保障房得“金”
時(shí)間：2009-10-27 10:09:04
來源：中國房地產(chǎn)報(bào)
來自住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部（下稱住建部）的消息稱，為提高住房公積金使用效率，并拓寬保障性住房建設(shè)資金來源，住建部、財(cái)政部、國家發(fā)改委、中國人民銀行、監(jiān)察部、審計(jì)署、銀監(jiān)會(huì)等七部門近日聯(lián)合印發(fā)了《關(guān)于利用住房公積金貸款支持保障性住房建設(shè)試點(diǎn)工作的實(shí)施意見》(下稱《實(shí)施意見》)，利用住房公積金閑置資金支持保障性住房建設(shè)的試點(diǎn)工作將正式啟動(dòng)。
“這次的《實(shí)施意見》有望激活高達(dá)5600億元規(guī)模的住房公積金閑置資金。”中國社會(huì)科學(xué)院金融研究所研究員汪莉娜表示，這將有利于9000億元住房保障投資計(jì)劃的落實(shí)，強(qiáng)化住房公積金的住房保障功能。
在住房公積金直接用于發(fā)放房地產(chǎn)建設(shè)貸款被叫停10年之后，終于以“支持保障性住房建設(shè)”的形式實(shí)現(xiàn)回歸。
助力保障房建設(shè)
“及時(shí)推出公積金閑置資金用于保障性住房建設(shè)，主要就是解決保障性住房建設(shè)資金短缺的難題。”接近住建部的一位專家告訴記者，明年是完成住房保障3年規(guī)劃的關(guān)鍵之年，而工作的重中之重就是拓寬建設(shè)資金的來源，以保證住房保障規(guī)劃的落實(shí)。
去年年底，為響應(yīng)國務(wù)院提出的4萬億經(jīng)濟(jì)刺激計(jì)劃，住建部啟動(dòng)龐大的住房保障投資計(jì)劃。
但保障性住房建設(shè)計(jì)劃卻因所需資金的過于龐大而備受掣肘。有媒體報(bào)道稱，今年上半年，全國經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)僅僅完成了全年任務(wù)量的37%。
而住建部公布的“2008年全國住房公積金管理情況通報(bào)”顯示，截至2008年末，全國住房公積金銀行專戶存款余額為5616.27億元，扣除必要的備付資金后的沉淀資金為3193.02億元。
2008年年底，國務(wù)院曾出臺(tái)《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的若干意見》，其中就提及了將閑置公積金用于經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)的探索。今年年初，住建部部長(zhǎng)姜偉新也曾透露，關(guān)于閑置公積金用于經(jīng)濟(jì)適用房等建設(shè)的試點(diǎn)方案正在研究、制定，待方案出臺(tái)后，有關(guān)地方政府要積極配合開展此項(xiàng)工作。
按照此次出臺(tái)的《實(shí)施意見》，在優(yōu)先保證職工提取和個(gè)人住房貸款、留足備付準(zhǔn)備金的前提下，可將50%以內(nèi)的住房公積金結(jié)余資金貸款支持保障性住房建設(shè)，貸款利率按照5年期以上個(gè)人住房公積金貸款利率上浮10%執(zhí)行。但須嚴(yán)格控制貸款規(guī)模，禁止無償調(diào)撥使用。
而這些公積金閑置資金被定向用于經(jīng)濟(jì)適用住房、列入保障性住房規(guī)劃的城市棚戶區(qū)改造項(xiàng)目安置用房、特大城市政府投資的公共租賃住房建設(shè)，禁止用于商品住房開發(fā)和城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。
值得注意的是，廉租房并未入選此次閑置公積金貸款方向中。而此前，有多個(gè)省份均因建設(shè)資金不足，進(jìn)行廉租房租售并舉的試驗(yàn)。這一度曾引起廉租房變質(zhì)的爭(zhēng)議。
