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2025年07月19日
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“20%差額征稅”的條文發(fā)布后的首個(gè)周一，股市中房地產(chǎn)板塊大跌，這表示新的調(diào)控政策對(duì)房企來說是一個(gè)沉重的利空，在這樣的環(huán)境下，房企能否保證自己的投資和開工熱情值得懷疑。
“20%差額征稅”的條文發(fā)布已經(jīng)一周，相對(duì)于二手房市場(chǎng)的風(fēng)起云涌，一手房市場(chǎng)反應(yīng)可謂相對(duì)平靜，然而市場(chǎng)上的爭論從未停止。條文發(fā)布后，始終有一些業(yè)內(nèi)人士擔(dān)心，新政的實(shí)施將使剛需者大量涌入一手房地產(chǎn)市場(chǎng)，很有可能最終會(huì)抬高房價(jià)，然而筆者認(rèn)為，基于一手房市場(chǎng)的供求關(guān)系考慮，這樣的可能性不大。
首先我們要明白，房價(jià)漲跌的基礎(chǔ)是供求關(guān)系，一手市場(chǎng)的供求關(guān)系決定了開發(fā)商不可能像二手市場(chǎng)的業(yè)主一樣“惜售”。回顧去年的市場(chǎng)走勢(shì)，得益于“以價(jià)換量”的銷售策略，2012年房地產(chǎn)市場(chǎng)全面回暖，大量房企頻繁拿地，全年“地王”頻現(xiàn)，盡管去年的開工率一直走低，但可以預(yù)見在資金到位和土地儲(chǔ)備充足的情況下，今年開發(fā)商的開工熱情顯然會(huì)有所提高，市場(chǎng)供應(yīng)較為充足。一手市場(chǎng)和二手市場(chǎng)不同，由于兩年的樓市寒冬造成的一些開發(fā)商存貨高企，一手市場(chǎng)基本以買方為主導(dǎo)，在這樣的供求關(guān)系下，即使有一批新的剛需客加入，對(duì)房價(jià)的影響也很有限。
其次，在城鎮(zhèn)化的推進(jìn)過程中，國家無疑將保障住宅用地的供應(yīng)，維持一手市場(chǎng)的供需平衡。“國五條”中明確指出將增加住房用地的供應(yīng)，原則上2013年住房用地供應(yīng)總量應(yīng)不低于過去5年平均實(shí)際供應(yīng)量。住房供需矛盾突出、房價(jià)上漲壓力較大的部分熱點(diǎn)城市和區(qū)域中心城市，以及前兩年住房用地供應(yīng)計(jì)劃完成率偏低的城市，要進(jìn)一步增加年度住房用地供應(yīng)總量。
此外，從買家的角度考慮，嚴(yán)格實(shí)行20%的個(gè)人所得稅之后，剛需購房者為規(guī)避稅收，可能會(huì)在一手房市場(chǎng)中選擇一步到位，以免將來改善住房時(shí)又要交一部分所得稅，這樣就進(jìn)一步減少了剛需產(chǎn)品的成交壓力。而另一方面，投資者則會(huì)觀望，等待市場(chǎng)走勢(shì)明晰后再作決定，如果貨幣發(fā)行持續(xù)走高，通脹繼續(xù)上升，則仍將冒著高額稅金的風(fēng)險(xiǎn)入市房地產(chǎn)市場(chǎng)，而一旦通脹穩(wěn)定，在房地產(chǎn)投資回報(bào)受限的情況下，投資者便有了更多可供選擇的投資渠道。一旦更多的投資者放棄了房地產(chǎn)市場(chǎng)，房價(jià)將自然的回歸理性。
最后，從目前的情況看，普通購房者對(duì)“國五條”的反應(yīng)還是比較理智的，在一手房市場(chǎng)中并沒有出現(xiàn)恐慌性的購房，有沒有購房者追漲，也是以往房價(jià)飛漲過程中的一個(gè)重要因素，而隨著多次調(diào)控政策的發(fā)布，多數(shù)購房者已經(jīng)顯得處變不驚。
值得注意的是，“20%差額征稅”的條文發(fā)布后的首個(gè)周一，股市中房地產(chǎn)板塊大跌，這表示新的調(diào)控政策對(duì)房企來說是一個(gè)沉重的利空，在這樣的環(huán)境下，房企能否保證自己的投資和開工熱情值得懷疑。需要擔(dān)心的是，一旦房企減緩了開工速度，在不久的將來，一手房庫存可能將持續(xù)減少，從而供求關(guān)系發(fā)生逆轉(zhuǎn)，到那時(shí)，一手房房價(jià)走高可能就難以避免了。
