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2025年09月02日
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上海整治“群租”再出重拳。
繼實(shí)施出租房每間最多住2人且人均至少5平方米等要求后，上海日前規(guī)定了“群租”的五個(gè)認(rèn)定條件，還明確群租的房東在履行處罰決定前，將被限制房屋買賣，并記入信用檔案；群租的租客在接受整改前，將被暫停辦理居住證等。
昨日，“群租整治工作新聞通氣會(huì)”宣布，上海市綜治辦、市高法院、市房管局等十部門日前聯(lián)合制訂《關(guān)于加強(qiáng)本市住宅小區(qū)出租房屋綜合管理的實(shí)施意見》，出臺(tái)措施打“組合拳”，再加上5月1日起修訂的《上海市居住房屋租賃管理辦法》，將對(duì)“群租”現(xiàn)象加以嚴(yán)管。
其中，《實(shí)施意見》明確，即日起，在上海轉(zhuǎn)租住房不得以營(yíng)利為目的，違規(guī)轉(zhuǎn)租受到行政處罰的，除記入信用檔案外，還將建立“黑名單”抄告相關(guān)部門加強(qiáng)監(jiān)管，并在房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)內(nèi)進(jìn)行通報(bào)，不得為“黑名單”上人員居間代理房屋租賃業(yè)務(wù)。這意味著，目前存在的“二房東”轉(zhuǎn)租賺錢模式再也行不通。
“我們開展‘群租’綜合治理的目的，是為了規(guī)范居住房屋租賃行為，而不是禁止這些房屋出租?！笔蟹抗芫钟嘘P(guān)負(fù)責(zé)人昨日表示，如果當(dāng)事人改正后能夠合法租賃、規(guī)范租賃，也就達(dá)到了治理目標(biāo)。此外，《實(shí)施意見》對(duì)區(qū)縣政府提出了明確要求，要通過(guò)研究制定財(cái)政扶持政策，鼓勵(lì)公共租賃住房運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)、社會(huì)專業(yè)機(jī)構(gòu)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)等，收儲(chǔ)社會(huì)閑置房源，開展居住房屋代理經(jīng)租業(yè)務(wù)。
構(gòu)建三級(jí)管理體系
《實(shí)施意見》強(qiáng)調(diào)，要從深化人口服務(wù)管理綜合調(diào)控出發(fā)，堅(jiān)持“條塊結(jié)合、以塊為主、屬地管理”的基本原則，積極采取多種措施，預(yù)防、化解“群租”等矛盾糾紛，消除治安、消防等各類安全隱患。
根據(jù)《實(shí)施意見》的要求，上海將構(gòu)建市、區(qū)縣、街鎮(zhèn)三級(jí)管理體系，進(jìn)一步理順綜合管理機(jī)制。其中：市里已經(jīng)成立了由分管領(lǐng)導(dǎo)牽頭、多部門參加的協(xié)調(diào)推進(jìn)小組，并對(duì)各部門的職責(zé)分工進(jìn)行了明確；區(qū)縣建立聯(lián)席會(huì)議制度，要求在區(qū)委、區(qū)政府的領(lǐng)導(dǎo)下，整合各方資源，加強(qiáng)對(duì)街鎮(zhèn)的指導(dǎo)、督促和支撐，建立健全長(zhǎng)效管理機(jī)制；街鎮(zhèn)搭建綜合管理平臺(tái)，依托基層相關(guān)管理部門、社區(qū)黨組織和居委會(huì)、綜合協(xié)管隊(duì)伍、樓組長(zhǎng)、志愿者以及物業(yè)服務(wù)企業(yè)等各方力量，承擔(dān)具體工作。
推進(jìn)居民自我管理
加強(qiáng)居民自我管理，是維護(hù)住宅小區(qū)公共安全和居民合法權(quán)益的有效手段。《實(shí)施意見》明確，要引導(dǎo)租賃當(dāng)事人使用市房管局、市工商局聯(lián)合制定的《上海市居住房屋租賃合同示范文本》，并按規(guī)定辦理居住房屋租賃合同登記備案。
