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2025年07月19日
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上海整治“群租”再出重拳。
繼實施出租房每間最多住2人且人均至少5平方米等要求后，上海日前規定了“群租”的五個認定條件，還明確群租的房東在履行處罰決定前，將被限制房屋買賣，并記入信用檔案；群租的租客在接受整改前，將被暫停辦理居住證等。
昨日，“群租整治工作新聞通氣會”宣布，上海市綜治辦、市高法院、市房管局等十部門日前聯合制訂《關于加強本市住宅小區出租房屋綜合管理的實施意見》，出臺措施打“組合拳”，再加上5月1日起修訂的《上海市居住房屋租賃管理辦法》，將對“群租”現象加以嚴管。
其中，《實施意見》明確，即日起，在上海轉租住房不得以營利為目的，違規轉租受到行政處罰的，除記入信用檔案外，還將建立“黑名單”抄告相關部門加強監管，并在房地產經紀行業內進行通報，不得為“黑名單”上人員居間代理房屋租賃業務。這意味著，目前存在的“二房東”轉租賺錢模式再也行不通。
“我們開展‘群租’綜合治理的目的，是為了規范居住房屋租賃行為，而不是禁止這些房屋出租。”市房管局有關負責人昨日表示，如果當事人改正后能夠合法租賃、規范租賃，也就達到了治理目標。此外，《實施意見》對區縣政府提出了明確要求，要通過研究制定財政扶持政策，鼓勵公共租賃住房運營機構、社會專業機構、物業服務企業等，收儲社會閑置房源，開展居住房屋代理經租業務。
構建三級管理體系
《實施意見》強調，要從深化人口服務管理綜合調控出發，堅持“條塊結合、以塊為主、屬地管理”的基本原則，積極采取多種措施，預防、化解“群租”等矛盾糾紛，消除治安、消防等各類安全隱患。
根據《實施意見》的要求，上海將構建市、區縣、街鎮三級管理體系，進一步理順綜合管理機制。其中：市里已經成立了由分管領導牽頭、多部門參加的協調推進小組，并對各部門的職責分工進行了明確；區縣建立聯席會議制度，要求在區委、區政府的領導下，整合各方資源，加強對街鎮的指導、督促和支撐，建立健全長效管理機制；街鎮搭建綜合管理平臺，依托基層相關管理部門、社區黨組織和居委會、綜合協管隊伍、樓組長、志愿者以及物業服務企業等各方力量，承擔具體工作。
推進居民自我管理
加強居民自我管理，是維護住宅小區公共安全和居民合法權益的有效手段。《實施意見》明確，要引導租賃當事人使用市房管局、市工商局聯合制定的《上海市居住房屋租賃合同示范文本》，并按規定辦理居住房屋租賃合同登記備案。
同時，要充分發揮居委會、業委會、物業服務企業等作用，通過修訂完善業主管理規約，增加人防技防手段、鼓勵業主以相鄰妨害提起民事訴訟等多種途徑，開展自我管理。
■ 上海整治群租新政摘要
五個標準
認定是否“群租”
《實施意見》明確，對上海中心城區和市郊城鎮內，治安消防等安全隱患突出、居民反映強烈的住宅小區，存在下列情形之一的，納入“群租”綜合治理范圍：
一是將單位集體宿舍設在住宅小區內；
二是將一間原始設計為居住空間的房間分割、搭建后出租，或按床位出租；
三是將原始設計為廚房、衛生間、陽臺和地下儲藏室等非居住空間，出租供人員居住；
四是任一出租房間的人均居住面積低于5平方米；
五是任一出租房間的居住人數超過2人（有法定贍養、撫養、扶養義務關系的除外）。
其中，居住人數不得超過2人的規定，是此次同步修訂《管理辦法》的新增條款，主要是為了解決出租房間內居住使用人超過正常居住人數，包括在住宅小區內設集體宿舍的問題；同時，人均出租面積是指出租房間內的實際面積，不能簡單套用房屋建筑面積來計算是否“群租”。
四個環節
綜合治理“群租”
《實施意見》將綜合治理流程，主要劃分為發現、認定、整改和處罰四個環節：
