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2025年07月18日
星期五
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習(xí)慣了高燒的中國樓市，“酷熱”并未如2014年這個夏天一樣如期而至。
在過去十年里一次又一次有力回?fù)袅恕俺照摗焙螅嘘P(guān)樓市的最新話題，似乎正在開始著一場微妙的轉(zhuǎn)變。“拐點(diǎn)論”的存在與否之爭，“崩盤”與“杞人憂天”說針鋒相對，在上周一份有關(guān)中國住房空置率的最新數(shù)據(jù)出爐后，話題爭議被推至了高點(diǎn)。
隱現(xiàn)于有關(guān)樓市種種紛繁觀點(diǎn)背后的，是伴隨著中國房地產(chǎn)黃金十年一路爭議未斷的“鬼城”故事。在鮮有波折幾乎呈現(xiàn)垂直上升曲線的中國樓市中，“鬼城”們一直被唱衰，卻從未停止其茂盛而狂熱的生長。
我們選取4個代表不同時段，不同生態(tài)，被冠以“鬼城”之名出現(xiàn)于公眾視野的樣本，在樓市重啟爭議漩渦之際，觀察與它們的生長邏輯與現(xiàn)實(shí)境遇。
誕生于11年前的呈貢新區(qū)，以承接昆明的擴(kuò)張為新城規(guī)劃初衷，卻成為最早陷入“鬼城”爭議的樣本，并在其后不斷成為地方政府?dāng)U張沖動與規(guī)劃失敗反思案例的典型。
“造城者”中還有在樓市黃金十年中成為大贏家的開發(fā)商們。他們在城市擴(kuò)張的沖動中尋找著自己的利益落腳點(diǎn)，將目光投向區(qū)域規(guī)劃、稀缺資源的概念化包裝板塊。由此催生了寄望紅利于“京津一體化”概念、“海濱度假消費(fèi)模式”的京津新城與山東海陽。
炙手可熱的“資本”也成為背后推手。在神木突如其來的財富神話面前，熱錢如潮水般涌入縣城開發(fā)。這樣一個急促而就的推動力，在資本的快速退潮甚至決堤面前，面對著無人問津的“空城”，變得危險重重。
即便在隱約轉(zhuǎn)向的樓市風(fēng)向標(biāo)下，此前總會逆轉(zhuǎn)翻盤的中國樓市，也已使得沒有人能夠斬釘截鐵地預(yù)測這些“鬼城”中空房們的未來。正如呈貢新區(qū)在最初陷入“鬼城”質(zhì)疑時，官方曾提出其培育與成型需要至少三五年的時間，而在去年最新談?wù)撨@座依舊人氣低迷的新城時，這一說法變成了新城的建設(shè)是一個可持續(xù)發(fā)展的過程，“需要20年，甚至上百年的精心經(jīng)營才能建成。”
在一個可以不斷被拉長的時間軸面前，似乎一切都成為可能。
“鬼城”的證實(shí)與證偽，已經(jīng)成了一個尷尬的話題。正如其證實(shí)并不能讓十年里的種種反思獲得真正意義上的停止，其證偽也仍未結(jié)束那里一到夜晚就孤燈幾盞的現(xiàn)實(shí)。
而在“鬼城”生態(tài)鏈最末端的，是那些因為各種人生憧憬、未來愿景走進(jìn)其中，讓自己的生活與它們發(fā)生著或者將要發(fā)生關(guān)系的普通人。他們或是因“居者有其屋”的樸素希望走進(jìn)這里，或是為著不斷催生膨脹的“資產(chǎn)”論尋找自己的財富路徑。對于他們來說，鬼城故事，已是生活的現(xiàn)實(shí)。
名片 呈貢新區(qū)
●地點(diǎn)：云南昆明
●面積：461平方公里，核心區(qū)160平方公里
●規(guī)劃容量：2020年達(dá)95萬人口，現(xiàn)常住人口約35萬
●動工時間：2003年啟動，2005年進(jìn)入實(shí)質(zhì)性建設(shè)
