以傳播城市化專(zhuān)業(yè)知識(shí)為己任
2025年07月18日
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近日，中央政治局會(huì)議指出，要做好住房保障和房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作。
值得注意的是，此次會(huì)議沒(méi)有再象過(guò)去那樣在調(diào)控前面加上“加強(qiáng)”、“增強(qiáng)”、“改進(jìn)”等定語(yǔ)，而是用了“做好”兩個(gè)字。一方面，說(shuō)明調(diào)控已經(jīng)取得了一定成績(jī)，不需要再通過(guò)政策加碼等手段，對(duì)樓市進(jìn)行調(diào)控；另一方面，說(shuō)明調(diào)控工作還有許多需要提高和完善的地方，必須做好。更重要的，這樣的表述，也為調(diào)控從短期需要轉(zhuǎn)入長(zhǎng)效運(yùn)行留下了伏筆。因?yàn)椋凑帐藢萌腥珪?huì)精神，在今后相當(dāng)一段時(shí)間內(nèi)，城鎮(zhèn)化建設(shè)都是一項(xiàng)十分重要而緊迫的任務(wù)。如果房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控不轉(zhuǎn)入長(zhǎng)效運(yùn)行，建立調(diào)控的長(zhǎng)效機(jī)制，將對(duì)城鎮(zhèn)化建設(shè)帶來(lái)極為不利的影響。
事實(shí)也是如此，房地產(chǎn)市場(chǎng)在經(jīng)歷了10年多的快速發(fā)展以及4年多的強(qiáng)力調(diào)控以后，該釋放的能量已經(jīng)大量釋放，該暴露的問(wèn)題也得到了充分暴露，該糾正的地方也已經(jīng)基本明確。在這樣的情況下，如果仍然堅(jiān)持短期需要的調(diào)控方式，通過(guò)限購(gòu)、限價(jià)、限貸等非市場(chǎng)化手段，就很難將各種矛盾和問(wèn)題解決好。搞不好，還會(huì)引發(fā)許多新的矛盾和問(wèn)題，如剛性需求被遏制、政府負(fù)債進(jìn)一步擴(kuò)大、大城市的房?jī)r(jià)壓力越來(lái)越大等。
尤其需要引起重視和關(guān)注的是，如果過(guò)度采用行政手段、強(qiáng)調(diào)政府調(diào)控，那么，市場(chǎng)化的調(diào)控機(jī)制就無(wú)法建立，在城鎮(zhèn)化建設(shè)過(guò)程中，政府就會(huì)繼續(xù)扮演最主要的角色，市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)主體在城鎮(zhèn)化建設(shè)中的作用也將難以發(fā)揮，最終出現(xiàn)新一輪的盲目投資、盲目建設(shè)，使城鎮(zhèn)化建設(shè)異化成過(guò)去的城市建設(shè)。
要知道，社會(huì)各方面對(duì)城鎮(zhèn)化建設(shè)所以存在這樣或那樣的擔(dān)心，并不是城鎮(zhèn)化本身存在什么問(wèn)題，也不是城鎮(zhèn)化不能成為下一輪經(jīng)濟(jì)健康發(fā)展的重要驅(qū)動(dòng)。關(guān)鍵還在于前一輪城市化建設(shè)留下的后遺癥太多、問(wèn)題太嚴(yán)重、矛盾太集中。如果城鎮(zhèn)化建設(shè)也陷入這樣的怪圈，其產(chǎn)生的后果，可能比城市化還要嚴(yán)重。
也正因?yàn)槿绱耍谕七M(jìn)城鎮(zhèn)化建設(shè)過(guò)程中，就必須徹底清除城市化建設(shè)過(guò)程中的各種障礙，按照十八屆三中全會(huì)精神要求，更好地發(fā)揮市場(chǎng)對(duì)資源配置的決定性作用，而不是繼續(xù)由政府充當(dāng)城鎮(zhèn)化建設(shè)的主角。
而要做到這一點(diǎn)，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控，就必須建立更加符合市場(chǎng)化要求的長(zhǎng)效機(jī)制，讓市場(chǎng)對(duì)資源配置的決定性作用在房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控中更好地發(fā)揮作用，在城鎮(zhèn)化建設(shè)中扮演主角。從而，充分調(diào)動(dòng)各種社會(huì)資源投入到城鎮(zhèn)化建設(shè)中去。
