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2025年07月17日
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2月12日,國務院同意撤銷廣州黃埔區、蘿崗區,設立新的廣州市黃埔區;撤銷縣級從化市、增城市,設立廣州市從化區、增城區的消息極大提振馬年新春樓市,給商業地產也帶來了不小的促動。新快報記者采訪發現,在疊加利好的拉動下,從化、增城、蘿崗和黃埔四地的商用物業市場也已開始醞釀漲價,業內人士表示,行政區劃大調整將極大提速城市建設和交通等配套的投入,吸引更多發展商,更多人口、更多企業、更多國際品牌入駐,整合、提升區域商圈格局,商用物業價格上升趨勢明顯,現在到四地投資買公寓、買鋪將更有“著數”。
拉動廣州全面城市化提速
提及本次廣州行政區劃的大調整,廣州市社會科學院科研處處長彭澎指出,“這是廣州城化的一個重要里程碑。兩縣級市改區后,廣州從此無縣,連老農業縣從化都改成區了,這意思著廣州的全面城市化進程將進一步加速,原來的縣級市都并入了廣州這個國際化大都市,將大大拓展廣州的發展空間,給廣州城市發展帶來更多的機遇。”彭澎解釋道,黃埔和蘿崗合并成后,將成為廣州新的都會區,受其影響,天河區也成為廣州城市的正中心,廣州的東部板塊發展將得到明顯提升,廣州“東進”的步伐將進一步提速,進而有利于輻射珠江東岸的東莞惠州等城市。另一方面,增城將成為廣州制造業發展布局的一個重要平臺,而從化的城市建設幅度會不斷加快,更有利于解決廣州中心區人口壓力和交通壓力、就業壓力等一系列的問題。”
廣州高力國際市場研究與項目咨詢部董事陳厚橋也表示,這次調整后,原來的衛星城變成了市區,這是全面廣州城市化標志性動作;黃埔和蘿崗并區后,站在更高起點上的統一城市大規劃和統一管理,資源整合和優勢互補,將令廣州東部山水新城規劃有更強大的落地點,大大促進東部開發;增城、從化設區將令這兩地的產業優勢更為突出,進一步提速廣州制造業、旅游業的發展。而從整體上看,行政區劃的大調整將帶來區域行政中心的再造和整合,城市配套更豐富,將帶來各種城市基礎建設、配套建設的大提速,給房地產業和商業地產創造更多商機。
帶動四區域商圈格局重整
“不管是從化、增城撤市設區還是蘿崗和黃埔合并,對廣州商業地產和商業發展來說,都將會成為具有劃時代意義的利好。”廣東省流通業商會執行會長黃文杰指出,行政區劃的調整首先將吸引更多的房地產投資,帶動住宅業的發展,吸引更多的人口遷移,從而帶動當地商圈的重新整合與提升,改寫原有的商業格局,這對商業地產來說,就是最好的機會。
前廣州商業總會秘書長、廣州世紀商聯商業顧問公司執行董事羅志杰也表示,“行政區劃的調整將帶來各區域行政中心的再造與整合,資源將更為聚集,城市配套會更豐富,城市功能布局會出現更良性的改變。交通配套會更完善,入駐人口、企業越來越多,就將自然形成更多的各區域性的商圈,或者說是區域CBD區,廣州國際化大都市的商圈格局將出現新變化,各區域的商業地產也將迎來新一輪的發展機遇。
公寓或漲價兩三成
在近日正在舉行的廣州市“兩會”上,從化市委書記、增城市長和黃埔區委書記、蘿崗區委書記對這四地未來發展前景的展望備受廣州各界矚目,區劃調整后交通、配套等城格式化市建設將如何提速,房價會不會跟著漲更成為投資客們最關心的問題。盡管從國務院同意行政區劃大調整到從化、增城真正設區,黃埔和蘿崗真正合并,行政中心重造仍有不短的時間表,但記者采訪發現,不管是發展商還是投資客,行政區劃調整的消息剛一傳到,市場就已開始聞風而動,特別是在目前供應量比較大的蘿崗區,不管是住宅、商鋪還是公寓和寫字樓項目,都已有發展商在醞釀提價。如蘿崗萬達廣場即將新推的商用公寓新貨,就透露價格將比前期有所上漲;即將上市的新項目,如蘿崗奧園廣場、綠地中央廣場等,也都透露將重新根據市場變化來定價。
對區劃大調整帶來的商業地產投資新機遇,陳厚橋指出,“行政區劃大調整必然會令城市建設步伐加快,從化、增城、蘿崗和黃埔四地房地產和商業發展利好明顯,勢必將吸引更多發展商、更多國際化知名品牌和更多投資客進駐。在快速攀高的投資熱情帶動下,商業物業價格攀升將成為不難預期的事實。但是,從整體上看,因為商業地產投資和住宅有更大的區別,現在住宅盤都紛紛在漲價,有不少人預測如果不限價的話,從化和增城的樓價可能會漲三成以上;但我覺得,就商用物業而言,這個漲勢將不會如目前大家對住宅漲幅的預測那么夸張。特別是寫字樓市場,這四個地方目前還沒未能形成一定的商務氛圍,寫字樓市場有需求,但受企業性質制約,需要的基本都是中低端產品,至少短期內甲級、超甲級寫字樓的需求是難成氣候的。所以估計行政區劃調整后一年內,這些區域寫字樓漲幅應該比較有限,估計會在10%以內。另一方面,隨著投資熱情的高漲和更多企業、知名品牌的進駐,這些區域的商鋪和商用公寓市場,特別是商鋪市場有望發展得會更快些,其價格漲幅也會相對更高,有望能達到兩三成左右。
跟著大品牌項目走 投資成功率才更高
投資提醒
對普通投資客來說,如何抓住廣州行政區劃大調整的機遇做好自己的投資計劃呢?廣州高力國際市場研究與項目咨詢部董事陳厚橋指出,區劃調整的大利好令這四個區域的物業投資前景大受看好。目前從化和增城仍是不限購的“限價區”,所以從短期看,投資住宅是一個不錯的選擇;另一方面,從長期回報看,投資這四個區域的商用物業,像商鋪和公寓,甚至于寫字樓,其增值空間也不容忽視。
不過在投資決策上,商用物業投資雖然長期租金回報和升值潛力可能更強,但在選擇時卻需要更專業的眼光。對普通投資客來說,選擇好的位置、好的項目非常重要,最穩妥的方式是選擇成熟商圈的商用物業,雖然投資門檻會相對高些,但因為周邊配套已相對完善,商圈更有氛圍,有相對更穩定的客流,其未來的租金回報也會更會可觀也更有保障。如果投資新興商圈中的項目,一定要探清楚周邊是否有大型項目將進駐或在建,而且最好是知名品牌的大型項目,是否有國際大品牌即將進來,都說“大樹底下好乘涼”,在商用物業投資領域,“傍大款”始終是難出錯的。跟著大品牌、大項目走,項目的成功率才會更高,小業主的投資才能更有保障。另外,對商用物業投資來說,因為交易稅費比住宅高,投資者更看重的不應該是價格的短期漲幅,而是長期增值和租金回報。畢竟城市建設和商圈的成熟都需要過程,商鋪、商場和商圈都需要“守”才能獲得更高的回報。
