以傳播城市化專(zhuān)業(yè)知識(shí)為己任
2025年09月04日
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▲峰會(huì)時(shí)間：2008年4月21日下午14：30
▲峰會(huì)地點(diǎn)：北京國(guó)際會(huì)議中心三層308層
▲峰會(huì)主持人：綜合開(kāi)發(fā)研究院（深圳）主任研究員 李津逵
▲峰會(huì)嘉賓：
中國(guó)房地產(chǎn)及住宅研究會(huì)副會(huì)長(zhǎng) 顧云昌
全國(guó)工商聯(lián)地產(chǎn)商會(huì)商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)專(zhuān)家會(huì)秘書(shū)長(zhǎng)、清華大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)教授 朱凌波
建設(shè)部政策研究中心城鄉(xiāng)規(guī)劃建設(shè)處處長(zhǎng) 翟寶輝
建設(shè)部科技委智能建筑委員會(huì)專(zhuān)家組副組長(zhǎng)、教授級(jí)高工 毛劍瑛
北京大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長(zhǎng)、博士 陳國(guó)強(qiáng)
龍德置地有限公司總經(jīng)理 王杰
中國(guó)國(guó)際城市化發(fā)展戰(zhàn)略研究委員會(huì)秘書(shū)長(zhǎng)、《城市化》執(zhí)行主編 蔡義鴻
安家傳媒機(jī)構(gòu)董事長(zhǎng)、《安家》雜志總編輯 劉文斌
親愛(ài)的朋友們，大家下午好！
今天下午我們有一個(gè)論壇，論壇的嘉賓大家都非常熟悉，在業(yè)界他們都是思想者，他們是思想和智慧非常活躍的人。
現(xiàn)在我們大家一起用熱烈的掌聲把他們請(qǐng)出來(lái)，他們是：
中國(guó)房地產(chǎn)及住宅研究會(huì)副會(huì)長(zhǎng) 顧云昌
全國(guó)工商聯(lián)地產(chǎn)商會(huì)商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)專(zhuān)家會(huì)秘書(shū)長(zhǎng)、清華大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)教授 朱凌波
建設(shè)部政策研究中心城鄉(xiāng)規(guī)劃建設(shè)處處長(zhǎng) 翟寶輝
建設(shè)部科技委智能建筑委員會(huì)專(zhuān)家組副組長(zhǎng)、教授級(jí)高工 毛劍瑛
北京大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長(zhǎng)、博士 陳國(guó)強(qiáng)
龍德置地有限公司總經(jīng)理 王杰
中國(guó)國(guó)際城市化發(fā)展戰(zhàn)略研究委員會(huì)秘書(shū)長(zhǎng)、《城市化》執(zhí)行主編 蔡義鴻
安家傳媒機(jī)構(gòu)董事長(zhǎng)、《安家》雜志總編輯 劉文斌
各位，平常這幾位如果講課的話能夠一講半天和兩天，他們給聽(tīng)課的人講很多，這是花蜜。如果是論壇，他們能夠一論半個(gè)小時(shí)給各位的是蜂蜜。今天下午因?yàn)榇蠹业脑谧麄兘o大家貢獻(xiàn)的是蜂王漿。今天下午第一輪演講每個(gè)人五分鐘，大家可以想象五分鐘是多么的精彩。
我們處在北京的北部，世界看中國(guó)，中國(guó)看北京，北京看奧運(yùn)，奧運(yùn)看奧北。今天，安家傳媒機(jī)構(gòu)和《城市化》雜志把大家邀請(qǐng)到一起。在這里，我們關(guān)注一下在北京這樣一個(gè)大城市--一個(gè)工商文明的積淀并不深厚、但中國(guó)傳統(tǒng)的農(nóng)耕文明積淀非常深厚的城市，城外的這么一個(gè)地方--30年前它是農(nóng)村，20年前叫做城鄉(xiāng)接合部，10年前叫臥城，兩年前輕軌通了、快軌通了，一年前出現(xiàn)了很多供我們享受頗多的城市綜合體。在中國(guó)、在北京這樣一個(gè)巨大的城市中，在城市的發(fā)育過(guò)程中，我們的政府進(jìn)行了整體性的規(guī)劃，雖然很多專(zhuān)家批判、批評(píng)它說(shuō)“你這么不理性的發(fā)育，你在‘?dāng)偞箫灐保牵l(fā)展到今天它越來(lái)越像一個(gè)城市了。
今天我們探討兩個(gè)話題：
第一，北京的城市發(fā)育是否有可能走出一種獨(dú)特的模式？
第二，在這種發(fā)育的過(guò)程中間，我們有社會(huì)責(zé)任的企業(yè)可以為我們的社會(huì)做什么？
就這兩個(gè)專(zhuān)題各位專(zhuān)家要給大家做精彩的演講。首先，我們有請(qǐng)今天能夠?qū)⑽覀兘Y(jié)一個(gè)善緣、聚在一起的兩位負(fù)責(zé)人向大家致辭。請(qǐng)大家掌聲歡迎我們龍德置地有限公司的總經(jīng)理王杰先生！
【王杰】
首先感謝各位專(zhuān)家、各位媒體朋友們，能夠在今天聚到這個(gè)地方來(lái)。今天，由我們企業(yè)提供支持，談一下北京的城市化進(jìn)程的話題。這個(gè)話題非常大，作為企業(yè)我們是“大海里的一滴水”，我們?cè)诖蠛＠锲鸬淖饔檬恰氨３执蠛５暮Ｆ矫娌幌陆怠保@是企業(yè)的責(zé)任。
所以，今天我們來(lái)這里一個(gè)是支持活動(dòng)；一個(gè)是想拿我們的項(xiàng)目做案例交給專(zhuān)家剖析，看看我們奧北區(qū)域在“北京的城市化進(jìn)程”里面起到什么樣的作用。“北京城市化進(jìn)程”這個(gè)話題很有意思，也很有意義。以前說(shuō)城市化進(jìn)程就是大量的農(nóng)民進(jìn)城，怎么解決農(nóng)民進(jìn)城所帶來(lái)的問(wèn)題。現(xiàn)在，北京城市改造過(guò)程中的“農(nóng)民問(wèn)題”已逐漸演變成“市民問(wèn)題”。我們龍德所在的地區(qū)就是典型的“城鄉(xiāng)結(jié)合部”，這個(gè)“城鄉(xiāng)結(jié)合部”在政府搭臺(tái)、企業(yè)唱戲的過(guò)程中有很多“城市化”的話題值得研討和論證。
我先給大家提供一些資料，讓大家在論證中能獲得一些素材。剛才李老師在開(kāi)場(chǎng)白時(shí)提到，北京在30年前、10年前和5年前、2年前的情況，我把它再縮小一點(diǎn)。大家回顧一下奧北地區(qū)10年前是什么樣的？是農(nóng)田、是村莊。5年前是什么樣呢？如雨后春筍大量房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)起來(lái)。兩年前是什么樣呢？是我們奧運(yùn)基礎(chǔ)設(shè)施大量投入建設(shè)階段。這樣的10年、5年、2年，使得我們奧北地區(qū)的城市化建設(shè)得到了長(zhǎng)足的發(fā)展。
我要提供的案例是龍德廣場(chǎng)，它在奧北核心區(qū)域。值得一提的是，它不同于其他項(xiàng)目。大家可以看到，龍德廣場(chǎng)在奧北地區(qū)起到了填補(bǔ)市場(chǎng)空白的重要作用，它把原來(lái)的睡城、臥城變成了一個(gè)有血有肉的城市。
通常情況下，在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中，大家比較關(guān)注自己開(kāi)發(fā)的居住項(xiàng)目的規(guī)劃和建設(shè)，而很少關(guān)注配套，尤其是教育配套、醫(yī)療配套和商業(yè)配套建設(shè)--但這些反而是有效補(bǔ)充城市的力量，我們看到了這種市場(chǎng)空缺。我們?cè)谙耄绾谓o天通苑、立水橋這些“睡城”注入新鮮血液，讓其變成真正的城市，讓當(dāng)?shù)鼐用癫槐氐匠抢锵M(fèi)和購(gòu)物，真正地節(jié)省時(shí)間成本，提高大家的生活水平。
于是，我們?cè)诹⑺畼虻貐^(qū)開(kāi)發(fā)了龍德廣場(chǎng)。我簡(jiǎn)單介紹一下龍德廣場(chǎng)：龍德廣場(chǎng)按照目前的開(kāi)業(yè)面積招商已經(jīng)超過(guò)了50%，現(xiàn)在有家樂(lè)福、百安居、翠微百貨、萬(wàn)達(dá)國(guó)際影城、國(guó)美等主力店入駐。我們實(shí)行了國(guó)際性的招商，使得我們這個(gè)地區(qū)能達(dá)到國(guó)際化的消費(fèi)水準(zhǔn)。龍德廣場(chǎng)現(xiàn)在的開(kāi)業(yè)情況，充分證明了我們?cè)谶@個(gè)項(xiàng)目的區(qū)域定位很準(zhǔn)確。尤其從家樂(lè)福的日銷(xiāo)售額上可以表現(xiàn)出來(lái)，家樂(lè)福以前給自己預(yù)測(cè)的大賣(mài)場(chǎng)日銷(xiāo)售額是70萬(wàn)元/天，事實(shí)證明，其從開(kāi)業(yè)到現(xiàn)在每天銷(xiāo)售額已經(jīng)超過(guò)100萬(wàn)元，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)了它的預(yù)期。而且遠(yuǎn)遠(yuǎn)縮短了它的培育期，原來(lái)說(shuō)培育期是三年，現(xiàn)在培育期沒(méi)有，已經(jīng)超過(guò)了它的1.5倍到3倍。提供這些數(shù)字說(shuō)明我們做這個(gè)商業(yè)是因?yàn)橛羞@個(gè)市場(chǎng)需求，因?yàn)楸划?dāng)?shù)氐木用袼枰怀鞘械陌l(fā)展需求所需要。
我今天把這個(gè)案子交給各位專(zhuān)家，通過(guò)我們這個(gè)案子、通過(guò)天通苑和立水橋地區(qū)的發(fā)展，來(lái)剖析咱們北京地區(qū)的“城市化”進(jìn)程。再次感謝大家的到來(lái)，謝謝！
【李津逵】
這屬于“蜂王漿”式的致辭。大家有沒(méi)有感受到我們這樣一個(gè)奧北地區(qū)正在發(fā)生的變化？對(duì)企業(yè)來(lái)說(shuō)，進(jìn)早的話顆粒無(wú)收，進(jìn)晚的話排不上隊(duì)，恰逢其時(shí)才能成功。我們王總剛說(shuō)了一句話：“不要讓海平面降低”，多么質(zhì)樸的一句富有哲理的話啊。
現(xiàn)在有請(qǐng)中國(guó)國(guó)際城市化發(fā)展戰(zhàn)略研究委員會(huì)秘書(shū)長(zhǎng)、《城市化》執(zhí)行主編蔡義鴻先生發(fā)言！
【蔡義鴻】
中國(guó)國(guó)際城市化發(fā)展戰(zhàn)略研究委員會(huì)秘書(shū)長(zhǎng)、《城市化》執(zhí)行主編 蔡義鴻
謝謝各位專(zhuān)家和媒體朋友們！
我是中國(guó)國(guó)際城市化發(fā)展研究戰(zhàn)略委員會(huì)的代表，簡(jiǎn)單給大家說(shuō)一下心里話。今天我們來(lái)到這個(gè)地方來(lái)研討城市化進(jìn)程，龍德廣場(chǎng)給我們提供了這么好的條件、這么好的氛圍，龍德廣場(chǎng)也給我們提供了非常好的案例。這是一個(gè)經(jīng)典的案例，為什么呢？因?yàn)橹袊?guó)的城市化進(jìn)程，關(guān)系到全球的發(fā)展。
