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       進(jìn)入4月之后，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控進(jìn)入了深度博弈階段，在這個(gè)特殊的敏感時(shí)期，杭州金星、廣東順德廣德業(yè)兩個(gè)中小型房企先后宣布破產(chǎn)。這兩起破產(chǎn)案例究竟是個(gè)案，還是意味著中小房企倒閉潮的前奏？ 

敏感時(shí)期的中小房企倒閉與消失 

    當(dāng)龍年新年鐘聲敲響的時(shí)候，被人們冠以史上最嚴(yán)厲的樓市調(diào)控已持續(xù)了將近3年時(shí)間。到了4月份，房地產(chǎn)調(diào)控也隨即進(jìn)入了深度博弈階段，在這個(gè)特殊時(shí)期，房地產(chǎn)標(biāo)桿市場(chǎng)珠三角和杭州的兩個(gè)中小房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)引發(fā)市場(chǎng)廣泛關(guān)注。

    2012年04月10日，杭州余杭區(qū)法院正式受理西城時(shí)代家園開發(fā)商金星房產(chǎn)破產(chǎn)案。杭州金星也由此成為本輪房產(chǎn)調(diào)控政策下杭州地區(qū)，乃至全國(guó)第一家因資金鏈問(wèn)題申請(qǐng)破產(chǎn)的房產(chǎn)公司。

    繼金星之后，廣東順德的小型房企廣德業(yè)房地產(chǎn)有限公司近日也以“資不抵債”為由向法院提出進(jìn)入破產(chǎn)程序申請(qǐng)，意圖盤活存量資產(chǎn)，清償公司債務(wù)以及為廣大業(yè)主辦理房屋產(chǎn)權(quán)證。順德法院表示已確認(rèn)收到破產(chǎn)申請(qǐng)，但正處于材料審核階段，未對(duì)破產(chǎn)作出裁決。

    “據(jù)負(fù)責(zé)處理該事件的順德國(guó)土城建和水利局介紹，2008年初，廣德業(yè)公司法定代表人病故，引發(fā)大量的債權(quán)債務(wù)矛盾以及上千宗小業(yè)主房產(chǎn)證辦理矛盾。順德區(qū)政府在2009年專門成立了處理小組負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)該公司的債務(wù)問(wèn)題。” 

    然而，三年之后，廣德業(yè)的債務(wù)處理并未看到曙光，而是等來(lái)了一紙破產(chǎn)申請(qǐng)。 

    有房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士分析：“如果是在房地產(chǎn)市場(chǎng)火爆升值時(shí)期，類似這種項(xiàng)目或許還有實(shí)現(xiàn)債務(wù)重組的機(jī)會(huì)；但在房地產(chǎn)調(diào)控之下，沒人愿意再趟這個(gè)渾水。” 

    其實(shí)，在杭州金星房地產(chǎn)和廣德業(yè)房地產(chǎn)有限公司破產(chǎn)倒閉之前，北京、武漢、四川等地上千家房地產(chǎn)已經(jīng)“消失”了。

    據(jù)北青網(wǎng)報(bào)道，北京市住建委去年12月發(fā)文稱，北京共有473家房企的資質(zhì)證書有效期屆滿后未依法申請(qǐng)延續(xù)或工商營(yíng)業(yè)執(zhí)照已注銷；武漢房管局去年四季度公布的數(shù)據(jù)顯示，截至2011年10 月底，武漢共有在冊(cè)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)1375家，同比房企數(shù)量減少了200余家；而四川省建設(shè)廳的一份通告顯示，截至2011年7 月，四川省共有423家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)因未在行政許可規(guī)定期限內(nèi)辦理延續(xù)手續(xù)，被注銷房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)。

    何止“消失”，在調(diào)控的重壓之下，一些城市開發(fā)商停建現(xiàn)象也在不斷發(fā)生，在湖南長(zhǎng)沙，近期就有湘江700、楓樹園二期等多個(gè)項(xiàng)目出現(xiàn)停工、開發(fā)商跑路等狀況；在江蘇常州，近期也有樓盤在工地門口高懸起“工程已經(jīng)停工”的標(biāo)志，建筑商承認(rèn)停工是因?yàn)殚_發(fā)商出現(xiàn)資金缺口。