●入住率：官方稱建成住宅小區(qū)17個，兩個入住率超90%；記者發(fā)現(xiàn)安置小區(qū)入住率可達(dá)90%以上，普通配建小區(qū)最高剛過50%，大部分小區(qū)入住率在30%以下
●原因：資源調(diào)動和特權(quán)審批能力不足，片區(qū)規(guī)劃存在問題，建成小區(qū)業(yè)主大多在主城區(qū)有房等
曾以“花卉之城”的美譽(yù)遠(yuǎn)近聞名，后因“新昆明東城”之規(guī)劃備受矚目，近年來云南呈貢卻連續(xù)被英國《金融時報》和美國《外交政策》雜志評為“鬼城”，同時在國內(nèi)多個榜單中位居前列。
高樓瘋長，入住者零散；道路寬長，車輛罕至。這是一座真的“鬼城”，還是“成長中的新城”？
校車和“公務(wù)員專車”
雨落密了些。
黃姍撐著碎花小傘，快步走下天橋，再小跑約20米，才到候車點(diǎn)。“好累，今天起晚了。”她喘著氣，看一眼手表，又看一眼行駛在昆明二環(huán)東路石閘立交下的車流。
此時是6月13日早晨7點(diǎn)31分，黃姍的手表已指向7點(diǎn)41分。調(diào)快10分鐘，只怕遲到。這個在云南民族大學(xué)上班的貴州姑娘，焦急等待的是學(xué)校專線車，工作日7點(diǎn)20分從教場校區(qū)出發(fā)，沿途接老師。類似的早班車線路還有幾條，終點(diǎn)都是指向40公里外的呈貢大學(xué)城。從2007年10月云南師范大學(xué)部分搬往呈貢開始，這類從昆明主城往東南開的專車應(yīng)運(yùn)而生。2010年10月，云南大學(xué)、昆明理工大學(xué)等九所高校全部在呈貢實(shí)現(xiàn)招生后，這類車便成了昆明清晨一道獨(dú)特的風(fēng)景。
10分鐘后，車到站，黃姍松了口氣。車上已坐了20多人。黃姍說，若開車去呈貢上班每天得花近百元，很多老師承擔(dān)不起，校車是最主要工具，“今天還算好，很多時候車到這里就快滿了。”
擦擦眼鏡，理理頭發(fā)，黃姍很快靠著座位閉眼休息。其他老師大多如此，有的還戴上了護(hù)頸枕。前排一位40多歲的男老師頭靠窗，鼾聲時起。
車南行至菊華立交轉(zhuǎn)入貴昆路，再走約10分鐘進(jìn)入有“昆明第一大道”之稱的彩云路。這條路，直通呈貢。在官渡區(qū)東方大酒店附近，校車與昆明地鐵相遇。今年4月30日地鐵接入呈貢后，人群分流。沒趕上校車的老師，地鐵沿線居住的昆明市公務(wù)員，找市政府辦事的市民，到呈貢休閑的老人，隨地鐵呼嘯而過，大多在春融街站下車。那里靠近市區(qū)兩級政府，也離洛龍、春融等公園不遠(yuǎn)。
家住世紀(jì)城的公務(wù)員荊濤說，工作日早上集聚在這一帶的私家車有1000-2000輛，車庫停滿，機(jī)關(guān)大樓路邊停車位也會被搶占。“每天總有那么幾分鐘是堵的，還需交警協(xié)調(diào)。”
2011年元旦前后，昆明市政府整體搬遷到呈貢吳家營中心片區(qū)的13座行政樓中。從此，昆明市許多公務(wù)員們也跟黃姍等高校老師一樣，晨起東南行。另一位家住滇池路的公務(wù)員吳輝說，并非每個公務(wù)員都開車上下班，新來的買不起車，住太遠(yuǎn)的油錢太貴。除地鐵外還有201-208八路公交可選，那都是市政府搬遷后新開的線路。“每天早上7點(diǎn)到7點(diǎn)半之間發(fā)車，基本只一趟，我們都開玩笑說這是公務(wù)員的專車。”這些“公務(wù)員專車”與校車類似，大部分乘客都在抓緊補(bǔ)覺。
大約8點(diǎn)半，黃姍坐的校車走完彩云路，往西一拐就到達(dá)目的地。她睜開眼，打著哈欠，嘟囔著“真累”。
