以傳播城市化專業(yè)知識為己任
2025年09月03日
星期三
設(shè)為首頁
|
加入收藏
搜索
21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者調(diào)查顯示，有關(guān)限購取消的傳聞在濟(jì)南歷時(shí)已久，自今年3月份兩會后國務(wù)院傳達(dá)分類調(diào)控意圖后，濟(jì)南市就傳出限購將取消。在剛剛進(jìn)入下半年之后，該政策路徑似乎越來越明晰。
濟(jì)南多位房地產(chǎn)業(yè)界人士表示，這與近幾個(gè)月尤其是二季度以來的房屋、土地成交低迷有關(guān)。尤其是土地成交，據(jù)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者查詢，濟(jì)南土地市場已連續(xù)3個(gè)月零成交，很可能嚴(yán)重影響到濟(jì)南今年的財(cái)政預(yù)算收入。
6月份最新數(shù)據(jù)顯示，各地土地市場正式隨房產(chǎn)市場轉(zhuǎn)冷進(jìn)入了下行時(shí)期。“底價(jià)成交”幾乎成了近期土地市場的寫照，這也成為包括濟(jì)南在內(nèi)的諸多二三線城市放松限購的動(dòng)力。
此外，濟(jì)南市今年一季度經(jīng)濟(jì)運(yùn)行形勢分析報(bào)告顯示，一季度房地產(chǎn)開發(fā)投資增長17.5%，增速同比回落3.8個(gè)百分點(diǎn)，其中住宅增長4.3%，回落31.1個(gè)百分點(diǎn)。新開工面積下降25.5%，竣工面積下降45.5%，其中住宅下降34.9%和35.6%。
“新開工面積和竣工面積大幅下降，很大程度上顯示著開發(fā)商的資金鏈接續(xù)存在問題。這和當(dāng)前銀行收緊開發(fā)貸和個(gè)貸密切相關(guān)。故開發(fā)商也熱望放松限購，從需求端為資金輸血。”一位業(yè)內(nèi)知情人士介紹。
醞釀數(shù)月的限購松綁
網(wǎng)上流傳的《關(guān)于對我市商品房限購政策進(jìn)行調(diào)整的請示》文件中提到，“市建委提出上半年濟(jì)南市商品房的銷量出現(xiàn)了下滑下降及價(jià)格滯脹的現(xiàn)象……，市建委與市房管部門研究后建議在全市范圍內(nèi)解除新建商品住房與存量住房的限購。”
7月2日，濟(jì)南城建委回應(yīng)稱，“（限購是否調(diào)整）現(xiàn)在市里正在研究，還得報(bào)住建部審批。”
一位當(dāng)?shù)亻_發(fā)商告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者，此前關(guān)于限購是否放開仍有爭議，盡管政府部門在一兩月前開會商議過，但遲遲沒有確切意圖。因?yàn)闈?jì)南并非壓力最大、風(fēng)險(xiǎn)最高的城市。
濟(jì)南市從2011年4月份正式執(zhí)行現(xiàn)有限購政策，房價(jià)上漲幅度隨之明顯減弱，到當(dāng)年8月份，房價(jià)首次出現(xiàn)環(huán)比下跌，持續(xù)到2012年6月份。
從2012年7月份開始，濟(jì)南房價(jià)開始出現(xiàn)一波環(huán)比上漲行情，截止到2014年3月份，濟(jì)南新房價(jià)格連漲了21個(gè)月，近幾個(gè)月的上漲幅度逐步收窄。
相比國內(nèi)其他一二線城市，不論是新建商品住宅的供應(yīng)量、成交量還是成交價(jià)格，表現(xiàn)都相對平穩(wěn)。以今年1-5月的數(shù)據(jù)看，前5個(gè)月批準(zhǔn)預(yù)售的新建商品住宅21929套、246萬平方米，預(yù)計(jì)全年供應(yīng)量與去年相當(dāng)；成交方面，前5個(gè)月累計(jì)網(wǎng)簽16879套、184萬平方米，月均成交套數(shù)和面積也與往年相差不多。
山東省科學(xué)院戰(zhàn)略研究所教授呂兆毅認(rèn)為，濟(jì)南松綁限購時(shí)機(jī)未到。濟(jì)南樓市比較平穩(wěn)，政府不會采取太過激烈的措施。通過降低落戶條件來松綁限購的可能性也不大。
但進(jìn)入6月份，濟(jì)南樓市的壓力在加大。中原地產(chǎn)研究部統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示：濟(jì)南整體樓市降溫，上半年合計(jì)簽約住宅20753套，同比2013年同期的30974套下調(diào)了33%。可售套數(shù)也上漲了1萬套。
樓市低迷的連鎖反應(yīng)
樓市的成交低迷，波及到了土地市場，由此引發(fā)財(cái)政緊張，這或許是濟(jì)南欲松綁限購迫切的動(dòng)力。
在年初出現(xiàn)土地交易小高潮后，3月份以來濟(jì)南土地市場一直比較冷清，二季度甚至出現(xiàn)了零成交。
據(jù)濟(jì)南市2014年1至3月份公共財(cái)政預(yù)算執(zhí)行分析報(bào)告，今年一季度，濟(jì)南商品房銷量回落導(dǎo)致房地產(chǎn)業(yè)稅收大幅回落。