    毫無(wú)疑問(wèn)，在當(dāng)前這個(gè)敏感時(shí)期，無(wú)論是開發(fā)商停建、“跑路”，還是房地產(chǎn)開發(fā)公司直接宣布破產(chǎn)，無(wú)疑給原本有點(diǎn)冷的樓市蒙上了一層陰霾。

大鱷借機(jī)擴(kuò)張

    在樓市高壓政策之下，可以預(yù)見的是，中小房企，尤其是那些“半路出家”的中小房企，生存經(jīng)營(yíng)的壓力會(huì)越來(lái)越大。逃離，還是堅(jiān)守他們又愛又恨的“副業(yè)”，是他們必須做出的選擇。

    事實(shí)上，從去年下半年開始，中小房企、非地產(chǎn)主業(yè)的涉房企業(yè)就開始紛紛逃離樓市，斷腕求生，而大型房企卻游走其間，伺機(jī)吞拿并購(gòu)、逆勢(shì)擴(kuò)張。

    統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年以來(lái)京滬津渝四大產(chǎn)權(quán)交易所已有100宗房地產(chǎn)類產(chǎn)權(quán)交易掛牌，達(dá)同時(shí)期最高值。其中掛牌價(jià)格超過(guò)5000萬(wàn)元的項(xiàng)目有40個(gè)，12個(gè)項(xiàng)目超過(guò)1億元，轉(zhuǎn)讓金額合計(jì)超過(guò)150億元。

    目前，“有序退出”正以越來(lái)越高的使用頻率，成為地產(chǎn)圈子中的流行語(yǔ)。這是一個(gè)低調(diào)而卻無(wú)可回避的詞匯，包括金發(fā)科技、獐子島、酒鬼酒等很多上市企業(yè)都低調(diào)地發(fā)布了“有序退出房地產(chǎn)業(yè)務(wù)”的公告，并將之搬上日程。

    據(jù)相關(guān)機(jī)構(gòu)不完全統(tǒng)計(jì)，截至目前，已有宏達(dá)股份、恒順醋業(yè)、水井坊等16家非主業(yè)“涉房”上市公司低調(diào)撤離樓市；而加上非上市企業(yè)的逃離，中原數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，截至12月中旬，非地產(chǎn)主業(yè)企業(yè)賣出地產(chǎn)項(xiàng)目資產(chǎn)已達(dá)103宗，涉及資金超過(guò)400億元，正成為行業(yè)并購(gòu)潮中，戰(zhàn)略資源重新分配的重要陣地。

    有退必有進(jìn)。非房地產(chǎn)主業(yè)企業(yè)忙于在產(chǎn)權(quán)市場(chǎng)轉(zhuǎn)讓股權(quán)、債權(quán)，拋售房產(chǎn)、在建項(xiàng)目等實(shí)物資產(chǎn)以求退出房地產(chǎn)業(yè)時(shí)，部分具有雄厚資金實(shí)力的標(biāo)桿房企則在此輪并購(gòu)潮中謀求逆勢(shì)擴(kuò)張。

    中國(guó)國(guó)際城市化發(fā)展戰(zhàn)略研究委員會(huì)委員、中國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)理人聯(lián)盟秘書長(zhǎng)陳云峰更是坦言，表面上是并購(gòu)，其實(shí)正是一個(gè)“大魚吃小魚”，進(jìn)一步喂養(yǎng)房企“大鱷”的過(guò)程。

    “萬(wàn)科、保利、金地、恒大、佳兆業(yè)、SOHO中國(guó)等大型房企均頻頻出手接盤，大魚吞小魚或許是行業(yè)入冬后的必然結(jié)果?！爸性禺a(chǎn)研究中心人士分析，如果調(diào)控繼續(xù)維持3~6個(gè)月，非主營(yíng)房地產(chǎn)企業(yè)拋售的資產(chǎn)、股權(quán)市值可能超過(guò)3000億元。經(jīng)過(guò)2011年的并購(gòu)，十大標(biāo)桿房企的市場(chǎng)占有率將由2010年的9%升至11%，他們并繼續(xù)享有行業(yè)資源抄底后的利潤(rùn)光環(huán)。

