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2025年09月02日
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【賈語村言】隨著人口結構的變化，勞動的回報份額開始提升，資本和土地的回報需要相應地回落。
奧地利作家茨威格評價被送上斷頭臺的法國王妃瑪麗·安托瓦內(nèi)特時說過，“她那時候還太年輕，不知道所有命運贈送的禮物，早已在暗中標好了價格”，這句著名的話曾被無數(shù)次引用，用來規(guī)勸世人凡事不可過于驕縱。香港警匪片《無間道》里也有一句意味深長的臺詞，“出來混，遲早要還的”，意思相近，但表意更加直接。
如果能預知今天這種進退失據(jù)的糾結局面，不知道中國的地方政府當初是否還愿意把房地產(chǎn)作為拉動經(jīng)濟增長的火車頭。曾經(jīng)無限風光的房地產(chǎn)市場，如今成了手中的燙手山芋，扔也不是，拿也不是。對于地方政府來說，調控房價是政治任務，賣地賺錢是經(jīng)濟任務，當市場走向疲軟的時候，魚和熊掌不可兼得，便陷入了無限的糾結當中。
地方政府的糾結在是否取消限購上表現(xiàn)得最為明顯，今年以來有多個城市先后試探松綁限購，但在外界壓力之下，又相繼收回政令。與此前出臺限購措施時的威嚴相比，取消限購多是悄悄進行。
在房地產(chǎn)的復雜棋局中，房地產(chǎn)商的公眾形象比較差勁，但有不少房地產(chǎn)大佬在輿論面前振振有詞，原因是他們知道，政府離不開自己。不管是否愿意承認，房地產(chǎn)的確綁架了經(jīng)濟，地方政府大部分財政收入來自于土地出讓金，房地產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)投資的比重一直高企，房地產(chǎn)行業(yè)對上下游產(chǎn)業(yè)的拉動作用不容忽視，要穩(wěn)經(jīng)濟增速，要保就業(yè)底線，地方政府對房地產(chǎn)難免有投鼠忌器的心理。
中國經(jīng)濟不可能一直抱著房地產(chǎn)的大腿，況且如今這條大腿已經(jīng)不那么粗壯。世界上沒有哪個經(jīng)濟體可以一直靠房地產(chǎn)來拉動經(jīng)濟，倒是有不少經(jīng)濟體栽在了過度依賴房地產(chǎn)的發(fā)展模式上。從長遠發(fā)展來看，讓經(jīng)濟支柱盡早實現(xiàn)與房地產(chǎn)脫鉤是必由之路。
房價非理性上漲會有兩個壞處，一是房價越來越脫離普通百姓的購買能力，造成民怨沸騰；二是泡沫一旦破裂，將會嚴重拖累金融體系，危害經(jīng)濟平穩(wěn)健康運行。調控房地產(chǎn)市場應該是圍繞這兩個方面來展開，但是要想把房價調控到老百姓能夠接受的水平，幾乎是不可能完成的任務，居民的基本居住權利不能完全交給市場，房地產(chǎn)調控更重要的任務是防止泡沫繼續(xù)吹大甚至是破裂，避免給經(jīng)濟帶來災難性影響。
房地產(chǎn)商當然是一直反對限購政策的，理由除了臺面下的利益，還有臺面上的交易自由原則。非常時期，宏觀調控不能讓位于市場原教旨主義，必要的行政干預當然很有必要，限購其實是迫不得已的舉措。但是，當推動房價上漲的原始動力逐漸消失，市場供求關系開始逆轉的時候，是否有必要繼續(xù)堅持一刀切的行政干預措施，值得仔細探討。
推動房價上漲的動力眾說紛紜，如果糾結于細節(jié)，則會是自說自話的局面。地產(chǎn)商賴政府地賣得貴，政府怪地產(chǎn)商價定得高，自住的指責炒房的擾亂了市場，等等等等，不一而足。從宏觀的角度理解，能獲得較多認同的是中國的經(jīng)濟制度和發(fā)展階段，主要包括特殊的匯率安排和人口結構因素。一般認為，匯率升值壓力如果得不到釋放，不可貿(mào)易部門的價格將會快速上漲，不動產(chǎn)價格當然會一馬當先。丈母娘推高房價說是地產(chǎn)商的發(fā)明，背后反映的人口因素帶來的房屋購買力。如今來看，匯率升值壓力和人口擴張壓力高峰都已經(jīng)過去，這兩個推動房價上漲的動力已不復存在。
古典經(jīng)濟學認為，土地、資本和勞動的結合創(chuàng)造了經(jīng)濟價值。過去一段時間，三個生產(chǎn)要素從中國經(jīng)濟增長中獲取的回報旱澇不均，土地和資本占優(yōu)，勞動處于明顯劣勢，土地的優(yōu)厚報酬的一個表現(xiàn)就是房價持續(xù)飛漲。可以看到，隨著人口結構的變化，要素稟賦的相對稀缺性發(fā)生明顯變化，勞動的回報份額開始提升，資本和土地的回報需要相應地回落，也就是說，房價回落其實是經(jīng)濟發(fā)展的內(nèi)在要求。
既然房價缺乏持續(xù)上漲的基礎，繼續(xù)死守限購政策已無必要，調控的重點應該放到如何防止房地產(chǎn)硬著陸上來。 （作者系證券時報記者）
