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2025年07月18日
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近幾個(gè)月來(lái)，有關(guān)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的各種觀(guān)點(diǎn)鋪天蓋地，政府著手救市的消息也紛紛揚(yáng)揚(yáng)。實(shí)事求是地說(shuō)，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的確存在一定泡沫，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)正在進(jìn)行的調(diào)整，應(yīng)該是向更為理性狀態(tài)的回歸，各類(lèi)救市措施在現(xiàn)階段匆匆推出，實(shí)無(wú)必要。
首先，我們必須承認(rèn)，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)存在一定泡沫，前期持續(xù)普遍上漲、房?jī)r(jià)過(guò)高，現(xiàn)階段市場(chǎng)預(yù)期逆轉(zhuǎn)、高空置率、租金上漲動(dòng)力減弱等都反映了這一特征。過(guò)去十年里，中國(guó)的房地產(chǎn)價(jià)格上漲了至少5倍，一方面，當(dāng)然可以認(rèn)為這是中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)市場(chǎng)價(jià)值的回歸，但從另一方面看，房地產(chǎn)價(jià)格上漲幅度已經(jīng)過(guò)大。同期城鎮(zhèn)居民收入雖然也連年上漲，但是僅上漲了2倍多，遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于房?jī)r(jià)上漲的幅度。高房?jī)r(jià)在一定程度上已經(jīng)透支了收入的增長(zhǎng)。
其次，目前這輪調(diào)整剛剛開(kāi)始，幅度還很淺。今年上半年，全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)表現(xiàn)較為低迷，這主要表現(xiàn)在成交量同比下滑2到3成，個(gè)別城市達(dá)到4到5成，銷(xiāo)售商的促銷(xiāo)手段不斷“創(chuàng)新”。但是，房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的下調(diào)才剛剛開(kāi)始，中國(guó)房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)(CREIS)的數(shù)據(jù)顯示，今年5月新房平均銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比自2012年6月以來(lái)首次下跌，同比看盡管漲幅有所回落，但仍有7.8%的漲幅。因此，如果說(shuō)調(diào)整已經(jīng)開(kāi)始，不妨認(rèn)為這是房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整的第一階段。
再次，目前局部性調(diào)整的特點(diǎn)仍較為明顯。數(shù)據(jù)顯示，5月份中國(guó)百城統(tǒng)計(jì)中有62個(gè)房?jī)r(jià)下跌，而4月為45個(gè)。這說(shuō)明，雖然房地產(chǎn)價(jià)格下跌的城市有所擴(kuò)散，但并非全國(guó)性的下調(diào)，仍有4成城市的房?jī)r(jià)在上升。
基于以上分析，可以發(fā)現(xiàn)，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的此輪調(diào)整由于持續(xù)時(shí)間太短，覆蓋地區(qū)有限，調(diào)整遠(yuǎn)未到位。
國(guó)際貨幣基金組織[微博]和世界銀行[微博]的官員認(rèn)為，中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)還未到達(dá)拐點(diǎn)，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)整只是部分地區(qū)的調(diào)整。這一判斷描述了中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的現(xiàn)狀，但未涉及未來(lái)趨勢(shì)的判斷。
不過(guò)國(guó)際貨幣基金組織最近連續(xù)發(fā)表一些報(bào)告，對(duì)一些國(guó)家房地產(chǎn)市場(chǎng)的情況作出警告，其中有一份有關(guān)全球房地產(chǎn)市場(chǎng)的報(bào)告，認(rèn)為許多國(guó)家的房?jī)r(jià)均已遠(yuǎn)超歷史平均水平，各國(guó)應(yīng)采取積極行動(dòng)控制地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)，防止再次出現(xiàn)毀滅性的房地產(chǎn)市場(chǎng)危機(jī)，威脅全球經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定。報(bào)告特別提出，新興市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)國(guó)家的房地產(chǎn)價(jià)格上升更快，究其根源是全球主要央行[微博]的寬松貨幣造就的大量資金流入。資金流入一方面對(duì)貨幣形成升值壓力，同時(shí)也為資產(chǎn)泡沫的形成打下了基礎(chǔ)。
對(duì)于新興市場(chǎng)國(guó)家而言，房地產(chǎn)市場(chǎng)的過(guò)熱危害更大。由于目前主要發(fā)達(dá)國(guó)家貨幣政策仍處于超寬松狀態(tài)，因此，充裕的資金繼續(xù)成為資產(chǎn)市場(chǎng)的依托。一旦這種局面改變，風(fēng)險(xiǎn)就會(huì)驟然升高。因此，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)正在進(jìn)行的調(diào)整，應(yīng)該是向更為理性狀態(tài)的回歸，值得歡迎。
美國(guó)金融危機(jī)之前數(shù)年，美國(guó)新增G D P中50%來(lái)自房地產(chǎn)行業(yè)，居民消費(fèi)增長(zhǎng)的70%與房地產(chǎn)相關(guān)收入有關(guān)。中國(guó)如果為了暫時(shí)的經(jīng)濟(jì)刺激而走美國(guó)老路，恐怕也難免泡沫破滅的風(fēng)險(xiǎn)。在泡沫還處于可控可治理的時(shí)候及時(shí)調(diào)整，無(wú)論從哪方面來(lái)說(shuō)都是有益的。
