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2025年07月19日
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此次新政也很可能會轉(zhuǎn)嫁成本，在客觀上推升二手房房價。而隨著二手房買賣意愿的降低，也會將一部分剛需購房者推向新房市場，進(jìn)而加劇供需矛盾，進(jìn)而帶動新房價格的進(jìn)一步上漲。
半個月前，“國五條”甫一亮相，便引發(fā)樓市各種揣測，6天前，相關(guān)實(shí)施細(xì)則緊隨其后，政策力度遠(yuǎn)超市場預(yù)期和公眾想象，其中“二手房轉(zhuǎn)讓所得的20%計征個人所得稅”被網(wǎng)友稱之為“史上最嚴(yán)肅舉措”，引起格外關(guān)注。
對于房產(chǎn)增值征收20%的個稅，其實(shí)只算是“舊政重提”，早在2006年就已出臺，鑒于各種產(chǎn)權(quán)的房產(chǎn)評估難度較大，最終此政和二手房銷售總額1%繳納個稅并存，淡出樓市，使這招“撒手锏”一直未得到有效執(zhí)行。
而此次細(xì)則強(qiáng)調(diào)“依法嚴(yán)格執(zhí)行”，足以可見中央對重拾此政并堅持調(diào)控的決心。
當(dāng)然新政也是把“雙刃劍”，這樣的稅收政策一定會增加二手房交易成本，有效抑制樓市投資投機(jī)行為，更關(guān)鍵的是會對市場預(yù)期產(chǎn)生影響。但是，當(dāng)這記沉悶的“重拳”打在炒房者臉上時，也難免會誤傷到一批剛需購房群體。
按目前二手房交易的實(shí)際操作來看，賣家一般會報出“凈落價”，契稅、個稅、交易稅等費(fèi)用則由買方承擔(dān)。此次新政也很可能會轉(zhuǎn)嫁成本，在客觀上推升二手房房價。而隨著二手房買賣意愿的降低，也會將一部分剛需購房者推向新房市場，進(jìn)而加劇供需矛盾，進(jìn)而帶動新房價格的進(jìn)一步上漲。
這種剛需客戶被動被“剪羊毛”的歷史亟待改善。
單純看這一則政策，很難對樓市調(diào)控的效果妄下評論。為此，筆者認(rèn)為，“20%個稅”只是整個政策環(huán)節(jié)中的一步，可以稱之為鋪墊政策，接下來應(yīng)該會出臺房產(chǎn)稅，做到在交易和保有環(huán)節(jié)都征稅。在加之新政細(xì)則中的信貸政策、房價控制、聯(lián)機(jī)備案等“組合拳”，輔以未來可能會出臺的土地空置稅、取消預(yù)售等后續(xù)政策，調(diào)控的有效性將值得期待！
對于“20%個稅”，筆者建議，在具體執(zhí)行環(huán)節(jié)還應(yīng)遵循價值規(guī)律，仔細(xì)斟酌，比如考慮“時間價值”，因為在長期通脹因素下，房屋所得理應(yīng)修正為實(shí)際價值，“時間價值”是每筆投資應(yīng)該且必須獲得的補(bǔ)償。
另外，筆者提醒，“各類房產(chǎn)原值評估”也將是一項浩大的工程，這些問題不解決，二手房交易所得征收20%個稅或再次面臨“執(zhí)行難”。
