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2025年07月19日
星期六
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在量?jī)r(jià)齊跌的北京二手房市場(chǎng)，有一類(lèi)房源成為了市場(chǎng)中的特例。北京商報(bào)記者在海淀、朝陽(yáng)、東城、西城等區(qū)域的二手房市場(chǎng)調(diào)查時(shí)發(fā)現(xiàn)，在新一輪教育改革的影響下，一些非重點(diǎn)學(xué)區(qū)的房源一夜之間搖身一變成為重點(diǎn)學(xué)校學(xué)區(qū)房，從而價(jià)格水漲船高；而另一些老牌學(xué)區(qū)房則難抵市場(chǎng)低迷影響，出現(xiàn)量?jī)r(jià)微跌，但跌幅仍比普通二手房低10%左右。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，現(xiàn)如今學(xué)區(qū)房因其稀缺性而仍有別于其他商品房，但是隨著教育改革深化、教育資源均等化的推進(jìn)，學(xué)區(qū)房的優(yōu)勢(shì)將逐漸縮小，其“樓市硬通貨”的角色也將逐漸暗淡。
新牌學(xué)區(qū)逆勢(shì)量?jī)r(jià)普漲
周末的一個(gè)下午，置業(yè)顧問(wèn)王輝（化名）找了個(gè)陰涼的地方，將電動(dòng)自行車(chē)停在北京四中門(mén)口。馬路對(duì)面是北京市鼎鼎有名的黃城根小學(xué)，在王輝看來(lái)，沒(méi)有比這兒更適合招攬生意的地方了。
“上半年其他區(qū)域的同事都抱怨房子賣(mài)不出去，可是在我的片區(qū)，交易量還是很樂(lè)觀的。”從業(yè)三年多的王輝向北京商報(bào)記者介紹，在北京二手房交易市場(chǎng)，坐擁名校就意味著保證了交易的量和價(jià)，在此基礎(chǔ)上，上半年北京新一輪教改政策的啟動(dòng)，更是為他的二手房買(mǎi)賣(mài)送來(lái)了一縷清風(fēng)。
王輝介紹，西城區(qū)德勝門(mén)內(nèi)大街周邊有北京四中、黃城根小學(xué)、西什庫(kù)小學(xué)、西四北四條小學(xué)、廠橋小學(xué)、柳陽(yáng)街小學(xué)等眾多教育資源，因此轄區(qū)內(nèi)的房子沒(méi)有學(xué)區(qū)、非學(xué)區(qū)之分，只是由于學(xué)校教育水平的不同而被分為了重點(diǎn)學(xué)區(qū)房以及普通學(xué)區(qū)房，招生片區(qū)的房子也因?qū)W校的“三六九等”而被標(biāo)上了不同的身價(jià)。今年，西城區(qū)實(shí)行義務(wù)教育改革新政，首次試行學(xué)區(qū)制，以街道行政區(qū)劃為基礎(chǔ)，建設(shè)11個(gè)學(xué)區(qū)，轄區(qū)內(nèi)19所小學(xué)并入其他小學(xué)，有些小區(qū)房子就在此輪調(diào)整中身價(jià)大漲。
“西城區(qū)官園小學(xué)并入黃城根小學(xué)，這也意味著官園小學(xué)從西城區(qū)一所普通學(xué)校搖身一變成為北京市重點(diǎn)，這一變，周邊學(xué)區(qū)房就火了。”王輝說(shuō)，現(xiàn)在官園小學(xué)學(xué)區(qū)房售價(jià)每平方米7萬(wàn)元以上，而在此之前最高的時(shí)候賣(mài)過(guò)6.8萬(wàn)元／平方米。
除此之外，西什庫(kù)小學(xué)直接對(duì)口北京四中的調(diào)整也帶火了周邊房?jī)r(jià)。
一位長(zhǎng)期在該小學(xué)所在片區(qū)工作的置業(yè)顧問(wèn)小王介紹：“西什庫(kù)片區(qū)的愛(ài)民里小區(qū)，二手房歷史最高成交價(jià)是6.8萬(wàn)元／平方米，現(xiàn)在每平方米至少漲了3000元，而且交易量也上去了，上個(gè)月經(jīng)我手成交的就有6套。”