此時，雨歇，太陽從烏云中掙扎出來。在車輪與地面的摩擦聲里，呈貢也剛剛醒來。
剛醒來就沉寂
呈貢，彝語，意為“盛產(chǎn)稻谷的海灣壩子”。然而，這個核心區(qū)域距離昆明主城20多公里、元朝便設(shè)縣的地方，早已不產(chǎn)稻谷，而以蔬果花卉聞名。近年來的“鬼城”迷局實(shí)則與保持著上世紀(jì)八九十年代建筑風(fēng)貌的呈貢老縣城無關(guān)，而是特指2003年以來規(guī)劃建設(shè)的新城核心區(qū)。
2003年，云南省委、省政府召開“昆明城市規(guī)劃與建設(shè)現(xiàn)場辦公會”，提出“一湖四片及二城”的構(gòu)想。呈貢從那時起變成新昆明的“一片”，作為昆明東城，定位新興工業(yè)區(qū)、科研文教區(qū)和現(xiàn)代物流商貿(mào)中心。
是時，借“99世博會”東風(fēng)，昆明老城迅猛發(fā)展，人口膨脹到500多萬，達(dá)到承載極限，開拓新城既為解決城市發(fā)展問題，也為尋找新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)。但民間容易忽視而官方又刻意回避的問題是，呈貢新區(qū)的行政級別一直是縣級(2011年撤縣設(shè)區(qū))，與成都天府新區(qū)、天津濱海新區(qū)等副省級市轄區(qū)的運(yùn)作機(jī)制明顯不同。
公務(wù)員荊濤和吳輝均坦言，這一定程度上限制了新區(qū)的資源調(diào)動和特權(quán)審批能力。現(xiàn)任呈貢區(qū)委書記周峰越上任第一天就關(guān)心過新區(qū)能享受的新政，但“在省市兩級層面所給予的政策上，居然是白紙一張”，建設(shè)均靠貸款。在呈貢區(qū)統(tǒng)計局官網(wǎng)掛出的一份名為《2013年呈貢房地產(chǎn)增長趨勢平穩(wěn)》的報告中，項目“審批難、落地難、開工難”的問題也被特別提出，“當(dāng)前及今后一段時期，我區(qū)仍處于投資和房地產(chǎn)建設(shè)的高峰期，建設(shè)用地需求集中，征地拆遷任務(wù)艱巨，部分項目由于補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)、協(xié)調(diào)等問題導(dǎo)致征地拆遷緩慢，部分產(chǎn)業(yè)項目用地落實(shí)困難……”
規(guī)劃中，新區(qū)核心面積為160平方公里，分為吳家營行政商務(wù)區(qū)、大學(xué)城片區(qū)、斗南花卉產(chǎn)業(yè)片區(qū)、烏龍體育休閑片區(qū)、大沖工業(yè)片區(qū)、洛羊國際物流片區(qū)、大漁旅游居住片區(qū)和環(huán)湖濕地片區(qū)。因大沖、洛羊兩片由昆明經(jīng)開區(qū)托管，大漁片由昆明滇池旅游度假區(qū)托管，環(huán)湖、烏龍、斗南三片又與城市建設(shè)的關(guān)聯(lián)性相對較弱，輿論浪潮中的“鬼城”呈貢，多只在描述吳家營片和大學(xué)城的城市面貌。
清晨醒來的呈貢新區(qū)，并不像其他城市一樣開始喧囂。當(dāng)上班的人群車流沒入政府大樓和學(xué)校，它漸漸沉寂。
若出行，公交等半小時不足為奇，打車則完全靠運(yùn)氣。公務(wù)員荊濤曾多次用“嘀嘀打車”，無一成功。若購物或就餐，吳家營中心片區(qū)只有紫岫院、浣園等6個公務(wù)員小區(qū)附近有零散店鋪。公務(wù)員吳輝還記得，有次一女同事來例假忘帶衛(wèi)生巾，還要坐車去5公里外的呈貢老縣城買。
