鄭州經(jīng)適房分配頻遇冷場 政府介入過多包辦失靈
時間：2012-05-29 09:08:24
來源：經(jīng)濟參考報
近期，鄭州市第三期經(jīng)適房輪候報名過程中，出現(xiàn)了大批比市場均價低出一半以上的經(jīng)濟適用房無人申購的怪現(xiàn)象；而此前，鄭州市面向社會供應的1500多套公租房申請初期也遭冷遇。
當前房地產(chǎn)市場在一系列調(diào)控政策下，一方面是普通百姓難以承受的高價房銷售乏力，而另一方面，保障房也頻頻遇冷。為何會出現(xiàn)這樣扭曲的市場信號？采訪中一些專家和業(yè)內(nèi)人士認為，類似問題的出現(xiàn)折射出一些地方政府過多介入市場，導致出現(xiàn)“包辦”失靈現(xiàn)象。專家建議，政府應在當前房地產(chǎn)調(diào)控的有利背景下，努力培育引導形成多元化的住房供給市場，包括通過政策鼓勵引導社會力量參與保障房建設。
經(jīng)濟適用房分配遇冷場
近日，河南省鄭州市進行了第三期經(jīng)適房輪候供應報名，供應房源4002套，但在登記首日，650名符合資格的市民中，只有64位進行了選房登記，隨后鄭州市房管局延長登記日期并擴大輪候號段，但到本期登記截止，仍有866套經(jīng)適房無人申購。
昔日的香餑餑為何遭遇冷場？以價格而言 ， 這批經(jīng)適房均價不足3000元，比之目前鄭州市場均價低出一半還多，吸引力不可謂不強。但低房價往往意味著位置偏遠、配套不足，由此帶來的生活不便對城市低收入群體影響更加明顯。
記者調(diào)查了解到，在剩余房源最多的“珠江榮景”樓盤，有738套房無人申購，而且該樓盤在上一期報名時便出現(xiàn)了大量剩余。這個樓盤位于鄭州市區(qū)北四環(huán)外，緊鄰連霍高速惠濟區(qū)出入口和惠濟區(qū)老鴉陳鎮(zhèn)薛崗村，樓盤外圍是幾家即將拆遷的汽車修理或配件商店，離樓盤不遠處便是一片麥地，難怪一些網(wǎng)友們說“這個樓盤在鄉(xiāng)下”。
在教育和醫(yī)療設施上，該樓盤目前只能依靠附近的兩個村子里的小學和衛(wèi)生室，距最近的衛(wèi)生院大概有三公里遠；交通上，樓盤附近有三趟公交車，如果要去市中心繁華地帶則需要換乘，記者乘坐一趟公交車在非上下班高峰期時，到鄭州市中心紫荊山公園附近用了一個小時。來看房的王女士告訴記者，她先報了個名，要不要到時候再說，這個地方確實太遠了，很不方便，就醫(yī)、小孩上學這些都是問題，看將來怎么解決了。
已經(jīng)入住的一些經(jīng)適房小區(qū)也存在同樣問題。在位于鄭州南三環(huán)的尚東花園小區(qū)，正在跟孩子玩的徐女士說，之前，她在北環(huán)一家企業(yè)做會計，但這里離工作地點太遠了，上班花費時間太多，便辭掉了工作，希望在附近找到一份工作，“這里位置比較偏，找工作也不好找”。
這個小區(qū)門口只有一條公交線路，出門辦事很不方便。該小區(qū)門口是一個大型物流園，門口路上的拉貨大車來來往往，該小區(qū)四周基本都是工地，環(huán)境較臟。小區(qū)居民告訴記者，門口小超市的商品有限，尤其是蔬菜，量少還貴，居民們一般都到附近的菜市場買菜，因為沒有公交車，老人步行買菜的話得花費近一個小時，生活很不方便。
鄭州市房管局保障性住房辦公室相關(guān)負責人介紹，目前，經(jīng)適房選址偏遠主要因為中心城區(qū)已沒有多少住宅用地，如果拆遷的話成本太高，勢必會提升經(jīng)適房的價格，而符合資格的多為低收入家庭又難以承擔。
熱鬧的城中村與尷尬的公租房
去年12月底，鄭州市面向社會供應的1551套公租房資格申請啟動，兩個月后只有300多戶遞交申請，不到1/4。公租房是近年來各地大力投入，為城市低收入群體和外來務工者等對象推出的民生工程，但各方叫好的事情為何依然受冷遇？