同時(shí)，要充分發(fā)揮居委會(huì)、業(yè)委會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)等作用，通過(guò)修訂完善業(yè)主管理規(guī)約，增加人防技防手段、鼓勵(lì)業(yè)主以相鄰妨害提起民事訴訟等多種途徑，開展自我管理。
■ 上海整治群租新政摘要
五個(gè)標(biāo)準(zhǔn)
認(rèn)定是否“群租”
《實(shí)施意見》明確，對(duì)上海中心城區(qū)和市郊城鎮(zhèn)內(nèi)，治安消防等安全隱患突出、居民反映強(qiáng)烈的住宅小區(qū)，存在下列情形之一的，納入“群租”綜合治理范圍：
一是將單位集體宿舍設(shè)在住宅小區(qū)內(nèi)；
二是將一間原始設(shè)計(jì)為居住空間的房間分割、搭建后出租，或按床位出租；
三是將原始設(shè)計(jì)為廚房、衛(wèi)生間、陽(yáng)臺(tái)和地下儲(chǔ)藏室等非居住空間，出租供人員居住；
四是任一出租房間的人均居住面積低于5平方米；
五是任一出租房間的居住人數(shù)超過(guò)2人（有法定贍養(yǎng)、撫養(yǎng)、扶養(yǎng)義務(wù)關(guān)系的除外）。
其中，居住人數(shù)不得超過(guò)2人的規(guī)定，是此次同步修訂《管理辦法》的新增條款，主要是為了解決出租房間內(nèi)居住使用人超過(guò)正常居住人數(shù)，包括在住宅小區(qū)內(nèi)設(shè)集體宿舍的問題；同時(shí)，人均出租面積是指出租房間內(nèi)的實(shí)際面積，不能簡(jiǎn)單套用房屋建筑面積來(lái)計(jì)算是否“群租”。
四個(gè)環(huán)節(jié)
綜合治理“群租”
《實(shí)施意見》將綜合治理流程，主要?jiǎng)澐譃榘l(fā)現(xiàn)、認(rèn)定、整改和處罰四個(gè)環(huán)節(jié)：
一是發(fā)現(xiàn)機(jī)制，要求各區(qū)縣依托“大聯(lián)動(dòng)、大聯(lián)勤”等各類平臺(tái)，及時(shí)受理居民投訴和基層上報(bào)的“群租”問題；
二是認(rèn)定機(jī)制，除了上門核查外，還可以通過(guò)對(duì)房屋面積信息、實(shí)有人口信息進(jìn)行比對(duì)的方式，幫助認(rèn)定“群租”；
三是責(zé)令整改，由街鎮(zhèn)協(xié)調(diào)相關(guān)部門，針對(duì)不同的違規(guī)行為，向租賃當(dāng)事人出具《責(zé)令限期整改通知書》；
四是行政處罰，逾期不整改的，由相關(guān)部門依據(jù)各自職責(zé)，依法作出行政處罰決定，如責(zé)任人拒不履行，向人民法院申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行。
此外，對(duì)“群租”矛盾突出、居民投訴集中的住宅小區(qū)，要求街鎮(zhèn)組織相關(guān)部門，在一定時(shí)期內(nèi)開展集中整治，及時(shí)化解矛盾糾紛，消除各類安全隱患。同時(shí)，從分類監(jiān)管的角度出發(fā)，對(duì)于利用出租房屋，以旅店、招待所等名稱制作招牌字號(hào)招攬住宿，或按日出租收取費(fèi)用的，按照治安管理、旅館業(yè)管理的相關(guān)規(guī)定予以處理。
強(qiáng)化責(zé)任 進(jìn)一步明確房東、租客和中介的責(zé)任
《實(shí)施意見》進(jìn)一步強(qiáng)化了房屋租賃的相關(guān)主體責(zé)任。
1.房東違規(guī)租賃或?qū)⒈幌拗品课葙I賣。
《實(shí)施意見》重申，出租人應(yīng)對(duì)出租房屋的安全負(fù)責(zé)，并與公安派出所簽訂《治安責(zé)任保證書》，特別是集中出租的出租人，還應(yīng)按規(guī)定的要求，全面落實(shí)安全管理職責(zé)；違規(guī)租賃受到行政處罰的，在履行處罰決定前將限制其房屋買賣，同時(shí)將處罰信息作為其不良記錄，納入本市公共信用信息服務(wù)平臺(tái)；不按規(guī)定納稅的，由地稅部門責(zé)令限期繳納，并從滯納稅款之日起按日加收滯納金。