大學(xué)城片區(qū)的情況稍好，15萬學(xué)生足以吸引各種商販到學(xué)校周圍和教師公寓附近駐扎。不過，這些鋪?zhàn)又辉谖绮秃鸵瓜鼤r紅火，其他時段很多懶得開門。
失地與開荒
當(dāng)黃姍開始一天工作時，柏枝營65歲的婆婆李秀英已在幸福小區(qū)的公廁守了兩小時。5毛錢一次，已有10多元入賬。
幸福小區(qū)是呈貢首個失地農(nóng)民安置點(diǎn)，住著柏枝營和郎家營大部分居民，與昆明理工大學(xué)一路之隔。李秀英說，怎么也沒想到，曾種著玫瑰、百合的花卉地里會長出一座座大學(xué)。
李秀英家10多畝土地2005年被征，每畝補(bǔ)償了6 .5萬元。從此，她和老伴不再聞雞下地，而是閑看鋼筋混凝土在門前變著現(xiàn)代化的魔術(shù)。大學(xué)城師生搬入后，李秀英也和鄰居們住進(jìn)了幸福小區(qū)。每人按80平方米分房，每家都有四五套。
失地農(nóng)民主要以打工為生，在環(huán)衛(wèi)、保安領(lǐng)域最為集中。一些稍富裕的家庭則買了轎車，在大學(xué)城內(nèi)“開野的”。
李秀英的遠(yuǎn)房親戚李仁發(fā)在2013年買了輛“斯柯達(dá)”，每天早上8點(diǎn)多停到公廁附近的小道上等客。李仁發(fā)說，每天能跑200多元，客人基本是學(xué)生，所以只在中午和晚上忙碌。
依托于本地居民和附近幾所大學(xué)，幸福小區(qū)可算呈貢新區(qū)目前最熱鬧的地方。菜市場、水果攤、燒烤店、理發(fā)店一應(yīng)俱全，最多的則是小旅館。在10棟1單元開旅館的陶容說生意全靠學(xué)生撐起，“周末30多個房間都能住滿，日常住不到10間，寒暑假則基本沒生意”。
幸福小區(qū)往北的區(qū)域多是尚未開建、長滿荒草的空地，約4公里后就到昆明市政府所在的行政核心區(qū)。這四周有正式運(yùn)營的昆明三中，有等待開業(yè)的昆明醫(yī)學(xué)院第一附屬醫(yī)院，還有諸多籌劃面世的商業(yè)中心。公交車經(jīng)過，常是無人等候，象征性開一下車門，迅速溜走。
“老姐姐，你也來啦？”醫(yī)院東邊的一塊空地上，正揮鋤開荒的豆敬清遇到了熟人。她們都是公務(wù)員的母親，隨子女住在浣園。豆敬清說，每棟樓只有兩三戶入住，多是為方便孩子在附近的中華小學(xué)讀書。
空地上很多區(qū)域都種了玉米和豆角。豆敬清挖開荒草發(fā)現(xiàn)土腳薄，只得先種些紅薯和番茄，“我可不是圖好玩，而是不想為買菜折騰。”
公務(wù)員小區(qū)周邊還沒菜市場，豆敬清得步行40分鐘到更北邊的洛龍農(nóng)貿(mào)市場買菜，或坐半小時公交到呈貢老縣城置辦。這位年近七旬的老人覺得太浪費(fèi)時間，身體也吃不消。
她吃力地?fù)]動鋤頭，綠草倒下，黃土翻滾。“你看這多好的土地啊，閑著也浪費(fèi)。”
“兩頭跑”
豆敬清去年底隨女兒搬到呈貢，此前住在昆明老城的金碧路附近。30多歲的女兒在昆明市政府上班，去年底遭遇流產(chǎn)，失去一對龍鳳胎。“都是上班兩頭跑害的，大冬天地，每天一大早就得起來攔的士，有時還要加班，累得我都心疼……”豆敬清有些哽咽，手扶在鋤頭上抖個不停。
“兩頭跑”也是黃珊、荊濤等諸多高校老師和公務(wù)員無奈選擇的生活。他們大多在呈貢分到了配建房，但為孩子讀書和避免夫妻兩地分居，下班后仍回昆明主城。公務(wù)員荊濤說：“就算沒家庭顧慮，這邊什么配套都不全，怎么生活？”