記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，鄭州公租房遇冷的主要原因在于租金偏高、房源戶型單一以及申請門檻過高等，同樣出現(xiàn)了公租房設計與市場的脫節(jié)；但同時鄭州市在產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)投入的1 .5萬套房源供應給來鄭務工人員則收效明顯。這說明當政府面對相對單一的供應對象時能夠設計合理，但一旦面向社會多元化的需求時往往會出現(xiàn)“包辦”失靈現(xiàn)象。
而與公租房申請遇冷形成鮮明對比的是，看起來臟亂差的城中村卻大受外來務工者歡迎。鄭州最大的城中村之一廟李村，位于鄭州市金水區(qū)北環(huán)旁，這里聚集了大量的外來務工人員和剛畢業(yè)的大學生，租金便宜、交通、生活便利是吸引他們的重要原因。
周利在鄭州一家網(wǎng)站上班，她三年前從洛陽師院畢業(yè)，在廟李村租了一間20平方米的單人間，每月租金260元，她告訴記者，從這里上班大概需要半個小時，而且平常去逛街、出去玩等坐公交車都非常方便。
在廟李村記者看到，這里經(jīng)營衣食住行等生活用品的商店一應俱全，網(wǎng)吧、衛(wèi)生所、蔬菜超市都有，傍晚，這里就像繁華的都市，人來人往，熱鬧非凡。
河南財經(jīng)政法大學副教授張金波說，這是市場的力量，城中村的熱鬧是自發(fā)的，是供求關(guān)系調(diào)節(jié)的結(jié)果，這些人群需要這樣一個地方來生活，而不是政府組織的。
“實際上這反映的是多元化的需求，有很多需求不是人一拍腦袋就能想到的，住房需求涉及的方面就更多了，建保障房是政府做的惠民工程，但這并不意味著政府要完全拋開市場、包辦一切，政府也應該考慮如何能讓市場起作用，讓人為因素少起作用”，張金波說。
政府應引導建立多元化住房市場
保障房遇冷現(xiàn)象并不僅僅在鄭州出現(xiàn)。據(jù)了解，廣東、湖北、河北等省份部分城市都曾出現(xiàn)經(jīng)適房銷售明顯“供過于求”的現(xiàn)象，許多樓盤的銷售比例不足一半，甚至只有一二成。在武漢，首批公租房也遭遇了租賃申請遇冷。
河南省房地產(chǎn)商業(yè)協(xié)會副會長趙進京說，中國地區(qū)發(fā)展差異較大，在短期內(nèi)建設這么多的保障房，難免會出現(xiàn)問題。尤其是對政府而言，很難滿足多元化的需求，而只有市場才有足夠的敏感度來調(diào)節(jié)這些需求。他認為，在保障房建設方面，政府可以嘗試出臺一些政策鼓勵社會力量參與進來，甚至可以先通過向保障人群發(fā)放住房補貼的方式，“先建立保障制度，之后再直接建房”。
在河南省許昌市，國內(nèi)第一個真正意義上的個人委托代理合作建房項目二期即將封頂，八萬多平方米的小區(qū)在開工之日，房子已經(jīng)銷售一空。記者采訪了解到，這個小區(qū)內(nèi)有小高層、有多層，銷售價格比當?shù)亻_發(fā)的經(jīng)濟適用房價格還要低。在地產(chǎn)市場一片低迷的情況下，許昌這個“書香院”項目的銷售火爆吸引了各方注意，一些地產(chǎn)商也轉(zhuǎn)而嘗試這種新的地產(chǎn)開發(fā)模式。
開發(fā)商惠民公司董事長楊金城介紹說，整體來看，房地產(chǎn)暴利時代已經(jīng)過去，沿用過去的開發(fā)模式，中小企業(yè)已經(jīng)沒有競爭力了。但是，市場剛性需求依然巨大，如何激活需求，要求開發(fā)商在開發(fā)模式上也必須有所創(chuàng)新。個人委托建房方式，就是目前房地產(chǎn)開發(fā)市場的一種新形式和一種補充，事實證明，在整個市場疲軟的情況下，這個項目一開工已經(jīng)銷售一空；而且，開發(fā)商在有一定利潤的情況下，售價比經(jīng)濟適用房還低，相當于用市場的辦法解決了政府的事情。
他認為，政府應當鼓勵企業(yè)創(chuàng)新開發(fā)模式，實現(xiàn)市場的多元供給，通過市場的辦法達成民生目標。盡量避免通過政府“包辦”低端供應的簡單方式，出現(xiàn)供需不對稱的現(xiàn)象。這方面，政府應當通過在制度方面進行研究完善，出臺措施鼓勵社會力量參與到低端供應市場建設中來，并給予一定的稅費、配套等政策優(yōu)惠；同時，在公共服務建設和配套方面，加大投入力度。