據(jù)測(cè)算，我國(guó)目前支撐“城市化率”遞增一個(gè)百分點(diǎn)時(shí)，大概有14000萬(wàn)左右的農(nóng)村人口進(jìn)城。這個(gè)數(shù)字給我們中國(guó)的老百姓和中國(guó)的政府、中國(guó)的企業(yè)家提供了很多的機(jī)會(huì)，怎么把握好這個(gè)機(jī)會(huì)？我覺(jué)得，龍德廣場(chǎng)這個(gè)案例給北京的城市化、中國(guó)的城市化提供了很好的借鑒和指導(dǎo)意義。
我以協(xié)辦方的身份祝賀今天的“中國(guó)城市化進(jìn)程戰(zhàn)略模式研討峰會(huì)”取得圓滿(mǎn)成功。謝謝大家！
【李津逵】
謝謝蔡總。現(xiàn)在開(kāi)始我們今天的論壇。我們今天是“蜂王漿”式的論壇，每一位專(zhuān)家講五分鐘以后，我們?cè)趫?chǎng)的專(zhuān)家可以做一分鐘的點(diǎn)評(píng)。今天的論壇是非常有趣的論壇，你們隨時(shí)可以打斷主講者，隨時(shí)可以提問(wèn)。他們可以當(dāng)時(shí)回應(yīng)你，也可以事后回應(yīng)你。首先有請(qǐng)我們的中國(guó)房地產(chǎn)及住宅研究會(huì)副會(huì)長(zhǎng)顧云昌先生演講！
【顧云昌】
謝謝受邀前來(lái)參加這次論壇。國(guó)際上講的是“城市化”，我們叫“城鎮(zhèn)化”--這是我們十七大定義的，意思是一樣的，指的都是人們從農(nóng)村向城市聚居的過(guò)程，我是這么理解的。
這個(gè)題目我講六個(gè)字：
第一，“城”與“市”。
第二，“好”與“差”。
第三，“先”與“后”。
“城市”，一個(gè)“城”，一個(gè)“市”。從它的發(fā)源來(lái)講首先是“城”，住在里面不能不吃不喝，有吃喝就需要交易，有交易就需要市場(chǎng)，這就是“市”。這是最古老的對(duì)原始“城”“市”起源的理解，我們不能把它忘了。也就是說(shuō)，現(xiàn)代的城市是住人的地方，必須有商業(yè)、教育、醫(yī)療、文化，當(dāng)然還需要有產(chǎn)業(yè)和就業(yè)的地方，還有內(nèi)外的交通，大體上這幾個(gè)方面構(gòu)成了我們的城市概念。但是我們發(fā)現(xiàn)，在城市化快速進(jìn)程的過(guò)程中，我們往往忘了城市的基本要素，會(huì)出現(xiàn)光是開(kāi)發(fā)區(qū)的形式--開(kāi)發(fā)區(qū)給人的感覺(jué)是晚上零零星星，這種情況在我們中國(guó)這幾年的發(fā)展當(dāng)中已經(jīng)存在大量的案例。
在這樣的情況下，我們?nèi)绾胃愫梦覀兊摹俺鞘谢蹦兀渴裁礃拥摹俺鞘谢笔呛玫模裁礃拥摹俺鞘谢笔遣畹哪兀恳粋€(gè)好的“城市化”有兩個(gè)標(biāo)準(zhǔn)：
第一，在快速發(fā)展當(dāng)中應(yīng)該做到人與人之間的和諧，這與我們講“和諧社會(huì)”是一致的。如果，城市化過(guò)程當(dāng)中一部分人富起來(lái)了，另一部分人很窮，這不是好的“城市化”，人與人之間和諧的城市才有活力。
第二，人與自然之間的和諧，即在發(fā)展當(dāng)中能夠?qū)崿F(xiàn)可持續(xù)發(fā)展。什么叫可持續(xù)發(fā)展呢？什么叫不可持續(xù)發(fā)展呢？我們現(xiàn)在的人類(lèi)不是在繼承父輩的地球，而是在占用、侵占子孫的地球，對(duì)資源、環(huán)境進(jìn)行了深度的開(kāi)發(fā)和利用，造成了資源的浪費(fèi)和環(huán)境的破壞，這樣的發(fā)展是不可持續(xù)發(fā)展的，也是不和諧的。
所以在城市化過(guò)程當(dāng)中必須做到人與人之間和諧、人與自然之間的和諧。我們必須是環(huán)境保護(hù)的、資源友好的城市化。
我們過(guò)去搞計(jì)劃經(jīng)濟(jì)，現(xiàn)在搞市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)。美國(guó)、英國(guó)等國(guó)先搞市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)，我們先搞計(jì)劃經(jīng)濟(jì)。現(xiàn)在看來(lái)，計(jì)劃經(jīng)濟(jì)和市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)相比，不是社會(huì)制度的問(wèn)題。我們現(xiàn)在搞社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)，也就是說(shuō)我們正在補(bǔ)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的課，或者說(shuō)我們回過(guò)頭來(lái)走市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的道路。從這點(diǎn)上來(lái)講，我們“城市化”過(guò)程中走過(guò)回頭路和彎路。可能過(guò)去我們受蘇聯(lián)模式的影響，更多的強(qiáng)調(diào)功能分區(qū)，不管是城市大小都是功能分區(qū)，要么是富裕區(qū)要么是住宅區(qū)產(chǎn)生了隔離，所以產(chǎn)生了方莊、產(chǎn)生了亦莊、產(chǎn)生了望京、產(chǎn)生了奧北地區(qū)的兩個(gè)大經(jīng)濟(jì)區(qū)，大家看到住在這里的人教育不方便、醫(yī)療很落后。
我們從市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的觀點(diǎn)來(lái)看待城市，使我們的城市更加符合“兩個(gè)和諧”也需要我們來(lái)補(bǔ)課。也就是說(shuō)，好的城市化模式，我們所有的配套是共同做的，先把這些就業(yè)的問(wèn)題、商業(yè)的問(wèn)題、環(huán)境的問(wèn)題考慮完了再考慮人的問(wèn)題。我們現(xiàn)在是先住了再說(shuō)，這是沒(méi)有辦法的辦法。我們要考慮住房條件，我們大量的蓋房子蓋到哪兒呢？回龍觀和天通苑。反過(guò)頭來(lái)現(xiàn)在給我們留下很大的發(fā)展空間，我們的龍德廣場(chǎng)就好象現(xiàn)在的春天里下了一個(gè)及時(shí)雨，我們老百姓買(mǎi)東西沒(méi)有地方買(mǎi)，龍德廣場(chǎng)來(lái)了，給我們房地產(chǎn)找到了很多的商機(jī)。從這個(gè)意義上講，我們的案例說(shuō)明了什么呢？我們房地產(chǎn)在發(fā)展過(guò)程當(dāng)中、在布局過(guò)程當(dāng)中有許許多多的空白需要我們填補(bǔ)，我們需要一個(gè)好的城市化模式，我們需要一個(gè)配套齊全的城市模式，需要人與人之間和諧、人與自然和諧的城市模式。所以我許多更多的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商關(guān)注好的城市化、關(guān)注及時(shí)雨下到各個(gè)社區(qū)。
謝謝大家！
【李津逵】
我覺(jué)得顧老師不愧是一個(gè)思想者、演說(shuō)家，用了整整五分鐘的時(shí)間把龍德概括了，而且給我們提出了這么好的愿景。大家可以想一下，先有臥城、然后有城市--城和市。先是不可持續(xù)的造成大量的人流，現(xiàn)在變成可持續(xù)就地生活、就地辦公的地方。好的城市化和差的城市化，先是不好的，但是沒(méi)有關(guān)系我們可以補(bǔ)課。不要批評(píng)它“攤大餅”，不要批評(píng)它臥城，我們可以補(bǔ)課，歷史給我們補(bǔ)課的機(jī)會(huì)。而且我們企業(yè)家都要做“及時(shí)雨”，各位專(zhuān)家有什么要點(diǎn)評(píng)的呢？
【翟寶輝】
建設(shè)部政策研究中心城鄉(xiāng)規(guī)劃建設(shè)處處長(zhǎng) 翟寶輝
說(shuō)的非常好，因?yàn)轭櫪蠋熓菍W(xué)規(guī)劃的。規(guī)劃和計(jì)劃的區(qū)別是動(dòng)態(tài)，動(dòng)態(tài)是從生態(tài)的角度叫自主調(diào)節(jié)能力，當(dāng)出現(xiàn)一個(gè)錯(cuò)誤的時(shí)候可以改正它，當(dāng)你發(fā)現(xiàn)需求的時(shí)候可以滿(mǎn)足它，生機(jī)就來(lái)了，所以龍德應(yīng)該是這樣一個(gè)選擇的結(jié)果。
【李津逵】
你剛才說(shuō)規(guī)劃是一個(gè)動(dòng)態(tài)的過(guò)程，現(xiàn)在都是紙上畫(huà)畫(huà)、墻上掛掛是靜態(tài)的過(guò)程，但是在翟總這里變成動(dòng)態(tài)過(guò)程了。
【朱凌波】
全國(guó)工商聯(lián)地產(chǎn)商會(huì)商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)專(zhuān)家會(huì)秘書(shū)長(zhǎng)、清華大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)教授 朱凌波
一個(gè)是在中國(guó)的一線城市的發(fā)展過(guò)程中，最早是深圳、廣州、上海、北京，深圳當(dāng)年是一個(gè)小漁村依托了香港是城市外擴(kuò)的現(xiàn)代化城市。大盤(pán)時(shí)代的做法，包括北京出現(xiàn)了天通苑、回龍觀、通州、亦莊等等城市化的模式，實(shí)際上我這里有一個(gè)二元的問(wèn)題。就是說(shuō)農(nóng)民要進(jìn)城，市民要出城，追求科技化追求自然一體生活，包括追求物質(zhì)文明和精神文明，在這種二元化里面我們?cè)趺锤愫椭C，不僅是社會(huì)的結(jié)果，也要搞精神層面的結(jié)果，這是城市進(jìn)化進(jìn)程當(dāng)中的困境。
【李津逵】
這個(gè)模式也是在動(dòng)態(tài)過(guò)程中的。
【劉文斌】
安家傳媒機(jī)構(gòu)董事長(zhǎng)、《安家》雜志總編輯 劉文斌
我覺(jué)得顧老師講的給我很大的啟發(fā)，好的城市化和不好的城市化的概念，這個(gè)概念我相信在座的人，我們其中的一些優(yōu)秀記者一定會(huì)很興奮和很羨慕的。
【李津逵】
我們有優(yōu)秀的記者，但是伯樂(lè)不常有，再次給我們的伯樂(lè)鼓掌。
【王杰】
其實(shí)在這個(gè)論點(diǎn)里面，我們作為企業(yè)應(yīng)該說(shuō)是受益者，是市場(chǎng)稀缺的時(shí)候我們抓住了機(jī)會(huì)，我們是城市化的受益者。在受益之前我們是推動(dòng)者，我們是冒著市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)在推動(dòng)這個(gè)事業(yè)。但是城市化進(jìn)程總歸是給城市所有的居民帶來(lái)了好處。
【李津逵】
海平面只要不降低就可以帶來(lái)好處。
【蔡義鴻】
我感覺(jué)今天龍德廣場(chǎng)給我們帶來(lái)了快樂(lè)，我相信給天通苑、回龍觀包括奧北地區(qū)也帶來(lái)了快樂(lè)。