同樣的例子也發(fā)生在東城區(qū)。今年3月東城區(qū)義務(wù)教育首個(gè)優(yōu)質(zhì)資源帶掛牌，北池子小學(xué)和東高房小學(xué)分別成為燈市口小學(xué)的分校，這三所學(xué)校將統(tǒng)一招收一年級(jí)新生，所有新生學(xué)籍為燈市口小學(xué)學(xué)籍。周邊房產(chǎn)置業(yè)顧問(wèn)向北京商報(bào)記者介紹，燈市口小學(xué)的學(xué)區(qū)房?jī)r(jià)格向來(lái)在6萬(wàn)-6.5萬(wàn)元/平方米之間，而北池子小學(xué)學(xué)區(qū)房售價(jià)在5.8萬(wàn)元/平方米左右，一經(jīng)升級(jí)房?jī)r(jià)每平方米也普漲了兩三千元。“同小區(qū)同面積的房子我去年賣(mài)的時(shí)候是320萬(wàn)元，前段時(shí)間的交易價(jià)格漲到了367萬(wàn)元。”
學(xué)校服務(wù)片區(qū)重新規(guī)劃結(jié)束后，上半年積攢的購(gòu)房需求也相繼釋放，在一定程度上拉升了二手學(xué)區(qū)房的交易量。一位東城區(qū)的置業(yè)顧問(wèn)介紹，安外東河沿小區(qū)轄區(qū)內(nèi)的東師附小今年被合并成為和平里第四小學(xué)低年級(jí)部，6月初招生簡(jiǎn)章一經(jīng)確定，該小區(qū)迎來(lái)了二手房交易小高峰。“僅6月，我們就成交了13套房子，可是上半年我們總共也沒(méi)賣(mài)出3套。現(xiàn)在這個(gè)小區(qū)基本上沒(méi)新增房源了。”
老牌學(xué)區(qū)穩(wěn)中微跌
北京商報(bào)記者在海淀、西城、東城、朝陽(yáng)等多區(qū)域走訪調(diào)查時(shí)發(fā)現(xiàn)，價(jià)格波動(dòng)較大的房源多為涉及新教改房源，而片區(qū)未發(fā)生變化的老牌學(xué)區(qū)房則一直價(jià)格堅(jiān)挺。
海淀區(qū)蘇州街以東、中關(guān)村東路以西的區(qū)域內(nèi)聚集著中關(guān)村第一小學(xué)、中關(guān)村第二小學(xué)、中關(guān)村第三小學(xué)、雙榆樹(shù)中心小學(xué)、農(nóng)科院附小等多個(gè)學(xué)校，在這里從事房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)四年多的小張介紹，今年海淀區(qū)學(xué)校服務(wù)片區(qū)的劃分與去年基本一致，因此并未對(duì)周邊房?jī)r(jià)帶來(lái)過(guò)多刺激。
“中關(guān)村一小的一套學(xué)區(qū)房去年的成交價(jià)格在460萬(wàn)-470萬(wàn)元之間，可是今年只賣(mài)到435萬(wàn)元，還有一套去年報(bào)價(jià)380萬(wàn)元以上的房子前不久以365萬(wàn)元成交。”在小張看來(lái)，海淀區(qū)多個(gè)學(xué)區(qū)房也未能擺脫北京二手房量?jī)r(jià)下行的影響，從年初至今，不僅房子可議價(jià)的空間多了，新增房源也比往年多了近兩成。“這個(gè)片區(qū)以上世紀(jì)80年代的老房源為主，稍新的房子面積就會(huì)比較大，這兩類(lèi)房源最不好出手，所以可商量的余地也大。上周雙榆樹(shù)中心小學(xué)的學(xué)區(qū)房就成交了12套，總價(jià)都要比去年便宜30萬(wàn)-50萬(wàn)元。”
打開(kāi)鏈家在線的網(wǎng)站，點(diǎn)擊“學(xué)區(qū)房”標(biāo)簽，在海淀區(qū)、朝陽(yáng)區(qū)、石景山區(qū)的二手房頁(yè)面里，多半房源的價(jià)格顯示綠色，一位鏈家工作人員介紹：“綠色意味著降價(jià)，每頁(yè)12套房源中，紅色上升的房源有2-3個(gè)，其余綠色房源降價(jià)幅度都在5%左右。”
和平里中介門(mén)店的置業(yè)顧問(wèn)也總結(jié)道：“房?jī)r(jià)上漲的環(huán)境下，學(xué)區(qū)房的價(jià)格是往上躥得最快的，可是在市場(chǎng)疲軟的時(shí)候，多數(shù)學(xué)區(qū)房也會(huì)跟降，只是抗跌性好于其他房源，以上半年和平里片區(qū)的二手房市場(chǎng)為例，普通房源成交價(jià)格降幅在10%-15%之間，而學(xué)區(qū)房的降幅為3%-5%。”
