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2025年07月18日
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8月底9月初不到一周的時(shí)間內(nèi)，來自全國政協(xié)及國務(wù)院政策研究室的兩個(gè)高規(guī)格調(diào)研組頻頻造訪鄂爾多斯，調(diào)研的主題無一例外地圍繞鄂爾多斯當(dāng)前的樓市困局展開。據(jù)了解，調(diào)研得到的最多反饋是“鄂爾多斯目前的大面積存量房消化至少要三五年甚至更長時(shí)間”，各界給出的會診結(jié)果是：大規(guī)模“引資”和“引人”。（9月23日《中國證券報(bào)》）
“鬼城”是人們對空置率過高、甚至被廢棄的城市區(qū)域的俗稱，有學(xué)者根據(jù)成因?qū)ⅰ肮沓恰狈譃闉?zāi)難型“鬼城”、衰落型“鬼城”和規(guī)劃型“鬼城”三種類型。其中，規(guī)劃型“鬼城”又分為規(guī)劃超前型“鬼城”、規(guī)劃滯后型“鬼城”和房地產(chǎn)型“鬼城”三種。我國目前較多是房地產(chǎn)型“鬼城”，核心原因是過分追逐房地產(chǎn)利益，違背城市化規(guī)律，目前社會關(guān)注的鄂爾多斯就是典型案例。違背客觀規(guī)律，就必然遭到懲罰，所以不是所有的“鬼城”都能復(fù)活。但基于中國目前城市化進(jìn)程的現(xiàn)狀，如果把握機(jī)遇，率先而為，一些房地產(chǎn)型“鬼城”復(fù)活，也并非完全無望。
從規(guī)律上講，城市化是一個(gè)漸進(jìn)的過程，不可能一蹴而就。城市化進(jìn)程與產(chǎn)業(yè)化發(fā)展是密切相關(guān)的，只有產(chǎn)業(yè)化先行，解決了人們就業(yè)的問題，基礎(chǔ)設(shè)施配套跟上，解決了人們的生活問題，人們才愿意選擇就地城市化，才會在經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平提高的過程中進(jìn)一步促進(jìn)城市化的加速。所以，破解“鬼城”的思路，并不難，無非是通過創(chuàng)造就業(yè)、創(chuàng)造財(cái)富、創(chuàng)造消費(fèi)，發(fā)揮貨幣之水和自然之水的功能，再加一張交通網(wǎng)，“引資”和“引人”。但是，行很難，尤其是我國城市化進(jìn)程，仍處于人口和產(chǎn)業(yè)向大城市聚集的階段，中小型城市要成功“引資”和“引人”都不容易，以時(shí)間換發(fā)展的周期會相對較長。
縱觀世界各國，房地產(chǎn)型新城成功的開發(fā)模式，主要有田園新城、邊緣新城、TOD新城、產(chǎn)業(yè)新城、行政中心新城等幾種，它們共同的特點(diǎn)都是緊密結(jié)合自身發(fā)展條件和現(xiàn)實(shí)狀況，實(shí)施嚴(yán)密規(guī)劃、逐步有序地進(jìn)行新城的開發(fā)與建設(shè)。我國目前的房地產(chǎn)型“鬼城”，則是超前跑步，因此要短時(shí)期實(shí)現(xiàn)復(fù)活，只以某一種模式為參考進(jìn)行“先造城后造市”的補(bǔ)課，成功的幾率會較低；只有綜合學(xué)習(xí)成功模式的成功之處，系統(tǒng)解決，才能增加新城的吸引力，從而實(shí)現(xiàn)復(fù)活。
從新聞報(bào)道來看，鄂爾多斯大規(guī)模“引資”和“引人”，也可謂效果明顯。引資方面，市委書記親自出馬，上半年招商引資到位資金達(dá)343億元，可助力鄂爾多斯全年財(cái)政收入維持6%的同比增速；引人方面，包括已陸續(xù)搬遷到新區(qū)辦公的鄂爾多斯市屬機(jī)關(guān)單位干部職工、在鄂爾多斯辦學(xué)的大中院校和市屬中小學(xué)學(xué)生、引進(jìn)的工業(yè)項(xiàng)目的產(chǎn)業(yè)工人、生態(tài)移民等已突破十萬。但問題是，即使按照鄂爾多斯200萬的總體人口規(guī)模，忽略目前全市已有住房人口不計(jì)，全部轉(zhuǎn)為城鎮(zhèn)人口，也只能消化近三年來累計(jì)開工施工房地產(chǎn)面積的近一半。而目前的引資，也主要集中在地方政府項(xiàng)目對接和央企，可持續(xù)性令人擔(dān)憂。
