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2025年09月02日
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經(jīng)過(guò)激烈爭(zhēng)奪，備受矚目的北京夏家胡同地塊最終以總價(jià)17.7億元、溢價(jià)率23.2%花落懋源地產(chǎn)，為此懋源地產(chǎn)還需要付出3.8萬(wàn)平米的公租房面積作為代價(jià)。
經(jīng)過(guò)激烈爭(zhēng)奪，備受矚目的北京夏家胡同地塊最終以總價(jià)17.7億元、溢價(jià)率23.2%花落懋源地產(chǎn)，為此懋源地產(chǎn)還需要付出3.8萬(wàn)平米的公租房面積作為代價(jià)。扣除回購(gòu)面積后，這一地塊可售商品房樓面地價(jià)約為4.2萬(wàn)元/平米，由此摘下北京今年的單價(jià)“地王”。
“這一結(jié)果我們認(rèn)為還是比較正常的。”北京市土地儲(chǔ)備中心一位內(nèi)部人士對(duì)記者表示，“至于產(chǎn)生單價(jià)地王，這是沒(méi)有辦法的事情，在這一地塊上配建盡可能多的公租房，可以說(shuō)是我們?yōu)樵诟邇r(jià)地上平抑房?jī)r(jià)能做的最大努力。”
“地王”的出現(xiàn)將傳導(dǎo)房?jī)r(jià)上漲預(yù)期，這對(duì)樓市調(diào)控?zé)o疑是個(gè)“壞消息”。
據(jù)本報(bào)記者統(tǒng)計(jì)，從7月1日至7月3日短短三天時(shí)間里，北京土地市場(chǎng)成交了6宗地塊，合計(jì)金額81.53億元。加上6月27日成交的4宗地塊，在7月前后的一周之內(nèi)，北京市的賣(mài)地收入就超過(guò)100億元。
意料之中的“地王”
被叫停的夏家胡同“準(zhǔn)地王”復(fù)出，競(jìng)拍場(chǎng)面引人注目。7月3日下午3點(diǎn)半，競(jìng)拍開(kāi)始。在參與競(jìng)拍的14家房企及聯(lián)合體中，恒大地產(chǎn)、合景泰富和懋源地產(chǎn)儼然成為主角，這幾家房企輪番舉牌。其他房企幾乎成為“打醬油”的看客。
由于這一地塊設(shè)置了最高限價(jià)，價(jià)格競(jìng)拍僅經(jīng)過(guò)26輪，房企報(bào)價(jià)就達(dá)到了政府規(guī)定的上限。接下來(lái)圍繞配建公租房面積的競(jìng)拍充滿(mǎn)了火藥味，恒大和合景泰富兩家房企你來(lái)我往，似乎都有意競(jìng)得此地快。最終，突然殺出的懋源地產(chǎn)以2.8萬(wàn)平米配建面積出人意料地競(jìng)得此地。
“總共3.8萬(wàn)平米的公租房配建面積，還是很高的，這一地塊本身就不大，剔除配建面積，剩余的商品房面積體量就更小了，做出的產(chǎn)品即使價(jià)格高，也沒(méi)多少利潤(rùn)。”現(xiàn)場(chǎng)的一位房企人士告訴記者。
夏家胡同地塊最終成交樓面價(jià)近4.2萬(wàn)元/平米，這一樓面價(jià)超過(guò)了去年的萬(wàn)柳地王，成為北京新晉單價(jià)“地王”。
據(jù)了解，夏家胡同地塊周邊在售僅50年產(chǎn)權(quán)的商住項(xiàng)目融達(dá)國(guó)際，目前報(bào)價(jià)為39000元/平米，較大的二手房小區(qū)如萬(wàn)年花城、三環(huán)新城等，價(jià)格在35000-40000元/平米左右。
“這一地塊由于在三環(huán)以?xún)?nèi)，位置稀缺，一入市就被業(yè)內(nèi)公認(rèn)競(jìng)拍單價(jià)將出新高，因此現(xiàn)在成為新單價(jià)地王在意料之中。”偉業(yè)我愛(ài)我家副總裁胡景暉對(duì)記者表示，“既然樓面價(jià)超過(guò)4萬(wàn)元，那未來(lái)產(chǎn)品一定是高端項(xiàng)目。”
