以傳播城市化專業(yè)知識為己任
2025年07月18日
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最近聽到溫州（樓盤）的兩個“第一”：一個是在全國70個大中城市的房價走勢中同比跌幅排名第一；另一個是全省某項教育水平的評比中排名倒數(shù)第一。看空樓市的人似乎又找到了證據(jù)說：溫州是一個風(fēng)向標，溫州樓市跳水“拉開了樓市泡沫破滅的序幕”。而在我看來，溫州樓市跳水恰恰是“北上廣深”等中心城市房價上漲的序幕。
現(xiàn)代城市的起點是拆“城”擴“市”，即拆城墻擴市場，城市的經(jīng)濟邊界從此突破城市的行政區(qū)劃，伴隨著市場的延伸重新定位。而市場的延伸主要看“三功兩水一張網(wǎng)”：三大經(jīng)濟功能，貨幣之水和自然之水，再加一張現(xiàn)代交通網(wǎng)。在城市人口超過50%之后，城市化進入“洗牌”階段，城市化的猙獰面孔浮出水面一些城市將被邊緣化，一些城市將被同城化。邊緣化的城市將由于水資源和就業(yè)率不足而被淘汰出局，同城化的趨勢會讓一些城市融入臨近的超級都市圈。溫州不缺水，甌江水系源遠流長，但由于資金外流和金融危機，過去幾年溫州人口呈凈流出狀態(tài)，城市經(jīng)濟功能弱化，這才是溫州樓市跳水的原因。高房價是城市的財富，溫州樓市跳水意味著財富縮水，背后是人口與資金的外流。
在城市化的最后階段，房價走勢將冰火分明，中心城市房價上漲，邊緣城市房價下跌，缺水的邊緣城市房價暴跌。這是我從城市化理論的研究中得出的結(jié)論，已經(jīng)多次被驗證，因為城市房價走勢的決定性因素是人口與貨幣在流動中創(chuàng)造的空間稀缺性。
為什么經(jīng)濟學(xué)家在房價走勢的分析中會得出截然相反的結(jié)論呢？經(jīng)濟學(xué)有兩個合理房價的公式，其一是房價收入比，其二是租金回報率。根據(jù)這兩個公式，中國城市的房價顯然過高，所以多數(shù)經(jīng)濟學(xué)家早在10年前就認為中國的樓市泡沫一觸即破。錯誤在于他們忽視了兩個公式的前提條件，而且不理解城市化的空間經(jīng)濟學(xué)。房價收入比和租金回報率的有效性是人口不流動和貨幣總量不增加，計算公式中并沒有貨幣增量與空間溢價的因子。看空樓市者不是沒有知識，而是缺乏常識，由于缺乏有關(guān)城市化的基本常識，所以忽視了人口與貨幣在流動中積聚集中的財富效應(yīng)。人口與貨幣的積聚集中在城市化的進程中表現(xiàn)為財富總量的積聚集中。馬克思的《資本論》揭示了資本積聚與集中的規(guī)律，用這個理論來研究城市化就會得出金融中心城市房價上漲的結(jié)論。所以我的研究結(jié)論是：估算合理房價還有第三個公式，也是更為重要的公式單位空間面積的人口/財富比。
在城市化的進程中，人口流入的城市房價上漲，人口流出的城市房價下跌，中心城市房價上漲的趨勢直到城市化完成才會結(jié)束，時間將發(fā)生在2025~2030年間。“北上廣深”四大城市不僅是金融中心，而且是不缺水的城市，北京（樓盤）缺水，但南水北調(diào)工程今年將把一條黃河的水量引入北京，所以北京房價領(lǐng)跑全國。簡而言之，城市化就是“三流社會”：人流錢流逐水流。
城市房價是用貨幣標識的虛擬財富，所以房價上漲是一種貨幣現(xiàn)象。中國的廣義貨幣已超過100萬億元，若按照每5年翻一番來計算，2018年超過200萬億元，2023年超過400萬億元！人們都想在金融中心城市擁有住宅，如果中心城市的房價不上漲，超額貨幣流向何方？如果不用房價調(diào)節(jié)城市空間的供求，還有其他更公平的手段嗎？這就是城市空間經(jīng)濟學(xué)的悖論：合理的制度選擇會帶來不合理的高房價。在這不合理的合理性中，樓市調(diào)控只能順勢而為：市場管商品房，政府管保障房，再通過高房價的收入彌補保障房的投資。
