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2025年09月02日
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最近聽(tīng)到溫州（樓盤(pán)）的兩個(gè)“第一”：一個(gè)是在全國(guó)70個(gè)大中城市的房?jī)r(jià)走勢(shì)中同比跌幅排名第一；另一個(gè)是全省某項(xiàng)教育水平的評(píng)比中排名倒數(shù)第一?？纯諛鞘械娜怂坪跤终业搅俗C據(jù)說(shuō)：溫州是一個(gè)風(fēng)向標(biāo)，溫州樓市跳水“拉開(kāi)了樓市泡沫破滅的序幕”。而在我看來(lái)，溫州樓市跳水恰恰是“北上廣深”等中心城市房?jī)r(jià)上漲的序幕。
現(xiàn)代城市的起點(diǎn)是拆“城”擴(kuò)“市”，即拆城墻擴(kuò)市場(chǎng)，城市的經(jīng)濟(jì)邊界從此突破城市的行政區(qū)劃，伴隨著市場(chǎng)的延伸重新定位。而市場(chǎng)的延伸主要看“三功兩水一張網(wǎng)”：三大經(jīng)濟(jì)功能，貨幣之水和自然之水，再加一張現(xiàn)代交通網(wǎng)。在城市人口超過(guò)50%之后，城市化進(jìn)入“洗牌”階段，城市化的猙獰面孔浮出水面一些城市將被邊緣化，一些城市將被同城化。邊緣化的城市將由于水資源和就業(yè)率不足而被淘汰出局，同城化的趨勢(shì)會(huì)讓一些城市融入臨近的超級(jí)都市圈。溫州不缺水，甌江水系源遠(yuǎn)流長(zhǎng)，但由于資金外流和金融危機(jī)，過(guò)去幾年溫州人口呈凈流出狀態(tài)，城市經(jīng)濟(jì)功能弱化，這才是溫州樓市跳水的原因。高房?jī)r(jià)是城市的財(cái)富，溫州樓市跳水意味著財(cái)富縮水，背后是人口與資金的外流。
在城市化的最后階段，房?jī)r(jià)走勢(shì)將冰火分明，中心城市房?jī)r(jià)上漲，邊緣城市房?jī)r(jià)下跌，缺水的邊緣城市房?jī)r(jià)暴跌。這是我從城市化理論的研究中得出的結(jié)論，已經(jīng)多次被驗(yàn)證，因?yàn)槌鞘蟹績(jī)r(jià)走勢(shì)的決定性因素是人口與貨幣在流動(dòng)中創(chuàng)造的空間稀缺性。
為什么經(jīng)濟(jì)學(xué)家在房?jī)r(jià)走勢(shì)的分析中會(huì)得出截然相反的結(jié)論呢？經(jīng)濟(jì)學(xué)有兩個(gè)合理房?jī)r(jià)的公式，其一是房?jī)r(jià)收入比，其二是租金回報(bào)率。根據(jù)這兩個(gè)公式，中國(guó)城市的房?jī)r(jià)顯然過(guò)高，所以多數(shù)經(jīng)濟(jì)學(xué)家早在10年前就認(rèn)為中國(guó)的樓市泡沫一觸即破。錯(cuò)誤在于他們忽視了兩個(gè)公式的前提條件，而且不理解城市化的空間經(jīng)濟(jì)學(xué)。房?jī)r(jià)收入比和租金回報(bào)率的有效性是人口不流動(dòng)和貨幣總量不增加，計(jì)算公式中并沒(méi)有貨幣增量與空間溢價(jià)的因子。看空樓市者不是沒(méi)有知識(shí)，而是缺乏常識(shí)，由于缺乏有關(guān)城市化的基本常識(shí)，所以忽視了人口與貨幣在流動(dòng)中積聚集中的財(cái)富效應(yīng)。人口與貨幣的積聚集中在城市化的進(jìn)程中表現(xiàn)為財(cái)富總量的積聚集中。馬克思的《資本論》揭示了資本積聚與集中的規(guī)律，用這個(gè)理論來(lái)研究城市化就會(huì)得出金融中心城市房?jī)r(jià)上漲的結(jié)論。所以我的研究結(jié)論是：估算合理房?jī)r(jià)還有第三個(gè)公式，也是更為重要的公式單位空間面積的人口/財(cái)富比。
在城市化的進(jìn)程中，人口流入的城市房?jī)r(jià)上漲，人口流出的城市房?jī)r(jià)下跌，中心城市房?jī)r(jià)上漲的趨勢(shì)直到城市化完成才會(huì)結(jié)束，時(shí)間將發(fā)生在2025~2030年間?！氨鄙蠌V深”四大城市不僅是金融中心，而且是不缺水的城市，北京（樓盤(pán)）缺水，但南水北調(diào)工程今年將把一條黃河的水量引入北京，所以北京房?jī)r(jià)領(lǐng)跑全國(guó)。簡(jiǎn)而言之，城市化就是“三流社會(huì)”：人流錢(qián)流逐水流。
城市房?jī)r(jià)是用貨幣標(biāo)識(shí)的虛擬財(cái)富，所以房?jī)r(jià)上漲是一種貨幣現(xiàn)象。中國(guó)的廣義貨幣已超過(guò)100萬(wàn)億元，若按照每5年翻一番來(lái)計(jì)算，2018年超過(guò)200萬(wàn)億元，2023年超過(guò)400萬(wàn)億元！人們都想在金融中心城市擁有住宅，如果中心城市的房?jī)r(jià)不上漲，超額貨幣流向何方？如果不用房?jī)r(jià)調(diào)節(jié)城市空間的供求，還有其他更公平的手段嗎？這就是城市空間經(jīng)濟(jì)學(xué)的悖論：合理的制度選擇會(huì)帶來(lái)不合理的高房?jī)r(jià)。在這不合理的合理性中，樓市調(diào)控只能順勢(shì)而為：市場(chǎng)管商品房，政府管保障房，再通過(guò)高房?jī)r(jià)的收入彌補(bǔ)保障房的投資。