【毛劍瑛】
建設(shè)部科技委智能建筑委員會(huì)專(zhuān)家組副組長(zhǎng)、教授級(jí)高工 毛劍瑛
剛才聽(tīng)顧老師講“城”“市”，這兩個(gè)字代表了兩個(gè)不同的意思。我也聯(lián)想到龍德廣場(chǎng)正好是抓住了市場(chǎng)的機(jī)遇，所以我覺(jué)得滿(mǎn)足了天通苑地區(qū)人民的需求，所以它才能辦的這么火。說(shuō)是規(guī)劃，但是每一個(gè)規(guī)劃都不可能做的這么完整，在建設(shè)過(guò)程當(dāng)中不斷的修正才能取得最后的成功，大家的滿(mǎn)意、住戶(hù)的滿(mǎn)意才是我們開(kāi)發(fā)商最后的成功。
【李津逵】
毛老師的意思是城市有造的身份，也有生的身份。造的時(shí)候不可能那么完美，我們用企業(yè)的行為把城市越做越有味道，就好象一壺陳酒越放越美。接下來(lái)陳國(guó)強(qiáng)博士肯定對(duì)這個(gè)話題特別有發(fā)言權(quán)，我們不給他點(diǎn)評(píng)機(jī)會(huì)，直接把他請(qǐng)上講臺(tái)。
【陳國(guó)強(qiáng)】：
北京大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長(zhǎng)、博士 陳國(guó)強(qiáng)
很高興參加這樣一個(gè)會(huì)議，并且探討一個(gè)非常有意義的話題。剛才王總非常簡(jiǎn)短地對(duì)龍德項(xiàng)目做了介紹，我自己居住在城市的北部，又在北辰居住。對(duì)于北部城市的變化有很多親身的感受。今天我們探討“城市化”這個(gè)比較有理論價(jià)值的話題，我想我們一說(shuō)到北京城市發(fā)展或者說(shuō)北京的城市化，很自然地會(huì)想到一個(gè)詞“攤大餅”。過(guò)去北京城市幾十年的發(fā)展，“攤大餅”的說(shuō)法是非常形象的，反映了北京擴(kuò)張的方式從二環(huán)到三環(huán)，從四環(huán)到五環(huán)。這是“城市化”發(fā)展的特殊形式，具體到龍德廣場(chǎng)這樣一個(gè)項(xiàng)目，我們可以看到在原有的“攤大餅”的模式之外，企業(yè)在做一個(gè)非常有意義的探索。
我們知道從06年北京市新的城市規(guī)劃出臺(tái)之后，有一個(gè)“兩軸-兩帶-多中心”這樣一個(gè)城市總體的發(fā)展規(guī)劃方向。龍德廣場(chǎng)它處在我們所說(shuō)的兩軸-兩帶，南北軸，我們知道長(zhǎng)安街是東西軸。從城市的中軸線未來(lái)城市的大的規(guī)劃脈絡(luò)或者是城市發(fā)展大的框架里面，龍德處在南北軸心往北延伸的關(guān)鍵點(diǎn)上。通過(guò)龍德項(xiàng)目的成功開(kāi)發(fā)，我想為我們北京城市未來(lái)的發(fā)展探索非常有意義的方向。在過(guò)去攤大餅的模式之外正在進(jìn)行具體項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)，在摸索或者是探討一種新的城市發(fā)展模式或者是方式。
也就是說(shuō)，在東西軸線上增加城市聚集資源的一個(gè)點(diǎn)，通過(guò)這個(gè)點(diǎn)的帶動(dòng)對(duì)于整個(gè)區(qū)域價(jià)值的提升。現(xiàn)在我們已經(jīng)初步的感受到它的真正價(jià)值在未來(lái)十年、二十年這樣更長(zhǎng)的時(shí)間里面，會(huì)更加充分的體現(xiàn)出來(lái)。我想這個(gè)是我們觀察龍德項(xiàng)目對(duì)于城市發(fā)展、城市擴(kuò)張的模式上面，是一個(gè)非常好的觀察點(diǎn)。
剛才前面的嘉賓也談到北京的城市化發(fā)展或者說(shuō)北京的房地產(chǎn)發(fā)展里面有一個(gè)非常重要的現(xiàn)象，也就是“臥城”現(xiàn)象。特別是北方地區(qū)的天通苑和回龍觀，可能是北京地區(qū)“臥城”現(xiàn)象非常有特別的地方。龍德廣場(chǎng)恰恰處在天通苑這個(gè)社區(qū)，我們知道過(guò)去天通苑在三五年之前，過(guò)去由于“睡城”特殊的規(guī)劃導(dǎo)致或者說(shuō)在過(guò)去形成了特殊的現(xiàn)象。大家知道過(guò)去的交通擁堵、商業(yè)、教育、醫(yī)療等等配套的欠缺。我想對(duì)于居住在天通苑地區(qū)的居民來(lái)說(shuō)，應(yīng)該說(shuō)生活品質(zhì)、生活質(zhì)量，生活成本是非常高昂的。由于龍德廣場(chǎng)的出現(xiàn)，由于龍德廣場(chǎng)對(duì)于未來(lái)商業(yè)很好的保護(hù)，可以說(shuō)對(duì)于北部區(qū)域最具生活質(zhì)量的改善，改變整個(gè)北部商業(yè)城市的價(jià)值。我想這些方面已經(jīng)非常明顯的體現(xiàn)出來(lái)了，對(duì)于為過(guò)去而出現(xiàn)的“臥城”現(xiàn)象，這樣的一個(gè)項(xiàng)目實(shí)際上給我們提供了非常好的探討或者說(shuō)來(lái)觀察未來(lái)“臥城”現(xiàn)象，有沒(méi)有可能通過(guò)適當(dāng)?shù)姆绞綄?duì)它進(jìn)行糾偏或者是補(bǔ)課，顧會(huì)長(zhǎng)剛才已經(jīng)提到是一種“補(bǔ)課”的方式。我想從這兩個(gè)角度可以為我們提供非常好的探討這些問(wèn)題的案例，我簡(jiǎn)單說(shuō)這些。
【李津逵】
謝謝陳博士，陳博士節(jié)省了時(shí)間，陳博士的發(fā)言中間講到了糾偏和補(bǔ)課。政府走在片面，大家跟在后面，這個(gè)模式有一個(gè)潛在的詞叫“PPP”，這是西方近20年來(lái)“新公共管理運(yùn)動(dòng)”中講的，政府與民營(yíng)機(jī)構(gòu)的合作。這個(gè)合作是政府先出一招，這個(gè)招可能稍微有點(diǎn)偏，企業(yè)再出一招就把它圓了。我們謝謝陳博士！
既然講城市規(guī)劃，咱們這里坐著城鄉(xiāng)規(guī)劃處處長(zhǎng)，剛才大家的這些想法到底怎么樣呢？等到翟博士講完以后一起點(diǎn)評(píng)，我們掌聲歡迎翟博士！
【翟寶輝】
感謝大家給我這個(gè)機(jī)會(huì)，我想有這么幾個(gè)關(guān)健詞或許要多提一下，因?yàn)榻裉煳覀兊念}目是“城市化”。我的PPT做的更多的是“郊區(qū)化”，郊區(qū)化和城市化之間是什么樣的關(guān)系，現(xiàn)在奧北地區(qū)的現(xiàn)象和美國(guó)當(dāng)年有沒(méi)有關(guān)聯(lián)呢？到底是實(shí)踐出真知，還是剛才我們主持人說(shuō)的墻上掛掛規(guī)劃出真知呢？到底“全心全意為人民服務(wù)”過(guò)時(shí)了沒(méi)有呢？是市場(chǎng)更有效率，還是市長(zhǎng)更有效率呢？大家可以看到城市的發(fā)展軌跡，按照這個(gè)講城市的發(fā)展軌跡是有動(dòng)力、有制動(dòng)力雙方共同產(chǎn)生的結(jié)果使這個(gè)城市發(fā)展。
前面講到了城市的概念、城市化的概念，我想在城市化里面有質(zhì)量的概念，“質(zhì)”和“量”是雙向的。現(xiàn)在城市化用十七大最經(jīng)典的話來(lái)講應(yīng)該叫“公共服務(wù)均等化”，大家把這個(gè)概念延伸到城市化過(guò)程中。也就是說(shuō)城市基礎(chǔ)設(shè)施的均等化，如果這天到來(lái)的時(shí)候，我們沒(méi)有必要把農(nóng)民移到城里，也沒(méi)有必要把我們這些城里人趕到鄉(xiāng)下去。除了其他的需要，比如說(shuō)旅游的需要，我需要換一個(gè)位置需要體驗(yàn)一下那里的鄉(xiāng)土人情，去種種地。美國(guó)公共基礎(chǔ)設(shè)施已經(jīng)遍布城鄉(xiāng)，他打一個(gè)電話把水電氣所有的東西都可以接通，沒(méi)有必要像現(xiàn)在我們搞13億人的大挪移。所以當(dāng)時(shí)在開(kāi)發(fā)區(qū)整治的時(shí)候我講，如果要在短時(shí)間內(nèi)把它變成耕地，那么你就把基礎(chǔ)設(shè)施種地了。回過(guò)頭來(lái)你15年再把基礎(chǔ)設(shè)施變成耕地，我們兩次的投入是極大的。
我們看看郊區(qū)化的動(dòng)力是什么？制動(dòng)力是什么呢？我們簡(jiǎn)單地說(shuō)，現(xiàn)在我們看到北京市的情況，在上一期城市規(guī)劃的時(shí)候希望通過(guò)政府的手把人遷出去、把工業(yè)遷出去。我們把工廠確實(shí)遷出去了，但是我們的GDP沒(méi)有遷出去。那個(gè)時(shí)候大家提出什么概念呢？在北京要建14個(gè)衛(wèi)星城，衛(wèi)星城就是把工業(yè)分出去、把人分出去。因?yàn)檫@種結(jié)構(gòu)沒(méi)有出來(lái)，這次修編的時(shí)候又提出新城(新城博客,新城新聞,新城說(shuō)吧)的概念，實(shí)際上叫換湯不換藥。但是剛才說(shuō)了房地產(chǎn)商也好、政府規(guī)劃也好、老百姓的需求也好，最后給晉城一個(gè)修正的機(jī)會(huì)。目前看，現(xiàn)在我們走的像奧北地區(qū)，雖然那個(gè)時(shí)候功能有偏執(zhí)，現(xiàn)在功能已經(jīng)補(bǔ)上來(lái)了。比如說(shuō)教育，它是那個(gè)節(jié)點(diǎn)上最有吸引力的地方，所以育新校區(qū)吸引了那么多人。現(xiàn)在我們有龍德置業(yè)有這么一個(gè)廣場(chǎng)出來(lái)，它會(huì)從臥城變成生活之城的功能。
所以北京還在這個(gè)過(guò)程中間，因?yàn)楸本┻@次修編我是參與者之一，我做空間發(fā)展戰(zhàn)略研究。當(dāng)時(shí)我們研究的結(jié)果里面，這個(gè)城市雖然有這么兩帶、多中心，但是帶是帶不能連起來(lái)，也不能像塊那樣串起來(lái)，中間要有孔隙。就像霍華德做的花園城一樣，有便捷交通連起來(lái)，我們逐漸在取代小轎車(chē)的模式。包括現(xiàn)在的輕軌和快軌、地鐵都可以通起來(lái)是這樣的情況。我們到底能不能成為一個(gè)模式呢？我覺(jué)得任何一個(gè)探索都可以成為模式，因?yàn)檫@個(gè)模式是基于中國(guó)、是基于社會(huì)文化背景而產(chǎn)生的。比如說(shuō)我們借美國(guó)人的、蘇聯(lián)人的、日本人的都可以借過(guò)來(lái)。但是放在那里大家發(fā)現(xiàn)我又做錯(cuò)了，那個(gè)時(shí)候我們只好找機(jī)會(huì)改過(guò)。
（PPT）這是美國(guó)的城市形態(tài)比我們的距離要遠(yuǎn)多了，它可能在250公里左右的郊區(qū)聚居區(qū)，它有提供其他就業(yè)的機(jī)會(huì)。所以在扇面之外的人幾乎不要來(lái)城里，他就可以滿(mǎn)足工作和生活，實(shí)際上現(xiàn)在我們也可以做到這樣的局面。
