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2025年09月06日
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這個(gè)由政府推進(jìn)、土地儲(chǔ)備中心執(zhí)行、銀行資金支持的土地一級(jí)市場(chǎng)開發(fā)最新模式，如果能大規(guī)模推行，將有可能成為未來各地土地一級(jí)開發(fā)都采取的樣本。
據(jù)了解，今年北京市計(jì)劃安排土地儲(chǔ)備開發(fā)投資1131億元，為確保1000億元的投資目標(biāo)，北京土地整理儲(chǔ)備中心從13家銀行獲得的授信資金額度約為1510億元。
開發(fā)商淡出一級(jí)開發(fā)
事實(shí)上，土地儲(chǔ)備中心全面接管一級(jí)土地市場(chǎng)的做法在國(guó)土資源部、財(cái)政部和中國(guó)人民銀行2007年11月19日聯(lián)合制定發(fā)布的《土地儲(chǔ)備管理辦法》中早露端倪，其中明確表示了土地儲(chǔ)備的目的：供應(yīng)和調(diào)控城市各類建設(shè)用地的需求，確保政府能壟斷土地一級(jí)市場(chǎng)。
北京市土地整理儲(chǔ)備中心內(nèi)部人士向記者詳解了具體流程：由政府作為授信對(duì)象向銀行爭(zhēng)取授信，銀行向其發(fā)放貸款，貸款打到賬戶后，就可以用這筆錢作為拆遷補(bǔ)償款，發(fā)放到拆遷戶和拆遷企業(yè)的手中。政府發(fā)放完拆遷補(bǔ)償款后就開始整理土地，土地整理完畢后，根據(jù)區(qū)域的規(guī)劃和經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要適時(shí)把地塊掛牌上市。
“從利益分配上來看，政府既可以獲得土地出讓金，又可以獲得一級(jí)土地開發(fā)的收益，只要地價(jià)是上漲的趨勢(shì)，做一級(jí)土地開發(fā)都能賺到錢。”上述北京市土地整理儲(chǔ)備中心內(nèi)部人士說。
記者了解到，從今年起，開發(fā)商將沒有機(jī)會(huì)再參與到北京的一級(jí)土地開發(fā)，開發(fā)商通過參與優(yōu)質(zhì)土地的一級(jí)開發(fā)順利拿到土地二級(jí)開發(fā)權(quán)的優(yōu)勢(shì)在北京正一步步喪失。
上海五合智庫總經(jīng)理鄒毅對(duì)此表示，此前政府一般會(huì)對(duì)進(jìn)行一級(jí)開發(fā)的企業(yè)有拿地的優(yōu)惠，致使很多地塊競(jìng)爭(zhēng)并不激烈，這樣可以保證一部分土地以底價(jià)成交。
“讓開發(fā)商提早介入土地一級(jí)開發(fā)，政府也可以通過一些條約保證后期開發(fā)主體的存在，避免出現(xiàn)流拍的現(xiàn)象。”鄒毅說。
這場(chǎng)土地一級(jí)市場(chǎng)大收權(quán)，是否能夠從土地出讓環(huán)節(jié)控制成本，從而達(dá)到調(diào)控房?jī)r(jià)目的？
鄒毅認(rèn)為，一級(jí)開發(fā)的成本決定了招拍掛的底線，但不會(huì)從根本上改變土地價(jià)格構(gòu)成，因?yàn)槌山粌r(jià)是由市場(chǎng)的價(jià)格預(yù)期決定的，不是由一級(jí)開發(fā)成本決定的。
“雖然確保了一個(gè)價(jià)格底線，但只要有競(jìng)價(jià)存在，這個(gè)價(jià)格底線就會(huì)失去意義。”鄒毅說。
但北京市土地整理儲(chǔ)備中心內(nèi)部人士則堅(jiān)定地認(rèn)為，政府壟斷土地一級(jí)開發(fā)可以更好地遵從整個(gè)區(qū)域經(jīng)濟(jì)的發(fā)展規(guī)劃供給土地，并調(diào)整供給的速度和數(shù)量，從而達(dá)到調(diào)控房?jī)r(jià)的目的。