那么，如何才能建立更加有效的房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控機(jī)制呢？怎樣的調(diào)控機(jī)制才能發(fā)揮長(zhǎng)效機(jī)制的作用呢？顯然，逐步擺脫對(duì)行政調(diào)控手段的依賴(lài)，是目前最緊迫的任務(wù)。因?yàn)椋m然在房地產(chǎn)市場(chǎng)尚不規(guī)范的情況下，行政調(diào)控手段的作可能比一般手段更有效。但是，從我國(guó)目前房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控情況來(lái)看，行政調(diào)控的作用已經(jīng)發(fā)揮到了極致，沒(méi)有再繼續(xù)發(fā)揮作用的余地了。很大程度上，行政調(diào)控手段的負(fù)面作用和影響正在逐步顯現(xiàn)。如果繼續(xù)依賴(lài)行政調(diào)控手段，房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控將走入歧途。所以，必須盡快擺脫對(duì)行政調(diào)控手段的依賴(lài)，轉(zhuǎn)入到用經(jīng)濟(jì)手段和法律手段的調(diào)控軌道上來(lái)，充分發(fā)揮好市場(chǎng)機(jī)制的作用。
而要發(fā)揮市場(chǎng)機(jī)制對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控作用，那么，政府就必須從主角轉(zhuǎn)變?yōu)榕浣牵瑥囊哉疄橹鬓D(zhuǎn)向以市場(chǎng)為主，政府重點(diǎn)在制定規(guī)則、創(chuàng)造環(huán)境、加強(qiáng)監(jiān)管等方面下功夫，為市場(chǎng)機(jī)制作用的發(fā)揮分行條件。這也意味著，在今后的城市和城鎮(zhèn)化建設(shè)中，政府將不能再直接投資。即便需要政府投資的領(lǐng)域，也要盡可能地發(fā)揮“四兩撥千斤”的作用，政府投資扮演藥引子的作用，調(diào)動(dòng)社會(huì)資源參與到城市化、特別是城鎮(zhèn)化建設(shè)中來(lái)。譬如土地收益，就應(yīng)當(dāng)主要用于公共服務(wù)項(xiàng)目和公共服務(wù)產(chǎn)品的提供與創(chuàng)造方面，用于公用事業(yè)的發(fā)展，以及消化政府已經(jīng)形成的債務(wù)。其他的，全部交由市場(chǎng)去解決。
在此基礎(chǔ)上，對(duì)不符合市場(chǎng)化要求、損害公共利益、違反產(chǎn)業(yè)政策和產(chǎn)業(yè)規(guī)劃的行為，予以事業(yè)有成監(jiān)管和查處，使市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)主體的行為能夠更加符合市場(chǎng)化要求、符合公共利益需要、符合國(guó)家的產(chǎn)業(yè)規(guī)劃和產(chǎn)業(yè)政策需要。
總之，中央對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控提出“做好”的要求，不僅是工作要求的轉(zhuǎn)變，更是調(diào)控理念的轉(zhuǎn)變，是按照十八屆三中全會(huì)提出的發(fā)揮市場(chǎng)對(duì)資源配置的決定性作用的一種具體體現(xiàn)。它不僅有利于房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展，更有利于新型城鎮(zhèn)化建設(shè)的有序推進(jìn)。必須按照這樣的轉(zhuǎn)型，建立更加符合市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)要求的新的調(diào)控機(jī)制、調(diào)控體系。