（PPT）這是我剛才講的北京在1992年和2001年的GDP，這十年基本上沒(méi)有太大的變化。這是北京市的綠色隔離帶當(dāng)時(shí)是兩個(gè)，現(xiàn)在用的差不多了。因?yàn)槲覀冊(cè)谡{(diào)研的時(shí)候發(fā)現(xiàn)，主持人剛才已經(jīng)說(shuō)了規(guī)劃帶隊(duì)的來(lái)了，馬上告訴我你跟北京市規(guī)委有沒(méi)有什么關(guān)系，給我們村里搞點(diǎn)資料，因?yàn)榇彘L(zhǎng)想把這個(gè)地變成房地產(chǎn)。右邊是熱島分布情況，這是用地的控制與非控制，藍(lán)色的是合法的，其他的顏色是不合法的。這是我們的交通情況，這是我們?cè)谧稣n題研究的時(shí)候，帶給它的生態(tài)威脅全部表現(xiàn)出來(lái)了。這是現(xiàn)在北京市搞的線點(diǎn)區(qū)規(guī)劃，要把可以建設(shè)的不可以建設(shè)的，可以建設(shè)里面哪些還不可以建設(shè)的分清楚。實(shí)在不行了，北京還有招，我們調(diào)了五次北京行政區(qū)域，下次不行的話把河北和天津也劃進(jìn)來(lái)。
【朱凌波】
李老師主持的像電視上的“大專(zhuān)辯論賽”，搞的我們參加這次會(huì)議很緊張（笑）。實(shí)際上我就想說(shuō)一句話，我們追求城市化進(jìn)程，改革開(kāi)放30年最后給我們帶來(lái)什么樣的生活方式和生活質(zhì)量呢？我覺(jué)得剛才兩位提到無(wú)論從模式和理念上，包括從龍德廣場(chǎng)作為城市外擴(kuò)、郊區(qū)化過(guò)程中，作為一個(gè)新的生活方式它是一站式，我們叫MALL綜合體的作用，就是這個(gè)綜合體在激活新城區(qū)的過(guò)程中可能起到了關(guān)鍵作用。
【顧云昌】
總書(shū)記在博鰲論壇上有一句話我聽(tīng)了感受頗多，他說(shuō)：“世界上沒(méi)有放之四海而皆準(zhǔn)的發(fā)展模式”，中國(guó)有自己的發(fā)展模式，中國(guó)的城市化也有中國(guó)城市化的模式，我們最后要探討。剛才說(shuō)攤大餅不行，我們包餃子可以行嗎？韭菜餡餃子、三鮮餃子、薺菜餃子也可以，這就是我們城市化發(fā)展模式的探索。
【劉文斌】
我理解他認(rèn)為龍德廣場(chǎng)是給曠日持久的臥城現(xiàn)象解決了，尤其是你的材料對(duì)外省份非常好。我的結(jié)論是，學(xué)者的功能只要認(rèn)真做事一定可以成，我剛才聽(tīng)你講城市郊區(qū)化等于郊區(qū)城市化是一樣的，這是我個(gè)人的理解。謝謝！
【李津逵】
我也有一個(gè)感覺(jué)，今天見(jiàn)到翟處長(zhǎng)，讓我眼前一亮，我們中國(guó)太需要這樣的博士了，他是沒(méi)有白白浪費(fèi)中華人民共和國(guó)高校資源的人。
【王杰】
剛才兩位博士在演講過(guò)程當(dāng)中都提到了一個(gè)關(guān)健詞“市場(chǎng)”和“市長(zhǎng)”，作為開(kāi)發(fā)商我們是商人，我們非常尊重市場(chǎng)這個(gè)規(guī)律。在座的都是專(zhuān)家和業(yè)內(nèi)媒體的朋友，07年北京商業(yè)地產(chǎn)的放量是400萬(wàn)平方米，哪些是有效的呢？大家心中有數(shù)。為什么有效？為什么無(wú)效呢？提供一個(gè)經(jīng)驗(yàn)，龍德廣場(chǎng)有這么四句話：“抓住商機(jī)、準(zhǔn)確定位、科學(xué)布局、堅(jiān)定不移”，在執(zhí)行的過(guò)程中一定要堅(jiān)定不移，謝謝大家！
【蔡義鴻】
第一，規(guī)劃應(yīng)該是在一張空白的紙張上畫(huà)畫(huà)，企業(yè)怎么在規(guī)劃里面找到商機(jī)呢？我相信我們中國(guó)的企業(yè)家在中國(guó)的城市化進(jìn)程中，應(yīng)該在我們的規(guī)劃里面找到更多的商機(jī)。
第二，企業(yè)家里面怎樣承擔(dān)更大的社會(huì)責(zé)任呢？我覺(jué)得龍德給我們提供了一個(gè)模式，這個(gè)模式就像顧會(huì)長(zhǎng)講的，它是一個(gè)“餃子”的模式它是千變?nèi)f化的，我們企業(yè)家也有很多社會(huì)責(zé)任的表現(xiàn)模式。
【毛劍瑛】
我們今天討論的問(wèn)題以及龍德廣場(chǎng)成功的案例，所有這一切都體現(xiàn)了中國(guó)特色。
【陳國(guó)強(qiáng)】
剛才我回到顧會(huì)長(zhǎng)前面談的話題，實(shí)際上他提出了一個(gè)非常好的概念。我們探討城市化有好的城市化和不好的城市化，我覺(jué)得這個(gè)問(wèn)題提出來(lái)對(duì)我們非常有探討價(jià)值，什么樣是好的城市化呢？我的理解應(yīng)該是可以持續(xù)的符合我們中國(guó)國(guó)情，或者是符合我們北京市市情的，也可以符合人和自然可持續(xù)發(fā)展這才是好的城市化發(fā)展道路或者是城市化發(fā)展模式。
【李津逵】
上一節(jié)我們講了在中國(guó)城市化背景下的奧北模式，大家已經(jīng)感覺(jué)到一種思維的按摩、靈魂的熱身。毛劍瑛老師是我清華的老學(xué)長(zhǎng)學(xué)府五斗，她要講《中國(guó)特色下城市規(guī)劃的發(fā)育》。朱凌波老師他是全國(guó)房地產(chǎn)商會(huì)商業(yè)地產(chǎn)分會(huì)秘書(shū)長(zhǎng)，大家也一定很想聽(tīng)他的演講，現(xiàn)在我們先茶歇十分鐘。現(xiàn)在請(qǐng)朱凌波老師開(kāi)講！
【朱凌波】
今天非常高興，李老師我們是老朋友了。今天的場(chǎng)景讓我回到當(dāng)年合作的情景，當(dāng)年清華大學(xué)與哈佛大學(xué)掛了城市運(yùn)營(yíng)商的培訓(xùn)班，李老師作為培訓(xùn)班的總教練，這個(gè)班集合了中國(guó)所有開(kāi)發(fā)商老板級(jí)別的人。今天這樣一個(gè)場(chǎng)合看到老朋友非常高興，城市化這個(gè)題目太大了，我回到龍德廣場(chǎng)這個(gè)點(diǎn)，我談一個(gè)聚焦性的話題。城市綜合體對(duì)城市郊區(qū)化的帶動(dòng)作用，城市綜合體三種形態(tài)：酒店、公寓、寫(xiě)字樓、住宅等等，包括中國(guó)的三線城市，很多地級(jí)市綜合體做到40萬(wàn)到50萬(wàn)，一種是舊城市改造中心區(qū)的層面，龍德廣場(chǎng)是城市郊區(qū)化或者是新城區(qū)的綜合體。
大家知道中國(guó)的城市化進(jìn)程面臨兩難的困境：
第一，很多一線城市，一個(gè)城市傳統(tǒng)的老的發(fā)展，因?yàn)樗麄兪杖胨奖贿w到郊區(qū)去。而來(lái)自城市外面有財(cái)富、權(quán)利高端的人群變成城市中心人群。
第二，郊區(qū)化跟城市化的方向，一種是城市的中心區(qū)的人口到郊區(qū)化生活。再一個(gè)是農(nóng)民進(jìn)城，這種二元化帶來(lái)中國(guó)城市化很多問(wèn)題，我在回龍觀住了很多年，我一直沒(méi)有感覺(jué)是住在城市里面，我一直感覺(jué)是住在城鄉(xiāng)結(jié)合部。到處都是摩托，所有的道路破爛不堪。盡管住宅是高密度比天通苑還好一點(diǎn)，天通苑是高層的。
我記得前面有一個(gè)調(diào)查，在北京人們生活最主要的是交通，我們每天從回龍觀出來(lái)都是最頭疼的事情。都是在一個(gè)雞腸子里面集聚了無(wú)數(shù)的車(chē)輛。最后我想一個(gè)問(wèn)題，我們追求城市化我們到底要什么呢？改革開(kāi)放30年我們?cè)谧非筘?cái)富、追求地位。但是今天留給我們精神的困擾它不僅是一個(gè)固化的問(wèn)題，實(shí)際上它有綜合時(shí)尚生活品位的問(wèn)題，我想還有一個(gè)很重要的元素就是要傳統(tǒng)、自然、文化的積淀。包括精神和物質(zhì)找到一個(gè)很好的和諧，我們說(shuō)的物質(zhì)文明和精神文明實(shí)際上是社會(huì)學(xué)層面。我們今天的人面臨一個(gè)很重要的問(wèn)題，發(fā)達(dá)國(guó)家的城市化進(jìn)程最后帶來(lái)的精神困境，有西皮式的現(xiàn)象。永遠(yuǎn)在路上在追求物質(zhì)的過(guò)程中面臨精神的困境和宗教的困境。我們這代人包括下一代人，我們不但透支了生態(tài)、透支了能源，透支了對(duì)大自然生活美好的愿望，同時(shí)也是我們精神面臨的困境。
中國(guó)的城市化進(jìn)程僅僅是初級(jí)的，我去年到日本考察，60年代人吸煙的概率很高達(dá)到60%。但是到今天吸煙率降低了，但是自殺率大大提高了。人們?cè)趺丛谧非笊姆较颉⒆非笪镔|(zhì)、追求都市化找到平衡呢？我們現(xiàn)在可能是一個(gè)初級(jí)階段，首先解決物質(zhì)層面和社會(huì)學(xué)層面。郊區(qū)化帶來(lái)大盤(pán)時(shí)代、臥城時(shí)代，使人們極大的降低了生活的品位。實(shí)際上我們追求都市化有很多元素跟城市綜合元素是配套的，它是工作、生活、商業(yè)、教育、娛樂(lè)、休閑、自然能夠達(dá)到綜合一體。
在城市化外擴(kuò)的過(guò)程中，包括一個(gè)新城區(qū)的組建、人口的、年齡的、性別的、文化的怎么形成一個(gè)新城區(qū)的文化呢？這里首先要解決物質(zhì)文明的問(wèn)題。在城市化過(guò)程當(dāng)中我想城市問(wèn)題解決了這樣一個(gè)問(wèn)題，按照我們商業(yè)地產(chǎn)它是購(gòu)物、休閑、教育、娛樂(lè)、運(yùn)動(dòng)、旅游于一體的，人們?cè)诠ぷ髦嗫梢哉业揭股睢⒅苣┥睢⒓偕罹C合的場(chǎng)所，使你的高度的壓力得到一個(gè)很好的緩解。在回歸現(xiàn)代文明、回歸自然、回歸家庭休閑的過(guò)程中，你重新變成你自己，變成一個(gè)健康的人、變成一個(gè)健康的生活方式。
我想在中國(guó)的城市化進(jìn)程中城市綜合體在帶動(dòng)郊區(qū)化起著重要的作用，它為什么解決這個(gè)問(wèn)題呢？實(shí)際上我們?cè)谧非蟪鞘谢倪^(guò)程，在外擴(kuò)城市的過(guò)程中。尤其是城市進(jìn)程的城市化里面，希望城市綜合體不僅是作為一個(gè)商業(yè)形態(tài)，還要作為一種生活方式、文化精神方式，能夠?qū)χ袊?guó)人民追求現(xiàn)代化、物質(zhì)化、城市化的過(guò)程中能找到更平衡、更和諧、更現(xiàn)代的生活方式。
謝謝大家！
【李津逵】
最好的演講就像看京劇一樣要叫好，現(xiàn)在我們掌聲歡迎毛老師給我們演講！
【毛劍瑛】
很高興今天有機(jī)會(huì)來(lái)參加城市進(jìn)程戰(zhàn)略模式研討會(huì)，應(yīng)該說(shuō)以上專(zhuān)家都是搞城市化進(jìn)程研究的。我是做智能化的，但是這里面有沒(méi)有結(jié)合點(diǎn)呢？我覺(jué)得也有結(jié)合點(diǎn)。因?yàn)橹悄芑夹g(shù)可以跟房地產(chǎn)的價(jià)值結(jié)合起來(lái)，所以我覺(jué)得還是有結(jié)合點(diǎn)的。他們是上層建筑，我一輩子搞技術(shù)，我可以從不同的角度提出觀點(diǎn)，從自身的經(jīng)驗(yàn)來(lái)談?wù)勛约旱目捶ā?