房地產(chǎn)型“鬼城”是因政府逐利而成，也必須以此為突破口，而且要做好較長陣痛期的準(zhǔn)備。一是要加大房價(jià)的調(diào)控力度，讓房價(jià)從投資屬性回歸消費(fèi)、人居屬性；二是加大戶籍改革、就業(yè)、醫(yī)療、教育等公共產(chǎn)品的供給，解決人的城市化問題；三是以交通為核心，連接形成真正的城市圈，方便產(chǎn)業(yè)和人口的遷徙與聚集。如鄂爾多斯，在本身人口規(guī)模有限的情況下，不通過城際快速鐵路形成真正的“呼包鄂銀榆”城市群，沒有高質(zhì)量的公共服務(wù)，就難以讓“移民”定居下來，就不可能提高聚集度，不僅解決不了“鬼城”現(xiàn)狀，反而可能加劇。
“產(chǎn)城融合”是復(fù)活“鬼城”的關(guān)鍵。鄂爾多斯也有大力發(fā)展非煤經(jīng)濟(jì)的目標(biāo)，計(jì)劃到2017年實(shí)現(xiàn)非煤產(chǎn)業(yè)占工業(yè)增加值的比重達(dá)到50%以上。但問題是，目前遭遇了資源換項(xiàng)目的尷尬，比如華泰汽車拿走了超過10億元的煤炭資源、圈了土地，項(xiàng)目卻落空了。如何“產(chǎn)城融合”，實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的轉(zhuǎn)型，這就需要政府有長遠(yuǎn)眼光，實(shí)現(xiàn)傳統(tǒng)優(yōu)勢的轉(zhuǎn)化。如鄂爾多斯，一是需要善于將傳統(tǒng)煤炭資源的優(yōu)勢轉(zhuǎn)化為低廉的能源價(jià)格優(yōu)勢，以吸引和培育新型的企業(yè)或者產(chǎn)業(yè)，特別是要走產(chǎn)業(yè)集群的道路；二是要學(xué)習(xí)江浙的成功之道，將羊毛紡織優(yōu)勢轉(zhuǎn)化為產(chǎn)業(yè)和商業(yè)集聚地；三是要立足消費(fèi)這一城市的根，加大商業(yè)配套建設(shè)，利用商業(yè)優(yōu)勢吸引入住和移居。
美國著名城市理論家芒福德說，在任何時(shí)代，城市都代表著一種文明水平，代表著更有價(jià)值、更有意義的生活。古希臘哲學(xué)家亞里士多德也曾經(jīng)有一個(gè)對城市的經(jīng)典定義：“人們?yōu)榱松顏淼匠鞘校瑸榱烁玫纳疃艟佑诔鞘小！彼裕趶?fù)活“鬼城”的努力中，還需要注意弘揚(yáng)城市特色文化，注重人文價(jià)值關(guān)懷，在讓人們心理、情感和價(jià)值上獲得更大滿足、增強(qiáng)市民對城市認(rèn)同感的同時(shí)，也可以培育和發(fā)展城市旅游產(chǎn)業(yè)，對增加城市吸引力、盤活過剩房產(chǎn)也是大有裨益的。
已經(jīng)形成的“鬼城”如何復(fù)活，固然令人苦惱，但更令人憂慮的是，在“城鎮(zhèn)化”的旗幟下，一些三、四線城市還在前赴后繼地奔往“鬼城”的道路之上。城市化首先是人的城市化，而非人造的城市化，但人的城市化源于人性，人造的城市化源于權(quán)力。所以，要避免新的災(zāi)難不斷產(chǎn)生，就必須有新的機(jī)制強(qiáng)迫政府走出“土地經(jīng)濟(jì)”的政治、經(jīng)濟(jì)逐利，真正將廣泛的公眾意見吸納到理性決策系統(tǒng)之中，返利于民，回歸“城市讓生活更美好”的初衷。否則，復(fù)活眾多的“鬼城”，終將成為一項(xiàng)不可能完成的任務(wù)。