對(duì)此，上述接近住建部的專家解釋，2002年版的《住房公積金管理?xiàng)l例》已經(jīng)規(guī)定，在住房公積金的增值收益中有部分是用于建設(shè)城市廉租住房的補(bǔ)充資金。
風(fēng)險(xiǎn)控制重點(diǎn)
事實(shí)上，在住房公積金制度建立初期，一些城市曾將其投入到經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)中，但卻有一些地方出現(xiàn)了投入資金無法收回的情況，部分資金甚至至今還沒有收回。
此次為了保證資金安全，《實(shí)施意見》作了5條規(guī)定，一是設(shè)立資金監(jiān)管專項(xiàng)賬戶，對(duì)貸款資金流動(dòng)實(shí)行全程封閉管理；二是住房公積金管理中心對(duì)貸款項(xiàng)目進(jìn)行嚴(yán)格評(píng)審，并提交試點(diǎn)城市住房公積金管理委員會(huì)審議、人民政府批準(zhǔn)；三是住房公積金管理中心要加強(qiáng)貸前調(diào)查、貸中審查、貸后管理，切實(shí)防范貸款風(fēng)險(xiǎn)；四是落實(shí)貸款抵押，借款人必須以在建項(xiàng)目、房產(chǎn)或土地使用權(quán)足額抵押，不得重復(fù)抵押；五是規(guī)定試點(diǎn)城市政府承擔(dān)落實(shí)償還貸款的責(zé)任，確保貸款本息按時(shí)償還。
按照規(guī)定，試點(diǎn)不改變繳存職工住房公積金所有權(quán)，不影響提取和個(gè)人住房貸款。試點(diǎn)城市人民政府在制定試點(diǎn)實(shí)施方案時(shí)，必須征求繳存職工意見。試點(diǎn)城市人民政府要及時(shí)公布試點(diǎn)的建設(shè)規(guī)模、開發(fā)單位、建設(shè)成本、供應(yīng)對(duì)象等內(nèi)容，接受社會(huì)和群眾監(jiān)督。
然而，盡管《實(shí)施意見》對(duì)用于保障房的公積金在監(jiān)管和風(fēng)險(xiǎn)控制上提出了規(guī)定，但對(duì)“如果出現(xiàn)壞賬，由誰買單”的問題并沒有詳細(xì)細(xì)則。
對(duì)此，中易安房地產(chǎn)擔(dān)保有限公司總監(jiān)徐東華建議：“在專用款項(xiàng)撥付方和接收方之外，應(yīng)有第三方承擔(dān)監(jiān)管和擔(dān)保職能。”
除了對(duì)風(fēng)險(xiǎn)控制的關(guān)注外，選擇哪些城市成為試點(diǎn)也成為目前業(yè)界關(guān)注的焦點(diǎn)。
據(jù)住建部相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，各省、自治區(qū)、直轄市人民政府將在《實(shí)施意見》印發(fā)后60日內(nèi)，將試點(diǎn)城市名單及實(shí)施方案送住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、財(cái)政部、中國人民銀行審核批準(zhǔn)。《實(shí)施意見》同時(shí)強(qiáng)調(diào)，非試點(diǎn)城市不得利用住房公積金發(fā)放任何項(xiàng)目貸款。
對(duì)此，一位業(yè)內(nèi)人士表示，試點(diǎn)的城市最好選取一些公積金繳存情況比較好、閑置規(guī)模比較大、房?jī)r(jià)泡沫比較小，而公積金利用率又比較低的二三線城市。
“這樣在資金規(guī)模、風(fēng)險(xiǎn)控制和試點(diǎn)效果上可能都更加合適。”該人士說。
此外，有公積金管理業(yè)內(nèi)人士猜測(cè)，公積金參與保障性住房建設(shè)的操作主體很有可能并不是各地的公積金管理中心，而是各地建委。因?yàn)檫@還涉及到保障性住房的建設(shè)和分配。
對(duì)此，上述接近住建部的人士表示，使用住房公積金進(jìn)行保障房開發(fā)貸款必然是地方政府的行為，因此，住建部?jī)H會(huì)從監(jiān)管規(guī)范上出臺(tái)細(xì)則，留給地方政府較大的自主空間。
