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2025年07月19日
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現(xiàn)在國內(nèi)房地產(chǎn)市場一片“混亂”，兩派觀點針鋒相對：一邊是萬科總裁郁亮“房地產(chǎn)行業(yè)已進(jìn)入下半場”的樓市預(yù)警，一邊是任大炮“2014不買房就需再等30年”的看漲言論，地產(chǎn)大佬們的激辯讓后市走向變得更加難以預(yù)測。
筆者無意在此評判這些大佬的觀點，只想就相關(guān)監(jiān)管部門就房地產(chǎn)的一些表態(tài)做出說明。
央行在今年第一季度貨幣政策執(zhí)行報告中確認(rèn)了房地產(chǎn)增長動能減弱。原文表述為“在外需和房地產(chǎn)等既有增長動能減弱的情況下，新的強(qiáng)勁增長引擎尚待形成，潛在風(fēng)險需要高度關(guān)注……”。
數(shù)據(jù)也支持央行的這個判斷。今年第一季度，全國完成房地產(chǎn)開發(fā)投資15339億元，同比增長16.8%，增速比1-2月份回落2.5個百分點，比上年全年回落3個百分點。
在房地產(chǎn)開發(fā)投資增速放緩的同時，房地產(chǎn)貸款增速也小幅回落。截至3月末，主要金融機(jī)構(gòu)(含外資)房地產(chǎn)貸款余額為15.4萬億元，同比增長18.8%，增速比上年末回落0.3個百分點。
支持央行這個判斷更直觀的證據(jù)體現(xiàn)在房價上。3月份，全國70個大中城市中，新建商品住宅價格環(huán)比上漲的城市有56個，比上年12月減少9個。二手住宅價格同比上漲的城市有68個，比上年12月減少1個；二手住宅價格環(huán)比上漲的城市個數(shù)有42個，比上年12月份減少22個。
基于房地產(chǎn)既有增長動能減弱的“診斷”，央行開出了“藥方”：加強(qiáng)對地方政府融資平臺、產(chǎn)能過剩行業(yè)和房地產(chǎn)行業(yè)貸款信用違約風(fēng)險的監(jiān)測。同時，建立和完善綠色信貸機(jī)制，落實好差別化住房信貸政策，支持保障性住房、中小套型普通商品住房建設(shè)和居民首套自住普通商品房消費，堅決抑制投機(jī)投資性購房需求。
那么，現(xiàn)在的房地產(chǎn)市場是否真的需要出臺刺激政策呢？筆者以為，當(dāng)前房地產(chǎn)出現(xiàn)的一些問題是轉(zhuǎn)型升級過程中必然會發(fā)生的。問題的核心是，房地產(chǎn)企業(yè)有沒有搞清楚這個行業(yè)轉(zhuǎn)型升級的目標(biāo)和方向是什么？
無需查看其它文件，央行已經(jīng)給出了答案：“優(yōu)化流動性的投向和結(jié)構(gòu)，著力降低棚戶區(qū)改造等……重點領(lǐng)域的融資成本。”如果說這個答案還不夠明確，那么“進(jìn)一步發(fā)揮開發(fā)性金融作用，支持棚戶區(qū)改造”的提法應(yīng)該足夠清晰了吧。
說了這么多，簡言之，未來金融資源將向棚戶區(qū)改造傾斜。這是未來一段時間內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)力重點。筆者以為，及時做出向棚戶區(qū)改造戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型的房地產(chǎn)企業(yè)，就不必?fù)?dān)心房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入下半場。
棚戶區(qū)改造又有多大利潤空間呢？2014年《政府工作報告》提出，要加大保障性安居工程建設(shè)力度，全年新開工700萬套以上，其中各類棚戶區(qū)470萬套以上。截至3月末，全國保障性住房開發(fā)貸款余額為7783億元，同比增長26.7%，增速比房產(chǎn)開發(fā)貸款高8.4個百分點。此外，利用住房公積金貸款支持保障性住房建設(shè)試點工作穩(wěn)步推進(jìn)，截至3月末，已按進(jìn)度發(fā)放住房公積金貸款669億元，支持了76個城市的316個保障房建設(shè)項目，收回貸款本金170億元。
從上述數(shù)據(jù)不難看出，棚戶區(qū)改造可為房企帶來大量的機(jī)會。向棚戶區(qū)改造轉(zhuǎn)型或搶得棚戶區(qū)改造“一杯羹”，將是房企解憂的一劑良藥。
此外，被譽(yù)為“棚改”干將的原遼寧省長陳政高日前履新住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部黨組書記一職。分析認(rèn)為，遼寧較早開始棚戶區(qū)改造，一直在遼寧從政的陳政高此次就任住建部，意味著住建部門工作重心可能將更多向棚戶區(qū)改造傾斜。
這項人事變動釋放的政策信號更清晰了。
