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2025年07月18日
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產業(yè)地產：如何用兩條腿奔跑
“在過去一年大規(guī)模的市場調研中我們發(fā)現(xiàn)，個別區(qū)域每半年就會有競爭對手出來，這種速度比較可怕。而個別城市確實存在消化期過長的風險?！薄∵@是聯(lián)東集團副總裁王東升對市場的感受。
“產業(yè)”這條腿的奔跑方式未解，“地產”板塊卻迎來史上最密集的工業(yè)用地新政。
面對頻出的工業(yè)用地新政，王東升認為，系列新政不過是對“十八大”已明確工業(yè)用地控總量提地價的細化。密集出臺的行業(yè)用地新政始于土地資源的稀缺性和國家對工業(yè)用地總量的控制。這對此前市場上工業(yè)用地濫用行為得以適當約束，工業(yè)用地效率政策層面要求提高。另外，系列新政的出臺是產業(yè)結構調整和轉型升級的需求，是盤活存量資產的需求。在一定程度上對于打擊屯地，加大過程監(jiān)管有一定效用。系列新政的出臺也意味著，地方政府對于提高招商門檻和客戶質量的要求需要進一步提高。
王東升認為系列行業(yè)新政的出臺，總體是積極的。
新政將進一步促進行業(yè)的市場化和規(guī)范化?！吧虾ｋm然是限制，相對過去來講更進一步市場化，也會規(guī)范化，對租售的限制和規(guī)劃指標的限制，以及招商客戶質量年達產值情況，實際是過程監(jiān)管，更加市場化和均衡化。”
另一方面，可能會造成新增土地價格進一步飆升，存量土地大幅升值。“同時，未來新增的工業(yè)物業(yè)也會在短期內供求關系不太明顯?！蓖鯑|升表示這是對于聯(lián)東集團目前影響最大的方面。
對產業(yè)地產商來說，這是行業(yè)產業(yè)調整分化的過程。持有型的開發(fā)公司增多或者公司會增大供應量。不過王東升認為，“這是表面現(xiàn)象，背后是資本交易模式問題?！?/p>
新政的出臺，尤其是工業(yè)用地彈性出讓的政策還會大大降低實體企業(yè)的拿地積極性?！斑^去實體企業(yè)拿地積極性非常高，既做產業(yè)同時享受土地升值帶來的收益。這次變成彈性出讓，那么實體企業(yè)拿地積極性會降低。”
盯上”地產“這條腿的不僅有新政的”關照“，產業(yè)地產還面臨著大波來襲的“入侵者”。
近一月，萬科宣布踏入產業(yè)地產，開始大手筆布局;萬達轉型文化地產，打造文化產業(yè)航母;綠城攜地鐵集團杭州合作打造城市地鐵綜合體;聯(lián)想涉足養(yǎng)老，常州獲3萬方養(yǎng)老用地租售并舉……
產業(yè)地產這塊熱土早被亟待轉型的傳統(tǒng)房企盯上。好不好啃，認識不一。
“產業(yè)的思維這是一個重大挑戰(zhàn)，還拿住宅思維做事，一做一個死?！边@是王東升對于后進者的勸誡。
新政對于轉型產業(yè)地產的“外來者”一視同仁。
“可能對他們影響最大不是這個限制，在產業(yè)地產操作屬性和物業(yè)操作屬性和住宅完全不一樣，這是對住宅類企業(yè)進入這塊是一個大考驗。”傳統(tǒng)房企轉型，王東升認為，政策不是問題，運營思維是最大壁壘。
產業(yè)地產“護城河”：產業(yè)研究和服務深入
“不管誰進來都先得把這兩個做好?！薄皠傔M來的企業(yè)或者住宅或者實體企業(yè)到不了這個層面，先想到如何產品定位品牌定位，那個做不好直接死掉的，這需要兩三年走兩三個項目做完之后可能才會轉過來，到時候幾年過去了，還是難度挺大，競爭壁壘還是蠻高的。”
