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2025年07月19日
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河北保定將在京津冀一體化中承接北京部分行政功能的消息一出，房價(jià)飆升的傳言隨即出現(xiàn)。然而，媒體近日赴保定調(diào)查發(fā)現(xiàn)，盡管確有樓盤半個(gè)月內(nèi)單價(jià)漲幅超過千元，但僅庫存樓盤即可銷售35個(gè)月，房價(jià)回落的風(fēng)險(xiǎn)已隱約出現(xiàn)。
判斷樓市行情，最靠譜的是看庫存量和租售比。按照住建部曾經(jīng)給出的一個(gè)簡約計(jì)算方式，如果城市樓盤庫存高于一年至一年半的銷售量，就已超出合理區(qū)間。據(jù)此來看，保定樓盤已處在“高庫存”警戒線以上，缺乏上漲動(dòng)力。此外，沒有信息表明保定樓房租價(jià)有明顯異動(dòng)?？梢哉f，保定房價(jià)飆升的傳聞中，確實(shí)注入了“水分”。
問題在于，是誰制造了保定房價(jià)飆升的“水分”。一個(gè)容易找到的答案是開發(fā)商。借政策走勢或者傳聞改變消費(fèi)者的購房預(yù)期，甚至制造恐慌式上漲行情，確實(shí)是許多開發(fā)商的常用手法。但是，這個(gè)答案的缺陷在于，把市場的重要一方消費(fèi)者當(dāng)作了不理性的經(jīng)濟(jì)人，任由開發(fā)商主導(dǎo)。
實(shí)際上，保定房價(jià)的“水分”中，也有消費(fèi)者配合的因素，而這恰恰源于消費(fèi)者的理性。樓市本身具有很強(qiáng)的政策感知力，城市規(guī)劃變化、基礎(chǔ)設(shè)施鋪陳等，都會(huì)立刻對樓市價(jià)格造成影響。這些條件保定都具備。不管今后保定是否將分擔(dān)北京部分職能，其發(fā)展路徑已然面臨巨大調(diào)整是不爭的事實(shí)。開發(fā)商看得到這一點(diǎn)，消費(fèi)者也看得到。因此，即使有所上漲，也別說是什么開發(fā)商的“陰謀”，而是開發(fā)商與消費(fèi)者共同推動(dòng)的結(jié)果。
環(huán)北京周邊因北京“擠出效應(yīng)”產(chǎn)生的樓市需求，也部分參與制造了保定房價(jià)的“水分”。所謂“水分”，很大程度上也可看作是市場預(yù)期。除去開發(fā)商自賣自買假裝當(dāng)“做市商”的影響外，那些在京工作而無法居住的群體，那些無處可去的民間資金甚至國有資金，都可能因?yàn)轭A(yù)期而進(jìn)入這樣的價(jià)值洼地。如果預(yù)期京津冀一體化終會(huì)取得成效，那么市場就會(huì)對區(qū)域內(nèi)城市的房價(jià)變動(dòng)有所準(zhǔn)備。區(qū)域內(nèi)非中心城市地價(jià)房價(jià)上漲是區(qū)域經(jīng)濟(jì)合理分工后可能的結(jié)果。非要在區(qū)域內(nèi)非中心城市的地價(jià)房價(jià)照舊的情況下推動(dòng)一體化，有可能陷入不尊重市場選擇的傳統(tǒng)調(diào)控思維中。
從區(qū)域一體化的大局考量，既不能讓房產(chǎn)化成了一體化的主唱，也不能用舊觀念看待房價(jià)可能出現(xiàn)的異動(dòng)。如果對房價(jià)過于敏感，采取限售措施即可讓房價(jià)恢復(fù)表面平靜。但是，這可能將愿意投入其中的民間資本也擋到了門外。對于房價(jià)中的“水分”，最好的方法是預(yù)警樓市風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)優(yōu)化其他領(lǐng)域的投資環(huán)境。當(dāng)城市發(fā)展的機(jī)會(huì)多樣化以后，房價(jià)的“水分”自可擠出。