    2011年是樓市調(diào)整的一年，而2012年調(diào)控將繼續(xù)，這種洗牌也將更加劇烈。在天津財(cái)經(jīng)大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院副院長(zhǎng)叢屹看來(lái)，分化、整合將成為2012年房地產(chǎn)行業(yè)的主題。根據(jù)清華大學(xué)經(jīng)濟(jì)管理學(xué)博士杜麗虹的測(cè)算，2012年近六成企業(yè)有資金缺口，這決定了2012年是行業(yè)分化和整合的又一年。“2012年可能有一些標(biāo)志性的并購(gòu)或者整合，也有一些企業(yè)可能在2012年流血犧牲?！?br />
未來(lái)哪類房企可能倒下

    中小型房企盡管出現(xiàn)倒閉潮的可能性很小，但這并不意味著它們未來(lái)的日子會(huì)很好過(guò)，一些統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)似乎也印證了這一點(diǎn)。

    據(jù)廣東省統(tǒng)計(jì)局最新發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，廣東房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年到位資金狀況緊張。其中開發(fā)企業(yè)本年到位資金1727.84億元，增幅比去年同期回落8.2%。與此同時(shí)，一季度廣東商品房竣工面積同比增長(zhǎng)15.9%，但銷售面積卻下降19%。這意味著，在資金緊繃和房不好賣的情況下，中小房企的日子并不好過(guò)。 

    在一些專家看來(lái)，根據(jù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的開發(fā)周期，兩三年前購(gòu)買的“天價(jià)面粉”如今快到了要被做成面包出售的時(shí)候?！百?gòu)買‘天價(jià)面粉’的中小企業(yè)，如今要面臨降價(jià)跑量的窘境，很可能要虧本買活路，從這個(gè)角度而言，房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)的風(fēng)波還難言過(guò)去?！?#160;

    廣州同創(chuàng)卓越房地產(chǎn)投資顧問(wèn)有限公司總經(jīng)理趙卓文分析，全國(guó)有3萬(wàn)多家房企，市場(chǎng)泡沫又很嚴(yán)重，調(diào)控持續(xù)了很長(zhǎng)時(shí)間，才倒了幾家企業(yè)，其實(shí)很正常；適度的破產(chǎn)并購(gòu)有助于房地產(chǎn)市場(chǎng)健康的發(fā)展，畢竟房地產(chǎn)不能成為一個(gè)只賺錢不破產(chǎn)的行業(yè)。

    他指出，以下三類企業(yè)特別容易在持續(xù)的調(diào)控中倒下。其一，其它行業(yè)有新進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的公司和項(xiàng)目，他們高成本進(jìn)入，不熟悉房地產(chǎn)運(yùn)作，缺開發(fā)經(jīng)驗(yàn)，缺團(tuán)隊(duì)和管理人才，缺公共關(guān)系，如果再缺資金，當(dāng)然離倒閉就不遠(yuǎn)了；第二，開發(fā)市場(chǎng)前景弱勢(shì)、投資性需求支撐的項(xiàng)目，例如，缺乏剛性需求的不成熟區(qū)域的居住類項(xiàng)目、度假類休閑項(xiàng)目和脫離市場(chǎng)需求的超大型商業(yè)項(xiàng)目；第三，“負(fù)債高，本小項(xiàng)目大”的小型公司，“四兩拔千斤”的時(shí)代已經(jīng)過(guò)去。做超過(guò)自己能力項(xiàng)目的企業(yè)，往往在市場(chǎng)環(huán)境惡化的背景下，率先死去。

    而一些專家則提醒，房地產(chǎn)資金鏈的情況也應(yīng)引起地方政府的注意，如果過(guò)多企業(yè)資金鏈斷裂，也可能帶來(lái)卷款逃跑、爛尾樓等社會(huì)問(wèn)題，需要政府對(duì)類似企業(yè)及早關(guān)注，提前預(yù)警，做到未雨綢?繆！