不僅國內的巨頭房企意欲轉型產業(yè)地產，中國市場上出現(xiàn)了越來越多的國際工業(yè)地產巨頭。如果說國內房企轉型產業(yè)地產壁壘高，那么國際巨頭憑借自己的玩法搶食，簡直“輕車熟路”。
王東升認為，國際巨頭與國內產業(yè)地產商的主要差異就是背后資本的玩法不同。國際企業(yè)多是持有型，像普羅斯和凱德置地都是用REITs的方式。國內產業(yè)地產商此種玩法較少的幾個原因：一是受傳統(tǒng)地產盈利模式的影響;二是國內的融資工具比較單一，利息市場化程度不夠;稅收政策差異等?！暗乾F(xiàn)在隨著土地政策的調整大家都往這個方向探索?！甭?lián)東也在不斷豐富創(chuàng)新金融工具，但國內有些政策還是沒法突破。
內生與均衡：解決產業(yè)地產奔走的方式
要實現(xiàn)“產業(yè)”和地產兩條腿健康奔走，產業(yè)地產不得不重視內生的力量和均衡的藝術。
“產業(yè)園區(qū)定位與產品定位出錯，直接導致的資源錯配與資源浪費?！边@是國內民營產業(yè)園區(qū)資歷最深的開發(fā)商聯(lián)東集團對行業(yè)發(fā)展的認識。
轉型“服務”：行業(yè)或可誕生巨鱷級企業(yè)
如果能將產業(yè)服務和運營撿起來好好做，未來行業(yè)不乏萬科、萬達這樣的巨鱷級企業(yè)?！皢螐漠a業(yè)地產開發(fā)板塊來講，很難產生這么一個千億或者幾千億的，產業(yè)地產本身的價值相對較低，不同的商業(yè)模式情況又不同，完全是持有型的企業(yè)則更難做到千億級別。但是把產業(yè)地產作為全產業(yè)鏈來考慮，開發(fā)是最低端的板塊，如果把運營服務加上去這個體量就超級大。這就得看產業(yè)地產開發(fā)商是否要轉型‘服務’，一旦把產業(yè)服務和運營納入進來。一定會產生很大的公司?！?/p>
園區(qū)服務究竟是多大一塊“蛋糕”?
此前探討的產業(yè)地產商走“自持”還是“輕資產”一文中，我們知道絕大多數(shù)園區(qū)開發(fā)對于園區(qū)服務的意識早已覺醒。天安數(shù)碼城集團涉足專業(yè)化集成增值服務和高科技產業(yè)股權投資;天安科創(chuàng)集團投入1000萬元打造“企業(yè)運營服務中心”;清控科創(chuàng)集團 “攬下”中關村一條街，欲打造創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)孵化器的集聚之地;華夏幸福則在今年3月去美國硅谷投建了孵化器。但“園區(qū)運營服務上的缺口很大，但是真正市場化的很少，大家提很多概念，政府出很多政策，真正落實下來把運營服務做起來的少?！?/p>
作為產業(yè)地產的典型企業(yè)代表，聯(lián)東這樣解釋園區(qū)運營服務板塊：“我所理解的運營服務是覆蓋‘企業(yè)全生命周期’的服務。針對企業(yè)不同發(fā)展階段有不同的服務。”
“歸納起來，聯(lián)東的服務有幾個層面，除了基礎的硬件服務以外，軟件服務還包括：第一、圍繞企業(yè)主營業(yè)務的服務。比如幫企業(yè)去做市場，用互聯(lián)網(wǎng)手法去讓它做電商，利用線上開拓更多國際市場等。這條產業(yè)鏈上有很多內容可做：有企業(yè)內部的IPO問題，電商構件問題，電商代運營問題等。第二、非核心主營業(yè)務，比如人力資源、法務、招聘、會計等公共服務。第三，園區(qū)商業(yè)配套服務。第四，園區(qū)文化服務。”