第一，龍德廣場(chǎng)公司的人太智慧了，他們抓住了非常好的機(jī)遇。為什么這么說(shuō)呢？因?yàn)橥蹩傉劦缴虉?chǎng)的運(yùn)營(yíng)情況，家樂(lè)福進(jìn)去以后連培育期都沒(méi)有一下子可以躍升，原來(lái)計(jì)劃每天銷(xiāo)售額是70萬(wàn)，這樣的商場(chǎng)在很多地區(qū)是很少的。我在萬(wàn)柳地區(qū)，那里的Shopping Mall也培育了很長(zhǎng)時(shí)間。
第二，規(guī)劃太重要了，天通苑的人“受罪”時(shí)間太長(zhǎng)了。這么多年他們路不通，這么多年睡城。我的朋友買(mǎi)了房子最后還得到城里面睡覺(jué)，路堵得孩子沒(méi)有辦法上學(xué)，買(mǎi)了房子也得空著。最后借著北京奧運(yùn)的東風(fēng)，應(yīng)該說(shuō)奧北地區(qū)的人民享福了，道路也改善了，五號(hào)線開(kāi)通了。我覺(jué)得龍德廣場(chǎng)他們及時(shí)抓住了這個(gè)機(jī)遇，機(jī)遇和挑戰(zhàn)是并存的，他們?cè)谶@個(gè)挑戰(zhàn)中抓住了機(jī)遇得到了很好的經(jīng)濟(jì)利益，也可以造福于天通苑這個(gè)地方的住戶(hù)，這是一個(gè)非常好的事情。
第三，智能化和建筑房地產(chǎn)以及城市進(jìn)程的關(guān)系，智能化本身是高科技技術(shù)，集中了計(jì)算機(jī)控制、網(wǎng)絡(luò)等等，為住戶(hù)提供一個(gè)方便、快捷、安全、高效的生活基礎(chǔ)環(huán)境，這也是城市規(guī)劃中不可缺少的一部分。
我們?cè)跁?huì)前交流的時(shí)候，龍德廣場(chǎng)也提到節(jié)能減排是國(guó)家提出來(lái)建立友好型社會(huì)、資源節(jié)約型社會(huì)的大政方針。節(jié)能減排有利于我們這代人，也更有利與我們子孫后代，因?yàn)槿祟?lèi)只有這一個(gè)地球，這是非常大的事情。他們?cè)谕两ǖ倪^(guò)程中采取了清水混凝土的方式，這樣又節(jié)約了資料、又節(jié)約了時(shí)間、又增加了空間，這本身是一個(gè)節(jié)能很好的表現(xiàn)。
但是按國(guó)外的統(tǒng)計(jì)或者是從我們國(guó)內(nèi)的統(tǒng)計(jì)看，建筑本身是耐用的商品，它不是用幾年就沒(méi)有了。所以在它整個(gè)生命周期的成本里面，應(yīng)該說(shuō)建設(shè)的成本和規(guī)劃的成本只占了25%。其他的75%都是在運(yùn)營(yíng)的成本里面，龍德廣場(chǎng)在設(shè)備的選擇上精心挑選節(jié)能設(shè)備，比如說(shuō)大家也可以看到電梯有的人時(shí)候快，沒(méi)有人的時(shí)候慢，沒(méi)有人的時(shí)候就停掉，這樣節(jié)省了能源。能源跟社會(huì)有什么關(guān)系呢？減少能源就少增加排放，減少排放對(duì)我們的生態(tài)有很大的好處。
現(xiàn)在我們國(guó)家提出來(lái)要建立和諧社會(huì)，和諧社會(huì)是人與自然的和諧、人與人之間的和諧，這里講到節(jié)能減排是非常統(tǒng)一的一體。在它們今后運(yùn)營(yíng)的過(guò)程中，我希望龍德廣場(chǎng)應(yīng)該加強(qiáng)經(jīng)濟(jì)管理、做到多人、少人空調(diào)可以少開(kāi)或者不開(kāi)。這樣對(duì)商業(yè)界來(lái)講節(jié)省一分錢(qián)成本他們可以多增加一分錢(qián)的收入，這是非常重要的事情跟其他的建筑也完全一樣。
規(guī)劃究竟重要不重要呢？我覺(jué)得作為一個(gè)城市化的過(guò)程里面，當(dāng)然這都是中國(guó)特色，一百萬(wàn)人的居住區(qū)在國(guó)外都是中等城市。人家兩萬(wàn)人、幾萬(wàn)人都是一個(gè)TOWN，我們中國(guó)包括了這么多人，這里實(shí)際上是一個(gè)住宅區(qū)，也是一個(gè)小城鎮(zhèn)。我覺(jué)得小城鎮(zhèn)的規(guī)劃是非常好的，如果規(guī)劃好了這些人第一批進(jìn)去的時(shí)候不至于這么受罪。但是規(guī)劃是省錢(qián)還是費(fèi)錢(qián)呢？我認(rèn)為規(guī)劃總體是省錢(qián)的，我到美國(guó)參觀西部地區(qū)的時(shí)候101國(guó)道，導(dǎo)游問(wèn)我們是什么時(shí)候修的？我們看起來(lái)很新，他們?cè)谛藿ǖ倪^(guò)程當(dāng)中把水、電、氣、管都接過(guò)去了。總體來(lái)說(shuō)規(guī)劃開(kāi)頭我們可能多花一點(diǎn)錢(qián)，第一次投資稍微大一點(diǎn)。但是時(shí)間長(zhǎng)下來(lái)它是省錢(qián)的，我舉這個(gè)例子想說(shuō)明城市進(jìn)程的戰(zhàn)略過(guò)程中，我覺(jué)得把規(guī)劃放在最重要的地位，這樣的話才能使居住的人從開(kāi)頭到最后都能夠得益。
今天講龍德廣場(chǎng)他們抓住了非常好的機(jī)遇，中國(guó)特色不可能挑三挑四，這樣的話總埋怨什么事也做不成。我們?cè)俳ㄐ鲁堑臅r(shí)候，我覺(jué)得應(yīng)該把規(guī)劃放在最前面，這樣的話從人力、物力和環(huán)境方面都將給國(guó)家?guī)?lái)最大的好處。
謝謝大家！
【李津逵】
謝謝毛老師！毛老師講到了規(guī)劃是重要的，但是我們要允許我們的政府規(guī)劃失誤，我們要允許我們的政府規(guī)劃繼續(xù)失誤。因?yàn)槲覀冇羞@樣好的企業(yè)家，他可以在失誤中抓住機(jī)遇，我們嚴(yán)重的支持他們抓住機(jī)遇。
【翟寶輝】
前面兩位老師說(shuō)的特別好，我想剛才說(shuō)到精神困境的問(wèn)題。中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展到今天這個(gè)時(shí)候，應(yīng)該說(shuō)已經(jīng)到了一個(gè)階段。過(guò)去我們可以看到叫雙期，一個(gè)是經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展期，還有一個(gè)是危機(jī)凸顯期。這是從國(guó)際、國(guó)內(nèi)實(shí)踐的大背景中總結(jié)出來(lái)的，放到這里也是一樣的，所以這才是真正的放之四海而皆準(zhǔn)的東西。
毛老師剛才說(shuō)您一直是搞智能化的，智能化對(duì)人的關(guān)懷已經(jīng)到了無(wú)微不至的方面。所以從這個(gè)意義上講，無(wú)論是開(kāi)發(fā)商、規(guī)劃者、政府這是關(guān)注民生的體現(xiàn)。最大的方面是對(duì)殘疾人、對(duì)行動(dòng)不便這些人的關(guān)注。再大的方面是落實(shí)節(jié)能減排，關(guān)注環(huán)境、關(guān)注人與人之間、人與自然之間的和諧。
我還是想回到機(jī)會(huì)上，剛才說(shuō)王總抓住了機(jī)會(huì)跟主持人所說(shuō)的也許有點(diǎn)關(guān)系，但是和規(guī)劃的關(guān)系也很大，為什么關(guān)系很大呢？咱們兩百萬(wàn)人左右的社區(qū)原來(lái)叫舊村改造。后來(lái)因?yàn)閵W運(yùn)這個(gè)因素來(lái)了，一下子就變成了現(xiàn)在普遍發(fā)展的大社區(qū)。你還要調(diào)整，它不是北京社會(huì)規(guī)劃局管的，更不是建設(shè)部管的。所以如果這變的話，它的設(shè)施配套就不一樣了。原來(lái)的舊村改造，我想可能給大家修修上水、修條馬路、村的兩頭搞兩個(gè)公共廁所差不多夠了。但是一個(gè)三十萬(wàn)的社區(qū)就不一樣了，那就是一個(gè)中等城市了。兩百萬(wàn)人的大社區(qū)是一個(gè)大城市，現(xiàn)在中國(guó)人的標(biāo)準(zhǔn)也是大城市，我們一百萬(wàn)人以上就是大城市了。
所以，正是因?yàn)橐?guī)劃的管理動(dòng)態(tài)的過(guò)程、調(diào)試的過(guò)程才創(chuàng)造了機(jī)會(huì)。前面我提到全心全意為人民服務(wù)是王總那邊搞了一批人，他們?cè)谘芯咳藗冃枰裁捶?wù)，我去追求這個(gè)服務(wù)，抓住這個(gè)服務(wù)服務(wù)人民。所以全心全意為人民服務(wù)，不管是毛澤東宣傳的我們這代人為共產(chǎn)黨奮斗，也包括為人民幣奮斗一下。
【顧云昌】
毛老師剛才講的題目是關(guān)于節(jié)約的問(wèn)題，一個(gè)好的城市化必須是節(jié)約的城市化。無(wú)論是從規(guī)劃，還是從布局，以及從今后的生活方式都應(yīng)該是這樣的。現(xiàn)在中國(guó)資源節(jié)約環(huán)境友好型城市是我們的國(guó)策，對(duì)于我們城市規(guī)劃在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程當(dāng)中如何貫徹執(zhí)行呢？我覺(jué)得應(yīng)該引起我們足夠的重視，我們過(guò)去在這方面的重視是很不夠的。
【劉文斌】
朱凌波先生的講是慷慨激昂，都有一個(gè)共同點(diǎn)，我歸納是一句話，建筑不只是冰冷的鋼筋水泥的機(jī)器，同時(shí)讓它閃耀著明星光環(huán)的光輝。
【王杰】
剛才朱秘書(shū)長(zhǎng)提到“城市綜合體”，我們龍德廣場(chǎng)離朱秘書(shū)長(zhǎng)提的三個(gè)業(yè)態(tài)是以上商業(yè)、公寓、寫(xiě)字樓、酒店，我們這里面是商業(yè)和公寓。但是在奧北地區(qū)確實(shí)是起著城市綜合體的作用，因?yàn)槲覀冞@個(gè)商業(yè)在宣傳的時(shí)候提到“奧北首席商業(yè)中心”。這個(gè)商業(yè)里面不光包括人們需求上購(gòu)物，更有朱秘書(shū)長(zhǎng)所說(shuō)的商業(yè)方式、文化方式和精神方式。
從朱秘書(shū)高度概括和總結(jié)上，我體會(huì)到我們做了什么呢？其實(shí)我們還沒(méi)有上升到這么高的高度，現(xiàn)在反過(guò)來(lái)看我們做了一件偉大的事業(yè)，上升到文化方式，我們有紙老虎圖書(shū)城、有KTV、有電影院，還有很多休閑的溜冰場(chǎng)和健身房文化方式。起碼解決了天通苑人們回家不只是睡覺(jué)，有很好的精神滿(mǎn)足。
