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2025年07月19日
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“非常令人振奮！比過去籠統提發展產業要好，抓住了根本。”12月5日，清華大學政治經濟研究中心主任蔡繼明在接受早報記者采訪時感觸頗深，“城鎮化是大戰略，包容很多產業結構調整等具體目標，這也是我多年來的主張?！?/p>
11月28日，國務院副總理李克強在中南海紫光閣會見世界銀行行長金墉時提到，“未來幾十年最大的發展潛力在城鎮化?！?/p>
“城鎮化是牛鼻子”
蔡繼明形容，“城鎮化就是牛鼻子，牽著牛鼻子走。”
在中共中央黨校主管的《學習時報》12月3日頭版刊發的《釋放改革的紅利》一文中，中國（海南）改革發展研究院院長遲福林寫道，“可以說，加快推進城鎮化的轉型與改革進程，以城鎮化為主要載體擴大內需，充分釋放城鎮化的需求潛力，是我國走向公平可持續發展的立足點和戰略重點?！?/p>
蔡繼明認為，為了在本世紀中期實現基本現代化，未來40年，應該把城鎮化放在一個極其重要的位置上。
“若實現基本現代化，城鎮化率應達到80%?！辈汤^明進一步說，這意味著，將有7億農民變成市民，這對消費、房地產、第二、第三產業、生產方式轉變，都有重大影響。
據蔡繼明自己測算，現在中國每年的城鎮化率不到1%。官方數據提到51.27%的城鎮化率，事實上，其中有2.3億農民還算不上是城市人。
遲福林在《釋放改革的紅利》一文中寫道，未來10年城鎮化率年均提高1.2個百分點，將再有2億農民進入城鎮，加上現有的1.6億農民工，新增城鎮人口將達4億左右。按較低口徑，農民工市民化以人均10萬元的固定資產投資計算，也能夠增加40萬億元的投資需求。而從消費需求看，2011年城鎮居民與農村居民人均消費比約為 3.3:1，農村勞動力和人口合理轉入城鎮就業和生活，其收入與消費必然增加。
集體土地入市猜想
城鎮化推進難點紛繁，其中之一是農村土地。
“從農民那里，拿走的太多?！辈汤^明說，要讓農民分享工業化、城市化帶來的土地增值?，F行的農民土地被征收之后，價格上漲10倍，但補償可能只有十分之一。這造成了城鄉收入差距擴大。
蔡繼明表示，2008年提過農民收入要在2020年翻番，但沒有提城市收入翻幾番。如果城市收入翻了三番四番，那么農村收入翻番也是相形見拙。
在蔡繼明看來，要想推進城市化，就必須深化土地制度改革。要讓進城務工的農民買得起房、租得起房，必須讓城市的房地產價格下降。而要讓房地產價格下降，可以在城鄉統籌的基礎上，讓集體建設用地上市，讓大量的小產權房合法化。這樣，可以降低農民進城的門檻。
關于土地制度改革，中國老年科技工作者協會國土資源分會土地與環境專業委員會主任鄭振源提出，“除非集體土地入市損害公共利益，否則不應有所限制。”
鄭振源曾任原國家土地管理局規劃司副司長，長期研究征地制度改革。
鄭振源認為，土地制度改革的難點有二。
第一，是能否全面開放集體土地入市。從去年9月國土資源部提供的土地管理法修改草案上看，還設了3個限制：一是要有合法的建設用地使用權證（但大多數集體建設用地并沒有這個證）；二是“圈內、圈外”的限制（為維持城市土地國有，城市建設規劃區內的集體土地不能入市）；三是不準進入房地產市場。這三條準進入門檻一設，就沒有多少集體土地可以入市，征地范圍也就縮小不了了。
“提出集體土地入市是建設城鄉統一的土地市場的前提條件，就看新土地管理法中怎么寫，看國土資源部是否肯放棄壟斷建設用地供應的審批權?！编嵳裨凑f。
第二個難點是，縮小征地范圍，地方政府就收不到土地出讓金了?，F在土地出讓金收益（指純收益）已占到地方財政收入的30%～50%，地方政府對出讓金的依賴已如此之深，不能接受任何會減少出讓金收入的改革。所以要縮小征地范圍，還必須配合進行以取代“賣地財政”為目標的財稅制度改革，使地方政府能有一與其事權相匹配的財稅收入。而這又是一巨大的系統工程。
對此，蔡繼明的建議是，“若農村集體土地上市，可以對土地增值部分拿出適當的比例，設增值稅。”
另外，蔡繼明提出，城市工業用地大量浪費，很多零地價的工業用地也使得開發商粗放使用，容積率小于1。政府可以鼓勵工業用地節約使用，比如說，100畝的工業用地，節約了50畝，那50畝就可以拿出一半允許變更性質為商業用地，另外一半回給政府。這也是增加建設用地來源。
他進一步說，城鄉統籌要在制度上統籌。第一，城鄉土地同地、同權、同價；第二，統一就業制度；第三，統一戶籍；第四，統一社會保障；第五，統一教育。
土地征收制度改革“或擠壓房企利潤”
相比城鎮化，此次中共中央政治局會議后刊發的新聞稿中，關于樓市的著墨不多，僅稱要“加強房地產市場調控和住房保障工作”。
2011年底召開的中央政治局會議關于房地產調控的描述則是，“要堅持房地產調控政策不動搖，促進房價合理回歸，促進房地產市場健康發展”。
“現在是政策的真空期。明年6月之前，政策面不會有動靜?！鄙虾Ｒ拙臃康禺a研究院發展研究所所長李戰軍預計，現行的大部分政策會延續。
市場眼下尤須關注的是，土地征收制度改革可能令開發商利潤承壓。華爾街日報指出，中國房地產業的繁榮景象已持續了十多年，而這一切實際上是建立在全國千萬計農民喪失土地僅獲少量補償或甚至沒有補償的基礎之上的。人為因素造成的土地價格低廉，也導致中國經濟過于依賴投資。而大幅提高農民獲得的征地補償費或許還會促進消費，降低大興土木的吸引力。
