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2025年07月18日
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最近幾天，杭州市出臺(tái)的規(guī)范商品住房銷售價(jià)格申報(bào)備案相關(guān)規(guī)定引發(fā)輿論的高度關(guān)注和熱烈討論。對(duì)“如果商品房實(shí)際成交價(jià)低于備案價(jià)超過15%，將被通過技術(shù)手段限制網(wǎng)簽”的規(guī)定，媒體普遍將其解讀為“限降令”，是政府救市。但筆者以為，杭州市此舉不是救市，也救不了市。
樓市新政救不了市
據(jù)報(bào)道，今年以來(lái)，杭州不少開發(fā)商的項(xiàng)目紛紛跳水。一季度，杭州市區(qū)商品住房成交10112套，同比下降了37.8%。進(jìn)入第二季度，杭州樓市承受著更大的風(fēng)險(xiǎn)壓力。截止到5月24日，杭州市場(chǎng)庫(kù)存59132套，較上一周的57553套大漲1579套，許多品牌開發(fā)商都開始降價(jià)，這被業(yè)內(nèi)人士視為杭州整體樓市下滑的信號(hào)。
分析人士認(rèn)為，高庫(kù)存、土地流拍現(xiàn)象不斷之外，則是政府對(duì)土地財(cái)政的依賴。一項(xiàng)調(diào)查表明，杭州對(duì)土地財(cái)政的依賴度排全國(guó)第一，依賴度達(dá)到156.4%，賣地已經(jīng)成為政府一項(xiàng)關(guān)鍵的財(cái)政收入來(lái)源。因此，政府急于救市在情理之中。
如果按政府救市的思路看此次杭州樓市新政，政府目的是想托市的話，那算是出了“昏招”。
面對(duì)2009年開始的新一輪房?jī)r(jià)暴漲，幾年來(lái)，中央政府及一些地方政府出臺(tái)了各種的限購(gòu)、限貸、限價(jià)的政策，但各地房?jī)r(jià)卻越限越高。為什么？因?yàn)榉孔雍推渌唐芬粯樱瑑r(jià)格取決于市場(chǎng)的供求。限購(gòu)、限貸、限價(jià)的政策思路都是想通過抑制需求來(lái)平抑房?jī)r(jià)。行政手段抑制需求的直接后果就是引導(dǎo)價(jià)格上漲預(yù)期，而這種心理的預(yù)期催生了更為強(qiáng)烈的購(gòu)買需求，房?jī)r(jià)卻越限越高。
由是看此次杭州樓市新政，如果政府希望通過限制降價(jià)來(lái)保持購(gòu)買預(yù)期的話，那結(jié)果一定是適得其反。老百姓會(huì)搶著去買政府不讓漲價(jià)的房子，絕對(duì)不會(huì)去搶政府不讓降價(jià)的房子。新加坡國(guó)立大學(xué)房地產(chǎn)研究院院長(zhǎng)鄧永恒曾表示，從一般均衡模型測(cè)算，預(yù)期值下降1，房?jī)r(jià)會(huì)隨之調(diào)整31%。微小的預(yù)期變化會(huì)引發(fā)市場(chǎng)巨大的波動(dòng)。
因此，有人認(rèn)為，“限降令”將重創(chuàng)杭州樓市。因?yàn)椋环矫妫拗平祪r(jià)等于承認(rèn)了房地產(chǎn)低迷的現(xiàn)狀，會(huì)強(qiáng)化消費(fèi)者不看好的預(yù)期；另一方面，開發(fā)商之所以要降價(jià)，是因?yàn)橘Y金鏈吃緊，不得不降價(jià)賣房來(lái)實(shí)現(xiàn)周轉(zhuǎn)。政府限制降價(jià)卻不提供流動(dòng)資金，等于把開發(fā)商放到火上烤，大降價(jià)會(huì)隨之不可阻擋。
警惕樓市大跌，過度沖擊宏觀經(jīng)濟(jì)
經(jīng)過十多年的快速上漲，我國(guó)房?jī)r(jià)累積漲幅巨大，出現(xiàn)調(diào)整的可能性急劇增加。今年年初以來(lái)，我國(guó)樓市從局部、區(qū)域分化到全面調(diào)整，實(shí)際上反映出樓市運(yùn)行內(nèi)在調(diào)整的迫切需要。
地方政府紛紛出臺(tái)各種托市政策，很大程度上是源于財(cái)政壓力。但國(guó)家堅(jiān)持樓市調(diào)控不動(dòng)搖的態(tài)度已經(jīng)非常明朗。因此，地方政府和開發(fā)商都應(yīng)明白要忍住陣痛，度過調(diào)整期。萬(wàn)科總裁郁亮曾說過一句話發(fā)人深省：2008年宏觀調(diào)控的時(shí)候，其實(shí)我們本來(lái)應(yīng)該去完成這個(gè)調(diào)整的，但就像洗澡一樣，洗到一半突然把我們拉起來(lái)了。
大部分專家表示，今年經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的最大壓力無(wú)疑是房市的調(diào)整，但不宜采取老辦法托市，使房市調(diào)整再次夭折，在調(diào)整期唯一需要警惕的是避免短期過度沖擊。
房地產(chǎn)業(yè)的特殊性以及其與金融的內(nèi)在緊密聯(lián)系，樓市短期、急劇、大幅的調(diào)整，將會(huì)是宏觀經(jīng)濟(jì)的災(zāi)難。而當(dāng)前我國(guó)正值深化改革和結(jié)構(gòu)調(diào)整的關(guān)鍵時(shí)期，保持一個(gè)相對(duì)穩(wěn)定的宏觀經(jīng)濟(jì)金融環(huán)境，有利于各項(xiàng)既定改革任務(wù)的順利推進(jìn)。所以，無(wú)論是此前一些城市松綁住房限購(gòu)措施，還是前不久央行支持首套房貸需求，都屬于逆周期調(diào)節(jié)政策措施而不應(yīng)解讀為救市行為。
可以肯定的是，杭州此舉意味著杭州的房地產(chǎn)調(diào)控已經(jīng)從防大漲轉(zhuǎn)變到了防大跌。盡管在市場(chǎng)面前，政府干預(yù)無(wú)論是限漲還是限降，都很難阻擋市場(chǎng)的運(yùn)行慣性。但為避免樓市斷崖式大跌沖擊宏觀經(jīng)濟(jì)和金融的穩(wěn)定性，出臺(tái)一些政策措施存在必要性。因?yàn)榉績(jī)r(jià)大跌不只是經(jīng)濟(jì)問題，還是社會(huì)穩(wěn)定問題。