除了價(jià)格的普遍下降外，學(xué)區(qū)房的成交量也出現(xiàn)了不同程度的下滑。21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)北京區(qū)域總經(jīng)理寇海龍介紹：“二手房市場(chǎng)先有量的下跌，才會(huì)有價(jià)格的跟進(jìn)下跌，上半年學(xué)區(qū)房成交量也相應(yīng)同比下降了5%。” 在他看來(lái)，上半年貸款申請(qǐng)難度加大、放款速度放緩也制約了一部分買(mǎi)房人。上述海淀區(qū)置業(yè)顧問(wèn)也向北京商報(bào)記者介紹，由于是老牌學(xué)區(qū)房，售價(jià)一向偏高，以一套總價(jià)350萬(wàn)元、40平方米的房子為例，按照3萬(wàn)元/平方米的地區(qū)指導(dǎo)價(jià)格計(jì)算，即便是首套購(gòu)房者，最多也只能貸款84萬(wàn)元，而其余266萬(wàn)元都要由買(mǎi)房人首付付清，“我的客戶(hù)中多數(shù)是以房換房的，手頭房子賣(mài)不掉，就買(mǎi)不了新房，一環(huán)扣一環(huán)，自然就影響了學(xué)區(qū)房的交易”。
摘掉“學(xué)區(qū)”即降百萬(wàn)
寇海龍說(shuō)，小學(xué)就近免試入學(xué)政策催生了“學(xué)區(qū)房”這一概念，隨著中國(guó)家庭對(duì)教育的重視，家長(zhǎng)不惜花費(fèi)重金購(gòu)置屬于教育質(zhì)量好的學(xué)區(qū)房產(chǎn)現(xiàn)象越發(fā)普遍，尤其是重點(diǎn)學(xué)區(qū)房因其稀缺性而備受家長(zhǎng)青睞，房?jī)r(jià)也因此水漲船高。
但并非所有學(xué)區(qū)房業(yè)主都可以“傍著學(xué)區(qū)”一路笑下去。在朝陽(yáng)區(qū)磚角樓北里小區(qū)，業(yè)主楊先生默默地鎖上了房門(mén)，他的房子是頂樓61平方米的小兩居，雖然是1988年的老房子，但因位于三環(huán)內(nèi)，且對(duì)口和平里第四小學(xué)，售價(jià)一直比較理想。今年轄區(qū)內(nèi)學(xué)校重新規(guī)劃了招生范圍，該小區(qū)對(duì)口和平里四小的資格被取消，楊先生的房子也因此被擱淺至今，未能售出。
“去年我報(bào)價(jià)320萬(wàn)元，現(xiàn)在降到210萬(wàn)元了，如果真心想買(mǎi)，也可以讓到205萬(wàn)元。”雖然楊先生一再退讓?zhuān)绕鹬苓叺闹攸c(diǎn)學(xué)區(qū)房，楊先生的房子沒(méi)了最重要的保值砝碼。
今年4月，北京市正式公布《2014年義務(wù)教育階段入學(xué)工作的意見(jiàn)》，實(shí)行小學(xué)免試就近入學(xué)，小學(xué)升初中實(shí)行單校劃片或多校劃片區(qū)入學(xué)，根據(jù)該文件，上半年全市各區(qū)縣對(duì)轄區(qū)內(nèi)的教育資源以及對(duì)口服務(wù)住宅小區(qū)進(jìn)行了重新整合調(diào)配，就在此輪調(diào)整中，像楊先生的房子一樣，一些二手房的命運(yùn)被悄然改變。
在東城區(qū)工作的一位置業(yè)顧問(wèn)向北京商報(bào)記者介紹，按照今年的新規(guī)劃，位于東城區(qū)安定門(mén)外安德里北街的青年湖小區(qū)對(duì)口小學(xué)可以直升北京市第一七一中學(xué)，小區(qū)居民本以為是件好事兒，但是后來(lái)才發(fā)現(xiàn)，一七一中學(xué)的片區(qū)只包含小區(qū)三棟樓，不是涉及所有房屋。該置業(yè)顧問(wèn)坦言：“這樣一分，過(guò)不了多久這三棟樓的房?jī)r(jià)就會(huì)異軍突起了。”
另外，也有一些不確定因素同樣影響著買(mǎi)房人對(duì)學(xué)區(qū)房?jī)r(jià)值的判斷。劉女士在海淀區(qū)看中了一套科育小區(qū)的房子，該小區(qū)的住戶(hù)可以直接上中關(guān)村第三小學(xué)，但是最近傳來(lái)學(xué)校可能要拆遷的消息，劉女士開(kāi)始動(dòng)搖了：“其實(shí)，我也沒(méi)有孩子上學(xué)的需求，只是覺(jué)得學(xué)區(qū)房?jī)r(jià)格會(huì)漲得更多一些。”
教改深化 需重審學(xué)區(qū)房?jī)r(jià)值
雖然與普通商品房相比，學(xué)區(qū)房有其獨(dú)特優(yōu)勢(shì)，但是今年上半年學(xué)區(qū)房也未能逃過(guò)大勢(shì)影響。從上半年北京市二手住宅市場(chǎng)的整體走勢(shì)情況來(lái)看，二手房?jī)r(jià)格加速下滑，市場(chǎng)整體由賣(mài)方市場(chǎng)過(guò)渡到買(mǎi)方市場(chǎng)。