剛才毛老師提到在節(jié)能減排的過(guò)程中，我覺(jué)得龍德廣場(chǎng)在這個(gè)區(qū)域的定位和實(shí)施，為天通苑的居民、為周邊的居民、為立水橋的居民做到了很好的節(jié)能。起碼你不用開(kāi)車(chē)到市里面，到王府井、到東單都才能解決的業(yè)態(tài)在家門(mén)口解決了，真正做到了一站式消費(fèi)方式，不是購(gòu)物方式。你可能什么東西都沒(méi)有拿回來(lái)，看了電影了、溜了冰了，卡拉OK，你什么都沒(méi)有拿回來(lái)但是獲得了精神上的滿(mǎn)足。
剛才毛老師說(shuō)從節(jié)能減排的角度出發(fā)，我是這樣理解的，我們用了很多技術(shù)來(lái)解決我們以后運(yùn)營(yíng)成本，這也是為社會(huì)做貢獻(xiàn)，我們盡量考慮用少的成本投入來(lái)解決能源的消耗。謝謝大家！
【蔡義鴻】
我是這么理解朱老師和毛老師的發(fā)言，進(jìn)程的過(guò)程我感覺(jué)目前的概念是給政府的權(quán)利和責(zé)任。一個(gè)商業(yè)的形成或者是一個(gè)綜合體的形成需要幾個(gè)要素：
第一，人口。天通苑剛好這個(gè)地方的人口已經(jīng)形成基礎(chǔ)。
第二，交通、文化、娛樂(lè)、醫(yī)療基礎(chǔ)設(shè)施。我們下一步做的哪一個(gè)醫(yī)療機(jī)構(gòu)、哪一個(gè)商業(yè)運(yùn)作比較好的話，我當(dāng)過(guò)醫(yī)生也曾經(jīng)跟王總說(shuō)過(guò)這個(gè)事，應(yīng)該在奧北地區(qū)開(kāi)一個(gè)醫(yī)院，它的生意一定非常好。
第三，商業(yè)地產(chǎn)需要人和地域，大家都希望商業(yè)來(lái)它得到人和。把人和通了、地理位置也很好，我覺(jué)得這兩個(gè)決定了龍德置地的眼光，它的眼光使商家獲利是毫無(wú)疑問(wèn)的。
第四，我認(rèn)為政府的社會(huì)責(zé)任應(yīng)該放在第一位，政府不能把社會(huì)責(zé)任丟了，這是政府和企業(yè)之間的社會(huì)責(zé)任。
第五，企業(yè)還需要有一個(gè)膽識(shí)，龍德廣場(chǎng)在做這個(gè)事情的時(shí)候有一個(gè)膽識(shí)。他們?cè)跊Q策的時(shí)候，他們看到這個(gè)地方有這樣一個(gè)機(jī)會(huì)，他們的利益已經(jīng)最大化了，我覺(jué)得它的獲利眼光和決策膽識(shí)達(dá)到了第一個(gè)目的，我覺(jué)得這個(gè)獲益是合情合理的，而且他解決了當(dāng)?shù)乩习傩盏纳顔?wèn)題、文化休閑問(wèn)題，我覺(jué)得這是里面有的成份。
結(jié)合毛老師講的關(guān)于社會(huì)責(zé)任問(wèn)題，節(jié)能減排是國(guó)家反復(fù)倡導(dǎo)的。包括我們?cè)谝?guī)劃的時(shí)候，怎么樣把土地的價(jià)值利用到最大化，我覺(jué)得毛老師講的規(guī)劃很重要。政府的第一個(gè)責(zé)任應(yīng)該是在這個(gè)地方，第二個(gè)責(zé)任是節(jié)能減排。剛才王總講了一句話，他用減輕商家的經(jīng)營(yíng)成本來(lái)做節(jié)能減排，我覺(jué)得把商家的利益結(jié)合這里面，這是非常有前瞻性的。
【毛劍瑛】
回龍觀地區(qū)在策劃一個(gè)北大國(guó)際醫(yī)院，那是真正的三甲，整個(gè)面積大概是22萬(wàn)平方米，正在規(guī)劃之中。回龍觀和天通苑一條路就通過(guò)去，這是很方便的。
【李津逵】
如果是30萬(wàn)人的大社區(qū)要建一個(gè)醫(yī)院恐怕也得是20萬(wàn)平方米的醫(yī)院。
【陳國(guó)強(qiáng)】
奧北醫(yī)療設(shè)施方面的商機(jī)，現(xiàn)在在北西郊附近有一家三甲醫(yī)院，今年上半年已經(jīng)投入運(yùn)營(yíng)了。我想這個(gè)也印證剛才主持人聽(tīng)到的，我們?cè)诔鞘邪l(fā)展過(guò)程當(dāng)中看到太多的階段性失誤或者是局部失誤的狀態(tài)。恰恰是這種階段性的失誤或者是局部失誤，給我們很多有眼光、有智慧、有運(yùn)營(yíng)能力的企業(yè)提供發(fā)展的商機(jī)。
我想我們從王總龍德廣場(chǎng)的項(xiàng)目上，我們看到這么一種案例。也就是說(shuō)企業(yè)在過(guò)去政府區(qū)域發(fā)展、區(qū)域規(guī)劃方面的失誤給企業(yè)創(chuàng)造了機(jī)會(huì)，我們希望將來(lái)有更多有責(zé)任感、有眼光、有資源整合能力、有項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)能力的企業(yè)提供更多這方面的案例。
【顧云昌】
剛才講到了攤大餅和包餃子，我從“餃子”再說(shuō)一點(diǎn)。剛才劉總說(shuō)了生活方式的問(wèn)題，我們是造城、造勢(shì)。作為一個(gè)個(gè)體人來(lái)說(shuō)他的生活空間是有限的，我們?cè)诒容^有限的生活里面創(chuàng)造一種更新的生活，這是現(xiàn)在所談的問(wèn)題。
一個(gè)是在“大餅”的環(huán)境里面，一個(gè)是在“餃子”的環(huán)境里面，我認(rèn)為這個(gè)餃子什么都要有，要有蔬菜、有肉、要醬油、要鹽、要味精什么都要有，我們恰恰缺少這個(gè)，但是龍德廣場(chǎng)恰恰加了這樣一個(gè)調(diào)料。當(dāng)然人的生活除了方便、舒適、和諧外，是豐富多彩的，是多種多樣的，也是五彩繽紛的。既要有生活，也需要第二產(chǎn)業(yè)、第三產(chǎn)業(yè)，也需要生活、生產(chǎn)、生態(tài)。
在這個(gè)過(guò)程當(dāng)中我們?nèi)绾伟盐蘸媚兀课矣X(jué)得這給我們提出了一個(gè)問(wèn)題，朱凌波是搞商業(yè)地產(chǎn)的？你剛才講是一場(chǎng)春雨，但是我覺(jué)得有不該下雪的地方下雪了，規(guī)模不該那么大的大了，不該泛濫的地方也泛濫了，我們真正大的節(jié)約是這樣的節(jié)約，現(xiàn)在最大的問(wèn)題是項(xiàng)目決策的失誤。所以我們?cè)诜康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)當(dāng)中、在城市布局當(dāng)中更要注意這樣的問(wèn)題，使我們真正做到資源節(jié)約、環(huán)境友好。
謝謝大家！
【李津逵】
謝謝顧老師！他講到最大的浪費(fèi)是項(xiàng)目決策的浪費(fèi)。
【媒體提問(wèn)一】
大家好，我是京華時(shí)報(bào)的記者。我想問(wèn)顧會(huì)長(zhǎng)一個(gè)問(wèn)題，在中國(guó)城市化進(jìn)程的過(guò)程當(dāng)中，一個(gè)非常突出的表現(xiàn)是出現(xiàn)了多個(gè)中心，包括我們的規(guī)劃也是這樣的，在未來(lái)的發(fā)展當(dāng)中，你認(rèn)為形成諸多區(qū)域中心和城市中心，兩個(gè)中心的關(guān)系是什么樣的呢？
【顧云昌】
看來(lái)多中心或者是城市群，都是我們?cè)谌澜绯鞘谢⒛Ｊ交?dāng)中的一種方式，攤大餅的模式肯定是不行的，北京也是這樣的，北京已經(jīng)提出了幾個(gè)中心。比如說(shuō)亦莊、順義等等幾個(gè)中心，上海提出了三城九鎮(zhèn)或者是一城九鎮(zhèn)都是這樣的做法，并不是說(shuō)這種中心定了以后以后就不變了，它是動(dòng)態(tài)的。北京對(duì)城市的思考是不斷的變化的，沒(méi)有一成不變的變化，世界上沒(méi)有放之四海而皆準(zhǔn)的發(fā)展模式，也沒(méi)有一成不變的發(fā)展模式。
【李津逵】
上海的一城九鎮(zhèn)，有的鎮(zhèn)是三萬(wàn)人，大家想想一千多萬(wàn)的人口大城市在旁邊加一個(gè)三萬(wàn)人的社區(qū)，那是中心嗎？不是。
【媒體提問(wèn)二】
大家好，我來(lái)自安家傳媒。我想問(wèn)翟處長(zhǎng)一個(gè)問(wèn)題，你如何看待在城市化進(jìn)程中政府和企業(yè)的關(guān)系呢？
【李津逵】
如果沒(méi)有企業(yè)家進(jìn)入，沒(méi)有農(nóng)民的參與，我們會(huì)走一條像當(dāng)年國(guó)家工業(yè)化一樣悲慘的國(guó)家城市化道路。
【翟寶輝】
其實(shí)剛才大家在發(fā)言中已經(jīng)提到了市長(zhǎng)和市場(chǎng)的關(guān)系，因?yàn)槲覀兊钠髽I(yè)要提供產(chǎn)品和服務(wù)，滿(mǎn)足追求利潤(rùn)的需求。而市長(zhǎng)本來(lái)應(yīng)該是提到一個(gè)市場(chǎng)沒(méi)有辦法做到公正那一部分或者是效率不夠高的那一部分來(lái)彌補(bǔ)。過(guò)去我們走的一條路是什么呢？我們市長(zhǎng)替代了市場(chǎng)而做決定，這樣的話很容易出問(wèn)題。
我們可以根據(jù)龍德的例子看出來(lái)，它做的時(shí)候在想我如何節(jié)約一分錢(qián)，我如何掙到更多的錢(qián)。所以他把所有的需求、所有的人、所有項(xiàng)目的相關(guān)者都研究一邊，而市長(zhǎng)在決策的時(shí)候未必。我們知道市長(zhǎng)決策的時(shí)候往往找?guī)讉€(gè)人過(guò)來(lái)，可能有形勢(shì)上有決策科學(xué)化的程序，最后也是拍腦袋。
現(xiàn)在真正決策的那個(gè)人未必是這個(gè)項(xiàng)目的專(zhuān)家，但是房地產(chǎn)專(zhuān)家肯定是要做房地產(chǎn)。不能說(shuō)他昨天是賣(mài)白菜的今天做房地產(chǎn)了，比如說(shuō)一個(gè)市長(zhǎng)常年管農(nóng)業(yè)，今天他管城市做一個(gè)決定。青島過(guò)幾天要開(kāi)一個(gè)世界規(guī)劃大會(huì)，這個(gè)會(huì)議是國(guó)際區(qū)域與城市規(guī)劃區(qū)主辦的世界規(guī)劃大會(huì)，上一屆世界規(guī)劃大會(huì)最后感言的時(shí)候我說(shuō)，如果你要想改變現(xiàn)在這種決策頻頻失誤的局面，唯一的辦法就是規(guī)劃師、建筑師做市長(zhǎng)，然后把市長(zhǎng)的力量、把知識(shí)界的力量結(jié)合到一起去改變那個(gè)世界，世界上有這樣成功的例子。彼得堡是這樣的例子，普利壩也是這樣的例子，他們把一個(gè)污染的城市、把一個(gè)沒(méi)有辦法生存的例子改變成了生態(tài)的城市。