園區(qū)服務意識的集體覺醒值得行業(yè)慶幸，然而接下來的“市場化”之路要怎么走似乎還未有成熟的經(jīng)驗可借鑒或復制。
“現(xiàn)在做得好的公司都在探討服務，北科建、聯(lián)東都在探討這個問題。這個服務體系很龐大，不可能自己全部做，一定得整合去做，我們構建一個園區(qū)的服務平臺，整合社會資源給它服務?！闭劶耙揽俊皥@區(qū)服務”這條腿持續(xù)奔跑要多久，王東升認為：“應該很快，找到有效的商業(yè)模式就會很快?！?/p>
補齊缺口：園區(qū)期待阿里巴巴式“超級聯(lián)盟”
王東升有個格局很大的想法。他猜想，“未來一定會有超級聯(lián)盟艦隊的形式或者第三方外包形式專門做這個事，不但給聯(lián)東服務甚至給開發(fā)區(qū)服務，把所有企業(yè)都服務，這么打包服務成本下來了。規(guī)模效益上去了，這樣一定會很快做起來。”“其實它是一個平臺，阿里巴巴的平臺是一個交易平臺服務平臺，阿里巴巴是有形產品，園區(qū)聯(lián)盟則是把無形產品服務內容整合到一個平臺上去?！?/p>
目前市場上也有類似的機構，但是民營參與并進行市場化運作的很少。“有的無非是政府的一些局搭建一個服務平臺，有其名無其實，個別國企成立服務內容但是主要服務它為主?，F(xiàn)在市場化企業(yè)也在嘗試這樣做。聯(lián)東現(xiàn)在明確提出來向服務轉型，通過服務來提高客戶滿意度，以服務發(fā)展產業(yè)，以服務帶動招商?！?/p>
對于誰去組建這樣一支超級聯(lián)盟艦隊?王東升說，“現(xiàn)在各大公司都在嘗試做，聯(lián)東也在成立獨立的服務板塊運作這件事。此外，相信社會上一定有這種公司判斷切入這個領域?！?/p>
產業(yè)地產賣力奔走：聯(lián)東在做什么?
在2013年一口氣拿下10個園區(qū)之后，聯(lián)東的消息不像以往那么頻繁見報，這一陣子，聯(lián)東在做什么?
土地方面
王東升：“在北京，我們這兩年一直在給政府盤活存量土地。將來隨著國企剝離非核心資產，同時已經(jīng)倒閉的企業(yè)或者低效企業(yè)外遷，大量的存量資產需要改造和重新利用，這將是一個巨大的空間。”
出海與內功
王東升：“現(xiàn)在是產業(yè)地產商出海好時機，出海機會一直有，即便經(jīng)濟下行周期也有很多機遇。但聯(lián)東目前還無出海打算，我們還有很多內功沒做好，先練內功?！?/p>
盈利渠道
王東升：“聯(lián)東除了租售收入以外，還有其他收入渠道：第一是基礎物業(yè)服務的收入;第二政策性收入，(扶持產業(yè)、產業(yè)補貼、政策貸款等);第三，增值服務。增值服務這是無窮無盡的空間，給企業(yè)提供金融服務，金融服務這條產業(yè)鏈上都可能產生盈利。比如幫助企業(yè)做新三板創(chuàng)業(yè)板上市找第三方金融公司，都會有一些服務性收入，只要給客戶提供服務，創(chuàng)造價值，更低成本取得更高效益，利益分配的問題。”
是否跟投園內企業(yè)?
王東升：“聯(lián)東暫時不會跟投園區(qū)內企業(yè)，正整合第三方機構做企業(yè)投融，個人比較看好。當你很了解企業(yè)的現(xiàn)狀、特點、發(fā)展趨勢，很了解團隊，很了解項目，很了解行業(yè)發(fā)展。你是做服務的，比如做新三板服務，對它的財務狀況、審計情況、法務情況盡可能了解，這么一聊，這塊投資還是很穩(wěn)妥的，沒有太多風險性，比天使都安全多了。我個人挺看好這一塊的內容。”
