大規模清理小產權房 方案博弈應先行
時間：2012-03-26 13:49:48
來源：城市化網 作者：郭文婧
國土部部長徐紹史3月11日表示，今年開始試點治理小產權房，清理會嚴格保護農民權益，但要依法依規行政。徐紹史稱，此次試點，是為將來大規模的清理做準備。（《新京報》3月12日）
現代行政執法普遍遵循一個原則，即“法無明確規定不得為之”。小產權房問題的形成，有一個歷史的過程，涉及的利益復雜，大規模清理應該堅持負責、謹慎的態度。因此，在清理之前的當務之急，是盡快公布清理小產權房的方案，先就“游戲規則”進行充分博弈，在取得共識、立下法律之后，再進行清理。在尚未有統一執行規范時，叫停新建小產權房比大規模清理更重要。
何為小產權房？這是清理小產權房的前提。如果小產權房純屬違法建筑，那么清理起來就比較簡單，堅決清除并追究相關責任人的法律責任即可。但實際上，我們之所稱之為“小產權房”，而不稱其為“違法建筑”，就是因為小產權房并不都是違法。小產權房的產權之“小”，一是因為小產權房沒有國家頒發的房屋所有權證書和國有土地使用權證書，二是因為小產權房所有權中的處分權被嚴格限制，不能交易給本集體以外的村民和城鎮居民。
只要小產權房的建設沒有違背土地利用總體規劃，并經相關部門審批了，就不應該列入違法建筑的范疇，清理的原則就應該不同。國土資源部2008年明確的處理小產權房的三個原則：“新發生的小產權房一定要嚴肅查處；歷史形成的，要根據情況妥善處理；決不能讓開發商在小產權房中占到便宜”，相對來說，是比較合理的，容易讓人接受。
對于合法的小產權房，存在的問題主要是交易的不合法性。因為法律已經明確，一是農民集體所有的土地使用權不得用于非農業建設，二是城鎮居民不得到農村購買宅基地、農民住宅或“小產權房”。清理的問題，實際上就是對違法交易的查處，并不涉及到小產權房合法性的問題，處罰的對象主要是小產權房的出售方與購買方，并不涉及到合同的有效與否。
根據《合同法》的規定，只要雙方是在意思表示自由和平等協商基礎上簽訂的合同，又無其它無效情形，合同就是合法有效的。因此，解決合法小產權房的關鍵問題，是解決產權之“小”的問題。不解決這個問題，即使集中性地解決了城鎮居民購買小產權房的問題，但隨著城市化的推進，城鎮戶口子女繼承的農民父母的房屋，也存在交易的問題。如果交易的問題不解決，小產權房就可能面臨著社會資源浪費的問題。
因此，解決小產權房的根本途徑，在于現行土地制度的改革，按照市場經濟的規律和現實國情建立起一套城鄉一體的平等的土地法律制度，才能將小產權房送進歷史。因此，我們期待的小產權房清理方案，實際上就是土地法律制度的改革方案。在新的土地法律制度之下，分類解決，屬于耕地保護范圍的，應由國家進行征收，以市場價補償房屋使用權的基礎上，恢復耕地；屬于可用于建設的土地，應該在補交相關稅費的基礎上賦予“大”產權，允許市場自由交易。
確實，在規范化、法制化、市場化、城市化的大背景下，小產權房需要大規模清理，并徹底解決。但是，我們只聽到了“清理”，至于怎么清理，則是一頭霧水，沒有明確的預期。是“一刀切”地非法化？還是有差別的“合法化”？不同的預期會導致不同的行為，但無論是那一種預期，在沒有明確政策預期的情況下，都會對土地使用和房屋的市場供需造成扭曲。
因此，對于小產權房的大規模清理，應該分三步走，第一步，立即堅決地叫停和查處新小產權房的建設；第二步是盡快公布清理小產權房的原則性意見，并充分博弈、形成共識；第三步是出臺具體法律和細則方案，穩妥有序開展清理工作。