一是發現機制，要求各區縣依托“大聯動、大聯勤”等各類平臺，及時受理居民投訴和基層上報的“群租”問題；
二是認定機制，除了上門核查外，還可以通過對房屋面積信息、實有人口信息進行比對的方式，幫助認定“群租”；
三是責令整改，由街鎮協調相關部門，針對不同的違規行為，向租賃當事人出具《責令限期整改通知書》；
四是行政處罰，逾期不整改的，由相關部門依據各自職責，依法作出行政處罰決定，如責任人拒不履行，向人民法院申請強制執行。
此外，對“群租”矛盾突出、居民投訴集中的住宅小區，要求街鎮組織相關部門，在一定時期內開展集中整治，及時化解矛盾糾紛，消除各類安全隱患。同時，從分類監管的角度出發，對于利用出租房屋，以旅店、招待所等名稱制作招牌字號招攬住宿，或按日出租收取費用的，按照治安管理、旅館業管理的相關規定予以處理。
強化責任 進一步明確房東、租客和中介的責任
《實施意見》進一步強化了房屋租賃的相關主體責任。
1.房東違規租賃或將被限制房屋買賣。
《實施意見》重申，出租人應對出租房屋的安全負責，并與公安派出所簽訂《治安責任保證書》，特別是集中出租的出租人，還應按規定的要求，全面落實安全管理職責；違規租賃受到行政處罰的，在履行處罰決定前將限制其房屋買賣，同時將處罰信息作為其不良記錄，納入本市公共信用信息服務平臺；不按規定納稅的，由地稅部門責令限期繳納，并從滯納稅款之日起按日加收滯納金。
根據規定，出租人禁止向無身份證明的人員出租；禁止向利用出租房屋進行違法生產經營活動的人員出租；發現承租人利用出租房屋有犯罪活動嫌疑的，出租人應及時向公安機關報告。
2.租住“群租”房將被暫停辦理居住證。
對于承租人，《實施意見》要求應對出租房屋的使用安全負責。租住“群租”房的，在“群租”整改前，按照合法穩定居住的要求，將暫停辦理承租人的居住房屋租賃合同備案、居住證和臨時居住證等手續。開展集中整治前，街鎮應向承租人履行告知義務，并給予承租人適當的過渡期限。
《實施意見》還明確，承租人承租居住房屋應當用于自住，確需轉租的，應征得出租人同意，且不得以營利為目的。轉租人抗拒執法的，由公安部門依法處以警告、罰款，直至拘留。違規轉租人信息將作為不良記錄，納入本市公共信用信息服務平臺，供相關管理部門信息共享和符合條件的社會主體依據相關規定查詢。對于被處罰的轉租人，建立“黑名單”，分別抄告工商、地稅等部門加強監管，并通報各房地產經紀機構，不得為“黑名單”上人員居間代理房屋租賃業務。
3.中介：若違規將被暫停經紀合同網上備案資格。
《實施意見》規定房地產經紀機構和經紀人不得為不符合規定的房屋租賃當事人提供經紀服務，不得參與或者教唆他人參與“群租”等違規租賃行為。發現違規的，除行政處罰，還將暫停其經紀合同網上備案資格，記入信用檔案，并交由工商部門按照分類管理的要求，列為重點監管對象。
加大處罰
提高違法成本
針對當前“群租”治理執法成本高、違法成本低的問題，上海同步修訂《管理辦法》時，加大了對違規租賃行為的處罰力度。
一方面，提高了對部分違規行為的處罰標準。針對出租人和轉租人，將罰款幅度由2011年《管理辦法》的“5000元以上3萬元以下”，提高至“1萬元以上10萬元以下”；針對房地產經紀機構，將罰款幅度由2011年《管理辦法》的“3000元以上3萬元以下”，提高至“3萬元以上10萬元以下”。
另一方面，新增了違反安全管理要求的處罰措施。出租房屋不符合規定的治安、消防等標準和要求的，由公安部門責令改正，并可處1000元以上3萬元以下罰款；出租人集中出租房屋達到一定規模，未落實相應安全管理責任，造成嚴重后果的，由公安部門責令改正，并可處最高10萬元以下罰款。
此外，對租住在違法建筑中的來滬人員，按照市政府有關規定，不予辦理居住證、臨時居住證，不享受持有居住證、臨時居住證可以享受的相關權益待遇。