公務(wù)員和老師的配套房占了呈貢房地產(chǎn)市場的大半壁江山，這些“有主之房”持續(xù)面臨著“無人入住”的窘境。昆明欣榮物業(yè)服務(wù)有限公司副總經(jīng)理程玉介紹，為云南民族大學(xué)、昆明理工大學(xué)等高校老師配建的雨花毓秀小區(qū)入住率今年剛過50%，“但已算呈貢最好的成績了”。
安信地產(chǎn)置業(yè)顧問胡林說，6個公務(wù)員小區(qū)入住率最高的是淏園，約40%，其他在30%左右。與豆敬清一同在空地拓荒的老劉住在浣園對面的紫岫院，他認(rèn)為現(xiàn)在好多了，“2013年初我們剛搬進(jìn)去的時候，10%的人都不到，晚上黑黢黢的，瘆人得很”。
因為“兩頭跑”的現(xiàn)實(shí)，公務(wù)員吳輝所在的部門在搬遷后取消了深夜班，改在家中電話值班，“要不然你搞到晚上10點(diǎn)多，想回都回不來”。
黃姍也對這種生活充滿忌憚，一旦錯過校車，她就得倒公交、轉(zhuǎn)地鐵，在路上花兩三個小時。今年春節(jié)后新房裝修，“兩頭跑”的生活還曾導(dǎo)致其與男友大吵一架，男友指責(zé)她“什么都顧不上”。
夜的冷熱
時間隨黃姍的手表指針轉(zhuǎn)著圈，隨李秀英收音機(jī)內(nèi)的云南彩燈戲流逝，也隨太陽從東邊山頭往西邊滇池打滾。在這個缺少龐雜聲音的城市，夜的到來，總靠下班人群的匆匆腳步和汽車輪胎對地面的短時密集摩擦來提醒。
下午5點(diǎn)多，黃姍搭上校車，仍沿彩云路走。到官渡區(qū)螺螄灣附近，看到擁堵的車流和火爆的商鋪，她下意識發(fā)現(xiàn)，呈貢已是他城。
幾乎同時，呈貢吳家營行政中心片區(qū)附近的公交車站也迎來了一天中最熱鬧的時刻。201-208八路公交途經(jīng)，等待多時的公務(wù)員們急切地上車。這種持續(xù)約半小時的熱鬧帶走了吳家營片區(qū)最后一點(diǎn)人氣。
風(fēng)乍起，路燈次第照明。晚上8點(diǎn)半后，呈貢的夜才算真正來臨。
浣園外，三五老人領(lǐng)著孩子散步，安信地產(chǎn)置業(yè)顧問胡林仍精力充沛地給路過的顧客介紹著公務(wù)員小區(qū)未來的潛力，“昆百大商業(yè)中心9月底就要試營業(yè)，幾公里外的火車南站2016年就會竣工，地鐵也會延展到這里，那時候可就熱鬧了……”
大學(xué)城片區(qū)內(nèi)，情況則冰火兩重天。在天水嘉園、實(shí)力錦城、書香大地等高校配建小區(qū)，整棟樓黯淡的情況比比皆是，靠路的房間亮得多些，但幾乎都未超過10戶。偶有跳廣場舞的大媽，寥寥五六人。
學(xué)校門口的小區(qū)會熱鬧些，燒烤攤熏煙陣陣，建筑工人和學(xué)生們是主要食客。最熱鬧的還是幸福小區(qū)一片，那里與呈貢入住率最高的雨花毓秀小區(qū)鄰近，汽車停滿路旁，人聲嘈雜，夜宵檔的燈光比路燈更閃亮。這時候，李秀英的“生意”最好。酒水入腸，很快就得到公廁尋找輕松。
凌晨人散盡，呈貢終睡去，唯路燈守候。燈桿上隨處可見標(biāo)語“呈貢新城，正在崛起的國際化都市”。
(應(yīng)受訪者要求，文中公務(wù)員及高校老師均為化名)
生長性疼痛？
呈貢新區(qū)啟動很突然，2003年前鮮有風(fēng)聲，其也未選擇“云南省人大通過、上報國務(wù)院”的程序，而在一個“現(xiàn)場辦公會”上橫空出世。在昆明老城人口爆棚，交通堵塞、環(huán)境污染等城市病持續(xù)惡化的背景下，呈貢新區(qū)的規(guī)劃確有現(xiàn)實(shí)必然性。
