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2025年07月19日
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今天的產業地產和過去的產業園區到底有哪些差別，哪些特點，我觀察有這么幾個方面。首先在投資運營主體上，過去各地各種形式、各種規模的產業園區的投資運營主體是地方政府或者地方背景的管委會，今天的產業地產多數是民營企業為主體，民營企業扮演了投資運營的主體。第二，在運營的重點上，過去的工業園區、產業園區主要是側重于招商引資，如何把產業引進來，今天的產業地產是產業為表、地產為里。第三是政策工具和政策手段上，現在主要是提供運營服務、配套服務，這個和過去顯然有很大的差別。在引進的企業特點上面，過去各種類型的產業園區、工業園區主要是引進三資企業，包括港臺企業等等，今天的產業地產主要對接的是一些大城市或者中心城市，他們有產業外移，像北京、上海主城區各種規模不等的企業如何外移，轉移到郊區、轉移到更偏遠、成本更低的區域。還有一個需求是中小企業，因為這些中小企業主要成長于非中心城市，他們有一個很大的愿望是進駐到大中城市，尤其像北上廣深這樣的大城市。換言之，產業地產主要是適應和滿足了以上兩類企業的發展需求，當然了，在一些中心城市還有一些相關的新興產業，包括文創產業等等。
第二，產業地產為什么近年來這樣廣受關注，這樣快速復制、快速成長？背后有幾點原因，主要基于幾大機遇，首先是區域經濟的發展機遇，對地方政府來說，無論是產業地產、產業園區對地方經濟的貢獻大家是有目共睹的，地方政府優先考慮的是如何刺激消費、對地方財政的貢獻，往往一個成熟的開發區、一個成熟的產業地產項目，不僅可以解決當地的就業、增加稅收、提升區域價值等等，而且還可以對周邊的區域發揮比較明顯的示范效益或者溢出效益，所以地方政府對產業地產的發展投入了非常高的熱情。第二是行業自身升級發展的機遇，過去十多年，我們行業當中成長了很多有實力的企業，這些企業既具備了足夠的資金能力、行業經驗、社會資源以及資源整合能力，產業地產成為他們順理成章的一個新的選擇。第三是表現在當前的行業調控，為我們產業地產創造了一個新的機遇。調控之下，像養老地產、商業地產、旅游地產等等，剛才朱會長特別提到了這些，這些復合形態的地產因禍得福、受益匪淺，在這樣的特定環境之下，自然吸引了更多的地產。
第三，產業地產是不是一個新的奶酪，產業地產作為我們企業轉型或者拓展企業自身戰略空間的重要方向，在當前它既是規避調控、繞開土地招拍掛的有效方式，同時產業地產和住宅項目相比，我們分析了產業地產可以獲得有別于常規地產項目的高額利潤，這個利潤點恐怕至少有五個方面，首先是城市基礎設施開發所帶來的利潤點。第二是土地一級開發以及土地轉讓的收益，投資運營商可以自己來參與二級市場的投資開發，但是也可以保證一級開發的土地給其他企業參與。第三是房地產開發的銷售利潤。第四是后期管理運營的利潤，和長期住宅項目相比，是很大的差別。還有一個最重要的就是土地的增值收益，過去住宅項目除了暴利，有很大一塊是來自土地的收益，但是這一塊奶酪對住宅項目來說，隨著調控已經被政府拿走了，所以這一塊未來會成為有別于常規住宅項目一個重要的利潤增長點。
第四，和住宅項目相比，產業地產的不同點表現在哪里？我想至少表現在這么幾個方面。所謂產業地產是產業加地產兩者的結合，是復合型的地產形式，所以地產是載體，產業才是核心。地產是表，產業是里。如果抱著過去住宅地產的思維、住宅地產的模式和手法去運作，恐怕等待我們的是一個失敗的運營。第二，它是強調開發和經營并重，關鍵是要培育產業，保證園區的產業，有它生存發展的空間。第三，過去住宅地產、住宅項目強調速戰速決，強調運動戰或者強調陣地戰，行業當中一些標桿企業，像萬科、恒 大都在以高周轉的模式快進快出，但是產業地產相比于住宅顯然思維模式是持久戰，因為持久戰是消耗戰，跟粵菜里邊的煲湯一樣，需要溫火慢煮慢燉，這是跟住宅地產非常明顯的差別。第四，產業地產強調企業和政府的合作，強調雙贏、多贏，我們注意到像聯邦地產，他們就把企業客戶和地方政府作為投資運營產業地產的兩大客戶，所以產業地產追求的是多贏，特別是需要跟政府形成共贏關系。第五，產業地產更注重可持續的增長，更多的關注就業、稅收以及區域價值的提升，這是和住宅相比很顯然的差別。
第五，住宅開發商轉戰產業地產，成功的關鍵在哪里？這恐怕是很多企業非常關心的。從上一年的比較可以知道，產業地產和常規的住宅地產，包括商業地產相比，顯然更復雜，作為產業地產的運營商，需要更高超的資源整合能力，需要能夠教育更大范圍的企業招商，需要銜接好政府企業資源等等，這是很基本的要求。另外一個要素是需要做好產業和地產，這個加法如何來做，要實現過去住宅開發商向產業運營商的角度轉變，從單純的住宅開發商真正轉型成為產業園區的綜合運營商，如果這兩條不具備，或者準備的不足、不充分，套入產業地產領域就充滿風險。
第六，什么樣的企業能夠真正吃上產業地產這塊奶酪，或者能夠分享產業地產的大餐？答案很明確，從我們已經看到的既有的這些成功案例企業身上可以找到答案，這里我們也可以向大家做點推薦，大家可能都了解，北京或者北京周圍的一些例子，比如華夏信托基業參與運營的工業園區，從06年開始到現在，像聯東從起步到今天也有十年的歷史，像北京的總部基地模式等等，我們周圍已經可以看到很多產業地產的成功運營案例。從這些產業地產的榜樣身上，我們可以獲得一些有經驗的借鑒和運營的靈感。
