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2025年07月18日
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出現風險的房地產信托產品，不再只是集中于二三線城市。
據WIND公布數據，今年5月份，一線城市開始出現兌付風險的房地產信托產品，而且隨著一線城市樓市成交萎靡，開發商依靠信托產品借新還舊的比例提高。
一位分析人士指出，2013年底北京等一線城市地價暴漲，很多開發商為了搶地，在拿地環節就引入信托，成立了對賭性的產品，隨著今年一線城市樓市觀望情緒彌漫，北京等一線城市樓市成交量自5月開始，萎縮了50%以上，由此給很多房地產信托產品帶來了兌付風險，預計接下來這個問題還會加劇。
據某媒體報道：“對房地產信托產品要進行窗口指導，根據信托公司本身的資產規模來決定房地產信托的規模。小信托每個月只能發行一個。”
人民網記者調查獲悉，去年下半年，很多房地產企業為了搶地，而又囿于地價過高，紛紛在拿地環節就引入信托。而信托公司也看準了房地產行業的資金渴求，采取了一種高杠桿的游戲玩法：在收取基本的收益的時候，與房地產公司簽訂一個對賭協議，即土地和房地產項目繼續升值的情況下，信托公司可以從升值部分中分成。
今年，房地產市場突然下行，導致很多房地產信托產品和信托公司，出現了“裸泳”的狀況。
2013年底，方興地產為亦莊金茂悅項目引入平安信托9億元的股權投資，而如今亦莊金茂悅項目去化并不理想。
近段時間，亦莊板塊已經接連傳出金茂悅項目推出“一成首付的首付分期”、“5萬抵10萬”等不同幅度的購房優惠，可以窺見其背后的去化壓力。
北京市住建委網簽數據顯示，截至5月底，亦莊金茂悅今年3月份取得預售證的248套房源中，包括已經簽約、預訂和備案的房源僅有57套，去化不足3成。而亦莊金茂悅四期項目也將在近期內加推，在不久前已經取得208套房源預售證，無疑項目去化壓力將進一步累積。
據一位業內人士介紹，因為股權類投資的信托項目到期后一般會由開發商回購股權，信托公司兌付本金和收益，因此保證項目的收益對信托公司來說極為敏感，項目降價也容易受到信托公司的阻撓。
據一位接近平安信托的知情人士介紹，平安信托與方興地產合作的信托收益率應該是在11%到14%之間，這種股權合作模式，到期后方興地產將回購股權，如果項目期內發生意外和變動，平安信托有權處置或出售項目股權。
“房地產項目方與融資方通過信托約定的回報率會更高，一般會在20%。”用益信托研究室研究員帥國讓對記者表示。
記者查詢去年年底前后發售的股權投資類的房地產信托產品資料顯示，當期發行的的信托產品平均期限為2年，面向投資者的平均年收益率即接近10%，同期信托產品平均年收益率不足9%。
另據記者了解到，目前平安信托針對房地產投資類的信托產品主要是佳園系列和安富系列，兩種類型產品的投資期限均為2年，其中佳園系列信托產品過往年化收益為10.3%，而安富系列產品則達到了13.4%。
此前，平安信托物業投資融資業務總監張欽家就透露，平安信托乃至整個行業的地產融資項目一般不會超過2年，房地產信托的兌付風險主要在于企業和項目的流動性風險。
實際上，今年以來，尤其是近期，針對房地產信托產品的風險提示就不斷躥升。比如近日就有媒體接連質疑光耀地產、恒大地產、廣州時代地產與中融信托合作的項目存在信用風險，其中光耀地產卷入的兌付危機正是去年8月份與中融信托合作的股權投資類集合信托項目。
“尤其是今年，房地產信托將會迎來兌付的高峰期，因為前兩年很多開發商都通過信托進行輸血。”帥國讓告訴記者，“而且今年以來房地產市場是在下行的，所以房地產信托項目的兌付風險肯定還是在聚集的。我們今年監測到的數據是信托公司已經在控制房地產信托的發行。”
而平安信托的一位業務經理也對記者表示，不僅是平安信托，很多信托公司也都在控制房地產信托的規模，追回資金，有些項目到期后就不會繼續合作。
目前，北京亦莊區域樓盤一片降價，新城地區樓盤降價幅度在20%左右，而其他公司項目，基本沒有引入信托，只有方興亦莊金茂悅項目引入了平安信托。換而言之，其他項目還可以在這樣低迷的市場情況下扛一扛，而亦莊金茂悅項目，則必須面臨來自平安信托的壓力。
6月13日，證券時報一篇文章指出，亦莊區域多數新樓盤截至目前去化率不足三成，以亦莊金茂悅尤甚，其目前去化率甚至不足10%。
實際上，平安信托的壓力也不小。用益信托一位分析師指出，平安信托在投資設計當中以抵押項目股權為主要抵押物，而項目的土地使用證可能未必抵押在平安信托手里。當時，方興地產拿下亦莊金茂悅地塊共花費30多億元，拿下土地證后，會立即抵押去做開發貸款。平安信托的這筆投資，主要以股權作為抵押，而股權的標的物就是項目的房子，如今，區域房價直線下降了20%以上，而亦莊金茂悅項目又陷入滯銷，平安信托的2-3年的回報期內，必須按季度或年度支付保證金、回報以及風險狀況說明，如果亦莊房價繼續下跌，而亦莊金茂悅項目繼續滯銷，則平安信托敞口風險會越來越大。
值得注意的是，方興地產并不是只引入了平安信托一家投資。之前就引入了其他幾家。而今年上海大寧地王項目面臨100多億元的土地出讓金支付，目前未付。重慶和麗江項目銷售困難，長沙一級開發項目土地在4月份基本無成交。唯一的指望是北京市場，而北京唯一的指望是亦莊金茂悅項目，又陷入了銷售困境。
此前，方興地產還可以依靠商業物業作為業績穩定和償還債務的基礎，金茂大廈，威斯汀酒店等商業物業每年為方興貢獻約30億元左右的穩定回報。日前，傳出消息，中化集團網為了緩解資金危機，準備將酒店物業分拆上市，這樣可以一次性為方興地產獲得資金，但是后續方興地產也可能失去穩定業績的家底。
一位不愿具名的分析人士指出，方興地產原本具有上市公司和國企雙重優良信托信用背景，如今將酒店物業分拆后，其信用評級或將會下降。
應該提醒的是，方興地產在去年年底引入平安信托的時機，恰是當時樓市的亦莊板塊恰是一片向好，2013年12月份亦莊金茂悅首期開盤銷售業績相當不錯，而這也是方興地產引入股權投資的底氣所在。因此，盡管方興地產與平安信托的合作中未來是否會出現兌付風險目前仍然難以預判，但是隨著存續期的迫近，金茂悅項目的銷售業績仍將是是平安信托9億元股權投資的敞口所在。
