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2025年07月18日
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推進農用地承包經營權和集體建設用地使用權確權登記頒證，鼓勵農村土地向新型經營主體流轉。——王安順
宅基地買賣的陷阱
在農村擁有一套住房，過著“悠然見南山”的詩畫生活，正成為很多城里人的新夢想。然而，宅基地買賣存在的陷阱，他們卻很少了解，一些人甚至為此付出代價。
去年歲末，在北京開飯館的張蓓開著車，帶著父母在京郊閑轉，她打算向一些朋友學習，購買一處農村小院，全家歸隱鄉間。
在農村擁有一套住房，過著“悠然見南山”的詩畫生活，正成為很多城里人的新夢想。然而，宅基地買賣存在的陷阱，他們卻很少了解，一些人甚至為此付出代價。
時間倒退回2007年，也是寒冬時節，通州區宋莊“畫家村”，因宅基地房屋買賣案件成為社會熱點。
一個叫李玉蘭的城鎮居民，2002年花4.5萬元購買了“畫家村”的一處農家小院，但隨著農村土地大幅增值，農民反悔，起訴要求收回房屋。
當年，農民討房訴訟的案件，在“畫家村”發生了13起。理由基本相同：購房者不是農民，所以雙方的房屋買賣協議無效，依據則是“城里人不許買農民房”的政策。
類似的案件，2011年前后在海淀、朝陽等地也屢見不鮮。當初農民賣房時白紙黑字寫著“永不反悔”，然而當舊村騰退改造，面對巨大的利益時，賣房的農民紛紛“悔約”。
浮現出來的買賣案件僅是冰山一角，大量宅基地買賣的事實背后，是一個自發形成的隱形市場。
中國社科院農村發展研究所宏觀經濟研究室主任黨國英接受北青報記者采訪時表示，在現行法律框架下，宅基地歸村集體所有，農民對宅基地僅有使用權，農民向城鎮居民出售宅基地的行為被明確禁止。“法律規定農村房屋買賣只能在村集體內部進行，否則交易是不受法律保護的。”
宅基地出租悄然進行
79歲的朱靜德一合計，過去靠著600多棵山楂樹、核桃樹，累一年最多掙6000元；現在把家里的8間老屋租出去，一年光租金就1.2萬元，簡直是“天上掉餡餅”的好事。
宅基地不可自由買賣，那么農民該如何吃上這塊誘人的“蛋糕”？
去年7月，一家名為“山里寒舍”的鄉村酒店在不到70口人的密云縣北莊鎮干峪溝村開業，酒店租用30套村民閑置的破舊宅院改造成客房，外觀還是古樸的農家風貌，保留木窗、灰瓦、石頭墻。
坐落在深山中的干峪溝村屬于典型的“空心村”，多數人很早就搬下山，村里僅剩10余口老人留守。“全村47處宅院，空置近一半，有些老房子一空就是30多年，房頂塌了一半，院里長著一人高的草。” 干峪溝村黨支部書記高云宇說道。
一個偶然的機會，一家旅游公司看上了這個衰落的山村，要租下農民的破院子搞鄉村旅游。企業董事長殷文歡向高云宇保證：“客房改造，農民不掏一分錢，都是在農民原有宅基地上進行，不會出現違建，而且房屋的權屬仍是村民和村集體的，租賃期滿即可收回。”
企業給出的租賃價格是平均每間房每年1500元，每間房的年租金每5年漲500元。這個價格，是北莊鎮中心村房屋租賃價格的3倍多。原先廢棄閑置的宅基地，竟然成為“搖錢樹”，村民幾乎沒有不動心的。
79歲的朱靜德一合計，過去靠著600多棵山楂樹、核桃樹，累一年最多掙6000元；現在把家里的8間老屋租出去，一年光租金就1.2萬元，簡直是“天上掉餡餅”的好事。
更好的事情還在后面，在外打工的村民可以返鄉，在宅基地改造后的鄉村酒店上班。這樣一來，去年干峪溝村戶均年增收達到2萬多元，比2012年翻了一倍。
26歲的高建秋在密云縣城打工5年，現在回到村里，成為酒店的員工，穿著和城里女孩一樣，每月保底工資4000元，還有額外的獎金。今年春節前，她和同事要去馬來西亞培訓，“在國外買個蘋果5S手機。”第一次出國的高建秋早有打算。
宅基地出租使農民獲益的模式，不僅密云，延慶、懷柔、昌平等多個區縣也在悄然進行。
利益與風險并存
有些農村的宅基地租期長達幾十年，租金一次性付清，其間農民不會回來要房，承租人長期擁有院落的使用權。黨國英評價：“這實際上是城鎮居民采用變相的手段購買了農民的宅基地。”
宅基地租賃富了農民，看似一樁保本生意，但其背后的隱患也令存在租賃關系的雙方感到擔憂。
干峪溝村黨支部書記高云宇說，當初出租自家的宅院時，愛人隋亞珍和他吵了幾次嘴，“她總覺得企業干不長，今年拿了租金，明年也許就沒有了。”高云宇也承認，靠出租宅基地，以后的收益潛力并不大。
租下干峪溝村廢棄宅基地的殷文歡，僅對房屋內部改造裝修的投入就達一億元。“這么多錢投進去，是有一些顧慮。”不過，殷文歡更肯定的是，即便農民反悔，把房子租給別人，租金也不會比他現在給的高。
對于干峪溝村這種模式，北莊鎮副鎮長馬小晶認為，大方向是對的，但也要因地制宜，“在干峪溝村能落地，在其他村子能否落地還需要時間觀望。”
宅基地租賃也并非被學界所看好。北京市社科院副研究員羅瑞芳博士接受北青報記者采訪時指出，出租是在現行法律政策框架下，一種變通的宅基地流轉方式，但這種流轉方式對承租人來說是有風險的。“首先，按照合同法的規定，租賃合同最長有效期是20年，超過的部分不受法律保護；其次，如果在租賃期間房屋被征地拆遷，承租人也無權享受補償。”
此外，一個更深層次、不容忽視的事實便是，有些農村的宅基地租期長達幾十年，租金一次性付清，其間農民不會回來要房，承租人長期擁有院落的使用權。黨國英評價：“這實際上是城鎮居民采用變相的手段購買了農民的宅基地。”
羅瑞芳博士稱，十八屆三中全會提出改革完善農村宅基地制度，慎重推進農民住房財產權轉讓，勢必包括對宅基地租賃的保障措施。“即便是在試點地區，也要以法律法規的規定為依據。”
不過，現在官方并沒有出臺改革政策。如此看來，在政策沒有撥云見日之前，宅基地流轉的突圍，仍需時間。
放棄買房后，張蓓今年年初在昌平租了一個有4間房屋的農家院，租期10年，每年租金1000元。“就擔心房子哪天被農民收回去，不敢裝修，住著并不舒服。”張蓓說，她們全家只是周末在農家院小住，這與她當初的設想差距很遠。
宅基地流轉改革歷程
上世紀90年代中期
從1995年開始，陸續有不少藝術家離開都市來到鄉村，或買或租農家閑置舊院修葺改造。其中，通州宋莊、昌平上苑和門頭溝都形成了全國聞名的“畫家村”。
2007年
隨著房價飆升，郊區土地的價值開始顯現。通州宋莊的一些村民以“城里人不許買農民房”為由要求畫家騰退住房。
2012年
《北京法治發展報告(2011)》建議北京可結合實際情況率先探索農村房屋制度，包括允許農村宅基地有條件流轉。
2013年
十八屆三中全會提出，保障農民宅基地用益物權，改革完善農村宅基地制度。
