(lái),這是中央政府要面 臨的一個(gè)大問(wèn)題。在2008年9月份到2009年3月份第一輪使用的辦法是大量投資,刺激兩市繁榮和巨額放貸;第二個(gè)環(huán)節(jié)是2009年7月到12月這半年 開(kāi)始做金融緊縮相關(guān)的事情,在中國(guó)做事情很麻煩,如果你只看《人民日?qǐng)?bào)》的話會(huì)死得很難看;第三輪是發(fā)生在2009年12月到今天,這是關(guān)于房地產(chǎn)的爭(zhēng) 論,這個(gè)爭(zhēng)論的結(jié)果是李克強(qiáng)副總理代替溫總理成為了房地產(chǎn)領(lǐng)導(dǎo)小組的組長(zhǎng)。2008年以來(lái),到今年三年多我們看到的三個(gè)階段的情況,一直發(fā)展到今天。

  當(dāng)前經(jīng)濟(jì)障礙

  這段時(shí)間里中國(guó)經(jīng)濟(jì)展示出來(lái)的境況并不特別,因?yàn)閺?978年到現(xiàn)在,中國(guó)已經(jīng)發(fā)生了七次宏觀波動(dòng),而現(xiàn)在正處于第八個(gè)宏觀波動(dòng)周期中。 2010年不是特別關(guān)鍵的年份,2011年也不是特別關(guān)鍵的年份,很多大事會(huì)發(fā)生在2012年到2013年。我們把1978年、1981年、1984年、 1988年、1993年叫做治理整頓之年,后來(lái)我們又把1993年、1998年、2004年、2008年叫做宏觀調(diào)控年。

  我們預(yù)測(cè)未來(lái)中國(guó)經(jīng)濟(jì)時(shí)會(huì)發(fā)現(xiàn),中國(guó)經(jīng)濟(jì)如果過(guò)熱的話會(huì)擴(kuò)大貧富差距,雖然經(jīng)濟(jì)發(fā)展很快,很多人賺到了錢(qián),但是這個(gè)國(guó)家的社會(huì)保障、醫(yī)療保障、 教育保障還沒(méi)有完成。中國(guó)現(xiàn)在社保體系里面只有4.5億人,將近10億人不在社保體系里面,這幫人會(huì)對(duì)富人產(chǎn)生劇烈的仇富情緒,所以國(guó)家要開(kāi)始調(diào)控——這 是經(jīng)濟(jì)發(fā)展過(guò)熱的情況。

  如果經(jīng)濟(jì)過(guò)冷又會(huì)出現(xiàn)什么情況?那個(gè)時(shí)候大量的人口會(huì)從實(shí)體經(jīng)濟(jì)中溢出來(lái),社會(huì)動(dòng)蕩的可能性不斷加大。所以中國(guó)經(jīng)濟(jì)一直以來(lái)最最危險(xiǎn)的年份,都 從來(lái)不是2009年這樣經(jīng)濟(jì)過(guò)熱的年份。中國(guó)經(jīng)濟(jì)最危險(xiǎn)的年份從來(lái)都是那些經(jīng)濟(jì)過(guò)冷的年份,我們現(xiàn)在就處在一個(gè)慢慢變冷的時(shí)間點(diǎn)上,三駕馬車(chē)都停了,所以 我們要尋找新的引擎。對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)來(lái)講,到今天為止我們找不出第四個(gè)引擎,這就是宏觀經(jīng)濟(jì)上的難點(diǎn)。

  中國(guó)經(jīng)濟(jì)以后可能會(huì)出現(xiàn)這樣的發(fā)展規(guī)律:五年、四年一個(gè)周期的波動(dòng),十年一個(gè)大的蕭條,全球化特征越來(lái)越明顯。而之前在全球經(jīng)濟(jì)史上,中國(guó)連續(xù) 三十年保持GDP增長(zhǎng)超過(guò)8%,這是人類自工業(yè)革命以來(lái)就沒(méi)有一個(gè)國(guó)家達(dá)到過(guò)的紀(jì)錄,只有新加坡保持過(guò)29年的這樣一個(gè)紀(jì)錄,中國(guó)卻已經(jīng)保持32年了。

  面向未來(lái),2012年會(huì)很微妙,明年會(huì)是三個(gè)時(shí)間點(diǎn)的交叉年:政府換屆之年、四萬(wàn)億的投資效應(yīng)終結(jié)之年、宏觀周期的到達(dá)之年。而且我們看中國(guó)進(jìn) 入到一個(gè)長(zhǎng)期的通貨膨脹通道,從這個(gè)時(shí)間段可以看得到,中國(guó)的物價(jià)波動(dòng)不是短期現(xiàn)象,1978年到1988年中國(guó)物價(jià)不斷上漲,很多人把上世紀(jì)八十年代稱 為物價(jià)改革時(shí)期,一直到1989年為止,然后進(jìn)入到1988~1993年這個(gè)五年的經(jīng)濟(jì)調(diào)整時(shí)期。

