以傳播城市化專業(yè)知識(shí)為己任
2025年07月19日
星期六
設(shè)為首頁(yè)
|
加入收藏
搜索
任何人要想“預(yù)測(cè)房?jī)r(jià)”，首先必須厘清，是誰(shuí)在決定中國(guó)的房市和房?jī)r(jià)。
被視為中國(guó)房地產(chǎn)研究“良心”的一些房市“唱空”和“泡沫論”者，再一次“躺著中槍了”。新京報(bào)一篇“預(yù)測(cè)？忽悠？房?jī)r(jià)預(yù)測(cè)的十年亂象”的文章，使眾多的房地產(chǎn)研究的民心人士“很是受傷”。
早在2006年，筆者在“中國(guó)房地產(chǎn)十大批判”系列文章就指出：中國(guó)的房?jī)r(jià)已經(jīng)是世界公認(rèn)的泡沫水平的數(shù)倍。但越是到后來(lái)，筆者就越是不敢在“房?jī)r(jià)走勢(shì)”上去“爭(zhēng)高低”。這倒是不少因?yàn)橹袊?guó)的房?jī)r(jià)有“市場(chǎng)不確定性”，恰恰相反，越是深入破析中國(guó)的房市，越是會(huì)發(fā)現(xiàn)：中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)、尤其是房?jī)r(jià)，是一個(gè)被寡頭壟斷操控的市場(chǎng)。用市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的理論分析評(píng)判，甚至去“預(yù)測(cè)”房?jī)r(jià)的走勢(shì)，那就太“八卦”了。
首先在總體設(shè)計(jì)上它就被“釘死”在一個(gè)極端“供不應(yīng)求”基礎(chǔ)之上。眾所周知，被稱為人類史上最大“遷徙”的中國(guó)城鎮(zhèn)化，每年有1000多萬(wàn)人成為新市民。此外，還有數(shù)億城鎮(zhèn)“老市民”住房小康（人均住房面積達(dá)到30平米以上）的剛性需求。要滿足這兩者的剛需，每年全國(guó)城鎮(zhèn)的住房供應(yīng)量至少要達(dá)到15億-20億平米。但是翻翻中國(guó)統(tǒng)計(jì)年鑒就可以知道，過(guò)去十年全國(guó)城鎮(zhèn)總共銷售出的商品住房?jī)H僅只有67.26億平方米，年均不到7億平方米。這將使全國(guó)城鎮(zhèn)的住房的實(shí)際供應(yīng)總量，僅僅只能滿足正常需求量的三分之一到二分之一。在國(guó)家開發(fā)土地和住宅總量供應(yīng)都“極端不平衡市場(chǎng)”下，“用市場(chǎng)的眼光來(lái)分析走勢(shì)”只是奢談。
其次，中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)是只有開發(fā)商才有“資質(zhì)”進(jìn)行運(yùn)作的壟斷市場(chǎng)。其他任何人沒(méi)有這個(gè)“資質(zhì)”，連競(jìng)拍土地的權(quán)利都沒(méi)有，這也是前幾年不少地方出現(xiàn)的個(gè)人合作建房遭遇扼殺的原因所在。雖然全國(guó)看起來(lái)開發(fā)商數(shù)目數(shù)萬(wàn)，但落到某個(gè)城市和區(qū)域，開發(fā)商對(duì)樓市和房?jī)r(jià)的寡頭合謀操控就“勢(shì)不可擋”。最近，洛陽(yáng)等地出現(xiàn)的“合作建房”，使房?jī)r(jià)下降三分之一以上，就從另一個(gè)側(cè)面證明：一天不破除住房供應(yīng)上的開發(fā)商壟斷，城鎮(zhèn)的房?jī)r(jià)就一天不會(huì)由“自由競(jìng)爭(zhēng)的市場(chǎng)”說(shuō)了算。
當(dāng)然，話也說(shuō)回來(lái)，沒(méi)有買方的狂熱，也不會(huì)有高房?jī)r(jià)市場(chǎng)的支撐。由于通脹和調(diào)控的不到位，使房?jī)r(jià)的“堅(jiān)挺”產(chǎn)生了蝴蝶效應(yīng)。越來(lái)越多的大小投資者，把買房作為資產(chǎn)“保值增值 ”的利器，也使不少人誤以為住房是像黃金一樣的“硬通貨”。畢竟，中國(guó)買房人還沒(méi)有經(jīng)歷過(guò)像日本和香港那樣房?jī)r(jià)暴跌一半以上的慘痛教訓(xùn)。實(shí)際上，像房姐龔愛愛那樣擁有幾十套房的畢竟是少數(shù)。最可怕的，還是幾千萬(wàn)剛剛富裕起來(lái)的中產(chǎn)階級(jí)，把房產(chǎn)作為投資工具。
房?jī)r(jià)的“堅(jiān)挺”，也使眾多條件不具備的剛需“創(chuàng)造條件”拼市場(chǎng)。過(guò)去是夫妻倆買房，現(xiàn)在成了一家三代七口人買房。爺爺奶奶外公外婆拿出養(yǎng)老的保命錢，孩子長(zhǎng)大后也必須替父母買房還貸。這樣被大大透支出的“買房消費(fèi)”，也成了當(dāng)今高房?jī)r(jià)市場(chǎng)的“生力軍”。既然政府保證不了“房?jī)r(jià)回歸合理水平”，早下手就意味著成本更低。沒(méi)有幾個(gè)傻子會(huì)聽信“租房”之說(shuō)。誰(shuí)也不愿意因?yàn)榻裉斓淖夥浚挂院蟮馁I房要多交十幾萬(wàn)甚至幾十萬(wàn)元的“學(xué)費(fèi)”。
不過(guò)，對(duì)高房?jī)r(jià)最大的支撐，還是過(guò)去不當(dāng)?shù)姆康禺a(chǎn)政策。眾所周知，在2008年房?jī)r(jià)剛剛被“市場(chǎng)規(guī)律”拉下了一些的時(shí)候，受金融危機(jī)影響，我國(guó)出臺(tái)了大規(guī)模的救市政策，以至于后來(lái)三年的調(diào)控都沒(méi)壓住房?jī)r(jià)瘋狂的勢(shì)頭。在2004年也出現(xiàn)過(guò)類似的情況。由于其前一年推出的“房產(chǎn)新政”，結(jié)果使實(shí)施新政第一年的全國(guó)商品住宅的漲幅，竟然比此前5年的房?jī)r(jià)漲幅之和還要高出三分之一，超過(guò)近6個(gè)百分點(diǎn)。套用一句話，政策和策略，也是房?jī)r(jià)的生命。
綜上所述，任何人要想“預(yù)測(cè)房?jī)r(jià)”，首先必須厘清，是誰(shuí)在決定中國(guó)的房市和房?jī)r(jià)。是誰(shuí)在掌握著市場(chǎng)的供應(yīng)量，又是誰(shuí)控制著土地的上市量。在這樣的寡頭壟斷下，可憐的文人要以“市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的規(guī)律”預(yù)測(cè)房?jī)r(jià)，不跌跟頭才怪。
不過(guò)，知道了誰(shuí)在操控市場(chǎng)和房?jī)r(jià)，也就知道了調(diào)控的主要目標(biāo)和對(duì)象。只有調(diào)控土地和住房的供應(yīng)方，房地產(chǎn)調(diào)控才能“綱舉目張”。