銀行受益
值得注意的是，在北京這場(chǎng)土地變革中，銀行充當(dāng)了助推者角色。
記者得到的某大型股份制銀行內(nèi)部分析資料顯示了總體授信原則：出于對(duì)土地儲(chǔ)備行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)及房地產(chǎn)市場(chǎng)景氣程度的考慮，應(yīng)當(dāng)適當(dāng)限制向欠發(fā)達(dá)地區(qū)中小城市的土地儲(chǔ)備中心貸款；針對(duì)具體項(xiàng)目，采用土地抵押方式，選擇在收購(gòu)時(shí)就已經(jīng)有意向下家的項(xiàng)目，拍賣一筆，回收一筆，保證銀行在行使債權(quán)時(shí)始終處于主動(dòng)地位；盡可能實(shí)現(xiàn)資金的封閉運(yùn)作，限定地方土地局及財(cái)政部門的土地出讓金專戶在授信行開立。
“除了能夠獲得利息外，授信的綜合效益巨大。”上述銀行高管透露，一般拆遷補(bǔ)償款不會(huì)馬上用完，在拆遷期限內(nèi)貸款又能在銀行派生出大量的利息。當(dāng)拆遷正式啟動(dòng)之后，土地整理儲(chǔ)備中心的存款作為拆遷補(bǔ)償款要發(fā)放到拆遷戶手中，當(dāng)后者拿到拆遷補(bǔ)償款之后，銀行會(huì)跟進(jìn)服務(wù)，對(duì)拆遷戶進(jìn)行營(yíng)銷，把個(gè)人資金又吸引到了銀行。
“銀行授信給土地整理儲(chǔ)備中心的貸款派生出的利息在銀行體內(nèi)循環(huán)，這種貸款要比給開發(fā)商放貸還要有吸引力，因?yàn)榻痤~大，風(fēng)險(xiǎn)小。”該高管說。
風(fēng)險(xiǎn)隱憂
“北京的做法不一定適用全國(guó)，北京的土地需求旺盛，流拍的可能性較小，一些二三線城市，很可能就會(huì)出現(xiàn)流拍，風(fēng)險(xiǎn)就會(huì)轉(zhuǎn)嫁到銀行。政府應(yīng)該充分授權(quán)，對(duì)不同地區(qū)、不同項(xiàng)目區(qū)別對(duì)待，不要讓過多的銀行資金沉淀到一級(jí)開發(fā)中去。”鄒毅說。
而這一風(fēng)險(xiǎn)也開始引起了一些金融機(jī)構(gòu)的重視。
在上述銀行內(nèi)部報(bào)告中提到，政府信用風(fēng)險(xiǎn)是土地儲(chǔ)備貸款的直接風(fēng)險(xiǎn)。政府可能存在把土地儲(chǔ)備貸款當(dāng)作財(cái)政資金管理使用，并沒有完全把土地儲(chǔ)備貸款用于儲(chǔ)備的土地項(xiàng)目，而是用于彌補(bǔ)其他城市建設(shè)資金的情況；對(duì)于拍賣的儲(chǔ)備土地款項(xiàng)，政府也可能未及時(shí)用于歸還貸款，僅僅向銀行承諾安排財(cái)政資金還貸，而這些承諾又往往不能完全兌現(xiàn)。
該報(bào)告指出，土地儲(chǔ)備中心資本金較少，過分依賴商業(yè)銀行資金，資產(chǎn)負(fù)債率較高，抵御風(fēng)險(xiǎn)能力低。在實(shí)際運(yùn)作過程中，有時(shí)因地段拆遷成本過高，使開發(fā)成本高于市場(chǎng)可接受的出讓價(jià)格；有時(shí)因地塊受政策因素影響導(dǎo)致地價(jià)下滑，造成土地開發(fā)成本與收益不匹配。此外，拍賣中流拍也會(huì)導(dǎo)致土地出讓收益得不到充分實(shí)現(xiàn)。
“銀行對(duì)土地儲(chǔ)備貸款的風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)正在升溫，相關(guān)部門應(yīng)早日出臺(tái)規(guī)范土地儲(chǔ)備信貸的政策以降低風(fēng)險(xiǎn)。”上述銀行高管說。
