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2025年09月02日
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圖為中央財經(jīng)大學(xué)稅務(wù)學(xué)院副院長劉桓教授
財政部部長謝旭人日前撰文表示研究逐步在全國推開房產(chǎn)稅。這成為官方最近對房產(chǎn)稅最直接的態(tài)度。從上海和重慶試點來看，房產(chǎn)稅開征對房價影響有限，只是給政府增收了幾十億。
■財政部部長發(fā)文推房產(chǎn)稅
財政部部長謝旭人撰文指出，將統(tǒng)籌推進(jìn)房地產(chǎn)稅費改革，逐步改變目前房地產(chǎn)開發(fā)、流轉(zhuǎn)、保有環(huán)節(jié)各類收費和稅收并存的狀況。謝旭人指出要認(rèn)真總結(jié)個人住房房產(chǎn)稅改革試點經(jīng)驗，研究逐步在全國推開，同時積極推進(jìn)單位房產(chǎn)的房產(chǎn)稅改革。
目前，房產(chǎn)稅已經(jīng)在上海和重慶進(jìn)行了試點。業(yè)內(nèi)人士表示，無論是謝旭人的表態(tài)，還是經(jīng)濟學(xué)家賈康的吹風(fēng)，都在表明房產(chǎn)稅擴大試點范圍已經(jīng)是箭在弦上。從現(xiàn)有各地準(zhǔn)備情況來看，湖北、湖南、海南、廣州、杭州等地均在為擴圍房產(chǎn)稅做準(zhǔn)備。
中原地產(chǎn)市場研究部總監(jiān)張大偉認(rèn)為，房產(chǎn)稅可能是后期全國樓市調(diào)控的新方向。“限購政策雖然目前來看短期內(nèi)取消的可能性不大，但是限購政策畢竟是完全的行政手段，強制地抑制了需求。但是從長遠(yuǎn)來看，房產(chǎn)稅征收范圍將逐漸擴大。”
■心理沖擊大于顯示效果
從重慶與上海房產(chǎn)稅的試點來看，試點的房產(chǎn)稅力度并沒有起到影響房地產(chǎn)市場的預(yù)期目的，征稅額及范圍并沒有大到調(diào)節(jié)剛需的目的。
上海市稅務(wù)局日前公布了全市應(yīng)繳納房產(chǎn)稅的住房最新統(tǒng)計數(shù)據(jù)。截至目前，上海共認(rèn)定約5萬套住房需要繳納房產(chǎn)稅，其中去年認(rèn)定2萬余套，今年約3萬套，其中90%適用0.4%的稅率。假若按2011年房產(chǎn)稅征收金額計算，今年的房產(chǎn)稅收入大約在60億元以內(nèi)。
一旦房產(chǎn)稅試點增加，對多套房擁有者的心理影響將非常大，也有可能給部分市場帶來一定的存量供給。張大偉預(yù)期后市特別是非普通住宅市場將可能繼續(xù)有稅費等調(diào)控政策出臺。
國務(wù)院發(fā)展研究中心研究員倪紅日前透露了另一個試點思路。如果房產(chǎn)稅向全國擴圍，最可能采用的方式就是借鑒湖北鄂州的房產(chǎn)稅改革方式，先從經(jīng)營性物業(yè)改革。湖北鄂州試行的方案是整合房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地稅，同時改革房產(chǎn)稅，將按照房產(chǎn)原值征稅的標(biāo)準(zhǔn)，改為按照市場評估值征收。
■持有環(huán)節(jié)稅費可能增加
根據(jù)上海和重慶的房產(chǎn)稅試點細(xì)則，目前都只涉及對新購商品房征收房產(chǎn)稅。不過，從政策導(dǎo)向來看，未來房地產(chǎn)稅費將會逐漸轉(zhuǎn)移到持有環(huán)節(jié)：在存量住宅市場，目前持有環(huán)節(jié)基本是零稅費，這就使得住宅持有成本不高，而空置率不低，很多炒房客持有房產(chǎn)等待價格上漲。
而在交易環(huán)節(jié)稅費部分存量房交易成本高達(dá)10%以上。這部分稅費大部分都由購房人承擔(dān)，這也增加了購房者的負(fù)擔(dān)。增加持有環(huán)節(jié)稅費，將逐漸有利于擠壓出目前市場的存量閑置房源，有利于市場的流通。