報(bào)告稱，由于近期部分城市商品房降價(jià)銷售、銀行信貸政策和公積金政策收緊等因素影響，房地產(chǎn)市場觀望氣氛顯著增加：一季度濟(jì)南商品住房銷售量(套數(shù))下降30.98%。受此影響，房地產(chǎn)業(yè)地域稅收僅增長5.21%，低于全市稅收增幅6.36個(gè)百分點(diǎn)。
而作為濟(jì)南市政府性基金收入的重要來源，土地出讓金在其中占很大比重，其一季度也不盡如人意。數(shù)據(jù)顯示，2014年一季度，濟(jì)南市共成交商品房用地53宗，同比增加96%，其中住宅用地27宗，同比增加69%，這主要還是“沾了2013年的光”，僅2014年1月便成交土地45宗，大多為2013年底推出的地塊；到了2、3月份，成交宗數(shù)便大幅下降。
與此同時(shí)，一季度濟(jì)南市各項(xiàng)民生支出漲幅頗大，其中住房保障支出1.05億元，增長1.11倍。
值得注意的是，繼3月底位于北大槐樹片區(qū)的2宗居住用地掛牌出讓后，整個(gè)4月份未有土地掛牌出讓，而5月份的土地市場更加“寂靜”，不僅未有土地成交，土地出讓也繼續(xù)“掛零”。6月份仍然如此。
濟(jì)南相關(guān)部門負(fù)責(zé)人對此解釋，濟(jì)南土地市場的“冷清”和樓市的“低迷”關(guān)系不大，在土地出讓之前要對土地進(jìn)行熟化以及定價(jià)，前期工作做好之后，才會有土地的出讓。
但房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士均將此歸結(jié)為樓市低迷的連鎖反應(yīng)，山東世聯(lián)怡高董事、總經(jīng)理朱江表示，樓市觀望情緒較濃，上半年市場成交量同比、環(huán)比都出現(xiàn)了下降，波及到了土地市場；當(dāng)前未開工項(xiàng)目延緩開工進(jìn)度，已開工項(xiàng)目延緩入市或者低價(jià)入市，老房源則普遍采用促銷、特價(jià)房等方式去庫存；受交易量、回款及融資情況等因素影響，開發(fā)商拿地更加謹(jǐn)慎，資金也趨于緊張。
易居中國濟(jì)南公司副總經(jīng)理?xiàng)顣猿空J(rèn)為，濟(jì)南限購政策或先從邊緣區(qū)域放開，比如長清，然后視市場反應(yīng)逐步放開；朱江則分析稱，下半年濟(jì)南可能會取消限購，目前政府只是在為限購政策尋找一個(gè)退出的最好時(shí)機(jī)。
預(yù)計(jì)30個(gè)城市將取消？
6月中下旬，從呼和浩特開始，更多城市開始實(shí)質(zhì)性考慮松動(dòng)限購政策。濟(jì)南只是其中的縮影。
世聯(lián)行報(bào)告顯示，二季度一線城市土地成交大幅縮水，北京6月土地零成交；深圳在5月土地成交放量后，6月成交再次見底，土地出讓金不足2億元；廣州、上海本月土地成交金額分別為28億、25億元，較5月均縮水3成以上，同比下滑均達(dá)8成。
易居上半年數(shù)據(jù)顯示，TOP20城市出現(xiàn)土地供應(yīng)過剩的隱患。重慶市以土地成交3496萬方排行成交建面榜首，讓銷比（土地出讓和銷售比） 3.7；而濰坊、蘭州、南通、臨沂讓銷比甚至高達(dá)11.4、10、6.5、5.7。
上海易居房地產(chǎn)研究院研究員亢亞娟指出，土地成交建筑面積減少與部分城市減少供地有一定關(guān)系，但土地市場受房產(chǎn)市場轉(zhuǎn)冷所帶來的影響是更為重要的因素，目前土地市場正式隨房產(chǎn)市場轉(zhuǎn)冷進(jìn)入了下行時(shí)期。“底價(jià)成交”幾乎成了近期土地市場的寫照，而標(biāo)桿房企拿地謹(jǐn)慎的程度也愈發(fā)明顯。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉則表示，很多類似呼和浩特的城市因?yàn)檎w經(jīng)濟(jì)問題，放松樓市調(diào)整的需求非常迫切，限購政策可能會在除一線城市和超1000萬人口城市依然存在外，其他城市都有可能逐漸被取消：預(yù)計(jì)30個(gè)以上城市的限購將可能在年內(nèi)取消。
“呼和浩特樓市的問題，遠(yuǎn)不是只有庫存這么簡單。三重周期的疊加才是真正原因。這三重周期是指，經(jīng)濟(jì)周期、財(cái)富周期和房地產(chǎn)周期。”張大偉稱，類似城市的房地產(chǎn)市場必須調(diào)整。
張認(rèn)為，具體限購取消的方式可能是，限購政策結(jié)合戶籍政策調(diào)整，目前實(shí)際上除了北京與上海，其他城市落戶的難度基本都與購房能力匹配，這種情況下，特別是三四線城市，甚至二線城市，限購的執(zhí)行對市場的影響本來就不大。
而且，限購從2011年執(zhí)行來，其實(shí)效果已經(jīng)遞減，限購在影響市場的因素中，比例已經(jīng)不足1成。
也有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，與實(shí)質(zhì)效果相比，限購的解除象征意義更大，2011年這一輪市場政策調(diào)整的象征性政策就是限購，在雙向調(diào)控出現(xiàn)后，未來土地供應(yīng)量大，住宅潛在供應(yīng)量大的城市都有可能會逐漸松動(dòng)限購，但2014年的市場根本還是看信貸。