偉業(yè)我愛(ài)我家集團(tuán)提供的學(xué)區(qū)房較集中的五道口區(qū)域二手房成交價(jià)格數(shù)據(jù)顯示，3月該區(qū)域二手房均價(jià)為62844元/平方米，6月則降至45944元/平方米，表現(xiàn)出了倒V字形的變動(dòng)，這與北京全市二手房?jī)r(jià)格的變動(dòng)趨勢(shì)高度吻合。偉業(yè)我愛(ài)我家集團(tuán)副總裁胡景暉表示，目前北京市教改逐步實(shí)施，在樓市階段性調(diào)整的階段，學(xué)區(qū)房作為一種備受關(guān)注的二手房交易，其本身依然會(huì)受到樓市宏觀因素的作用。
因此，上述業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為，下半年學(xué)區(qū)房的量?jī)r(jià)走勢(shì)也將與北京二手房整體市場(chǎng)保持一致，上文所提到的新晉學(xué)區(qū)房量?jī)r(jià)齊升的現(xiàn)象也將逐漸減少，下半年的學(xué)區(qū)房市場(chǎng)將進(jìn)入量少價(jià)穩(wěn)階段。
一位東城區(qū)的置業(yè)顧問(wèn)根據(jù)多年經(jīng)驗(yàn)分析：“上半年很多購(gòu)房人都在等待新教改的公布，等到六七月后部分積攢的需求得到了釋放，下半年學(xué)區(qū)房的交易量將逐漸平穩(wěn)，價(jià)格也很難再逆勢(shì)沖高。”
胡景暉則認(rèn)為，通過(guò)上半年的教改，北京“優(yōu)質(zhì)中學(xué)帶普通小學(xué)”或者“優(yōu)質(zhì)小學(xué)帶普通中學(xué)”這樣的“大帶小”模式在逐漸形成，這可能會(huì)促使一些普通學(xué)校周邊的房?jī)r(jià)有上漲沖動(dòng)，但仍會(huì)有效分流聚集于傳統(tǒng)熱點(diǎn)學(xué)區(qū)房區(qū)域的購(gòu)房需求，所以對(duì)一些傳統(tǒng)熱點(diǎn)學(xué)區(qū)房區(qū)域價(jià)格會(huì)有平抑作用，近而會(huì)平衡全市學(xué)區(qū)房的價(jià)格。
在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，北京市《2014年義務(wù)教育階段入學(xué)工作的意見(jiàn)》等一系列教育改革的實(shí)施，旨在將更多的區(qū)域和學(xué)校納入到優(yōu)秀的教育資源體系中，這將有利于打破以往因教育資源的過(guò)度集中而引發(fā)的少數(shù)區(qū)域?qū)W區(qū)房?jī)r(jià)虛高的現(xiàn)象，而隨著教育改革的不斷深化，學(xué)區(qū)房也將逐漸失去優(yōu)勢(shì)。
21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)集團(tuán)市場(chǎng)發(fā)展中心總監(jiān)桑豫峰表示：“如果學(xué)區(qū)資源能夠逐步得以平衡，以前高價(jià)抬升的部分名校周邊的學(xué)區(qū)房?jī)r(jià)格就有可能跌下來(lái)，反過(guò)來(lái)那些非名校周邊的房子，由于學(xué)校資源得以提升，價(jià)格存在適當(dāng)補(bǔ)漲的空間，總體而言，義務(wù)階段入學(xué)改革越徹底，學(xué)區(qū)資源越平衡，學(xué)區(qū)房?jī)r(jià)格就越易受抑制，因此購(gòu)房人不得盲目追風(fēng)。”
教育改革政策的變化也對(duì)學(xué)區(qū)房?jī)r(jià)格的長(zhǎng)期穩(wěn)定性形成了考驗(yàn)。上述置業(yè)顧問(wèn)均介紹，按照相應(yīng)規(guī)定，學(xué)校的招生范圍每年都會(huì)公布一次，而每次微小的調(diào)整也會(huì)直接影響到部分房屋的價(jià)格，因此他們認(rèn)為：“越是稀缺的房源越有風(fēng)險(xiǎn)，不能過(guò)分相信學(xué)區(qū)房所帶來(lái)的教育資源的保證，也不要將投資需求集中于學(xué)區(qū)房，而是要拋開(kāi)附屬因素，根據(jù)自身的需求判斷房屋的價(jià)格和價(jià)值。”