當(dāng)然，征收房產(chǎn)稅也并非毫無非議。“我國實行的土地權(quán)利是有限年限，對于已經(jīng)支付土地款的業(yè)主來說，額外收取房產(chǎn)稅并不合理。”一位長期研究土地市場的房地產(chǎn)專家表示。
樓市調(diào)控很難依賴房產(chǎn)稅，在我國目前現(xiàn)狀，大城市實際空置的房產(chǎn)比例并不高，大城市的產(chǎn)權(quán)屬性復(fù)雜，在不解決供給的情況下，盲目擴大房產(chǎn)稅的范圍很可能會導(dǎo)致存量環(huán)節(jié)稅費被轉(zhuǎn)移到交易環(huán)節(jié)。因為供小于求，購房者很可能負(fù)擔(dān)更多。
中原地產(chǎn)市場研究部總監(jiān)張大偉預(yù)測：“房產(chǎn)稅未來是用來取代地方土地出讓金減少后的地方稅源。初期肯定從新購的超面積收起，但是長遠(yuǎn)來看，肯定會涉及存量多套房。”
目前試點的上海及重慶的房產(chǎn)稅額度都非常少。所以后期房產(chǎn)稅擴大化甚至有可能對二套以上全面收取的可能性非常大。由于目前我國很多城市居民的財產(chǎn)收入以2-3套房產(chǎn)形式存在，可能會有比較大的影響。
記者追訪
中央財經(jīng)大學(xué)稅務(wù)學(xué)院副院長劉桓教授：
限購政策退出后房產(chǎn)稅作用才會凸顯
中央財經(jīng)大學(xué)稅務(wù)學(xué)院副院長劉桓教授昨天接受記者采訪時表示，雖然房產(chǎn)稅在調(diào)節(jié)財富分配、實現(xiàn)社會公平方面的意義不容置疑，也確實應(yīng)該繼續(xù)擴圍，但房產(chǎn)稅征收、計稅等方面的改進(jìn)辦法也應(yīng)該好好研究。國家有關(guān)部門在研究房產(chǎn)稅如何進(jìn)一步改進(jìn)時，要不僅關(guān)注其帶來的經(jīng)濟效益，更應(yīng)該著眼國情、民俗和百姓關(guān)注度等方面。
■個人是否該承擔(dān)房地產(chǎn)升值壓力？
劉桓舉例說，近年來房地產(chǎn)升值飛快，其主要原因是土地升值引起的。在我國，房產(chǎn)所占用的土地屬于國家，個人只有土地的使用權(quán)。也就是說，國家是土地房產(chǎn)增值的受益者之一，擁有房屋產(chǎn)權(quán)和土地使用權(quán)的個人是另一受益者。但在征收房產(chǎn)稅時，如果把土地房產(chǎn)增值所帶來的稅基增加壓力全部讓個人承擔(dān)，而國家既是土地增值的受益者，又要因此而向個人多收稅，顯然是不合理的。
他建議，下一步在改進(jìn)房產(chǎn)稅征收計稅方法時，應(yīng)該適當(dāng)從稅基中減掉土地增值的部分，或者至少扣除一部分?jǐn)?shù)額，以減小個人在房產(chǎn)稅中的稅負(fù)壓力。
■房產(chǎn)稅試點效果如何？
對于目前在重慶和上海進(jìn)行房產(chǎn)稅試點，劉桓表示試點效果并不理想。他的判斷依據(jù)是當(dāng)?shù)氐姆績r沒受到影響，還在繼續(xù)漲。劉桓認(rèn)為，今后的房產(chǎn)稅還必須進(jìn)一步進(jìn)行細(xì)化和改進(jìn)，而未來如果各地限購等行政手段漸漸退出后，房產(chǎn)稅調(diào)節(jié)市場的作用才會凸顯。
■單位房產(chǎn)的房產(chǎn)稅改革如何推進(jìn)？
此外，針對財政部部長謝旭人撰文所指的將積極推進(jìn)單位房產(chǎn)的房產(chǎn)稅改革。劉桓判斷，這里所指的單位房產(chǎn)，應(yīng)該指那種以單位名義團購房產(chǎn)，再以單位福利分配給員工居住的單位房產(chǎn)。這類單位房產(chǎn)，基本上遲早會通過各種條件和方式變成個人所有的房產(chǎn)。推進(jìn)單位房產(chǎn)的房產(chǎn)稅改革，也是為了調(diào)節(jié)在單位房產(chǎn)方面的分配不公。不過，劉桓認(rèn)為，比起個人房產(chǎn)稅的征收，單位房產(chǎn)的房產(chǎn)稅征收更為復(fù)雜，其征收辦法將需要更長期的研究論證。
