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2025年07月19日
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在德國， 若房價超出評估師測算的20%，賣房人將面臨5萬歐元罰金，超過50%則要坐牢。（《北京青年報》10月22日）
面對中國內(nèi)地一二線城市房價如脫韁野馬般上漲，屢次調(diào)控?zé)o果的局面，百姓只能望房興嘆。俗話說，急病亂投醫(yī)。多了解一下國外特別是發(fā)達(dá)國家的房價漲幅與調(diào)控措施，也許對中國內(nèi)地有借鑒意義。
德國一家三口因為無法償還貸款面臨房產(chǎn)被銀行收回而自焚的消息，在微博上熱議，引起公眾對于德國房價問題的討論。其實，這只是個例。德國房價這幾年雖然略有上漲，但“房吃人”的事情比較鮮見。
從國際大經(jīng)濟(jì)環(huán)境看，金融危機(jī)以后，美國持續(xù)實行超寬松貨幣政策，實施三輪量化寬松，大肆放水美元，沖擊的是世界各國經(jīng)濟(jì)，包括房地產(chǎn)等資產(chǎn)價格的泡沫式上漲。同屬于西方發(fā)達(dá)國家的德國也不會幸免。根據(jù)德國著名統(tǒng)計網(wǎng)站Statista的調(diào)查結(jié)果，最近五年，德國大中城市平均房價幾乎翻番。如西部城市杜塞爾多夫2007年每平方米約1775歐元，今年三季度已經(jīng)到了3760歐元，折合人民幣3萬元左右，遠(yuǎn)低于中國一線城市的房價。但必須看到，從房子本身來看，無論從品質(zhì)、環(huán)境、修繕、配套設(shè)施等都是中國內(nèi)地房子無法比擬的。同時，房價漲幅較大的也僅僅是個別城市而已。整體而言，德國房價比較穩(wěn)定。
在過去30年間，德國房價平均上漲了60%，但是個人收入?yún)s增長了3倍，而同期美國的房價增長了兩倍。那么，德國房價穩(wěn)定的秘籍是什么，是否可供中國內(nèi)地借鑒呢？
德國沒有將房地產(chǎn)作為支柱產(chǎn)業(yè)，不依靠房地產(chǎn)增加GDP，也不依靠房地產(chǎn)創(chuàng)造就業(yè)機(jī)會，更沒有土地財政。迫于選民壓力和選票丟失風(fēng)險，政府雖然控制著不少的公共土地和住宅，但并不敢通過炒高地價來增加收入。
與此同時，政府將居住作為一項國民福利來對待，并不完全放任市場去無節(jié)制調(diào)節(jié)。在西方發(fā)達(dá)國家的福利政策中，住房是內(nèi)容之一。倡導(dǎo)自由市場經(jīng)濟(jì)萬能的美國，2000年政府財政救助住房補(bǔ)助，就占到聯(lián)邦預(yù)算總支付的2%。同時，住房抵押貸款利息可以作為個稅收入中的抵扣額度，實際上變成一種稅收補(bǔ)貼。中國內(nèi)地應(yīng)該進(jìn)一步強(qiáng)化將居住作為一項國民福利的觀念。
德國沒有炒房史。在德國炒房要交3.5%的交易稅，有了盈利還需要繳納差價盈利稅，基本無利可圖。對于哄抬房價者，輕則罰款，重則坐牢。并且，德國政府對房租漲幅也有嚴(yán)格的限制，房租也并不高。
德國的做法對中國內(nèi)地控制房價很有啟發(fā)和借鑒意義。政府應(yīng)該理直氣壯地干預(yù)房價、調(diào)控房地產(chǎn)市場，但手段上盡量采取市場化的間接經(jīng)濟(jì)手段。
德國帶給中國的啟示還包括，它將經(jīng)濟(jì)發(fā)展重點放在了實體經(jīng)濟(jì)上，其經(jīng)濟(jì)增長在工廠、車間里機(jī)器的轟鳴聲中，而不是在金融交易所交易員的叫價聲中，更不是在房價投機(jī)炒作的非理性上漲之中。支撐德國經(jīng)濟(jì)增長的是全要素生產(chǎn)率的提升：資源能源的節(jié)約高效利用、勞動生產(chǎn)率的提升、生產(chǎn)資料利用效率和價值的提高、生產(chǎn)工具的創(chuàng)新和產(chǎn)品的創(chuàng)新、銷售流通渠道的高效運(yùn)轉(zhuǎn)等等。