【李津逵】
我們很難說(shuō)一個(gè)規(guī)劃師最后當(dāng)市長(zhǎng)，因?yàn)樵谥袊?guó)特色下我們產(chǎn)生雷納這樣的市長(zhǎng)可能性不大。如果我們的政府代替市場(chǎng)做決策而產(chǎn)生了顧老師所說(shuō)的巨大的浪費(fèi)會(huì)怎么辦呢？那是誰(shuí)的責(zé)任呢？你們掌握的話語(yǔ)權(quán)，如果你們不批評(píng)的話，我們的政府就活該做出那樣的決策讓我們大家用我們納稅人的錢(qián)承擔(dān)他決策的后果。對(duì)不對(duì)？所以我們不要說(shuō)這是政府的事，這不是我們的事，錯(cuò)了，這就是我們的事。
【媒體提問(wèn)三】
大家好、各位老師好！我想問(wèn)王總一個(gè)問(wèn)題，龍德在全球化進(jìn)程中戰(zhàn)略有哪些，在這個(gè)區(qū)域它大概的發(fā)展展望是什么樣的呢？
【王杰】
作為一個(gè)企業(yè)，我覺(jué)得在“城市化”進(jìn)程中要做自己負(fù)責(zé)任的事情。應(yīng)該說(shuō)，在龍德廣場(chǎng)的開(kāi)發(fā)過(guò)程中，我們作為開(kāi)發(fā)商確實(shí)是受益匪淺。如果我們選擇商品房開(kāi)發(fā)，在2007年房?jī)r(jià)最高的時(shí)候應(yīng)該正好是熱賣(mài)的時(shí)候，但我們沒(méi)有選擇，為什么？因?yàn)槲覀冇X(jué)得這個(gè)區(qū)域不缺乏住宅，缺乏的是商業(yè)。但是在做商業(yè)的開(kāi)發(fā)過(guò)程中并不是誰(shuí)都可以做的。大家可以看看2007年北京400多萬(wàn)平米的商業(yè)地產(chǎn)放量中有多少是有效的呢？為什么呢？因?yàn)樗鼪](méi)有遵循商業(yè)市場(chǎng)的規(guī)律，這是可怕和可悲的。
所以，我們?cè)谧鲰?xiàng)目的過(guò)程中，可以說(shuō)是“如履薄冰”。我們企業(yè)是大連一方集團(tuán)和北京糧食集團(tuán)的合資企業(yè)。我們這個(gè)企業(yè)是善于學(xué)習(xí)的企業(yè)，因?yàn)榍懊嬗腥f(wàn)達(dá)曾經(jīng)開(kāi)發(fā)過(guò)30多個(gè)城市商業(yè)地產(chǎn)。因?yàn)榍懊嬗薪鹪淳驮谒沫h(huán)邊上，有很多現(xiàn)成的例子擺在那里。平常很難把業(yè)內(nèi)專(zhuān)家聚到一起的，去年8月18號(hào)地產(chǎn)互動(dòng)、建設(shè)部主辦的一個(gè)論壇，提了很多與龍德廣場(chǎng)建設(shè)有關(guān)的觀點(diǎn)，我們都記錄下來(lái)了。我們作為一個(gè)虛心的學(xué)生來(lái)聽(tīng)取、改正我們?cè)诎l(fā)展過(guò)程當(dāng)中的不足，只有這樣才能獲得市場(chǎng)的認(rèn)可。所以和城市化進(jìn)程大題目怎么聯(lián)合在一起呢？我們只能說(shuō)是兢兢業(yè)業(yè)、如履薄冰，注意每一個(gè)細(xì)節(jié)。我們邁出每一步之前，我們對(duì)邁出每一步的決策和代價(jià)考慮的很周詳了。
龍德廣場(chǎng)一期招商85%，開(kāi)業(yè)55%。我們的招商還在努力進(jìn)行當(dāng)中，但我們?yōu)榱俗龊眠@個(gè)品牌，把好進(jìn)入我們商場(chǎng)的關(guān)，選取了一個(gè)合理的中心--我們不是讓所有的商家都進(jìn)來(lái)。如果按我們目前對(duì)接的商家情況看，我們現(xiàn)在提供的商業(yè)面積還欠兩萬(wàn)平米。現(xiàn)在我們只完成了85%的招商，為什么有這樣的差異呢？我們要做品牌，我們堅(jiān)定不移把這個(gè)品牌滲透到這個(gè)區(qū)域，我們要給周邊地區(qū)、給這個(gè)城市一個(gè)很好的答卷。我們寧可空戶(hù)，也要把持住。
剛才朱秘書(shū)長(zhǎng)說(shuō)到綜合體，我們二期公寓是小戶(hù)型公寓。我們?yōu)槭裁窗讶嗳f(wàn)平米的項(xiàng)目分成兩個(gè)項(xiàng)目推出呢？比如說(shuō)按照立水橋地區(qū)現(xiàn)在1600多萬(wàn)平方米的建筑面積，我們作個(gè)30萬(wàn)的建筑商場(chǎng)完全可以支撐。但是我們和商家對(duì)接了，我們這里面應(yīng)該有什么業(yè)態(tài)，每個(gè)業(yè)態(tài)應(yīng)該有多大的面積，是按照商家的需求來(lái)打造的。剩下的面積我們不勉強(qiáng)市場(chǎng)，不給市長(zhǎng)帶來(lái)麻煩，我們改做其他的產(chǎn)品。小戶(hù)型、精品公寓，把王府井、東單、西單、燕莎商圈的小戶(hù)型公寓拿到郊區(qū)來(lái)住。因?yàn)榻紖^(qū)有很好的交通條件，有兩條輕軌半個(gè)小時(shí)可以到達(dá)城市的任何商點(diǎn)。我們的“會(huì)所”做的很大，與我們十萬(wàn)平米的精品戶(hù)型相比，我們的“會(huì)所”有24萬(wàn)平米，這個(gè)會(huì)所給整個(gè)立水橋地區(qū)帶來(lái)完善配套。“近水樓臺(tái)先得月”，我們的小戶(hù)型公寓先得。把這樣成功的商品搬到這里來(lái)，還需要一個(gè)上風(fēng)、上水、好的環(huán)境。我們940套公寓現(xiàn)在有6千人登記，我下面的難題是給誰(shuí)。
我認(rèn)為，作為開(kāi)發(fā)商一定要抓住市場(chǎng)的機(jī)遇去找它突破口，找“非同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)”的產(chǎn)品獻(xiàn)給社會(huì)，這樣才會(huì)給市長(zhǎng)少添麻煩。謝謝大家！
【媒體提問(wèn)四】
我是中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)的記者，我想問(wèn)朱老師一個(gè)問(wèn)題者。可以說(shuō)龍德這個(gè)項(xiàng)目是借奧北區(qū)域的東風(fēng)找到了一個(gè)機(jī)會(huì)，而且是在政府前期規(guī)劃有些失誤后期發(fā)展起來(lái)的。“后奧運(yùn)時(shí)代”開(kāi)發(fā)商怎么樣再尋找這樣的機(jī)會(huì)呢？
【朱凌波】
天通苑有龍德這樣一個(gè)項(xiàng)目確實(shí)是市場(chǎng)觸發(fā)的結(jié)果。如果放到兩年前，曾經(jīng)是北京所有大型住宅區(qū)域問(wèn)題最多的問(wèn)題。我去天通苑看了幾次朋友，每次在小區(qū)里面半個(gè)小時(shí)能出來(lái)就不錯(cuò)了。我們?cè)谇迦A講TOD（城市的公共交通系統(tǒng)），會(huì)影響一個(gè)區(qū)域，包括一個(gè)項(xiàng)目能不能成功。這也是我們所有北京市民“最關(guān)注生活指數(shù)”里排在第一位的指標(biāo)。前一段我們開(kāi)一個(gè)會(huì)議，有一個(gè)調(diào)查，所有消費(fèi)者最關(guān)心的排序里公共交通排在第一位。
龍德廣場(chǎng)抓住這個(gè)項(xiàng)目有一個(gè)很重要的基礎(chǔ)，它先是一個(gè)臥城，一個(gè)完全居住的生活區(qū)。由于政府事先沒(méi)有做城市規(guī)劃、商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃、公共交通系統(tǒng)，在前瞻性上包括政府和老百姓都沒(méi)有看到。開(kāi)發(fā)商抓住這個(gè)機(jī)會(huì)，實(shí)際上它不是有前瞻性是迎合了市場(chǎng)。我們看到城市化進(jìn)程都談到了市場(chǎng)或者是政府和市場(chǎng)，實(shí)際上還有一個(gè)是消費(fèi)者，沒(méi)有人氣、沒(méi)有人的需求就沒(méi)有生機(jī)，也沒(méi)有市場(chǎng)，也就沒(méi)有開(kāi)發(fā)商。
開(kāi)發(fā)商當(dāng)年做城市運(yùn)營(yíng)商，實(shí)際上更多的是從商業(yè)方面并不是帶有社會(huì)責(zé)任出發(fā)點(diǎn)。他只是為了更好的把郊區(qū)化的房子賣(mài)出去，不得不修道路，不得不建會(huì)所，不得不建幼兒園引進(jìn)名校，它是為了銷(xiāo)售滿(mǎn)足市場(chǎng)的需求。但是走到今天我認(rèn)為開(kāi)發(fā)商對(duì)脈絡(luò)的把握，包括對(duì)后奧運(yùn)，無(wú)論是社會(huì)、政府、網(wǎng)民、逼著你有這樣的責(zé)任。尤其這代人天然有草根性，有一種純樸情懷。大家掙五十塊錢(qián)，家里穿著補(bǔ)丁褲，由于這幾年高度追求功利化，包括我們這一代的懷舊。
我前一段時(shí)間看了電視《圓明園》，對(duì)所有美好生活的記憶，這是這一代開(kāi)發(fā)商所誕生的心理的淵源，并不是社會(huì)讓他有這樣的理性和高度。
【現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)五】
大家好！我向王總提個(gè)問(wèn)題，因?yàn)槲覀兘裉焯接懙脑掝}是中國(guó)城市化進(jìn)程戰(zhàn)略模式的問(wèn)題，龍德項(xiàng)目在推進(jìn)奧北地區(qū)城市化進(jìn)程過(guò)程中你的模式是什么呢？你是攤大餅的模式還是下餃子的模式，你是怎么添彩的呢？這個(gè)項(xiàng)目有沒(méi)有什么節(jié)點(diǎn)呢？
【王杰】
龍德廣場(chǎng)這個(gè)項(xiàng)目，我在剛開(kāi)始致辭時(shí)簡(jiǎn)單介紹了一下。如果和奧北地區(qū)1600多萬(wàn)平方米的建筑面積、和五六十個(gè)開(kāi)發(fā)商的項(xiàng)目面積，以及四五千棟的別墅相比，我們的規(guī)模不是很大。我們的不同，關(guān)鍵在于它的性質(zhì)。在這個(gè)地區(qū)沒(méi)有這種產(chǎn)品的時(shí)，我們做出這樣一個(gè)性質(zhì)的產(chǎn)品來(lái)：這個(gè)地區(qū)，它之前“需要購(gòu)物就在門(mén)口，需要消費(fèi)就在門(mén)口，需要娛樂(lè)就在門(mén)口”時(shí)，我們把他們送到了家門(mén)口，是這么一個(gè)性質(zhì)。