2003年新區(qū)完成總體規(guī)劃，2005年進(jìn)入實(shí)質(zhì)性建設(shè)階段。2007年，大學(xué)城和13棟行政服務(wù)樓建成，學(xué)校陸續(xù)搬入，但政府搬遷卻一再延遲。有媒體報道稱，主因在于出行、醫(yī)療、餐飲等配套設(shè)施不完善，公務(wù)員集體抵制。盡管2008年云南省委、省政府對新區(qū)做了重大調(diào)整，整個呈貢461平方公里土地都納入建設(shè)范圍，但政府搬遷的遲緩還是影響了市場對呈貢投資環(huán)境的評價。受訪的多位高校老師和外地商戶也坦言，當(dāng)時很擔(dān)心“政府不搬了”。
持續(xù)約3年的觀望后，呈貢在2010年2月第一次與“鬼城”扯上關(guān)系。它被英國《金融時報》作為樣本。當(dāng)年底至2011年初，昆明市政府行政中心整體搬遷到呈貢新區(qū)。2011年5月呈貢撤縣設(shè)區(qū)。這些政府行為迅速引發(fā)了市場反饋，七彩云南·第壹城、上海東盟商務(wù)中心、涌鑫·哈佛中心等商業(yè)項目次第開工。但《金融時報》的“鬼城”定位讓呈貢在外形成了刻板印象，其后它多次登上國內(nèi)的“中國鬼城榜”，配套的缺失與人氣的淡薄讓其有口難辯。2013年，美國《外交政策》雜志發(fā)表了美國攝影記者馬修·尼德豪澤拍攝的呈貢照片，其再陷“鬼城”輿論漩渦。
“呈貢目前還在成長，連城都算不上，怎么能叫鬼城？”公務(wù)員荊濤的觀點(diǎn)得到了諸多受訪者的認(rèn)同，公務(wù)員、當(dāng)?shù)鼐用瘛⑼獾厣虘簟⒎慨a(chǎn)中介、高校老師等群體都看好呈貢未來的發(fā)展。在他們心中，政府的搬入是最大保障，而諸多在建學(xué)校、醫(yī)院、火車站等基礎(chǔ)設(shè)施也足以憧憬。他們現(xiàn)在抱怨最多的，是當(dāng)下交通、餐飲等配套設(shè)施的不完善。
對此，呈貢新區(qū)并未回避。昆明市規(guī)劃局局長尹旭東與呈貢區(qū)經(jīng)濟(jì)貿(mào)易與投資促進(jìn)局黨委副書記李亞京承認(rèn)新城規(guī)劃結(jié)構(gòu)上存在問題，功能區(qū)分散，公共設(shè)施配套嚴(yán)重滯后。有媒體調(diào)查指出，這是“新城市主義”規(guī)劃模式在中國水土不服。由美國“新城市主義”理論創(chuàng)始人彼得·卡爾索普擔(dān)綱設(shè)計的呈貢新區(qū)核心區(qū)域，立足低耗能低排放的社區(qū)結(jié)構(gòu)和以低碳出行為主的城市交通網(wǎng)絡(luò)，細(xì)化功能分區(qū)，放棄產(chǎn)業(yè)對人氣的集聚。據(jù)悉，相關(guān)規(guī)劃將調(diào)整，昆明市政府正對核心區(qū)約10平方公里的區(qū)域重新設(shè)計，增加混合用地、商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)布局、公共交通等。
“我們是最不怕被說‘鬼城’的，我們無所謂。”呈貢區(qū)委書記周峰越接受媒體采訪時稱，呈貢正處在成長過渡期。“建設(shè)一個新興城市，必須要有產(chǎn)業(yè)支撐，為在新城市生活的新居民提供就業(yè)崗位”，他表示，呈貢要發(fā)展現(xiàn)代服務(wù)業(yè)，在招商引資時也不一味追求經(jīng)濟(jì)增長而盲目引進(jìn)項目。“百萬人口新城市的建設(shè)不是種白菜，幾個月就有收成，而是一個可持續(xù)發(fā)展的過程，不能急功近利，需要20年，甚至上百年的精心經(jīng)營才能建成。”
這確實(shí)需要時間給答案。
