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2025年07月16日
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9月4日，被視為奇跡誕生的日子，原本應(yīng)在2012年12月19日入市的“準(zhǔn)地王”農(nóng)展館地塊，在被“雪藏”9個月之后入市。經(jīng)歷69輪競拍后，以高達(dá)7.3萬元/平方米的樓面價輕松刷新北京單價地王紀(jì)錄。中原地產(chǎn)市場研究部總監(jiān)張大偉用“突破市場想象力”來形容該地塊的高成交價。（9月5日中國網(wǎng)）
值得注意的是，摘地者融創(chuàng)北京公司認(rèn)為，該地塊價格7.3萬元/平方米屬預(yù)料之中，是絕版稀缺地塊，他們將打造具有全國標(biāo)桿意義的頂級豪宅項(xiàng)目，預(yù)計(jì)售價將在15萬元以上。這樣的價格已經(jīng)比日本東京銀座最貴的房價還要高了，2010銀座最貴的約為每平方米約10—12萬人民幣。底價如此之高，而龍頭房企拿地的熱情卻一直在升溫，僅僅一天之內(nèi)，北京土地市場的收益便增加了61億元。
據(jù)統(tǒng)計(jì)，截至9月4日，2013年北京市已經(jīng)出讓土地140宗，成交總價為1099億元，為2012年同期的4.4倍，規(guī)劃建筑面積為去年同期的1.7倍。大型房企積極搶地，此次拿下北京地王的融創(chuàng)，今年以來，在北京拿地的支出已達(dá)62.2億元，已經(jīng)達(dá)到去年全年拿地金額的2倍；其它房企也積極拿地，如 截至目前，萬科在京的拿地支出為55.7億元，超過去年全年41.3%。
據(jù)上海易居房地產(chǎn)研究院9月2日發(fā)布的《2013年8月份典型城市土地成交報(bào)告》，8月，一線城市土地成交建筑面積為1003.3萬平方米，環(huán)比增長24.1%，同比增長38.9%；成交均價為5335元/平方米，環(huán)比下降24.1%，同比增長198.4%。
大型房企積極拿地的熱情首先是源于其房產(chǎn)銷售看好，據(jù)分析，進(jìn)入2013年，銷售額出現(xiàn)了30%—50%的同比增長，市場前景看好，資金實(shí)力加強(qiáng)，讓大型房企底氣更足，拿地更大膽。當(dāng)然，從大的背景來看，一線城市大型房企拿地增多，一是因?yàn)槟壳胺康禺a(chǎn)政策基調(diào)比較穩(wěn)定，房價溫和上漲，一線城市的地產(chǎn)項(xiàng)目的毛利率有回升趨勢；二是因?yàn)榻趦?yōu)質(zhì)地塊出讓數(shù)量增多，而城市化趨勢加快，一線城市吸引力增強(qiáng)，整體樓面價有走高趨勢，且未來能出讓的城市中心區(qū)地塊總面積將越來越少。
業(yè)內(nèi)人士注意到，在拍賣農(nóng)展館北地塊的同時，另一地塊即豆各莊地塊采用“限房價、競地價”的方式進(jìn)行拍賣，朝陽區(qū)豆各莊鄉(xiāng)土地儲備項(xiàng)目B、C地塊規(guī)劃建筑面積29.46萬平方米，其中包含5.15萬平方米的公租房，其余的24萬平方米以上的面積將以限價房的形式建設(shè)。該地塊起始價為24.5億元，競價階梯為1300萬元。
值得一提的是，這也是北京今年首宗“限房價競地價”地塊。出讓條件要求，除公共租賃住房外，剩余居住用途建筑規(guī)模建設(shè)的商品住房銷售限價為22000元/平方米，套型建筑面積全部為90平方米以內(nèi)，單套商品住房總價控制在200萬元以內(nèi)。
這是北京市兩年以來，再次以“限房價，竟地價”的掛牌出讓方式拍賣土地。北京國土局在日前的公告里指出，年底前將繼續(xù)加大普通商品住宅用地供應(yīng)，但為了有效控制居住用地地價，目前居住用地掛牌出讓均采取“限地價、競配建政策性住房”的出讓方式。從效果上看，這對于穩(wěn)定土地市場，引導(dǎo)開發(fā)商進(jìn)入保障房建設(shè)環(huán)節(jié)，發(fā)揮了積極作用。