所以說(shuō)，這個(gè)過(guò)程中，作為開(kāi)發(fā)商我們抓住了市場(chǎng)需求的商機(jī)，從而使得原來(lái)不像城市的“臥城”扭轉(zhuǎn)得像城市了。當(dāng)然它還需要其他的彌補(bǔ)，剛才蔡義鴻老師講的，它還需要醫(yī)院、幼兒園、學(xué)校，這可能都需要政府和開(kāi)發(fā)商一起合建，需要有醫(yī)療、學(xué)校等配套設(shè)施來(lái)共同彌補(bǔ)這個(gè)地區(qū)的市場(chǎng)空白。這樣，這個(gè)區(qū)域它更像一個(gè)城市。
前面大家提到過(guò)，包括朱秘書(shū)長(zhǎng)也說(shuō)了，從小區(qū)走出來(lái)需要半個(gè)小時(shí)。現(xiàn)在，因?yàn)橛辛?號(hào)線和13號(hào)線，以前開(kāi)車(chē)上班族放棄了開(kāi)車(chē)，采取了綠色交通，既保證了時(shí)間又不堵車(chē)。我們的立湯路、北苑路、安立路有三十多條公交車(chē)，這使得本地區(qū)的交通大大方便了。交通的便利，使得這個(gè)城市有了重組的血液流進(jìn)流出。龍德廣場(chǎng)在這里面起到了什么作用呢？一點(diǎn)點(diǎn)作用，使得它有點(diǎn)像城市了。
【媒體提問(wèn)六】
大家好！接下來(lái)與其說(shuō)是一個(gè)提問(wèn)倒不如說(shuō)是一個(gè)請(qǐng)求。因?yàn)椴栊獣r(shí)，我和很多媒體朋友溝通過(guò)，這也是他們的想法--我們想請(qǐng)李老師對(duì)今天這個(gè)話題簡(jiǎn)單講一下您的看法。
【李津逵】
大家告訴我什么是“城市”呢？是不是有住的地方、有吃飯的地方、有就業(yè)的地方、有購(gòu)物的地方、有眾多交通的地方就是城市呢？如果把一個(gè)區(qū)域的精神創(chuàng)造力比作一種高度的話，那么這個(gè)地球上大量的地方是平原。隆起的一些高原最后呈現(xiàn)了頂峰，這個(gè)頂峰向尖刺一樣在我們的地球表面出現(xiàn)，這些刺在哪兒呢？倫敦、紐約、巴黎、東京，可能將來(lái)有上海、北京這樣一些地方，這些地方是城市創(chuàng)造人類(lèi)文明最前沿、最新的價(jià)值和價(jià)值觀。
那么在這個(gè)過(guò)程中間，王總說(shuō)的非常謙虛。我覺(jué)得也是我們大家要抱著這樣一種態(tài)度，我們僅僅是讓它更像城市做的一點(diǎn)點(diǎn)事，這個(gè)地方現(xiàn)在是一個(gè)城市嗎？是我們心中理想的一個(gè)城市嗎？社會(huì)建設(shè)靠誰(shuí)呢？不再是政府和企業(yè)了，是公民社會(huì)。誰(shuí)是公民社會(huì)的主體？這個(gè)時(shí)候政府的官員、大學(xué)的教授、企業(yè)家、新聞傳媒界的媒體，我們這樣的人，大家在一起作為城市的市民聚在一起的。王總不是為了來(lái)賣(mài)房子的，毛老師不是來(lái)講課的，各位也不僅僅是為了明天發(fā)稿的。而是大家關(guān)心我們共同處在這樣的城市，這個(gè)時(shí)候我們大家叫什么呢？叫“COI”，這個(gè)時(shí)候我們就變成了一個(gè)社群、變成了一個(gè)社區(qū)、變成了一個(gè)社團(tuán)。我希望奧北、我希望龍德未來(lái)在中國(guó)、在北京，在這兒打造這樣的東西。這時(shí)候我們社會(huì)建設(shè)上去了，而不僅僅是經(jīng)濟(jì)翻幾番，假如你不快樂(lè)的話經(jīng)濟(jì)翻幾番你快樂(lè)呢？楊白勞還是那樣水深火熱，黃世仁又翻了一番，這是我們的奮斗目標(biāo)呢？我們的奮斗目標(biāo)是這是我們大家的城市，我們關(guān)心它，我們改造它，是這樣的嗎？在這樣的情況下作為一個(gè)企業(yè)家他的心態(tài)是什么呢？懷著是一種感恩之心，他說(shuō)我們是學(xué)生，他說(shuō)我們僅僅做了一點(diǎn)事。
假如說(shuō)我們把它定位為一個(gè)節(jié)日的話，我們會(huì)定位為什么節(jié)，我們會(huì)起一個(gè)什么名字呢？比如說(shuō)我們可以叫它改革節(jié)、創(chuàng)新節(jié)等等，我給大家講的故事就是你剛才說(shuō)的故事，當(dāng)一百多個(gè)英國(guó)的新教徒那天冬天餓死、凍死剩下2/3，剩下的幾個(gè)人，他們艱苦奮斗獲得了大豐收，他們說(shuō)我們有一個(gè)節(jié)日，他們完全可以說(shuō)是奮斗節(jié)、努力節(jié)、開(kāi)荒節(jié)、拓土節(jié)，他們不是這樣的。假如說(shuō)這個(gè)世界上所有的成就都是我干的，“我們”了不起，“我們”偉大的時(shí)代，“我們”在誰(shuí)的領(lǐng)導(dǎo)下，都是“我們”，“我們”心中沒(méi)有要感恩的對(duì)象，“我們”會(huì)有城市嗎？！（掌聲）
現(xiàn)在我們用熱烈的掌聲歡迎劉文斌先生對(duì)今天精彩的論壇做一個(gè)總結(jié)性的發(fā)言！
【劉文斌】
謝謝！這幾年“論”了很多次也“壇”了很多次，我的激情都沒(méi)有了。在我參加過(guò)的所有論壇里，今天的這個(gè)論壇，是我最高度集中思路、而且記錄和整理也最多的一次。這次論壇給我很多“耳目一新”的感覺(jué)，這種“耳目一新”也讓看到了北京房地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)論壇還有潛力可挖，還有東西可以出來(lái)。只不過(guò)這種難度更大、要求更高。因?yàn)檫@種要求需要龍德這樣優(yōu)秀的開(kāi)發(fā)商參與，關(guān)注細(xì)節(jié)、追求完美。
還需要有像李津逵老師這樣瀟灑倜儻、才華橫溢的主持人來(lái)主持這樣的論壇。雖然很難，但是我們還得努力。我覺(jué)得今天有這樣一個(gè)機(jī)會(huì)，今天有這么多的專(zhuān)家超越了以前，以及我們?cè)谧拿襟w同仁蓬蓽生輝式的光臨，所以我覺(jué)得今天的論壇是一次非常成功的也是具有創(chuàng)新意義的論壇。在此，作為主辦方我首先感謝龍德廣場(chǎng)，感謝王杰總經(jīng)理，以及感謝張總，感謝各位嘉賓，也感謝在座的各位媒體同仁，謝謝大家！
今天碰撞出了很多精彩的觀點(diǎn)，我一直在記。結(jié)合我自己的理解，盡可能把專(zhuān)家們的精彩觀點(diǎn)歸納出來(lái)。我歸納出了四個(gè)結(jié)論：
第一，城市化進(jìn)程它是時(shí)代與經(jīng)濟(jì)發(fā)展的潮流與趨勢(shì)。城市郊區(qū)化與郊區(qū)城市化實(shí)際上有異曲同工之妙，我們不能只是制造冰冷的鋼筋水泥的產(chǎn)品。而應(yīng)當(dāng)具有人文關(guān)懷的精神，我想正是在這樣的代表下才有這樣的東西。
第二，城市化有好的城市化和不好的城市化，好的規(guī)劃是好的城市化的重要基礎(chǔ)。但是規(guī)劃是前瞻性的，我們無(wú)法要求政府永遠(yuǎn)有好的規(guī)劃，有不好規(guī)劃的時(shí)候我們的優(yōu)秀開(kāi)發(fā)商會(huì)用他們負(fù)責(zé)任的行動(dòng)、用他們優(yōu)秀的產(chǎn)品來(lái)讓不好的規(guī)劃變成好的規(guī)劃，來(lái)成為好的城市化。有好的城市化的模式嗎？如果沒(méi)有，龍德是在探索。如果有龍德已經(jīng)做了一種，是哪一種？其實(shí)我很奇怪你剛才提的問(wèn)題，因?yàn)槲覀円恢痹谟懻撨@個(gè)問(wèn)題。
在一個(gè)有優(yōu)秀的產(chǎn)品、負(fù)責(zé)任的態(tài)度，在令人困惑的臥城中解決了臥城所需要的東西，成為畫(huà)龍點(diǎn)睛之筆。我想在這樣的模式下面，它解決了臥城可能是一種可供借鑒的方式，因?yàn)槌吮本┤珖?guó)還有很多這樣的臥城，還有一些地方正在形成新的臥城。龍德廣場(chǎng)為北京、為中國(guó)的城市化進(jìn)程中承擔(dān)了責(zé)任，也進(jìn)行了貢獻(xiàn)。
第三，優(yōu)秀的基礎(chǔ)并不是冰冷的鋼筋水泥，而應(yīng)當(dāng)閃耀著人性的光輝，應(yīng)當(dāng)體現(xiàn)著對(duì)區(qū)域的把握、對(duì)區(qū)域的深刻理解、對(duì)人性的體貼。也應(yīng)當(dāng)在建設(shè)過(guò)程當(dāng)中反映時(shí)代精神和科技的元素，只有這種優(yōu)秀的載體才能夠承載促進(jìn)城市化進(jìn)程中的責(zé)任。龍德廣場(chǎng)表面上是一個(gè)種株綜合體，實(shí)際上它是一個(gè)有理想、有事業(yè)心的精神，在建設(shè)本體上對(duì)細(xì)節(jié)的追求以便達(dá)到人與自然的和諧、人與城市的和諧。我們就事論事，想做一個(gè)項(xiàng)目出來(lái)，其實(shí)每一個(gè)項(xiàng)目都是一樣的，都是鋼筋水泥筑城的。我覺(jué)得企業(yè)在精神追求方面是不一樣的，在這次論壇上我們從龍德案例上總結(jié)出來(lái)了這樣的東西。
第四，龍德廣場(chǎng)它的火爆招商程度以及取得成功，我們認(rèn)為預(yù)期也一定會(huì)獲得巨大的成功。這個(gè)現(xiàn)象證明了龍德順應(yīng)城市化大勢(shì)，為社會(huì)、為人群提供優(yōu)秀產(chǎn)品，提供人性關(guān)懷的做法是正確的，也是值得我們尊敬的。
謝謝大家！
【李津逵】
精彩的總結(jié)發(fā)言，又創(chuàng)造了房地產(chǎn)論壇的一個(gè)之最，就是在五分鐘的總結(jié)之間獲得幾次掌聲。如果大家還希望我們繼續(xù)有這樣的活動(dòng)的話，就感謝本次論壇的主辦方劉文斌先生和活動(dòng)支持方蔡義鴻先生。感謝為我們的中國(guó)城市化進(jìn)程不斷地創(chuàng)新、不斷地抓住機(jī)遇、不斷地創(chuàng)新的王杰先生。感謝今天百忙之中光臨本次論壇的顧云昌先生、朱凌波老師、翟寶輝博士、毛劍瑛老師和陳國(guó)強(qiáng)博士。感謝所有在座的朋友們，我們期待下一次的再會(huì)！
