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2025年07月19日
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保監會日前下發《關于開展老年人住房反向抵押養老保險試點的指導意見（征求意見稿）》（簡稱征求意見稿），并擬在北京、上海、廣州和武漢四地開展為期兩年的試點。“以房養老”能妥善解決未來一部分人的養老問題嗎？養老需求掛鉤房地產后，保險公司能否規避經營風險？反按揭屬于復雜金融產品，如何保護消費者利益不受侵害？
房價、壽命、法律、政策，多重風險，保險公司如何化解？
“以房養老”即“老年人住房反向抵押養老保險”，是一種將住房抵押與終身年金相結合的創新型商業養老保險業務，即擁有房屋完全產權的老年人，將其住房抵押給保險公司，繼續擁有房屋居住權，并按照約定條件領取養老金直至身故；老人身故后，保險公司獲得抵押房屋處置權，處置所得將優先用于償付養老保險相關費用。
通俗地講，以房養老的模式就是，保險公司請中介方對投保者的房屋進行估值，然后根據其年齡與平均壽命之差推算投保者的生存期，以這兩個指標為核心要素，倒推出投保者生存期內每年應該給付的保險年金額度。可見，房屋價值、平均壽命是該產品的核心定價要素。
可是，目前國內房價走勢不明，遠期中國房市價值波動難以評估。若保險公司按現價厘定年金額度，將來到手的房子價值大幅縮水怎么辦？征求意見稿只規定了保險公司參與分配抵押房屋增值收益的情形，卻未提及貶值風險處理機制。比如是否有權動態調低支付給投保人的年金，當投保人選擇退保時，保險公司索回已支付年金時如何計算利息。
業內人士指出，這些問題不提前明確，保險公司屆時要么承擔巨額損失，要么面臨大量合同糾紛。多位壽險公司精算師表示，在沒有更多風險分攤方案之前，僅靠定價覆蓋房市風險亦難以平衡價格對客戶的吸引力。國外有再保機制，每年支付一定再保費，若虧損再保公司將補足差價。但國內還沒有這樣的機制，估計參加試點的公司仍會用保守定價承擔遠期風險。換句話說，投保者的房子將被“壓價”估值。
“長壽風險也不可小覷。”南開大學風險管理與保險系教授朱銘來說，隨著醫療手段的進步，人類平均壽命不斷延長，這對壽險產品的定價產生了很大影響。“國外成熟市場通過發行‘長壽債券’等衍生品來分散這一風險，但國內目前仍然是用較高的價格來對沖長壽風險。如果把這種手段延續到以房養老模式中，意味著投保者為保險公司風險分散技術的軟肋買單，是非常不公平的。老百姓把房子看得比什么都重要，保險公司出的價太低，肯定沒市場。”朱銘來說。
此外還有法律風險。“以房養老等于剝奪了子女或他人的繼承權，保險公司除與投保者簽訂抵押等合同外，還需要更為全面的法律授權。”朱銘來舉例說，有一種比較極端的情況是，老年夫婦共同投保后，一人故去而配偶再婚，子女要求實現對身故者的房屋繼承權。“如果保險合同對這些情況沒有明確規定，到時候問題會非常棘手。”
最后是政策風險。對于70年產權的問題，業內人士認為，最新物權法“住宅建設用地使用權期間屆滿自動續期”規定，可令保險公司控制大部分風險。但是拆遷及政府補償費與保險公司抵押差價等“特殊時期特殊問題”，也要求“以房養老”的模式設計更為周全。
“征求意見稿對保險公司設置的門檻較低，硬性條件是2009年前開業，注冊資本20億元且償付能力120%以上的公司。”朱銘來認為，滿足條件的公司很多。
據了解，目前大公司對該項業務較為謹慎，小公司反倒比較積極。北京幸福人壽有關負責人表示正在參與試點。位于上海的建信人壽也在準備相關產品，初期準備和上海銀行合作，希望獲得試點資格。
“能邁過房價風險、長壽風險、法律風險、政策風險這四道坎，以房養老才有大規模推廣的可能。這不是保險業靠自身能完成的‘使命’，應該出臺一個‘條例’，在更高層面上促進金融業聯動，形成跨行業共識、制度和監管合力。”朱銘來說。
觀念、信譽、價格、收益，幾多疑慮，消費者怎能放心？
人老了三件寶，老伴、老本和老巢。“老巢”就是房子，活著時住得自在，人走了也留個念想給子孫。采訪中，大部分老人表示寧愿粗茶淡飯，也不愿用房子換年金來改善生活。家住北京通州區的趙奶奶認為，除了沒有基本養老金的失獨老人需要以房養老，一般的中國家庭都不會接受這一方式。
“老百姓的‘觀念瓶頸’沒突破，保險經營難以實現‘大數法則’，必定行而不遠。”某壽險公司負責人認為，這個過程將非常漫長，不能心急冒進，否則行業和百姓都要受傷。
保險公司如何給抵押房屋定價？保監會要求聘請具有一級資質房地產估價機構進行評估，費用由保險公司和消費者共同負擔。采訪中大多消費者仍表示“信不過”。在北京某金融企業工作的程先生認為，國內保險公司費用控制能力較差，目前的壽險產品跟國外比貴很多。房子是老百姓的命根兒，確實不放心交給保險公司“算賬”。“比如，房價漲了20%，可保險公司扣除各項費用，只給我5%的增值收益。他會算上各種費用，怎么掰扯清楚？”
程先生說，他寧愿把房子出租，然后用租金去住養老院。“老年人需要的不僅僅是貨幣，更需要照顧。我認為眼下一些保險公司做養老社區、健康陪護的路子才是對的。”
保險銷售誤導積弊深重。征求意見稿為防止營銷員忽悠老年人抵押房子買保險，頗費心思。規定營銷員須持證上崗，經考核通過后才可取得反向抵押養老保險業務銷售資格。而為了充分保護客戶的“反悔權”，征求意見特別提出該產品的“猶豫期不得短于15個自然日”，比一般保險產品10天的猶豫期有所增加。此外，保監會要求保險公司在宣傳該產品時明確提示消費者抵押房產的后續評估、管理和處置情況，不得夸大房產增值在提升養老金領取水平方面的作用；不得向不符合相關要求的客戶推介業務，并鼓勵保險公司通過錄音、錄像、第三方鑒定等方式增強合同簽訂過程中的公平公正。
針對上述問題，保監會有關部門負責人表示，老年人住房反向抵押養老保險業務在我國尚屬新生事物，加之其業務流程較為復雜，期限較長，涉及領域較廣，保監會對此非常慎重，將通過試點的方式，逐步研究解決存在的問題，降低業務風險。保監會高度重視消費者利益保護問題，明確此項業務為老年人的自主選擇，自愿參與。目前該文件尚在征求意見階段，監管部門將認真聽取和吸收業界、學界和消費者的意見，對其進行修改完善。