  到了2007年,中國(guó)進(jìn)入了長(zhǎng)期高物價(jià)發(fā)展時(shí)期,一直到去年年底經(jīng)濟(jì)學(xué)界才承認(rèn)中國(guó)進(jìn)入了通貨膨脹周期,在此之前我們都說(shuō)叫通脹預(yù)期。但實(shí)際上從2007年開(kāi)始,物價(jià)就開(kāi)始漲了,我認(rèn)為大概會(huì)有十年的物價(jià)高速上升時(shí)間。

  中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的動(dòng)力在哪里?到今年年底我們的城市化率達(dá)到50%,在1978年的時(shí)候,中國(guó)城市化率就18%,這個(gè)數(shù)據(jù)低于宋朝時(shí)期,我們 1978年城市化率還不如宋朝。這樣一個(gè)大的背景下,中國(guó)經(jīng)濟(jì)因?yàn)槌鞘谢母咚侔l(fā)展,我們每年的房屋建筑總量是全世界的一半,全世界一半的房子建在我們中 國(guó),這些房屋建筑相當(dāng)于俄羅斯國(guó)土面積上房屋保有量的總和。

  2006年以后,我們每年建一個(gè)俄羅斯。我個(gè)人認(rèn)為,城市化的發(fā)展大概會(huì)持續(xù)15年左右,所以在15年之內(nèi),中國(guó)的房?jī)r(jià)要下跌是沒(méi)有什么可能性 的,這是一個(gè)大問(wèn)題。在討論房地產(chǎn)問(wèn)題的時(shí)候大家會(huì)很糾結(jié),房?jī)r(jià)不斷地上漲,財(cái)富會(huì)向少數(shù)人不斷聚集,但是房?jī)r(jià)一旦停止,中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展會(huì)失去動(dòng)力,在未來(lái) 中國(guó)要解決的不是發(fā)展的問(wèn)題,而是公平的問(wèn)題,就是現(xiàn)在所獲得的改革成就,怎么來(lái)重新進(jìn)行利益分配。

  未來(lái)經(jīng)濟(jì)趨勢(shì)

  未來(lái)10到15年之內(nèi),中國(guó)和美國(guó)有一次大的較量。2010年有一次財(cái)經(jīng)學(xué)家們?cè)谝黄鹚阗~,中國(guó)和美國(guó)的GDP以美元值做計(jì)算的話,如果中國(guó)經(jīng) 濟(jì)保持7%的增長(zhǎng),美國(guó)經(jīng)濟(jì)保持2.5%的增長(zhǎng),中國(guó)經(jīng)濟(jì)多久會(huì)超過(guò)美國(guó)?討論的結(jié)果大概是在12到15年,也就是說(shuō)新一屆的政府很有可能在他們結(jié)束的時(shí) 候帶領(lǐng)中國(guó)經(jīng)濟(jì)超過(guò)美國(guó)。我認(rèn)為這會(huì)成為未來(lái)“十八大”以后政府最重要的全民共識(shí)。

  美國(guó)和中國(guó)的經(jīng)濟(jì)所處的狀況有很大的不同,把美國(guó)和中國(guó)放在一起比很麻煩。美國(guó)處在由信息革命向新能源革命、環(huán)保革命轉(zhuǎn)型的過(guò)程中,奧巴馬是很 倒霉的一個(gè)總統(tǒng)。這很像1980年的處于大轉(zhuǎn)型前的美國(guó),而在之后,1990年美國(guó)就發(fā)起了信息革命,重新成為世界經(jīng)濟(jì)的領(lǐng)頭羊。

  現(xiàn)在中國(guó)經(jīng)濟(jì)很像那個(gè)時(shí)間點(diǎn)的美國(guó),會(huì)高速發(fā)展,中國(guó)經(jīng)濟(jì)處在工業(yè)革命和信息革命的交界點(diǎn)上。我們今天討論的所有的最佳商業(yè)模式,包括最后一場(chǎng) 移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng),談的都是制造革命所產(chǎn)生的結(jié)果和信息革命怎么樣來(lái)完成一次交接。我們從來(lái)沒(méi)有談過(guò)技術(shù),到今天為止沒(méi)有人談技術(shù),大家都是談的應(yīng)用。中國(guó)和美 國(guó)處在完全兩個(gè)不同時(shí)間點(diǎn)上,但中國(guó)有可能利用這個(gè)時(shí)間窗口在經(jīng)濟(jì)總量上趕上美國(guó),成為全球最大的經(jīng)濟(jì)體,這是我的判斷。

  接著我們來(lái)看眼前的宏觀調(diào)控時(shí)期,我們能夠有哪些事情可以做得到。以下是一些我個(gè)人的判斷:第一,地鐵、地產(chǎn)、礦產(chǎn)這些行業(yè)仍然活得很好。當(dāng)前 中國(guó)最大的投資者是誰(shuí),是政府。政府的錢(qián)投在這三個(gè)地方,所以大量的資金會(huì)流入這些行業(yè)和這些行業(yè)相關(guān)的企業(yè);第二個(gè)判斷是外貿(mào)轉(zhuǎn)向內(nèi)需,其實(shí)整個(gè)市場(chǎng)從 2009年以后,就由外貿(mào)轉(zhuǎn)向了內(nèi)需。