雖然說目前這種“限房價，竟地價”的出讓方式占比較小，對于穩(wěn)定購房群體預(yù)期還很難較快起到實(shí)質(zhì)作用，但是，這至少表明，對于一線城市房地產(chǎn)的上漲趨勢，相關(guān)管理部門正在探索包括限房價等的土地掛牌出讓方式，這在一定程度上能延緩房價上漲的態(tài)勢，滿足中低收入者的住房需求。可以說，探索、革新與改善一線城市土地出讓方式，是當(dāng)前房產(chǎn)發(fā)展的態(tài)勢之一。
態(tài)勢二，大型房企當(dāng)前正加快進(jìn)行拿地補(bǔ)倉、加快一線城市布局，以期在下一輪的競爭中立于不敗之地。像融創(chuàng)以如此高的價格拿下農(nóng)展館北地塊，今年以來，在北京拿地已支出62.2億元，達(dá)到去年全年拿地金額的2倍，這從一個側(cè)面反映了大型房企熱情拿地的趨勢，房價漲幅由環(huán)比趨緩已開始進(jìn)入擴(kuò)大階段，房價上漲預(yù)期看好，加上調(diào)控措施的軟化表現(xiàn)，增強(qiáng)了房企對市場的信心，拿地的熱情當(dāng)然也就繼續(xù)加溫。
雖然調(diào)控表面上看是史上最嚴(yán)，但實(shí)際效果并不明顯，房企沒有承受很大的壓力，他們對熱情拿地“不差錢”。而且，據(jù)一些專家分析當(dāng)前自有資金30%，就可以從銀行、信托機(jī)構(gòu)拿到另外70%的款，這使開發(fā)商長能袖善舞，開發(fā)商敢天價拿地，除市場信心外，就是資金來源依然很暢通。
態(tài)勢三，城市化發(fā)展加速，一線城市新增住房需求量增加，而優(yōu)質(zhì)地塊漸趨緊缺，導(dǎo)致地價高，從而也促使房價高。
三十年前，中國的城市人口僅有1.72億，如今已達(dá)5.77億。目前中國的人口城市化率約45%，而中等發(fā)達(dá)國家平均為61%，高收入國家則平均為78%。中國城市發(fā)展的空間還很大，人口城市化率每增加1%，這就意味著新增城市人口約 1,300萬，新增住房需求約3.25億平方米，而一線城市中心區(qū)地塊緊缺，優(yōu)質(zhì)地更是越來越少，一旦開發(fā)商對房價趨勢看好，當(dāng)然就熱情搶地。
態(tài)勢四，經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶來了收入增加，使房產(chǎn)購買力較快上升。據(jù)統(tǒng)計(jì)，中國百姓這幾年平均收入幾乎每4年提高一倍，而且，企業(yè)發(fā)展也加快，中國進(jìn)入世界500強(qiáng)的企業(yè)逐年增多，中國進(jìn)入國內(nèi)500強(qiáng)企業(yè)的總資產(chǎn)底線逐年提高，再加上已是不爭事實(shí)的國內(nèi)某些人的“灰色收入”，使人們購房和投資的能力也隨之增加，而對改變住房的量與質(zhì)最為迫切的中產(chǎn)階級的家庭數(shù)量更呈“崛起”之勢，而且，收入的不均還使一些收入增速很快的處于“塔頂”的特高收入群體，不用費(fèi)很多力氣就能在一線城市中心區(qū)購買豪宅，這也許就是摘地者對預(yù)計(jì)售價在15萬元以上方有利潤的地塊也敢拿的原因。
顯然，一線城市優(yōu)質(zhì)地塊拼搶加劇，地價或?qū)⒍唐陬I(lǐng)漲樓價，如果一線城市地王頻頻出現(xiàn)，這很可能會在短期內(nèi)給周邊樓盤的價格帶來推動效應(yīng)，造成地價短期領(lǐng)漲樓價的現(xiàn)象，并通過聯(lián)動效應(yīng)，增強(qiáng)對地塊的需求心理，而土地出讓價提高，必然增加商品房建設(shè)成本，成為房價上漲的一個基本因素。可見，新地王的誕生，一線城市地王頻現(xiàn)，反應(yīng)了調(diào)控有待于革新和完善。
