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2025年07月20日
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人物簡介：
郭增利：中國購物中心產業資訊中心主任、中購聯購物中心發展委員會主任、亞洲購物中心協會輪值主席、中國城市商業網點建設管理聯合會副會長、學術委員會主任。
中國購物中心產業資訊中心主任郭增利指出，以零售房地產中的購物中心為例，根據中購聯購物中心發展委員會2011年的統計，中國的城市化率和購物中心發展變化的曲線基本保持一致，但不得不承認的是中國的城市化存在“偽城市化”現象，購物中心因此也存在區域性過熱的問題。購物中心的區域性過熱更多是由于政策“瘸腿”、城市規劃不合理造成的。購物中心在局部區域過于集中，與城市規劃脫節，包括購物中心的數量和結構，都或多或少與城市商業設施規劃缺位存在一定程度關聯。一些地方政府在招商引資方面的觀念還相對落伍，重視引資而忽視招商現象較為普遍。比如，在商業用地投放過程中，在較短時間內投放的數量較為集中，階段增量明顯，在購物中心開始招商后，就會面臨很多困擾，比如同一個零售品牌原本在一個城市開三家店就足夠，結果多達30家開發商都想引進這個零售品牌，造成零售商與開發商無法達成一致，進行有效對接。
他強調，要解決這一問題，不能簡單地學習所謂的國外的先進經驗，而應通過制定合理的城市商業設施規劃、控制好項目投放節奏、明確購物中心定位目標等相應的政策來引導。
商業地產應細分產品和市場
在房地產調控政策持續從嚴的背景下，住宅地產投資被擠出市場，不少投資者開始轉向商業地產。2011年，僅前10個月商業地產的投資完成額就已達7956.55億元，超過2010年全年的投資額，為不斷降溫的房地產市場帶來了一絲暖意，但郭增利對商業地產是否過熱發展提出了獨到見解：我們首先要明確商業地產的概念。商業地產產品形式有很多，主要包括購物中心、大賣場、商業街、主題商場、酒店、專業市場、寫字樓等，所以談論商業地產的區域性過熱的問題不能以偏概全。
他說:“7956億元這個數據包括了購物中心、酒店、商場和寫字樓等在內的多種商業房地產形態的總和。在過去的一年里，國內一線城市北京、上海、杭州等地的寫字樓價格一路上漲，寫字樓的供應量與需求量基本平衡，前景非常看好。但以這個數據來衡量商業地產的發展是不科學的，一定要分開，不能籠統地分析，這樣可以避免對市場判斷出現偏差。”
在國外，零售地產是使用比較多的概念，泛指用于零售業經營的地產形式，這是狹義的商業地產。他強調：“作為零售業地產的主要形式，購物中心是商業地產絕對的核心部分。”
“目前，就中國部分城市的購物中心來說，實際情況是總體的供應量大于零售商實際需求，也可以說是有效供應不足，無效供給過剩。”郭增利對想進入購物中心的投資者提出忠告。根據世邦魏理仕4月下旬公布的房產相關數據顯示，中國已經成為全球在建購物中心規模最大的國家。但據有關媒體引述的數據顯示，2011年我國人均社會消費品零售總額13420元人民幣，折合2130美元，不及美國同期人均消費規模15580美元的1/7。我國購物中心的供需平衡情況并不樂觀。
就這一狀況，郭增利提醒說：“一個城市可以在一年內建設20個購物中心項目，但沒有哪一家零售商可以一年內在一個城市里開20家店。由于綜合成本上升快，營業額下降等原因，零售商的利潤在下降，許多大型的零售商都回避了一些有風險的項目，所以就購物中心來說，目前面臨的挑戰是巨大的。”
購物中心的發展需要政府引導
在談及購物中心怎樣能夠在中國健康蓬勃地發展，郭增利認為政府的作用是不容忽視的。
他說：“一個商業中心的建設到開業，從大的方面來說至少涉及到6大部委，從小的說可以到街道辦事處。”發改委負責重大項目的審批，銀監會負責資金的監管，住建部負責規劃、建設，商業經營則隸屬于商務部，交通部協調交通等等。這么多復雜的程序與部門，很容易導致城市商業設施的規劃和城市功能定位出現偏差與失衡。