  1998年到2008是中國(guó)制造的黃金十年,到2009年黃金十年徹底結(jié)束掉了。馬云(微博)這個(gè)人命很好,1999年回到杭州辦阿里巴巴(微博),中國(guó)開(kāi)始搞外貿(mào)。1998年亞洲金融風(fēng)暴,1999年開(kāi)始發(fā)展,2007年底,阿里巴巴在香港上市。2008發(fā)生金融危機(jī),他在香港股票跌得怎么樣?但是今天的阿里巴巴已經(jīng)不是2007年上市的阿里巴巴了,B2B的業(yè)務(wù)不再不重要,重要的是支付寶(微博)、淘寶,跟內(nèi)需有關(guān)。

  從阿里巴巴你可以看得到,2009年以后中國(guó)的市場(chǎng)開(kāi)始轉(zhuǎn)向內(nèi)需,所以在中國(guó)做制造業(yè)的人,1998年到2008年這十年靠外貿(mào)賺了很多錢(qián),2009年以后這些制造業(yè)企業(yè)都需要進(jìn)行內(nèi)外貿(mào)的平衡。轉(zhuǎn)向內(nèi)貿(mào)的話,他的模型跟1998年以前做制造業(yè)完全不同。

  我們今天看到很多好的商業(yè)模式的創(chuàng)新,其實(shí)都在這個(gè)配置上,就是我們用信息革命的模式全面再造我們中國(guó)的制造業(yè)。在這個(gè)意義上來(lái)講,中國(guó)當(dāng)前沒(méi) 有夕陽(yáng)產(chǎn)業(yè),無(wú)論做襪子、做襯衫、做IT、做汽車(chē),哪個(gè)行業(yè)都是朝陽(yáng)產(chǎn)業(yè)。所有的變革、所有的創(chuàng)新都會(huì)發(fā)生在用信息再造我們未來(lái)的企業(yè)的那驚險(xiǎn)一跳上。

  我提供幾個(gè)建議給中國(guó)的中小企業(yè)做參考:第一是把握好三個(gè)周期,一個(gè)企業(yè)的生命周期、產(chǎn)業(yè)變革周期和宏觀波動(dòng)周期;第二是面向未來(lái)的企業(yè)再造;第三是互聯(lián)網(wǎng)化;第四是服務(wù)增值;第五是資本嫁接。

  最后跟大家分享兩句話,都是德魯克的。第一句是:“什么是成熟企業(yè)?經(jīng)歷兩次成長(zhǎng)危機(jī)的企業(yè)才算得上是成熟的企業(yè)。”第二句是德魯克去世前最后一次接受采訪說(shuō)的一句話。別人問(wèn)他:“你說(shuō)怎樣才算是真正的好企業(yè)?”德魯克說(shuō):“只有鞋子是真實(shí)的。”

  當(dāng)時(shí)我看到這句話非常感動(dòng),我們所有做企業(yè)的人就像一個(gè)做鞋子的鞋匠。我們對(duì)一個(gè)鞋匠的評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)會(huì)有很多,比如他做了全世界最多的鞋子,他做的 鞋子在全世界做得最貴等,但是德魯克告訴我們其實(shí)這些東西都不重要,唯一重要的是你做了一雙鞋子,你賣(mài)給了一個(gè)人,他穿在腳上是不是感到很舒服。如果他感 到很舒服,那你就是世界上最好的鞋匠。

  我們做企業(yè)的出發(fā)點(diǎn)都是希望做一雙好鞋子。在未來(lái)的中國(guó)做企業(yè)不會(huì)很順暢,我們的人生,我們的企業(yè),我們的國(guó)家都很難,不過(guò)尼采說(shuō)過(guò)一句話:“那些沒(méi)有消滅我們的東西,將使我們變得更加強(qiáng)大。”

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韓西麗(1975-),北京大學(xué)博士、副教授 李曉平 卓越地產(chǎn)總裁 王軼 中國(guó)人民大學(xué)教授 饒賽佩:意大利駐中國(guó)大使館科技參贊 黃璽慶 北京萬(wàn)年長(zhǎng)興置業(yè)有限責(zé)任公司總經(jīng)理 寇有觀:原國(guó)土資源部信息中心研究員,20世紀(jì)80年代國(guó)家公派留美高級(jí)訪問(wèn)學(xué)者。先后在中國(guó)科學(xué)院、中國(guó)農(nóng)科院、ESRI、國(guó)家土地管理局國(guó)土資源部信息中心等部門(mén)從事生態(tài)環(huán)境、國(guó)土資源、區(qū)域規(guī)劃、衛(wèi)星遙感和信息系統(tǒng) 朱凌波 城市化委員會(huì)委員、工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)專業(yè)委員會(huì)主任兼秘書(shū)長(zhǎng) 姜鵬明 北京綠創(chuàng)環(huán)保集團(tuán)董事局主席 鄒德慈 中國(guó)工程院院士、原中國(guó)規(guī)劃設(shè)計(jì)研究院院長(zhǎng)
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