實(shí)際上，懋源地產(chǎn)在北京土地市場(chǎng)上并非“黑馬”，在此前香河園地塊和萬(wàn)柳地塊的爭(zhēng)奪中，都能看見(jiàn)懋源的身影，但其卻一無(wú)所獲。目前，懋源地產(chǎn)在北京開(kāi)發(fā)的在售項(xiàng)目?jī)H有太陽(yáng)宮區(qū)域的高端項(xiàng)目紅璽臺(tái)。
懋源置業(yè)有關(guān)負(fù)責(zé)人在接受記者采訪時(shí)表示：“鑒于地理位置的稀缺性，極有可能延續(xù)紅璽臺(tái)的高端路線(xiàn)。但具體的產(chǎn)品形態(tài)要等地塊具體的參數(shù)出來(lái)，才能確定產(chǎn)品規(guī)劃。”此外，懋源地產(chǎn)曾在去年9月份獲得相距不遠(yuǎn)的豐臺(tái)花鄉(xiāng)區(qū)域另一宗宅地，至今尚未入市。
國(guó)土部門(mén)的糾結(jié)心態(tài)
單價(jià)“地王”的出現(xiàn)，對(duì)于地方政府而言，則是一半歡喜一半憂(yōu)，政府部門(mén)的矛盾心態(tài)圍繞這一地塊的出讓表露無(wú)遺。
今年五月份，北京的土地市場(chǎng)曾經(jīng)上演了“三天拍出五宗高價(jià)地”的熱鬧場(chǎng)面，同時(shí)，壓房?jī)r(jià)、托地價(jià)的調(diào)控方式也惹得議論紛紛，為此北京市國(guó)土局已做出調(diào)整。
原定于5月28日開(kāi)拍的夏家胡同地塊，在競(jìng)拍前一天被突然“叫停”。恢復(fù)出讓后，這一地塊的起始報(bào)價(jià)被提高到13.59億元。當(dāng)時(shí)就有業(yè)內(nèi)人士分析，這是北京市政府出于對(duì)降低溢價(jià)率的考慮。
競(jìng)拍現(xiàn)場(chǎng)，當(dāng)最高報(bào)價(jià)被鎖定在17.7億元時(shí)，一位房企人士告訴記者，“最高限價(jià)應(yīng)該又有所變化了，北京市國(guó)土局將上限價(jià)格又調(diào)低了。”與此前土地部門(mén)將溢價(jià)率控制在45%左右不同，這一地塊最終的溢價(jià)率僅為23.2%，即使是按照最初的起始價(jià)，溢價(jià)率也被控制在了35%。
“現(xiàn)在是調(diào)控敏感時(shí)期，主管部門(mén)對(duì)各地出現(xiàn)的高價(jià)土地很關(guān)注，像這樣熱點(diǎn)地塊的推出，需要謹(jǐn)慎對(duì)待。”上述北京市土地儲(chǔ)備中心內(nèi)部人士對(duì)記者表示。
夏家胡同地塊所在的豐臺(tái)區(qū)政府也對(duì)這一地塊的出讓“戰(zhàn)戰(zhàn)兢兢”。早在這一地塊出讓前，豐臺(tái)區(qū)政府就多次表示，這一地塊的入市只是為改善當(dāng)?shù)鼐用竦纳瞽h(huán)境。出讓結(jié)束后，豐臺(tái)區(qū)政府回應(yīng)夏家胡同地塊出讓結(jié)果時(shí)稱(chēng)，“近年項(xiàng)目周邊房?jī)r(jià)有所提高，主要因城南計(jì)劃提高了區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)力，但該地塊成交預(yù)計(jì)不會(huì)造成較大影響。”
業(yè)內(nèi)人士表示，各地頻繁拍出高價(jià)地，不僅向市場(chǎng)傳遞與樓市調(diào)控精神相反的信號(hào)，而且也消解了調(diào)控力度。不過(guò)，對(duì)于地方政府來(lái)說(shuō)，對(duì)土地財(cái)政的依賴(lài)短期內(nèi)很難解除。
“7月前后的時(shí)間節(jié)點(diǎn)一直是土地部門(mén)比較看重的，這對(duì)下半年的土地市場(chǎng)走勢(shì)是一個(gè)重要的開(kāi)局。”中國(guó)房地產(chǎn)學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)陳國(guó)強(qiáng)對(duì)記者表示。