郭增利強調，“脫離了城市規劃的商業網點規劃是不存在的，購物中心的健康發展需要一個綜合性的部門來進行統籌協調。”
一方面，從城市的角度上看，購物中心并不是一個單純的房地產項目，而是一個城市的基礎設施。它的作用是為百姓的生活提供便利，使城市更適合居住。政府從總體上的規劃和把握可以使土地的貢獻得到最大化的呈現。這就意味著，通過土地的開發和利用，可以給城市帶來一些閃光的東西。除了稅收的收益之外，城市功能的完善、城市形象的塑造、城市文化的傳播，都可以通過購物中心得到發展。郭增利一直強調，購物中心理所應當地、無條件地成為城市的百年建筑、百年商業。
另一方面，從開發商的角度看，逐利是無可厚非的，一般的開發商不會考慮投資可以為城市、為市民帶來什么，這一點是無法改變的現實。這就需要政府的引導，以及相關政策的限制。特別是一些重大的核心項目，如果能夠借助政府強有力的控制，既可增加開發商的安全性，也使購物中心對城市的貢獻得到了最大化的保障。
就目前的實際情況，郭增利遺憾地表示：“政府性的投資在商業和流通領域基本是沒有的，政府出讓土地，獲取利潤。開發商建設購物中心的目的是使土地增值。大家都只是一味地追求利潤，缺少政府在總體上的把握和宏觀的調控，就對城市的發展造成了不好的影響，招商難、惡性競爭、交通堵塞的問題比比皆是，許多購物中心并沒有達到城市發展需求。”
外國投資者成功源于專業
中國的大型購物中心從開發時代向運營時代轉變，從地產開發模式向商業不動產價值提升模式轉變的過程中，出現了一些大中城市盲目熱衷于興建超大型購物中心，缺乏統一規劃，布局不合理，從而導致無序發展，經營陷入誤區的種種問題。郭增利建議可以從三個方面學習國外先進的模式。
首先，要進行充分的前期調研準備。投資購物中心的第一步就是選擇城市，而城市化率是所有的國內開發商在投資時都會參考的指標。但是，許多國外的開發商在選擇一個城市對零售業地產進行投資時，會根據現場實際的調研，并不會參照現有的數據。他們有一套自己的市場調研方案。例如，有的開發商調查一個城市可樂的銷量，他們認為這代表了地區的消費能力。除此之外，外國的開發商在起步時就會進行嚴格的選址，考慮購物中心所需的規模，進行市場定位，考慮需要進駐的品牌，做好充分的有科學依據的市場調研，這使得他們的產品與市場很吻合，具有極強的對接性，在投入的初期就會被市場所接受，風險系數?低。
第二．購物中心的建設要體現城市文化。國外的許多知名購物中心都是由老建筑改造的，比如倫敦的哈羅德百貨，舊金山的The Cannery。這些知名的商場除了使用功能外，還可以從建筑的角度，體現這個城市獨特的文化，他們本身就是一個不朽的作品，可以上百年屹立不倒。而在中國，許多開發商只是看到土地的價值和未來的增值，甚至認為土地可以在短時期內增值。他們建造購物中心的目的只是在于留住土地。當土地的價值遠遠高于房地產開發價值，甚至高于商業經營價值時，這樣的零售地產生態環境就是不健全的，是不利于購物中心的長期發展的。面對這種情況，我們提出了一個口號“百年建筑，百年商業。”來呼吁人們重視購物中心對城市文化的影響和可持續的發展。
第三，購物中心的利潤是可持續的。大部分的發達國家，基本是把購物中心作為一個長線的戰略性投資，每年的收益保持在3%—5%之間，大家也會對這個數字很滿意。但在中國，10%的回報率也不能滿足投資人的需要，也就是說，投資者太急功近利，要求的期望回報率過高。當沒有達到期望時，就認為是失敗的。這種認識是不科學的。
郭增利說：“當前，購物中心作為引領零售業發展的新貴，在我國正迎來新的發展契機，房地產市場的調控似乎不能抑制商業地產的熱度，全國各地購物中心、城市綜合體或商業中心的建造你追我趕、遍地開花。
合理借鑒國外購物中心的成功模式和運行經驗，結合我國的具體國情，對購物中心的建設進行必要的政府調控與干預，可使購物中心在我國的健康發展。在各區域發展不平衡的今天，中國的購物中心仍有巨大發展空間。