根據(jù)規(guī)定，出租人禁止向無(wú)身份證明的人員出租；禁止向利用出租房屋進(jìn)行違法生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的人員出租；發(fā)現(xiàn)承租人利用出租房屋有犯罪活動(dòng)嫌疑的，出租人應(yīng)及時(shí)向公安機(jī)關(guān)報(bào)告。
2.租住“群租”房將被暫停辦理居住證。
對(duì)于承租人，《實(shí)施意見》要求應(yīng)對(duì)出租房屋的使用安全負(fù)責(zé)。租住“群租”房的，在“群租”整改前，按照合法穩(wěn)定居住的要求，將暫停辦理承租人的居住房屋租賃合同備案、居住證和臨時(shí)居住證等手續(xù)。開展集中整治前，街鎮(zhèn)應(yīng)向承租人履行告知義務(wù)，并給予承租人適當(dāng)?shù)倪^(guò)渡期限。
《實(shí)施意見》還明確，承租人承租居住房屋應(yīng)當(dāng)用于自住，確需轉(zhuǎn)租的，應(yīng)征得出租人同意，且不得以營(yíng)利為目的。轉(zhuǎn)租人抗拒執(zhí)法的，由公安部門依法處以警告、罰款，直至拘留。違規(guī)轉(zhuǎn)租人信息將作為不良記錄，納入本市公共信用信息服務(wù)平臺(tái)，供相關(guān)管理部門信息共享和符合條件的社會(huì)主體依據(jù)相關(guān)規(guī)定查詢。對(duì)于被處罰的轉(zhuǎn)租人，建立“黑名單”，分別抄告工商、地稅等部門加強(qiáng)監(jiān)管，并通報(bào)各房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)，不得為“黑名單”上人員居間代理房屋租賃業(yè)務(wù)。
3.中介：若違規(guī)將被暫停經(jīng)紀(jì)合同網(wǎng)上備案資格。
《實(shí)施意見》規(guī)定房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)和經(jīng)紀(jì)人不得為不符合規(guī)定的房屋租賃當(dāng)事人提供經(jīng)紀(jì)服務(wù)，不得參與或者教唆他人參與“群租”等違規(guī)租賃行為。發(fā)現(xiàn)違規(guī)的，除行政處罰，還將暫停其經(jīng)紀(jì)合同網(wǎng)上備案資格，記入信用檔案，并交由工商部門按照分類管理的要求，列為重點(diǎn)監(jiān)管對(duì)象。
加大處罰
提高違法成本
針對(duì)當(dāng)前“群租”治理執(zhí)法成本高、違法成本低的問題，上海同步修訂《管理辦法》時(shí)，加大了對(duì)違規(guī)租賃行為的處罰力度。
一方面，提高了對(duì)部分違規(guī)行為的處罰標(biāo)準(zhǔn)。針對(duì)出租人和轉(zhuǎn)租人，將罰款幅度由2011年《管理辦法》的“5000元以上3萬(wàn)元以下”，提高至“1萬(wàn)元以上10萬(wàn)元以下”；針對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)，將罰款幅度由2011年《管理辦法》的“3000元以上3萬(wàn)元以下”，提高至“3萬(wàn)元以上10萬(wàn)元以下”。
另一方面，新增了違反安全管理要求的處罰措施。出租房屋不符合規(guī)定的治安、消防等標(biāo)準(zhǔn)和要求的，由公安部門責(zé)令改正，并可處1000元以上3萬(wàn)元以下罰款；出租人集中出租房屋達(dá)到一定規(guī)模，未落實(shí)相應(yīng)安全管理責(zé)任，造成嚴(yán)重后果的，由公安部門責(zé)令改正，并可處最高10萬(wàn)元以下罰款。
此外，對(duì)租住在違法建筑中的來(lái)滬人員，按照市政府有關(guān)規(guī)定，不予辦理居住證、臨時(shí)居住證，不享受持有居住證、臨時(shí)居住證可以享受的相關(guān)權(quán)益待遇。
